[한현부동산칼럼] 계약서의 ‘Time of Essence’ 조항

부동산 계약서에 보면 여러 조항들 중 ‘Time of Essence’ 또는 ‘Time limit of Offer’ 등의 조항이 있다. 유독 ‘Time’에 대해 강조를 하는게 분명한데 과연 이것이 정확히 무엇을 의미하고 어떤 영향을 주는 것인지 알아둘 필요가 있다. 계약서 상에 여러번 강조를 하고 반복이 된다는 것은 그만큼 중요하고, 차후 분쟁의 소지가 될 수 있는 조항이라는 애기다.

한국말로 굳이 표현하자면 ‘이 계약에 있어서 기간(시간)의 준수는 필수조건이다’ 정도로 해석하는게 제일 알맞을 것 같다. 모든 계약에는 서로 합의한 시간제한이 있어야 하고 계약 당사자는 이행할 의무가 있다. 만약 서로 시간을 정하지 않고 조건에만 합의한 계약서라면 그 계약서는 몇년이 지난 후에도 유효할 수 있고, 반대로 정해진 제한시간이 없기에 언제든 무효라고 주장할 수 있는 분쟁의 요소가 될 수 있다. 부동산 계약서에는 이런 조항이 항시 명시되어 있어 시간을 어기는 그 순간 계약을 파기한 것으로 간주된다. 또 그에 따라 계약금의 반환 여부, 계약 해지, 이의 제기 등의 권리를 주장할 수 있는 시간 등에 영향을 미친다.

따라서 이런 시간 조항이 있고, 계약금이 걸려 있는 경우 금전적인 손해로 연결될 수 있기에 셀러, 바이어 모두 반드시 이행해야 하는 조항 중 하나이다. 그러면 시간제한의 카운트는 무엇을 기준으로 서로 합의하는 것일까? 예를 들어 만약 셀러와 바이어가 위약금 없이 계약해지를 할 수 있는 ‘due diligence’ 기간을 정하고 어떤 이유에서든 이 기간이 끝나기 하루 전날 밤 바이어가 바이어의 에이전트를 통해 셀러의 에이전트에게 계약해지 의사를 팩스 또는 이메일로 전달을 하고 계약금 반환을 요구를 했는데 , 셀러 또는 셀러의 에이전트가 며칠 뒤 즉, ‘due diligence’ 기간이 휠씬 지난 후 확인했다고 하자. 이런 상황에서는 어느 시점을 기준으로 서로 합의한 기간을 카운트할 것인가?

정답은 바이어의 에이전트가 셀러의 에이전트에게 해약의사를 전달한 시점을 기준으로 카운트를 한다. 상대가 언제 확인을 하는지는 기준 시점이 될 수 없고, 상대가 이행을 행한 시점이 기준인 것이다. 그러기에 경험 많은 에이전트는 차후에 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 방지하기 위해 이런 중요한 내용이 매번 보내질 때마다 팩스의 ‘sent receipt’ 또는 이메일 전송 기록들을 잘 저장하고 기록한다. 또 모든 계약서의 날짜는 따로 합의하에 명시한 것이 없는한 ‘business day’ 가 아닌 ‘calendar day’로 카운트 된다. 즉, 주말과 휴일 등도 포함해 날짜를 카운트 해야 한다. 이런 시간 제한은 계약 체결 후에만 적용되는게 아니라 계약 체결 전 오퍼를 넣을 때도 마찬가지로 그 오퍼에 대한 유효한 시간이 정해져 있다. 그래서 바이어가 보낸 오퍼나 셀러가 바이어에게 다시 보내는 카운터 오퍼 또한 상대가 아무 때나 생각이 바뀌어서 다시 수용을 하고 계약을 체결하는게 아니다. 보통 짧게는 몇시간에서 하루 정도의 시간을 제시한 뒤 그 시간 이후까지 상대가 받아들이지 않으면 그 오퍼는 무효가 되고, 만약 바이어 또는 셀러가 다시 오퍼를 넣거나 계약을 계속 진행시킬 경우 날짜를 변경해 새 오퍼를 쓰든지, 아니면 서로 합의하에 시한을 연장시켜야 그 오퍼는 상대가 서명하기 전까지 유효한 것이다. 이런 점을 유의해 함께 일하는 에이전트와 잘 상의해 정해진 시간내 계약내용들을 이행하는 것이 중요하고 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방함으로써 거래과정 중 권익을 지킬 수 있을 것이다.