[차비호의 부동산 투자 칼럼] 상각 매각과 상속세 절세

차비호/CPA·WISDOM 부동산투자대표

Q: 1995년에 남가주에 있는 상가를 150만달러 주고 샀습니다. 현재 남아있는 은행 모기지는 약 100만달러입니다. 이제 은퇴를 했는데 관리가 힘들어서 팔고 싶습니다. 만약 300만달러에 팔면 세금은 어느 정도 되는지요. 1031 교환으로 재투자를 하면 세금을 연기 혹은 면제 받는다고 하는데 1031 교환을 한 건물이 자녀들에게 상속될 때에는 세금이 어떻게 적용되는지 알고 싶습니다.

A: 우선 팔고 1031으로 재투자 하지 않는 경우 세금 계산은 다음과 같습니다.

첫째는 양도소득세입니다. 판 가격 300만달러에서 산 가격 150만 달러를 빼면 150만달러의 양도소득 (Capital Gain)이 생깁니다. 이 150만 달러에 대한 세금은 연방정부 15% 그리고 캘리포니아 주정부 9.3% 합쳐서 24.3% 약 37만 달러를 내셔야 합니다.

둘째는 그 동안 감가상각으로 세금혜택을 본 금액에 대한 세금입니다. 150만달러에 산 가격을 만약 50만달러는 땅 가치로 그리고 100만달러는 건물 가치로 책정 했다면 지난 12년 소유 기간동안 감가상각 혜택을 본 금액이 약 30만달러입니다. (상가 건물가격 100만달러 나누기 39년 곱하기 12년).

이 뜻은 지난 12년간 상가를 소유하고 계시는 동안 임대 수입에서 30만달러를 감가상각 경비로 제공해서 수입에 대한 세금을 내지 않았다는 뜻 입니다. 현행 세법은 이 금액을 Depreciation Recapture 라고 부르며 연방 세율은 최고 25%입니다. 캘리포니아 세율은 9.3%로 동일합니다. 그러므로 30만달러에 대해서는 총 34.3% 의 세율이 적용되어 약 10만달러의 세금이 부과됩니다.

만약 1031 교환으로 재투자를 하지 않으면 이 두 가지의 세금을 내어야 하며 전체는 약 47만달러가 됩니다.

300만달러에 팔아서 은행 모기지 100만달러를 갚고 남은 금액 200만달러에서 세금을 47만달러 내고 약 153만달러를 수중에 갖게 됩니다. 세금 계산은 소유 건물에 현재 모기지 금액이 얼마 있던지 상관없이 양도 소득세와 Depreciation Recapture 세금으로 계산됩니다.

1031 익스체인지로 재투자를 할 경우에는 47만달러의 세금을 내실 필요 없이 200만달러 전체가 그 다음 부동산에 투자됩니다. 예를 들어 200만달러를 TIC (Tenancy-in-Common) 부동산에 1031 재투자하면 약 500만달러 정도의 부동산을 소유할 수 있으며 관리의 어려움 없이 연 약 7% 정도의 투자액 대비 수익률 즉 연 14만달러 정도를 기대할 수 있습니다.

1031 교환 과정에서의 세금 혜택은 면제가 아니고 연기이며 일생동안 1031을 할수 있는 횟수에는 제한이 없습니다.

그러나 대부분의 부동산 소유주가 그렇듯이 1031 교환으로 재투자한 부동산을 유산으로 남기게 되면 위에 언급한 두 가지의 세금이 (Capital Gains Tax & Depreciation Recapture Tax) Step-Up Basis 라는 세법이 적용되어 일시에 말소가 됩니다.

위의 경우처럼 200만달러를 2008년에 자녀에게 유산으로 남기는 경우는 상속세 면제액인 200만달러를 초과하지 않음으로 자녀들이 내어야할 세금은 없습니다.

만약 사망시 유산 금액이 상속세 한정액보다 많을 경우에는 따로 생명보험을 들어 상속세를 대신할 수 있고 또 리빙트러스트의 활용으로 부부인 경우 400만달러까지 상속세를 면제받을 수 있음으로 자녀들에게는 더 큰 재산을 남길 수 있습니다.

▷문의:[phone] [email protected]