[주택구입 기본 절차-1] '융자 우습게 보다간 집 못사'···승인 먼저 받고 샤핑하라

오퍼 쓰기전에 감정가격 잘 살피고 숏세일 구입땐 시간 넉넉히 잡아야

집을 사기위해서는 바이어가 수백여장의 서류에 사인을 해야 된다. 주택매매를 몇번 해본 경험자들도 뭐가 뭔지 모르는 상황에서 사인을 한다.

사실 이때는 설명을 해도 귀에 들어오지 않는다. 초보 바이어들은 더 헷갈린다.주택을 구입하는데 있어서 기본적으로 알아야한 절차를 2회에 걸쳐 소개한다.

▷융자자격

순서가 바뀌었다. 불과 3년전만해도 집부터 찾은 다음 융자를 준비했다.

그러나 모기지 렌더들이 금고문을 굳게 잠그고 있어 융자부터 확인해야 된다. 에스크로를 오픈했는데 융자가 안된다면 시간과 돈만 낭비하게 된다.

융자자격을 확인하려면 큰 메이저 뱅크를 찾는 것이 좋다. 뱅크 오브 아메리카 웰스 파고 등 직접 돈을 빌려주는 은행에서 사전 심사를 받는 것이다.

론 오피서한테 세금보고상의 소득을 밝히고 20%정도 다운할 수 있다고 하면 융자가능액수를 알려준다. 그럼 이 액수와 다운페이먼트 금액을 합친 것이 바로 구입가능한 주택의 가격이다.

▷주택샤핑

융자사전승인을 받았다면 그 다음순서는 에이전트를 정하고 주택을 찾아 나서야한다. 에이전트한테 콘도나 타운 하우스 또는 단독주택 등 본인이 원하는 주택 스타일과 가격대를 알려준다.

요즘은 은행집이 많다. 숏세일 집도 많다. 그러나 장단점이 있다. 둘다 싸게 구입할 수 있지만 시간이 오래 걸린다. 특히 은행으로 넘어간 차압주택은 수리비가 많이 들어 갈 수 도 있다.

▷밸류 체크

마음에 드는 집이 나타났다. 그러면 오퍼쓰려는 가격이 감정가에 합당한지를 알아야 한다.

그 집의 대략적인 가치는 집을 보여주는 셀링 에이전트(바이어측 에이전트)한테 물어보면 알려준다. 아는 감정사가 있다면 정식 감성서류가 아닌 '밸류 체크'(Value Check)를 요청할 수 있다.

지금은 감정이 짜다. 일반인이 생각하는 가치에서 약간 밑도는 수준으로 생각하는 것이 좋다.

아무리 좋은 집이라고 해도 감정이 나오지 않는다면 소용이 없다.

▷오퍼쓰기

밸류체크가 끝났다면 이젠 오퍼를 써야 한다. 셀링 에이전트가 오퍼서류를 갖고 오면 금액을 적고 사인을 해서 보낸다.

바이어가 보내는 오퍼의 유효기간은 보통 3일이다. 그러나 은행집이나 숏세일은 '함흥차사'다. 언제 카운터 오퍼가 올지 알 수 가 없다. 셀링 에이전트도 알지 못한다. 짧으면 몇주부터 길면 몇개월도 걸린다.

▷에스크로 오픈

초기 오퍼에 대해 셀러가 바로 수락할때도 있고 여러차례 카운터를 주고 받는 경우도 있다.

어찌됐든 쌍방이 오퍼에 대해 합의를 하게되면 에스크로를 오픈하게 된다.

에스크로 회사는 일반적으로 셀러측이 정한다. 법으로는 양측이 합의해서 결정한다고 되어있지만 통상적으로 셀러가 정하는 것이 상례다.

▷융자시작

바이어는 이때부터 가장 중요한 일을 준비해야 한다. 바로 융자다. 집을 사느냐 못사냐하는 운명이 걸린 작업이다.

수년전에는 융자가 별일 아닌것 처럼 보였지만 지금은 여러사람의 희비를 좌우한다.

만약 일을 진행하면서 예기치 못한 상황으로 융자를 받지 못하게 된다면 17일이내에 셀러측에게 알려야 한다.

이 기간을 놓치면 디파짓 했던 체크(구입가격의 3%)를 돌려 받지 못하게 된다. 셀러가 계약위반으로 인한 손해보상으로 가져가게 된다.

그러나 17일이내에 융자를 이유로 에스크로를 깬다해도 바이어는 디파짓 체크를 돌려 받을 수 있다. 하지만 그동안 발생한 경비에 대해서는 바이어가 책임져야 한다.

박원득 기자