[주택구입 기본 절차-2] 서류 사인 끝났다고 융자 안심 못해···크레딧 점수 끝까지 지켜야

정상적인 매매라도 한 달은 걸려…에스크로 끝날때까지 '조심 또 조심'

▷각종서류 사인

바이어는 융자를 준비하고 셀러는 바이어한테 보내야할 서류를 준비한다. 에스크로 오피서는 정식으로 주택 매매 계약서를 만든다.

바이어가 에스크로 오픈후 1주일이내에 셀러로 부터 받아야할 서류가 'TDS'(Transfer Disclosure Statement)다. 이 서류에는 사려는 집에 대한 모든 것이 공개된다. 고칠곳이 있는지 과거 수리한 적 있는지 등등 여러가지 기록이 나타난다.

이 서류에 뒤이어 터마이트 리포트(나무를 갉아 먹는 흰개미가 있다 없다에 대한 보고서) 스모크 디텍터 워터히터 납성분과 곰팡이 유무 등 여러가지 리포트가 바이어한테 전달된다.

바이어는 여기에 사인을 해서 셀러측으로 보내야 한다.

▷인스펙션

에스크로를 오픈하고 나서 바이어가 할 일 중에 건물 인스펙션이 있다. 일반인이 봐서는 어디에 문제가 있는지 알 수 없으므로 전문 인스펙터를 고용해야 된다.

인스펙터는 전기와 플러밍 배관 시스템과 냉난방 가동 상태 등을 항목별로 점검하고 그 결과를 알려준다. 바이어는 수리할 것이 생기게되면 세가지 방법중 하나를 골라야 한다.

첫째. 셀러한테 고쳐달라고 요구한다. 둘째. 수리대신 금전적인 크레딧을 달라고 한다. 셋째. 문제가 크지 않다면 그냥 산다. 이런것들은 셀링 에이전트와 상의해서 결정하면 된다. 수리할 부문중 지붕이나 배관에 문제가 있고 지반에 균열이 생겼다면 공사비가 많이 들어간다. 큰 결함이 발견되면 고쳐달라고 요청하는 것이 좋다.

▷웍 스루(Walk through)

수리를 요청한 것에 대한 확인작업이다. 바이어가 처음 요청한대로 고쳐졌는지 직접 눈으로 체크하는 것이다. 또한 집을 구입하기전에 마지막으로 점검하는 절차이기도 하다.

에스크로를 열고나서 바이어가 셀러한테 아쉬운 소리 하지않고 집에 들어갈 수 있는 기회는 딱 두번이 있다.

하나는 인스펙션때 검사과정을 참관할 수 있고 마지막으로 웍 스루를 통해 들어갈 수 있다.

바이어가 정식으로 입주하기전에 마지막으로 볼 수 있는 기회다. 따라서 웍 스루때 수리결과를 꼼꼼히 확인해야 한다.

▷론 닥(Loan Document:Loan Doc)

바이어와 셀러가 주고받을 서류에 사인을 하고 융자도 준비가 되었다면 '론 닥'(Loan Document:Loan Doc)이 마지막으로 남게된다. 은행에서 융자를 해주겠다는 정식 서류다.

바이어는 이 서류가 나올때까지 안심을 할 수 없다. 모든 사람들이 눈이 빠지게 기다린 서류가 바로 론 닥이다.

론 닥 패키지는 법률서적만큼 두껍다. 여기에는 이자율과 융자금액 기간 등 기본적인 내용과 함께 바이어와 은행간의 책임과 의무에 대한 내용들이 적혀있다.

이 서류에 사인을 하고 나면 은행에서는 다시 론 닥을 검토한다. 이때부터 다시 긴장에 돌입하게 된다. 은행이 마음이 바뀐다면 융자를 취소할 수 있기 때문이다.

▷펀딩

다행히도 은행 '언더라이터'(Underwriter:융자 심사관)의 마음이 흔들리지 않았다면 론 닥 사인후 3일째되는날 '펀딩'(Funding)이 된다. 돈이 나왔다는 뜻이다. 론 닥에 사인하고 나서 바이어가 조심해야될 것이 있다. 크레딧 리포트다.

힘들게 융자를 받는 바이어들이 있다. 예를들어 어떤 프로그램을 받기위해서 은행이 요구하는 신용점수가 750점이라고 하자.

바이어 크레딧 점수는 753점으로 가이드 라인을 가까스로 넘겼다. 그런데 바이어는 에스크로 오픈후 '새술은 새부대에 담는다'는 성경구절처럼 새 차를 장만했다. 이 과정에서 몇몇 자동차 융자기관에서 크레딧을 찍어봤다. 당연히 신용점수가 떨어지게 된다.

모기지 렌더는 마지막으로 론 닥을 점검할때 바이어의 크레딧 리포트를 다시 떼어 보는 수 가 있다. 이럴때 크레딧 점수가 내려갔다며 융자를 거부하기도 한다.

이 사례는 실제 거래에서 가끔 발생하는 케이스이므로 특히 조심해야 한다.

명심하자. 에스크로가 끝날때까지 절대로 신용점수 깎이는 일은 하지 말아야 된다.

▷에스크로 종결

에스크로 오피서는 카운티 등기소로부터 바이어 이름으로 타이틀이 등록됐다는 통지를 받게되면 바로 에스크로를 종결한다. 바이어가 대망의 집 키를 받는 순간이다.

여기까지 걸리는 기간이 30일정도. 정상적인 주택을 구입한다면 매매절차를 완료하는데 한달이 걸리는 셈이다.

대략 이 기간에 맞춰 이사계획을 세우는 것이 좋다. 바이어가 입주하는 시기는 셀러와 합의하에 조정할 수 있다.〈끝>

박원득 기자