[부동산 스토리] 주택 구제안

류기열/카운슬락 파트너스 파트너

지난 주 오바마 대통령에 의해 발표된 주택 소유자 구제안을 두고 지지자와 반대자의 의견이 팽팽하게 맞서고 있는 모양이다. 모기지 페이먼트를 내기 어려운 형편에 처한 주택소유주를 돕고 이를 통해 주택 시장을 안정시키기 위한 목적의 이 구제안은 크게 세 부분으로 나뉜다.

첫째는 지금까지 모기지를 제때 내왔지만 집 가격이 하락하는 바람에 융자 비율이 80% 이상으로 높아져서 재융자가 불가능한 주택 소유주를 돕는 방식이고 또 하나는 주택을 잃을 위기에 처해 있는 소유주를 대상으로 융자 조건 조정을 통해 차압을 방지하는 것이며 셋째로는 패니매와 프레디맥에 2000억달러의 추가 지원을 함으로써 융자은행들에게 모기지 융자 규모를 늘릴 수 있게 해 주는 것이다.

오바마 대통령은 이 안을 통해서 약 900만명 정도의 주택소유주가 수혜를 받을 것으로 예상되며 이는 주택 시장의 안정에 많은 기여를 할 것이라고 기대하였는데 부동산 전문가들의 입장은 아직은 유보적인듯 하다.

전국 주택 열 집중 한 집이 차압의 위기에 당면하고 있는 현실에 비추어 이 안의 규모로는 주택 시장의 안정에는 역부족이라는 것이다.

또 융자 조건 조정의 경우에는 은행에서 먼저 자발적으로 월 페이먼트를 소득의 38% 이하가 되도록 조정을 해야만 정부에서 같은 금액을 보조 월소득의 31%까지 낮출수 있도록 해준다는 조건이어서 융자 조정에 부정적인 입장을 보여온 은행에서 얼마나 적극적으로 참여를 할 것인지도 불분명하다는 점 역시 지적되고 있다.

하지만 이런 기술적 문제를 떠나서 또 하나의 쟁점이 되고 있는 것은 사회적 책임에 대한 지적이다.

이런 지적은 특히 공화당 지지층에서 많이 제기되는데 과연 세금을 걷어서 무책임한 주택소유주들을 도와야 하냐는 것이다. 안 그래도 살기 어려운데 처음부터 페이먼트를 낼 능력도 없으면서 주택을 구입한 사람들까지 왜 피같은 세금으로 구제를 하느냐는 주장은 충분히 타당성이 있다.

하지만 지금의 상황은 그런 도덕적인 잣대를 들이대기에는 너무나 어렵다는 것이 정부의 시각인듯 하다.

실제로 과잉 공급이 일어났던 지역에 집중되었던 주택 차압이 경기 불황으로 인해 타 지역으로 번져가면서 안정세를 보이던 주택 가격들이 동반하락하는 현상이 일어나기 시작하고 있다.

즉 멀쩡하던 동네의 집값이 한 두 은행에 차압된 집들 때문에 갑자기 10% 이상 하락하게 되는 것이다. 그렇게 되면 주변의 주택소유주들의 에퀴티 비율이 급락하여 자기도 모르는 사이에 재융자가 불가능한 상태가 되버리는 현상이 일어난다는 것이다.

예를 들면 평균 50만달러인 동네에 은행 차압 매물이 40만달러에 팔린다면 재융자나 판매시의 감정가는 최근의 거래를 반영하므로 40만달러에서 크게 벗어나지 않은 감정가가 책정될 것이고 최대 융자액수는 80%를 기준으로 할 때 32만달러 밖에 되지 않게된다.

그러면 50만달러에 주택을 구입하면서 10만달러(20%)를 다운하고 40만달러 융자를 받은 주택 소유자의 융자 잔액이 35만달러라고 한다면 자기 자본 비율이 12.5% 밖에 되지 않아 재융자가 불가능하게 되는 것이다.

이런 이유로 도덕적 해이에 대한 논란은 일단 접어 놓고 주택 시장을 안정시키자는 것이 현 정부의 정책 방향인 듯하다.

고통이 아무리 커도 제대로 수술을 해야한다는 주장과 응급 상황은 일단 넘겨야 한다는 주장 중 누가 옳은가는 시간이 얘기해 주겠지만 그 시간을 지나는 사람들에게는 참 힘든 나날인 듯 하다.

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