[부동산 스토리] 위기 속의 기회

류기열/카운슬락 파트너스 파트너

요즘 신문에 나는 컬럼들을 보면 희망에 대해서 이야기를 하고 있는 글들이 참 많다. 지난 날 어려웠던 때를 기억하면서 그 어려움을 이겨냈던 경험을 살려서 지금의 위기도 이겨내자는 뜻의 글들이 많이 보이는 것은 어쩌면 그만큼 지금의 불황이 깊다는 것을 역설적으로 보여주는 지도 모르겠다.

희망 만큼이나 요즘 자주 쓰이는 말중 '위기는 기회'라는 말이 있다. 너무 많이 들어서 식상하게 들릴지도 모르지만 역사 속의 많은 예들이 이 말이 진리라는 것을 증명하고 있어서인지 언제나 위기가 닥치면 쓰여지는 것 같다.

하지만 한가지 분명히 기억해야 할 것은 위기 속의 기회는 기회를 볼 수 있는 사람에게만 기회가 된다는 것이다. 위기에 대한 두려움으로 눈과 귀를 막고 현실에만 안주하려고 한는 사람에게 기회란 보이지 않을테니 말이다.

그렇다면 부동산에서 찾을 수 있는 기회란 어떤 것들이 있을까? 지난 주 뉴욕타임즈에는 서브프라임 사태의 주역중의 하나로 여겨지는 컨트리와이드 은행의 전 중역들이 모기지 론 투자를 통해 엄청난 이익을 올리고 있다는 기사가 실려 관심을 끌었다.

이 기사에 따르면 전 컨트리와이드 사장 스탠포드 컬랜드를 비롯한 여러 중역이 PennyMac(Private National Mortgage Acceptance Company)이라는 투자 회사를 차려서 망한 은행의 모기지 론을 헐값에 사들여서 모기지 대출자들과 대출 조건을 재조정하는 방식으로 큰 이익을 내고 있다는 것이다.

예를 들어 PennyMac은 FDIC를 통해 퍼스트 내셔널 뱅크 오브 네바다를 청산하고 남은 총 대출액 5억6000만달러의 연체 또는 체납된 모기지 론을 4320만달러에 구입했는 데 FDIC와의 계약 조건에 따르면 이 론에서 생기는 페이먼트 중 처음 20센트는 정부로 나머지는 PennyMac의 이익이 된다는 것이다.

(정부로 가는 액수는 나중에는 40센트까지 증가될 것이라고 한다) 이는 원 대출액 1달러에 약 38센트를 지불한 것으로 PennyMac은 여기서 생긴 62센트의 차액을 통해 모기지 이자율을 하향 조정해주는 방식으로 대출자들에게 모기지 부담을 덜어주므로써 대출금의 회수를 가능하게 하여 이를 통해 수익을 일으킨다.

즉 모기지 론을 낮은 가격에 구입한 이익을 일부분 대출자와 나누어 가지므로써 모두 윈-윈 하는 방식인 것이다.

훨씬 적은 규모지만 같은 방식으로 차압 위기에 있는 주택 모기지를 은행에서 직접 사들여 모기지 조정을 통해 이익을 올리는 소규모 투자 그룹도 이미 활발히 투자를 하고 있다고 한다.

이와 같이 현재의 위기를 기회로 바꾸는 것은 그저 듣기 좋자고 하는 얘기가 아니라 지금 일어나고 있는 현실인 것이다. 거품은 모든 사람이 '지금이 기회'라고 생각할 때 생겨난다.

그리고 그 때는 이미 이익을 올릴 수 있는 투자 기회는 먼저 투자를 한 사람들에 의해 이미 다 챙겨져 버리고 늦게 뛰어든 사람들은 상투를 잡아서 거품이 빠지면 또 손해를 보게 되는 일이 일어날 것이다.

이것이 '위기가 기회'가 되는 이유인 것이다. 주류사회에 비해서 정보나 네트워크면에서 불리한 한인 투자자들에게는 어쩌면 쉽지않은 도전이 되겠지만 세상에 쉬운 일이 어디 있던가.

오히려 투자의 문턱이 낮아진 지금이 한인 사회를 벗어나서 주류 사회로 투자의 영역을 넓힐 절호의 기회라고 생각하고 적극적인 자세로 임한다면 이 불황의 끝에서 우리는 오히려 웃을 수 있을 것이다.

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