[부동산 스토리] 부실자산 투자

류기열/카운슬락 파트너스 파트너

요즘 경제면에 가장 많이 언급되는 단어 중에 Distressed Asset 또는 Toxic Asset 이라는 말이 있다. 최근에는 재무부에서 Legacy Asset이라는 신조어를 만들어 내기도 했지만 가장 익숙한 단어는 아무래도 Distressed Asset 즉 부실자산일 것이다.

사실 이 단어는 부동산에만 적용되기 보다는 가치가 현저하게 저하돼 차압 또는 파산의 상태에 있던가 아니면 곧 그런 상황이 일어날 모든 자산을 일컫는 말이지만 지금 경제 불황이 부동산에서 시작된 이유로 대부분 부실자산하면 부동산을 가르키는 것 처럼 쓰여지고 있는듯 하다.

이런 면에서 차압 주택은 현재 부동산에서 가장 대표적인 부실자산이라고 할 수 있을 것이다. 부실자산은 모기지의 조건에 따라서 적정가치보다도 훨씬 싼 가격에 자산을 획득하여 미래의 큰 수익을 기대할 수 있는 투자 수단이 될 수 있다는 매력이 있어 많은 투자자들의 관심을 모으고 있다.

그러나 개인 투자자들에게 부실자산 투자는 그리 만만한 일이 아니다.

보통 부실자산 투자는 크게 두 가지로 먼저 대출을 해 준 금융 기관을 통해 흔히 노트라고 하는 채권을 인수하여 차압 절차를 거친 후 소유권을 획득하거나 은행에서 이미 차압 절차를 마친 후 소유권을 판매하는 자산을 구매하던가 하는 방식으로 이뤄진다.

첫번째 방법은 차압에 필요한 여러가지 법적 절차를 거쳐야 하는 이유로 또 흔히 경매 절차를 통해 이뤄지는 두번째 경우는 자금의 제한때문에 개인 투자자들에게는 쉽지 않은 투자 대상이 되는 것이다.

또 이러한 부실자산의 매각은 공개적으로 이뤄지기 보다는 케이스 바이 케이스로 이뤄지기 때문에 경매에 나오지 않는 한 일반 투자자에게 부실 자산 처분에 대한 정보는 극히 제한적일 수 밖에 없는 것이다.

이렇게 부실 자산 투자에 대한 관심이 높은 것에 비해 실제로 거래가 되었다는 소식은 별로 들리지 않는다. 개별 금융기관이 적극적으로 부실자산 매각에 나서는 일도 그다지 많지 않은 것 같다.

첫째 이유는 금융기관들이 부실자산 매각을 통해서 장부상 손실을 일으키기를 꺼려하기 때문인 듯 하다. 자산 매각으로 인해 손실이 일어나게 되면 예대비율을 맞추기 위해 추가 자본금이 필요하게 되는데 지금 상황에서는 자본금 확보가 어려울 것이고 이는 금융 기관 자체의 부실로 이어질 염려가 있기 때문이다.

특히 주택 모기지와 관련된 부실 자산을 많이 가지고 있는 금융기관의 경우에는 주택 가격이 안정돼서 자산 가치가 어느 정도 회복되기를 기다리고 있는 경우도 있을 것이다.

하지만 금융기관들이 가지고 있는 부실자산의 정리 없이는 새로운 대출이 일어나기 어렵고 이는 자금 경색의 지속을 의미하기 때문에 정부에서는 PPIP(Public Private Investment Program)와 같은 정책을 통해 금융기관의 부실자산 정리를 권장할 것이며 또 금융기관 입장에서도 언제까지 부실자산을 껴안고 갈 수만은 없기 때문에 부실자산의 정리는 어떤 형태로든 점점 늘어나게 될 것이다.

특히 상업용 부동산 채권을 많이 가지고 있는 금융 기관들의 경우에는 만기가 도래하면서 부실화될 염려가 큰 자산들의 경우 어떻게든 부실화가 되기 전에 최대의 가치를 회수하려 할 것이기 때문에 적극적인 처리를 꾀할것으로 예상된다.

이런 경우 자산가치 대비 담보 비율(Loan to Value)이 낮고 안정적인 현금 소득이 있는 자산이 최우선적으로 투자 대상이 될 것이지만 금융기관의 입장에서도 이렇게 자산 가치가 뛰어난 부동산을 헐값에 넘기려 하지는 않을 것이어서 금융기관과 투자자들 사이의 줄다리기도 많은 관심을 모을 것이다.

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