[부동산 스토리] 부실자산 투자 (2)

류기열/카운슬락 파트너스 파트너

부실자산에 대한 투자도 다른 부동산 투자와 마찬가지로 Due Diligence Process라고 불리우는 투자 결정을 위한 사전조사가 필요하다. 특히 부실자산의 경우에는 더 많은 잠재적 위험 요소들이 있을 가능성이 크므로 보다 철저하고 전문적인 사전조사가 요구된다.

이러한 사전조사는 크게 투자 대상이 되는 부동산의 물리적인 상태를 조사 평가하는 물리적인 측면과 그 부동산에 내재된 소득 마켓 경제 상황 등 비물리적인 측면으로 나누어 볼 수 있다.

흔히 주택을 구입할 때 구매자는 먼저 그 주택이 어떤 상태에 있는지 위치는 어떤지 학군은 어떤지 도로에서 얼마나 가까운지 또는 먼지 등등 여러가지 정보를 얻게 된다. 그런 후에 구입을 결정하게 되면 인스펙터를 고용해서 주택의 물리적인 상태에 대해서 인스펙션을 하게 된다. 이것이 바로 주택을 사기 위한 사전조사라고 할 수 있다.

그런데 이것이 투자용 부동산이 되면 조금 더 복잡해진다. 토지의 경우를 제외한 투자용 부동산의 경우는 건물의 관리 상태는 어떤지 건물에 설치돼 있는 설비(냉.난방 엘리베이터 보일러 주차 설비 소방 설비 등)의 기대 수명은 어떤지 또 소방법등 건물 관련 법규에 저촉되는 사항은 없는지 등 일일이 나열하기에는 너무 많은 항목에 대한 사전조사가 필요해 질 것이다.

이와 같은 물리적인 측면외에 현재의 임대 소득은 얼마나 들어오는지 공실률은 얼마이고 앞으로 단기간 안에 임대 계약이 끝나는 입주자는 없는지 임대 계약이 끝날 경우 연장 조건이 있는지 있다면 어떤 조건인지 없다면 새 입주자를 들이기가 얼마나 용이한지 등 임대 관련된 항목은 물론 현재 입주자들의 비즈니스가 앞으로도 계속 리스 페이먼트를 낼 수 있을 만큼 안정적인지 주변의 비슷한 부동산의 임대 상황은 어떤지 공실율의 증감 추세는 어떤지 등 주변의 사회경제적 상황들 역시 고려 대상이 될 것이다.

또 현재 소유권에는 소유권을 제한하는 요소는 없는지 역시 중요한 사전조사의 대상이다. 대상 부동산을 상대로 소송이 진행되고 있지는 않은지 근저당이 설정돼 있지는 않은지 재산세등 각종 세금은 밀리지 않았는지 등등 챙겨야할 항목은 계속 늘어나기만 할 것이다.

부실자산의 경우에는 여기에 더해서 어떠한 상태의 부실자산이냐에 따라서 부가적인 사전조사 항목이 추가된다. 만약 연체 상태의 부동산에 대한 채권을 구입한다면 채권을 구입하는 것 만으로는 소유권을 가질 수 없다는 것을 분명히 알아야 한다. 이 경우에는 채권의 권리에 대한 확실한 이해가 가장 중요할 것이다.

즉 선순위 채권(Senior Debt)이나 미캐닉스 린(Mechanic's Lien) 택스 린(Tax Lien) 등 채권의 권리를 제한하는 요소가 있는지를 철저히 조사해야 하는 것이다.

차압 절차가 끝난 경우에는 소유권이 확실한지만 확인한다면 위험 요소는 줄어든다고 할 수 있다. 하지만 이런 경우에도 차압 절차가 진행되는 동안 부동산에 물리적인 손상이 일어났을 가능성이 크므로 그에 대한 고려가 꼭 있어야 할 것이다.

여기에서 이런 질문을 하는 사람도 있을지 모른다. 이런 복잡한거 몰라도 그동안 나름대로 이익을 올렸는데 이제와서 새삼스럽게 이런 머리아픈 절차를 거쳐야 할 이유가 뭐가 있냐고.

거기에 대한 대답은 이렇다. 그렇게 거래를 해왔기 때문에 부동산 거품이 생겨났고 지금의 불황이 일어난 것이라고. 또 지금의 불황이 지나간 이후에는 아마 상당 기간동안은 예전과 같은 방법으로 부동산 투자를 해서는 손해보기가 십상일 것이라고.

▷문의: [phone] [email protected]