[부동산 스토리] 상업용 부동산 위기설

류기열/카운슬락 파트너스 파트너

지난 5월 마지막 주에 신용 평가사 스탠더드&푸어스에서 상업용 부동산 모기지담보 채권(CMBS)중에서 최고의 신용등급인 AAA채권 가운데 수백억달러 분량을 하향조정하겠다는 발표를 해서 부동산 투자자들에게 커다란 충격을 안겨 주었다. 이로 인해 AAA등급의 채권 가격이 급락하는 등 미 정부의 금융시장 및 부동산 시장 안정 정책에도 악영향을 미칠 것이라는 우려까지 나오고 있는 실정이다.

모기지담보 채권의 신용등급은 현재 미 정부의 주요 시장 안정 프로그램 중 하나인 TALF(Term Asset -Backed Securities Loan Facility)와 관련해서 매우 중요한 의미를 가진다. 왜냐하면 TALF의 자금을 대출받을 수 있는 담보의 기준이 AAA등급으로 한정되어 있기 때문이다.

바클레이 캐피털의 애런 브라이선 애널리스트는 연방은행이 다시 정책을 바꾸지 않는 한 CMBS에 대한 TALF 대출액이 최대 1400억불 이상 줄어들 것이라고 예상하면서 이로인해 원치 않는 매각이 늘어날 수도 있다고 전망했다.

상업용 부동산은 서브프라임 이후 경제에 또 하나의 시한 폭탄이 될 것이라는 의견들이 많은 경제전문가 사이에서 제기된바 있다.

상업용 부동산의 가치는 결국 임대 수입에 의해 결정되는데 경기 침체로 인해 임대료가 떨어지고 공실률은 늘어나면서 가치가 하락하게 되고 이에 더해서 자금시장 경색에 따라 은행의 대출 기준이 까다로와지면서 재융자가 불가능하게 되고 또 가치 하락으로 인해서 팔아도 융자금 액수에 못미치는 상황이 발생할 것이다.

이로인해 융자금 상환이 불가능하게 되면 기존 모기지를 대출해준 은행들이 커다란 부담을 안게 된다는 것이 상업용 부동산발 경제 위기설의 대략적인 시나리오이다.

실제로 상업용 부동산 모기지 연체율은 11년만에 최고치를 기록하고 있고 추후 4년동안 상환해야 하는 상업용 부동산 대출금의 총액은 1조3000억달러나 되어 이와같은 위기설에 무게를 더해주고 있다.

하지만 이와 같은 상업용 부동산의 위기가 태산명동에 서일필로 끝이 날 수도 있다. 그 이유는 서브프라임 사태는 금융이나 부동산에서 그 파장을 과소평가하여 대비를 소홀히한 측면이 없지 않지만 상업용 부동산의 경우는 상당한 기간동안 그 위험성에 대하여 많이 알려져 왔고 그에 대한 대비 역시 TALF등을 통해서 어느 정도 준비돼 왔기 때문이다.

또 이미 공개적이지는 않지만 많은 금융기관에서 건별로 채권을 처리해오고 있으며 구제금융등을 통해서 자금이 어느정도 확보된 금융기관의 경우는 굳이 헐값에 상업용 부동산을 처분하지 않아도 경제 상황이 호전될 때까지 버틸수 있는 여력이 생겼기 때문이다.

더구나 몇개 은행이 주식시장을 통한 증자가 성공한 상태에서 할인 판매를 통해서까지 유동성을 확보할 필요성은 현저히 줄어들었다고 보여진다.

결국 상업용 부동산은 대규모의 차압 사태가 벌어진다기 보다는 증자 소유권의 일부 혹은 전부의 포기 융자 재조정 등의 여러 형태를 통해서 정리가 될 것이며 일부는 비 공개적인 판매를 통해서 처리가 될 것으로 보여진다.

다만 부동산 소유자들의 경우는 자산을 증자하거나 임대 소득을 높여지 못한다면 소유권을 유지하는데 어려움이 있을 것이다.

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