[부동산 스토리] Wag the Dog

류기열/카운슬락 파트너스 파트너

재선을 코앞에 앞둔 대통령이 불륜스캔들이 터지면서 재선은 거의 물건너간 일이 돼버리자 대통령의 참모 한사람이 헐리우드의 제작자와 공모해서 백악관 지하에서 가상의 전쟁을 제작 국민들의 애국심을 자극하여 재선을 노린다는 어쩌면 황당한 스토리의 Wag the Dog은 이 시대에 우리가 얼마나 쉽게 미디어에 의해서 조종될수 있는가를 풍자한 영화였다.

Wag the Dog 은 원래 "Tail wags the dog" 의 준말로서 주객이 전도되었다는 의미로 사용되는 관용구이다. 영어 배우기 컬럼도 아니면서 난데없이 관용구를 들고나온 이유는 며칠전 몇몇 부동산 전문가들을 만나서 나눴던 대화때문이다.

그 자리에는 30년이상 주류의 유수한 회사에서 부동산 개발과 투자에 몸 담았던 분과 LA에서 가장 큰 부동산 전문 로펌의 변호사가 함께 했는데 주제는 부동산 시장이 이렇게까지 무너진 이유와 지금 시장 상황에서 어떤 투자의 기회들이 있을 것인가였다.

먼저 부동산 시장이 무너진 이유는 Practitioner들의 부재 탓이라는 지적이 있었다. 즉 시장이 실제로 부동산을 개발해보고 운영해본 사람들보다는 Financial Engineering (금융 공학)의 전문가들에 의해서 좌지우지 되면서 부동산이라는 투자 대상의 특이성이 간과되었다는 것이다.

90년대에 들어 월스트리트의 주요 투자대상으로 부동산이 등장하게 되면서 부동산 파이낸싱에도 일대 혁신이 일어나게 된다.

즉 부동산의 유동화를 원활하게 하기위한부동산 채권화 (Securitization)와 내재된 위험을 분산 시키기 위한 파생 상품이 만들어 지게 되었고 이를 통해 부동산의 Commoditization (상품화)가 이루어진 것이다.

이전까지 부동산은 개체의 자산으로 거래되었고 각자의 부동산이 가진 가치는 고유의 특성에 의해 평가되었던 것에 비해 이제는 부동산은 Portfolio를 구성하는 하나의 요소가 되어 각기의 자산의 특성은 그다지 중요하지 않게 되었던 것이다.

이런 이유로 부동산 투자 의사 결정은 금융 전문가들의 몫이 되었고 더구나 투자의 이익이 아니라 거래가 일어날때 마다 수입이 생기는 투자 은행의 수익 구조는 부동산 Practitioner들의 중요성을 감소시켜 실제 가치와의 괴리 현상을 불러 일으켰다는 것이다. 지난 5월 뉴욕타임즈에 실린 리만 브러더스의 몰락과 관련한 기사에는 이를 분명하게 드러내고 있다.

당시 리만의 부동산 담당 최고 임원이었던 Mark A. Walsh는 그보다 10살이 많은 부하 임원 Carmine Visone이 부동산의 fundamental이라 할 수 있는 지가 건설 비용 임대 수익등에 대해서 이야기 할때마다 손을 저으며 오피스 빌딩에서 최고의 수익을 올리는 최선의 방법은 금융 공학의 마법 (magic of financial engineering)을 통해서라고 했다고 한다. 하지만 마법은 결국 눈속임이어서 신기루를 보일 수는 있지만 없는 것을 만들어 낼 수는 없다는 것을 그는 간과한듯하다.

아마 거품이후 시장의 진정한 승자는 practitioner와 financial engineer중 하나가 아니라 모두를 아우를수 있는 진정한 전문가가 될 것이다.