[부동산 스토리] 또 한번의 위기?

류기열/카운슬락 파트너스 파트너

주식시장의 호황과 경제 전문가들의 낙관적인 경제 전망과 함께 희망의 싹이 보이던 미국 경제가 요즘들어 다시 주춤해지는 모양이다. 경제의 자유낙하는 멈췄을지 모르지만 경기의 회복까지는 아직 멀었다는 주장들이 힘을 얻고 있으며 올해 말로 불경기는 끝이 나고 경기 회복이 시작될 것이라던 대다수의 전망도 주춤하는 모습이다.

일부에서는 회복은 커녕 작년보다 더 심각한 경제 위기가 올것이라는 전망도 내놓고 있다. 이러한 분위기 변화의 가장 큰 이유는 계속되는 실업률의 증가이다. 6월 현재 미국 전체의 실업율은 9.7%로서 2008년 6월의 5.7%에 비해 무려 4%나 증가 했다.

또 올 하반기에 경제 하락세가 멈추더라도 실업률은 오히려 늘어나서 2010까지는 10% 이상이 되리라는 것이 많은 경제 전문가들의 예상이다.

이와같은 실업률의 증가는 결국 미국 경제 성장의 원동력인 가계 소비의 위축으로 이어져 경기 회복을 더디게 할 것이다.

부동산의 측면에서는 실업률이 늘어나면 주택 수요가 줄어들뿐 아니라 서브 프라임 등 고위험 융자를 하지 않은 정상적인 모기지를 통해 주택을 구입한 사람들 마저 연체나 차압의 지경에 이르게 될 가능성이 높아진다. 결국 경제회복의 열쇠가 되는 주택시장의 회복 역시 늦어질 것이다.

또 상업용의 경우에는 비즈니스를 축소 또는 포기하는 테넌트들이 늘어나 결국 공실률이 늘어나고 임대 소득이 줄어들면서 자산의 가치가 떨어지게 될 것이다. 이는 부동산 소유주뿐 아니라 대출을 해준 은행들에게도 커다란 부담이 될 것이다.

지난 7월 10일 의회의 조인트 이코노믹 위원회에서 도이체 뱅크의 CMBS와 ABS 최고 책임자인 리처드 파커스는 2009년과 2010년 사이에 대출만기가 되는 상업용 부동산 채권의 액수가 7000억달러이며 그중 65%정도가 재융자를 받기 어려울 것이고 은행은 이로 인해 약 1500억달러 정도의 손실을 입게 될 것이라고 예상했다.

이런 이유로 실업률이 늘어나는 것을 막기 위해서는 1차 부양책보다 직접적으로 일자리를 만들어 낼 수 있는 제 2차 경기 부양책이 필요하다는 주장이 일부 경제학자들에 의해 제기되고 있는 것 같다.

이에 대해 오바마 정부는 1차 부양책이 효력을 발휘하려면 2년 정도가 걸릴 것이며 추가적인 부양책은 필요없다는 것이 공식적인 반응이다.

하지만 내년에 의회의 선거가 다가오고 실업률이 상대적으로 높은 지역에서 더딘 경제 회복이 이슈가 된다면 오바마 정부로서도 그저 기다리라고만 하기는 쉽지 않을듯 하다. 상 하원을 모두 장악하고서도 정책을 법안화 하려면 여러가지 우여곡절을 겪어야 하는데 다시 소수당이 된다면 오바마 정부가 의도한 정책 집행이 쉽지 않을 것이기 때문이다.

그러나 추가적인 경기 부양책 역시 인플레이션의 위험과 재정적자 확대라는 부담으로 인해 선뜻 꺼내들기는 쉽지 않다. 지금 이 진퇴양난의 현실을 어떻게 헤쳐 나가는지 관심을 가지고 지켜볼 밖에…

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