[마이클 장의 투자백과] REO 투자 - 1

철저한 준비가 시행착오 줄여

지금까지 수차례에 걸쳐 REO 투자 세미나를 개최하고 투자자들을 상담하고 있지만 대다수의 투자자들은 REO 투자에 대해 전문적인 지식을 갖고 있지 않고 있다. 투자자들중 일부는 REO라는 개념조차 갖추지 않은 채 'REO 투자가 좋다'는 주위 사람들의 말만 듣고 투자에 나서기도 한다. 이에 따라 투자자들의 이해를 돕고자 앞으로 서너차례에 걸쳐 REO 투자의 정의 및 방법 등을 설명하고자 한다.

REO는 Real Estate Owned의 약자로 은행이 압류한 부동산 프로퍼티를 말한다. 은행압류매물 정도로 해석할 수 있다. 주택을 예로 들면 주택소유주가 2~3개월 모기지 페이먼트를 연체하면 카운티 정부에 연체등록(NOD)이 된다. 그리고 3~6개월 정도 추가로 페이먼트를 안하게 되면 차압등록(NOTS)이 이뤄진다. 차압등록이 이뤄지면 융자은행은 차압관재인(Trustee)을 선정 해당 주택을 차압세일하게 된다.

만약 차압세일에서 판매가 이뤄지지 않으면 융자은행은 해당 프로퍼티를 압류하게 되는 데 이 주택을 REO라고 한다.

REO 투자라고 하면 원칙적으로는 은행이 압류한 부동산에 투자하는 것을 말하지만 요즘에는 보다 광범위하게 연체등록되거나 차압등록된 프로퍼티에 투자하는 것도 아우르기도 한다.

사실 REO 투자는 수십년 전부터 존재해왔다. 아무리 호경기일 때도 실업이나 사업 실패 등 여러가지 이유로 모기지 페이먼트를 못하는 주택소유주는 있기 마련이고 그렇게 되면 REO는 발생하기 때문이다. 그러나 경기가 좋을 때는 REO까지 가기 전에 주택을 팔아 융자금을 갚는 것이 가능하기 때문에 REO 매물 자체가 많지 않았고 그러다 보니 일반적이지 않아 소수의 투자자들만 관심을 가졌다.

그러나 2007년부터 시작된 부동산 폭락 및 이에 따른 경제 위기로 부동산 차압이 급등하면서 REO가 사회적으로 큰 관심분야가 되자 REO 투자도 일반인들의 관심을 끌게 됐다.

이처럼 REO 투자는 생소한 분야인 만큼 투자에도 각별한 주의가 필요하다. 아직 투자기법 자체가 섬세하게 다듬어지지 않았고 따라서 전문 투자자들도 시행착오를 거듭하고 있기 때문이다. 다만 모든 투자가 그러하듯이 철저한 준비와 분석은 이같은 시행착오를 줄일 수 있다. 또 부동산은 지역성과 부동산 고유의 사이클을 보이는 데 이 또한 잘 이용하면 성공적인 REO 투자가 가능하다.

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