[상법 Q&A] 리스 옵션에 대한 진실과 오해

차제명/변호사

Q: 저는 L.A 근처 한 마켓안에 서브리스로 운영중이던 자리를 권리금 20만달러에 인수해 약 6개월정도 운영하고 있습니다. 매매 당시 Seller가 서브리스가 5년에 5년 옵션 계약이 있는데 5년은 2달 전에 지났고 지금은 5년 옵션기한 중이니 앞으로 약 5년이 더 남았다고 했습니다.

하지만 3개월 정도가 지나자 마켓 주인이 저보고 가게를 비우라고 했습니다. 계약 기간이 아직 5년이나 남았다며 따졌지만 마켓주인은 계약이 끝난지 3개월이 지났고 전 주인이 옵션을 행사한 사실이 없다며 막무가내로 30일 이내에 나가라는 편지를 주고 가버렸습니다.

너무 억울해 에스크로 회사에 전화해서 정말 5년 옵션이 없었냐 물어보니 잘 모르겠다고 대답을 피하기만 합니다. 어떻게 해야합니까?

A: 위의 사례에서 가장 중요한 사항은 과연 5년 옵션이 적절히 실행이 되었는지를 잘 살펴봐야 합니다. 대부분의 상업용 건물 리스나 서브리스 계약서에는 리스 기간 (TERM) 과 옵션 (OPTION TO EXTEND THE TERM)에 관한 사항이 자세히 적혀있습니다.

일반적으로 옵션이란 건물주가 세입자들에게 제시하는 일종의 "제안"이며 "번복할 수없는 약속"입니다. 옵션에 관한 사항이 자동으로 행사되는 것이 아니라 세입자의 의사에 의해 결정되기 때문입니다.

세입자가 옵션을 행사하면 건물주는 거절할 수 없습니다. 옵션 행사에는 상당히 까다로운 절차를 따르며 정확히 지켜지지 않을 때에는 옵션이 행사됐다고 인정받지 못하는 경우가 상당히 많습니다.

대부분의 리스 또는 서브리스 계약서에는 옵션을 행사하는데 필요한 조건들을 자세히 명시하고 있습니다. 주로 리스 계약이 종료되기건 90일에서 120일 이내에 필히 서면으로 건물주에게 전달하도록 하고 있습니다. 이 기간을 놓치거나 구두로 행사한다면 적절하게 옵션이 행사되었다고 볼 수 없습니다.

옵션이 적절하게 행사되지 않고 리스 계약기간이 지났지만 계속 렌트비를 내면서 몇달동안 있었던 경우 건물주가 렌트비를 받았다 해도 옵션 행사를 인정했다고 볼 수 없습니다.

대부분의 리스 계약서에는 리스 기간이 끝난후 세입자가 나가지 않고 렌트를 계속 내고 건물주가 그 렌트비를 "ACCEPT" 하는 경우 리스 계약의 연장으로 간주하거나 Month-to-Month 계약으로 간주 하는 등 그 상황에 대해 자세히 적혀있습니다. 하지만 계약서에 특별한 언급이 없는 경우 대부분 MONTH-TO-MONTH 계약으로 유지됩니다.

위의 사례에서 본다면 전 주인이 마켓 주인을 상대로 적절히 옵션을 행사 하지 않은 것으로 보이니 리스 계약서에 특별한 조항이 없는 한 리스 기간이 끝나는 날로부터 Month-to Month 상태인데 이를 20만달러에 구입한 것이므로 누군가의 거짓말이나 사기에 의한 불법 매매 계약으로 볼 수 있습니다.

이런경우 거짓 정보를 주거나 중대한 사안을 숨기고 비지니스 매매를 한 당사자 특히 셀러나 에이전트 또는 에스크로 회사를 상대로 손해 배상 청구를 할 수 있습니다.

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