[부동산 스토리] 깡통 차기

노트 투자하려면 자산가치 정확히 평가할 수 있어야

지난 주말 라디오에서는 우리가 어릴 때 하던 놀이를 다루는 프로그램이 있었다. 술래잡기 땅따먹기 망까기등 장난감이 그리 많지 않던 때 그저 동네 아이들과 별 도구없이 하던 놀이들을 진행자가 하나씩 말할 때 마다 '아 그런 놀이가 있었지'라며 잠시 아련한 옛 기억을 되살려 보았다.

그와 함께 어둠이 깔릴 무렵의 포근함과 하나 둘씩 어머니의 부르는 소리에 이끌려 흩어지던 친구들의 뒷모습도 오래된 영화의 한 장면처럼 눈앞에 나타났다가 사라졌다.

아마 누구나 자기의 추억이 소중한 것이라 그렇겠지만 인터넷에 빠져 혼자만 방안에서 자라는 요즘 아이들보다 그때가 더 행복하게 기억되는 것은 함께 어울려 자랄 수 있었던 때문이 아닐까?

그때 하교길에서 길에 굴러다니는 깡통이라도 하나 발견하면 축구공 몰듯 집에까지 차고 오던 기억도 있다. 땅에 금을 그어 놓고 깡통을 차서 상대방을 맞추는 그런 놀이도 했던것 같고.

그런데 지금 많은 은행들이 '깡통 차기'를 하고 있다고 한다. 물론 실제로 깡통을 차는 것은 아니고 대출을 해준 부동산 자산들이 가치가 떨어지는 바람에 깡통처럼 되었는데 당장에 차압을 해도 대출 액수만큼의 가격을 받기가 어렵기 때문에 만기가 되어도 이자만 낼 수 있으면 연장이나 상환조건 조정등을 통해서 현상 유지를 하는 것을 일컫는 말이다.

은행 입장에서는 현재와 같은 부동산 시장에서 적정한 가격을 받기란 불가능한데 굳이 손실 처리를 할 필요가 없고 또 연장기간 동안에 경제가 회복되어서 자산 가치가 회복된다면 그때 차압을 해도 늦지 않기 때문이다.

문제는 과연 경기가 회복될 때까지 융자자가 이자라도 계속 낼 수 있느냐는 것이다. 인컴이 있는 자산이라면 그래도 가능성이 있겠지만 만약 땅 융자라던가 건축 융자(Construction Loan)인 경우에는 아마 그럴 수 있는 가능성이 크지 않다고 볼 수 있다. 또 호텔등 경기에 민감한 자산의 경우도 버티기 쉽지 않을 것이다.

실제로 올해뿐 아니라 내년 또는 후년까지 수많은 호텔 리조트 자산들이 연체나 차압의 위기에 직면할 것이고 5성급의 호텔들도 이미 부실자산 판매 리스트에 올라왔다는 이야기가 들리는 것을 보면 그 심각함을 짐작할 수 있을 것이다.

오피스의 경우도 인구와 고용이 밀집되어 있는 일부 대도시를 제외하고는 고용이 회복되기 전까지는 공실률이 증가함에 따라 모기지 상환에 어려움을 겪을 것으로 보이고 특히 과도한 레버리지와 턱없이 낮은 캡으로 거래가 된 건물들은 부실화를 면하기 어려울 것이다.

이런 이유로 요즘 은행 노트를 사는데 관심이 몰리는 모양이다.

하지만 노트를 사는 것은 자산의 가치에 대해서 정확한 판단을 할 수 있는 능력과 노트를 산 이후에 어떤 절차로 자산을 처분할 것인지 등에 대한 법적 지식 그리고 처분 이후의 판매 또는 유지등 출구전략을 수립할 수 있는 경제와 부동산 시장에 대한 지식이 절대적으로 필요하므로 전문가와 함께 일하는 것을 정말 강력히 추천하고 싶다.

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