[마이클 장의 투자백과] 캡 레이트에 대한 이해

탑 프로퍼티스

상업용 부동산 투자에 조금이라도 관심이 있다면 누구나 캡 레이트에 대해 들어봤을 것이다. 캡 레이트는 상업용 부동산에 투자할 때 가장 중요한 고려사항 중 하나이고 높을수록 좋다. 그러나 실제로 캡 레이트가 무엇을 뜻하고 어떻게 계산되며 투자에 있어 어떤 의미를 지니는 지를 정확히 아는 투자자는 많지 않다.

캡 레이트의 정확한 용어는 'Capitalizaton Rate'로 총자산가격 또는 매매가격 대비 연간 총 순이익금(Net Operating Income.NOI)의 비율을 의미한다. 이를테면 어떤 상가를 100만달러에 매입해 연간 총 순이익금이 6만달러라면 캡 레이트는 6%가 된다. 즉 상업용 부동산에 투자해 얻을 수 있는 순이익을 나타내는 가장 단순한 계산법 중 하나다.

캡 레이트는 부동산 투자에 있어 가장 중요한 투자분석요인 중 하나지만 절대적 기준은 아니다. 투자 가능성을 알아보는 유용한 척도의 하나일 뿐이다. 초보 투자자가 상업용 부동산 투자시 자주 저지르는 실수 중 하나가 캡 레이트가 높다고 해서 투자성이 뛰어나다고 판단하는 것이다.

물론 캡 레이트가 높은 것이 좋기는 하지만 캡 레이트가 어느 정도 수준이면 높다고 할 수 있는 절대적 기준은 없다. 이를테면 노동력이 많이 들어가면 캡 레이트가 높아질 수도 있고 많은 매니저를 두고 꼼꼼히 관리하다 보면 캡 레이트가 낮아질 수도 있다.

또 웨스트 LA나 맨해튼처럼 안전하고 고가의 지역일수록 캡 레이트는 낮게 형성이 되고 사우스 LA처럼 위험하고 저가 지역일수록 높게 형성되는 경향이 있다. 오래된 건물일수록 캡 레이트는 높아지며 새 건물은 낮다. 건물 관리 비용이 차이가 나기 때문이다.

따라서 부동산 투자를 할 때는 캡 레이트와 함께 많은 것을 종합적으로 고려해야 한다.

먼저 캡 레이트를 산출한 근거다. 일부 셀러들은 비용을 터무니없이 줄여 캡 레이트를 올리기도 한다. 비용이 줄어들면 순이익이 높아지는 만큼 캡 레이트는 당연히 올라가게 된다. 그러나 투자자가 운영을 하게 되면 비용이 늘어나게 되고 순이익은 줄어들 수밖에 없다.

두 번째로 경기 상황 및 테넌트 구성이다. 경기가 나빠지는 상황이라면 매매 당시보다 경영실적이 나빠질 수밖에 없다. 특히 테넌트들이 경기에 민감하거나 재정상황이 취약하다면 공실률이 높아질 것은 불을 보듯 뻔하다.

캡 레이트와 이자율의 관계도 잘 살펴야 한다. 캡 레이트가 좋다고 하더라도 이자율이 높으면 적자를 면하기 힘들다. NOI가 융자 페이먼트보다 높다면 투자자는 계속 적자를 보게 된다.

결론적으로 캡 레이트는 투자의 결정적 요인은 아니다. 다만 캡 레이트가 높을수록 흑자를 낼 확률이 높은 것만은 분명하다. 투자자들이 캡 레이트에 대한 정확한 이해를 통해 올바른 투자를 할 수 있기를 기대한다.