주택가격 폭락·달러대 원화가치 상승···한국 투자자들 "부동산 사자" 다시 활기

은행차압·숏세일 매물이 가장 큰 영향
환율 6개월새 20% 이상 하락도 매력

지난해 10월에 터진 리먼 브라더스 사태이후 투자대상에서 비껴났던 미국 부동산이 경기회복 조짐과 맞물리면서 주택 구입에 관심을 갖고 있는 본국인들이 늘어나고 있다.

# 투자실태

사업상 LA를 자주 오가는 김모씨는 얼마전 은행집을 43만달러에 구입했다. 2년전 73만달러에 팔린 주택이었다. 지금 시세가 떨어졌다고 해도 감정가 65만달러는 충분히 나오는 집이었다.

김씨는 이 집을 전액 현금으로 구입한 후 렌트를 줬다. 한달 렌트수입은 2750달러다.

연간 렌트 수입 3만3000달러에서 물값 1200달러와 앞으로 발생할지도 모르는 예상 수리비를 월 100달러씩 총 1200달러를 잡아두었다. 여기에다 재산세 4300달러를 공제하니 실제 운영수입(NOI)은 $33000-$1200-$1200-$4300=$26300이 남는다.

이 금액을 구입가격으로 나누니 '캡 레이트'(Cap Rate:투자 대비 수익률)가 6.1%가 됐다.

김씨는 "서울에서 주택을 구입한 후 임대를 주면 연 수익률이 3%를 넘기기가 힘들다"고 말했다. 김씨는 "캡레이트도 중요하지만 무엇보다 바닥인 시점에서 주택을 구입했으므로 앞으로 5년정도만 갖고 있으면 큰 투자수입을 기대할 수 있을 것 같다"고 구입배경을 설명했다.

김씨는 자신처럼 바닥친 미국 주택을 구입했거나 구입하려는 사람들이 꽤 있다고 전했다.

# 환율상승

현재 환율은 1달러에 1150원대를 넘나들고 있다. 이 시세는 지난 5월의 1500원대보다 20% 이상 떨어졌다.

물론 원화가치가 가장 높았던 1달러당 900원대에 비하면 아직도 높은 편이지만 당분간 이 수준에서 움직일것으로 예상된다.

본국 투자자들은 원화가치가 더 오르기를 기다리면 미국 주택가격이 상승곡선으로 갈아타므로 지금이 투자 적기로 보고 있다.

달러가치가 급격히 상승하지 않는 한 원화의 구매력은 강할수 밖에 없다.

# 가격하락

본국 투자자들이 미국 주택을 구입하는 가장 큰 이유는 가격 하락 때문이다. 단순한 부동산 경기 사이클에 따른 하락이 아니라 미 역사상 최대의 폭락덕분이다.

특히 은행차압과 숏세일 매물은 본국인들에게도 매력 포인트로 작용하고 있다.

6개월전 한국으로 역이민한 투자 전문가 강인철(50)씨는 "지난 20년동안 미국에서 살면서 최근과 같은 주택가격 폭락은 보지 못했다 "고 말했다. 강씨는 "지금과 같은 집값 하락은 아마 금세기중에는 더 이상 경험하기 힘든 수준"이라고 덧붙였다.

서울 역삼동에서 부동산 회사를 운영하는 임채영사장은 "주택가격 하락으로 개인은 물론이고 기업체및 기관 투자가들도 미국 부동산 구입에 관심을 갖고 문의하는 사례가 월 평균 50건은 된다"고 전했다.

# 향후전망

본국인들의 미주 부동산 투자는 계속 이어질 것으로 보인다. 미국은 사업이나 자녀유학 원정출산으로 인해 본국 상류층과의 유대관계가 다른 나라와 달리 한국과 더 가깝기 때문이다.

부동산 컨설턴트인 앤디 박씨는 "한국의 해외 투자억제 정책 등 돌발적인 요소가 나타나지 않는한 미주지역 부동산 구입은 한국 기업이나 부유층의 가장 큰 관심사가 되고 있다"고 말했다.

박씨는 "강남에 살고있는 부유층중에는 미국이나 캐나다에 투자용 주택이나 부동산을 소유하고 있는 사람들이 많아 앞으로도 자금여력이 되는 사람들의 해외투자는 꾸준하게 증가할 것으로 보인다"고 설명했다.

박원득 부동산 전문기자