[부동산 스토리] 두바이의 미래

류기열/빅셀 파트너스

추수감사절 연휴가 시작되는 날 두바이에서 날라온 두바이 월드의 채무상환 유예 소식은 회복의 기미를 보이고 있는 세계 경제에 다시한번 먹구름을 드리웠다.

이 여파로 유럽 주요국가의 주가는 하루에 3%이상 떨어졌고 지난 27일 다우지수도 150 포인트 이상 하락하는등 작지않은 반향을 불러왔다. 특히 스탠더드 차터드 바클레이즈 등 영국계 은행이 가장 큰 타격을 받을것으로 예상되고 있다. 또 동유럽을 중심으로한 신흥개발국의 국가 채무에 대한 걱정도 불거져 이번 두바이 사태가 또 한번의 세계 경제위기의 신호라는 주장도 나오고 있다.

하지만 한편에서는 아랍 에미리트 연합의 맏형격인 아부다비에서 두바이를 어떤 형태로든 지원해 줄 것이라며 두바이 파산이 세계 경제를 다시 더블딥에 빠지게 할 정도는 아니라고 분석하고 있다.

실제로 두바이 월드의 대출 총액은 미화 590억달러로서 세계 경제에 심각한 영향을 줄 정도는 아니며 은행들 역시 신디케이션을 통해서 위험을 나눈 상태여서 은행의 부도 사태가 일어날 확률은 거의 없다는 의견이 대세를 이루는 듯하다.

그러나 이번 사태로 인해 그동안 세계 경제의 신화 사막의 기적으로 불리우던 두바이 개발이 사막의 신기루였을 뿐이라는 평들이 나오면서 앞으로 두바이의 신용도에 깊은 상처를 남길 것이 분명하다.

지금 진행중인 건설공사는 물론이고 향후 계획된 개발 프로젝트들의 금융 차입에 커다란 어려움이 있을 것으로 보여진다. 이럴 경우 이미 완성된 프로젝트들도 부정적인 영향을 입을 것이고 이로인해 두바이의 자산 가치는 상당기간 하향세를 보일 것으로 전망된다.

우리가 살펴보아야 할 것은 왜 이런일이 일어났는가 일 것이다. 비록 이번 사태가 세계 경제위기로 인해 발생한 측면이 없지는 않지만 보다 근본적인 원인은 "지어놓으면 살사람은 온다"는 방식의 부동산 개발은 실패로 돌아갈 수 밖에 없다는 진리를 외면한 데 있다고 보여진다.

즉 철저한 수요에 대한 이해와 분석을 거치더라도 경제 상황의 변화에 따라 결과가 얼마든지 달라질 수 있는 것이 부동산 개발인데 두바이의 경우에는 오히려 세계의 이목을 집중시키기 위한 프로젝트들을 개발하면서 그로 인해 수요가 창출될 것이라는 방식으로 진행되었고 그만큼 경제 상황의 변화에 취약할 수 밖에 없었다는 것이다.

그렇지만 언젠가 두바이의 건물들은 다 채워 질 것이고 사막의 신기루는 다시 사막의 기적이라고 평가될 것이다. 주거용 건물의 가격과 상업용 건물의 임대료가 충분히 내려간다면 지금까지 투자된 기반 시설의 이점을 이용하기 위한 수요들이 다시 몰려들 것이다.

이로인해 자산가치도 상승하고 결국에는 원래 꿈꿨던 도시가 완성될 것이기 때문이다. 다만 그때까지는 수많은 은행들이 그리고 투자자들이 손해를 감수해야 할 것이고 결국 최후의 승자는 그 자산들에서 나오는 세금과 경제적 이익의 수혜자가 될 두바이 정부가 될 것이다. 한때 일본의 자본이 미국의 부동산에 투자해서 결국 미국의 경제에 보탬이 되었던 것 처럼 말이다.

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