[마이클 장의 투자백과] 초고층 빌딩의 저주

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연말 모임이 본격적으로 시작되고 소매업체들은 연말 세일에 한창이지만 분위기는 좀처럼 달아오르지 않고 있다는 느낌이다. 아무래도 불경기의 여파 때문인 듯하다. 특히 부동산 업계는 벌써부터 파장 분위기다. 이처럼 우울한 기분을 조금이라도 덜어보고자 이번 주에는 부동산 학계에 내려오는 재미있는 가설 하나를 얘기하고자 한다. 바로 '초고층 빌딩의 저주'라는 것이다.

초고층 빌딩이라고 하면 국가마다 기준이 다르지만 보통 50~60층 이상이면 초고층으로 본다. 초고층 빌딩의 시초는 1908년과 1909년 완공된 뉴욕 싱어와 뉴욕 메트로폴리탄 빌딩으로 보는 것이 일반적이다. 이후 뉴욕에 엠파이어 스테이트 빌딩이 문을 열면서 본격적인 초고층 빌딩 시대가 시작됐다.

이러한 초고층 빌딩의 꿈은 갈수록 커져 지금은 높이만 3.2㎞ 500층 규모에 100만 명이 동시에 거주할 수 있는 '울티마 타워' 구상까지 나와 있을 정도다. 빌딩 하나가 대도시인 셈이다.

그런데 재밌는 사실은 초고층 빌딩이 건립되거나 개발되기 시작하고 얼마 후 경제위기가 닥쳤다는 것이다. 이 연관성을 일컬어 '초고층 빌딩의 저주(skyscraper curse)'라고 부른다. 연관성을 처음 분석한 사람은 도이체방크의 애널리스트 앤드루 로런스다. 로런스에 따르면 초고층 빌딩은 거품기에 착공되고 경제 위기를 거치면서 완공된다.

실제로 뉴욕 메트로폴리탄 빌딩은 1907년 지금의 금융위기와 같은 패닉 상태에서 탄생했다. 엠파이어 스테이트 빌딩은 1929년 시작된 대공황이 한창 진행 중이던 1931년 문을 열었다. 말레이시아 쿠알라룸푸르 페트로나스타워 역시 1998년 아시아 외환위기가 한창일 때 개장했다.

이는 다음과 같이 설명된다. 대개 경기가 달아오르면 돈은 빌딩 같은 장기 자본재나 도심의 땅에 몰려들어 값을 끌어올린다. 땅값이 오르면 땅 주인은 좀 더 자본집약적인 구조물을 짓는다. 수익을 극대화하기 위해서다. 이것이 초고층 건물 신축의 동력이다.

그렇지만 대규모 자본 투자가 활발한 호황기에는 정교하고 합리적으로 사업성을 판단하지 못하는 경향이 있다. 지나치게 낙관적인 전제 위에 대규모 계획이 세워진다. 하지만 이쯤되면 이미 경제 전 분야에 거품이 극대화되고 뒤이어 거품이 터지면서 경제 침체로 이어지는 것이다.

어떻게 보면 LA의 상황과도 겹친다. LA지역에도 각종 대형 개발 프로젝트 및 초고층 빌딩 건립이 추진됐다. 그러나 곧 경기 침체의 직격탄을 맞고 개발업체들의 파산이 속출하고 있다. 앞으로 경제 상황이 어떻게 진행될지 지켜볼 일이다. ▷문의: [phone]