[류기열의 부동산 스토리] 2010년 주택 시장 전망

류기열/빅셀 파트너스

미국 경제가 최악의 상황에서 겨우 벗어나 회복의 기미를 보이고 있다지만 아직도 부동산 산업은 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다.

상업용 부동산은 최소한 올해 전반기까지는 상황이 더 나빠질 것 같고 주택 시장은 바닥이냐 아니냐에 대한 다른 의견들이 하도 분분해서 갈피를 잡기가 매우 어렵다.

이럴때는 가장 기본적인 요소들을 돌아보는 것이 가장 효과적이지 않을까? 즉 이런저런 이론들을 일단 접어놓고 주택시장을 구성하는 다음과 같은 기본 요소들을 살펴봄으로써 2010년 주택 시장을 예측을 해 볼수 있을것이다.

1. 이자율: 미국 주택시장에 가장 큰 영향을 주는 요소중 하나이다.

이자율의 변동에 따라 늘어나는 수요의 증가 또는 감소는 전체 주택 시장의 흐름을 좌우할 만큼 충분히 크다.

이자율은 2010년 한해 동안은 커다란 변동이 없이 지금의 낮은 이자율을 유지하리라는 것이 대다수의 전망이다.

2. 주택 구매력(Affordability): 중간 소득의 가정에서 구입할 수 있는 중간 가격 주택의 수로 표시되는 구매력은 주택 가격 하락과 낮은 이자율로 인해 가장 높은 수준을 보이고 있다.

3. 주택 재고: 신규 주택의 재고량은 매우 낮은 편이지만 기존 주택의 차압 매물이 아직도 얼마나 시장에 나올지 모르는 것이 가장 큰 변수이다.

하지만 차압 주택을 사서 단기간에 다시 되파는 투자자(Flipper)들과 한꺼번에 손실을 계산하기를 꺼려하는 은행들이 재고의 급격한 증가를 막을 것이다.

4. 주택 융자: 구매력이 높은데도 불구하고 은행에서 주택 담보 대출을 받기란 아직도 매우 어렵다.

하지만 지난해 말 Wells Fargo와Genworth Financial 등이 다운페이 기준을 완화하는 등 2010년에는 대출 기준이 약간은 개선될 것으로 전망된다.

5. 실업율: 2010년 전반기를 기점으로 완화될 것으로 전망된다. 일단 실업율이 줄어들기 시작하면 주택에 대한 수요는 아무래도 증가할 것으로 보인다.

6. 정부의 정책: 4월까지 연장된 첫 주택 구입자 세금 혜택(4월말까지 계약을 한 경우는 6월말까지 구입을 완료하면 됨)과 재무부에서 앞으로 3년동안 무제한으로 패니매와 프레디매를 지원하겠다는 발표는 정부의 주택 시장 안정에 대한 의지를 보여준다.

세금 혜택만으로도 약 30만에서 40만의 추가 주택 구입이 이루어 질 것으로 예상된다.

위에서 살펴본 바에 의하면 주택 시장의 기본 요소들은 대체적으로 긍정적이라고 할 수 있다.

물론 또 한번의 모기지 대란이 올 것이라는 등 여러가지 부정적인 주장들이 없는 것은 아니지만 언제나 부정적인 면에만 집착하는 비관론자들은 있게 마련이다.

하기야 일부 종말론자들의 주장처럼 2012년에 지구가 멸망한다면 그까짓 주택시장이 한번 더 망가지는 것이 무슨 대수일까마는…

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