류기열/빅셀 파트너스
미국 경제가 최악의 상황에서 겨우 벗어나 회복의 기미를 보이고 있다지만 아직도 부동산 산업은 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다.
상업용 부동산은 최소한 올해 전반기까지는 상황이 더 나빠질 것 같고 주택 시장은 바닥이냐 아니냐에 대한 다른 의견들이 하도 분분해서 갈피를 잡기가 매우 어렵다.
이럴때는 가장 기본적인 요소들을 돌아보는 것이 가장 효과적이지 않을까? 즉 이런저런 이론들을 일단 접어놓고 주택시장을 구성하는 다음과 같은 기본 요소들을 살펴봄으로써 2010년 주택 시장을 예측을 해 볼수 있을것이다.
1. 이자율: 미국 주택시장에 가장 큰 영향을 주는 요소중 하나이다.
이자율은 2010년 한해 동안은 커다란 변동이 없이 지금의 낮은 이자율을 유지하리라는 것이 대다수의 전망이다.
2. 주택 구매력(Affordability): 중간 소득의 가정에서 구입할 수 있는 중간 가격 주택의 수로 표시되는 구매력은 주택 가격 하락과 낮은 이자율로 인해 가장 높은 수준을 보이고 있다.
3. 주택 재고: 신규 주택의 재고량은 매우 낮은 편이지만 기존 주택의 차압 매물이 아직도 얼마나 시장에 나올지 모르는 것이 가장 큰 변수이다.
하지만 차압 주택을 사서 단기간에 다시 되파는 투자자(Flipper)들과 한꺼번에 손실을 계산하기를 꺼려하는 은행들이 재고의 급격한 증가를 막을 것이다.
4. 주택 융자: 구매력이 높은데도 불구하고 은행에서 주택 담보 대출을 받기란 아직도 매우 어렵다.
하지만 지난해 말 Wells Fargo와Genworth Financial 등이 다운페이 기준을 완화하는 등 2010년에는 대출 기준이 약간은 개선될 것으로 전망된다.
5. 실업율: 2010년 전반기를 기점으로 완화될 것으로 전망된다. 일단 실업율이 줄어들기 시작하면 주택에 대한 수요는 아무래도 증가할 것으로 보인다.
6. 정부의 정책: 4월까지 연장된 첫 주택 구입자 세금 혜택(4월말까지 계약을 한 경우는 6월말까지 구입을 완료하면 됨)과 재무부에서 앞으로 3년동안 무제한으로 패니매와 프레디매를 지원하겠다는 발표는 정부의 주택 시장 안정에 대한 의지를 보여준다.
세금 혜택만으로도 약 30만에서 40만의 추가 주택 구입이 이루어 질 것으로 예상된다.
위에서 살펴본 바에 의하면 주택 시장의 기본 요소들은 대체적으로 긍정적이라고 할 수 있다.
물론 또 한번의 모기지 대란이 올 것이라는 등 여러가지 부정적인 주장들이 없는 것은 아니지만 언제나 부정적인 면에만 집착하는 비관론자들은 있게 마련이다.
하기야 일부 종말론자들의 주장처럼 2012년에 지구가 멸망한다면 그까짓 주택시장이 한번 더 망가지는 것이 무슨 대수일까마는…
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