[마이클 장의 투자백과] 지금 투자 한다면

탑 프로퍼티스

오랫동안 부동산 분야에 종사해오면서 많은 변화를 봐 왔지만 변하지 않는 게 하나 있다. 바로 고객들이 가장 많이 하는 질문인데 그 첫째는 언제 부동산에 투자해야 하느냐이고 두번째는 집에 투자해야 하느냐 상업용 부동산에 투자해야 하느냐 이다.

이에 대한 필자의 답은 항상 같은데 첫번째 질문에 대한 답은 ‘필요할 때’ 또는 ‘지금이 투자할 때’라는 것이고 두번째 질문에 대한 답은 상업용 부동산이다.

모든 투자가 그러하듯 투자 위험과 기대 이익은 비례한다. 즉 투자 위험이 클수록 기대 이익도 크고 위험이 낮으면 그만큼 기대 이익도 낮다는 것이다. 따라서 미국 국채에 투자하거나 은행 세이빙스 계좌에 돈을 넣게 되면 이익이 낮을 수밖에 없고, 상대적으로 위험성이 높은 부동산이나 주식에 투자하면 보다 높은 이익을 기대할 수 있는 것이다.

이런 의미에서 부동산에 투자하는 시기는 ‘필요할 때’가 가장 좋다. ‘필요할 때’ 투자를 하게 되면 위험을 줄일 수 있기 때문이다. 즉, 위험을 줄이면서 높은 기대 이익은 유지할 수 있게 되는 것이다.

예를 들어, 부동산이 필요한 대표적 시기는 직접 그 부동산을 이용할 때이다. 건물을 구입해 그 건물에서 직접 비즈니스를 할 수도 있고, 주택을 구입해 직접 거주할 수도 있다. 자신이 직접 부동산을 이용하면 렌트비를 받는 셈인데 못 받을 염려가 없으니 그만큼 위험이 낮아지는 셈이다.

이런 의미에서 오너 유저 부동산은 최상의 투자 형태라고 할 수 있다. 특히 대형 부동산이 아니라면 오너 유저 부동산은 SBA 융자를 통해 낮은 다운 페이먼트로 구입도 가능하다. 여러모로 유리한 투자다.

두번째 질문에 대해 상업용 부동산이라고 답한 이유는 지금처럼 상업용 부동산에 투자하기 좋은 시기가 없기 때문이다. 주택은 전국적으로 매년 600만~700만채 정도가 팔린다. 반면, 상업용 부동산 거래건수는 주택의 10분의1 수준에도 못 미친다. 이처럼 수가 적음에도 불구하고 찾는 사람은 많다. 이 때문에 가격을 싸게 구입하기가 쉽지 않다.

하지만 요즘은 상황이 다르다. 매물은 많아진 반면, 찾는 바이어 수는 크게 줄었다. 수급 불균형이 일어난 것이다. 이 때문에 싸게 살 수 있는 여지가 많아졌다. 매출 대비 가격이나 캡레이트 등을 따져봐도 지금처럼 투자하기에 좋은 시기는 역사적으로도 많지 않을 것이다. 더욱이 소유한 건물이 한두개 밖에 없는 건물주는 더 힘들다. 공실률이 높아지면 융자 페이먼트를 감당하기가 쉽지 않기 때문이다.

이 말은 지금은 상업용 부동산을 싸게 구입하기 좋은 기회이며, 경기 회복 기미가 보이면 그만큼 반등도 빠를 가능성이 높다는 의미다. 즉, 주택보다는 상업용 부동산이 보다 이른 시간안에 높은 투자수익을 기대할 수 있다는 것이다.

물론 필요하다고 해서 상업용 부동산에 무조건적으로 투자해서는 안 된다. 아무리 장점이 많다고 해도 투자에는 항상 위험이 따른다. 하지만 현실을 직시하고 꼼꼼이 투자에 임한다면 그만큼 좋은 투자기회임에는 틀림없다.