[마이클 장의 투자백과] 부동산 투자펀드

리츠 투자, 부동산값 상승 간접적 효과…세금은 주식 투자 소득 방식으로 과세

주택이나 상업용 부동산 가격이 폭락한 지금 부동산에 투자하기에 적기다. 이에 대한 인식의 합의도 어느 정도 이뤄졌다. 이처럼 투자심리가 어느 정도 살아나면서 투자자들이 가끔씩 질문하는 게 있다. 바로 부동산 투자펀드인 REITs(Real Estate Invetsment Trust.리츠)다. 부동산에 투자를 하고 싶은 데 직접 투자하는 것은 좀 위험하고 리츠를 통해서 투자하면 보다 안정적이고 높은 수익을 기대할 수 있지 않겠느냐는 것이다.

리츠는 여러 투자가의 돈을 뮤추얼펀드 형식으로 모아 아파트나 상가 오피스 건물 등에 투자하는 회사를 지칭한다. 따라서 정확하게는 투자 펀드 형식의 회사라고 보면 된다.

규모가 큰 리츠는 증권시장에 상장되기도 하고 상장되지 않은 채 운영되기도 하는 데 리츠가 한창 인기를 끌던 3년여 전만 해도 증권시장에 상장된 리츠 회사는 약 200개 비상장 펀드는 800개에 이르렀다.

리츠는 투자펀드이기는 하지만 상장 또는 비상장된 회사이므로 일종의 주식회사 형태다. 따라서 주식을 발행하기 때문에 리츠에 투자하는 것은 정확하게는 리츠 회사의 주식에 투자하는 것이다.

리츠 회사는 투자자들에게 주식을 발행하고 돈을 모아 부동산에 투자해 생기는 수익을 주식배당 형태로 나눠 준다. 물론 투자한 부동산의 수익이 오르거나 가치가 상승하면 주가가 오르고 주식배당도 높아지게 된다. 이를 통해 리츠 투자자는 부동산 가격상승의 효과를 간접적으로 보게 된다.

그러므로 리츠 회사에 투자해 발생한 이익에 대한 세금은 부동산에 투자했을 때와는 다르다. 즉 주식 투자 소득과 같은 방식으로 과세된다. 주식투자 소득의 경우 미국에서는 평균 40%에 가까운 세율이 적용된다.

이를테면 100만달러를 리츠 회사에 투자해 연평균 6%정도 주식배당을 받는다면 6만달러의 소득이 생기는 데 소득세율 40%를 적용했을 때 실제로 투자가에게 남는 수입은 3만6000달러 정도다. 그리고 이 주식을 팔았을 때 시세차익에 대해서도 높은 세금이 부과된다.

반면 부동산 투자는 1031교환이나 각종 감가상각 세금공제를 통하여 세금을 절약할 수 있는 방법이 많다. 특히 리츠 투자는 레버리지를 이용하는 것이 힘들지만 부동산 투자는 레버리지를 이용 투자 수익을 극대화할 수 있다. 더욱이 부동산은 투자자의 노력으로 어느 정도 위험 헤지가 가능하지만 리츠는 쉽지 않다.

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