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여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명을 부탁드리고, 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다. ▶답= Heloc(Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용 구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 승인 후에는 신용 범위 내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다. 한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정 기간 갚아 나가는 모기지 융자와는 달리, 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면 됩니다. 따라서 단기 자금이나 신용카드 상환, 학자금, 비즈니스 운영 자금 등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시에 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고, 꺼내 쓰는 금액만큼 기간 동안 일일로 이자 계산하여 월 단위로 이자만 납부할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다. 원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을 수도 있습니다. 집 모기지를 모두 페이오프하여 더 이상 융자가 없는 집도 역시 Heloc을 설정해 놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다. 이렇게 Heloc은 손님 입장에서는 편리한 상품이지만, 금리 상승 이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다. 따라서 세금 보고한 수입이 충분하여 서류 심사에 문제가 없는 경우(풀 닥 융자)뿐만 아니라, 세금 보고서 제출 없이 진행하는 융자(스테이티드 융자)도 철저히 사전 준비를 잘해서 신청해야 최종 승인을 받을 수 있습니다. 풀 닥과 스테이티드 융자는 융자 금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용 등에 있어서 많이 차이가 나므로, 융자 담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간 낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다. 소득 증명 없이도 Heloc을 승인해 주는 은행은 많지 않으나, 집에 에퀴티(집값에서 융자 밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%~75%까지, 최대 백만 달러까지 Heloc을 설정해 주기도 합니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고, 풀 닥보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀 더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다. 본인의 소득 증명이 여의치 않을 경우에는 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받아서 풀 닥으로 융자를 받는 것도 하나의 방법입니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득 증명이 필요 없는 리버스 모기지(Reverse Mortgage)를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다. 리버스 모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만, 많은 에퀴티를 요구하고, 비용이 다소 높으며, 진행 과정이 복잡하므로 융자 담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년 동안은 이자만 내고 그 후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다. Heloc의 진행 기간은 대부분 1~2개월, 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로, 임박해서 신청하기보다는 미리미리 융자 담당자를 찾아 상담하고 준비할 것을 권합니다. ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 융자 금액 융자 담당자

2025-06-11

모기지 브로커와 렌더의 차이 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 모기지 브로커를 통해 집 융자를 신청하는 것과 은행 등 렌더에 직접 신청하는 것의 차이가 무엇인지 알려주시기 바랍니다. ▶답= 먼저 집 융자와 관련해서는 ‘은행’ 대신 ‘렌더’라는 용어를 쓴다는 점을 알려드립니다. 모든 (상업) 은행이 모기지 렌딩을 하는 것이 아니고, 모든 렌더가 은행인 것도 아니기 때문입니다. 모기지 업계에서 렌더란 융자 신청인의 자격 요건을 심사하고 자금을 빌려주는 기관을 말합니다. 이는 일반 은행일 수도 있고, 크레딧 유니언이나 모기지 전문은행일 수도 있습니다. 모기지 렌더는 손님(Borrower)이 발행하는 모기지 채권을 구입하여(손님이 융자를 받으면 채권을 발행한 것이 됩니다) 이를 2차 시장, 주로 정부 에이전시인 페니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)에 판매해 가격 차이를 통해 이익을 얻는 기관입니다. 이에 반해, 모기지(융자) 브로커는 손님과 렌더(주로 홀세일 렌더) 사이에서 여러 렌더의 상품을 비교해 손님에게 가장 적합한 상품을 추천하는 중개 역할을 하며, 수수료를 통해 수입을 창출합니다. 이때 수수료는 손님이 지불할 수도 있고, 렌더가 부담할 수도 있습니다. 수수료를 손님이 부담할 경우, 렌더가 지불하는 경우보다 일반적으로 이자율이 낮아집니다. 또한 융자 브로커들은 한 렌더가 아닌 여러 렌더(홀세일 렌더)와 협력하기 때문에 다양한 융자 상품을 제공할 수 있습니다. 따라서 자격 요건이 부족하거나 금융 상품에 대한 이해가 부족한 분들, 융자 과정이 복잡한 분들에게는 브로커를 이용하는 것이 유리할 수 있습니다. 이자율 측면에서는 렌더가 유리한지 브로커가 유리한지는 융자 상품에 따라 다릅니다. 예를 들어, 융자 금액이 120만 달러 이상인 점보 융자의 경우에는 대형 은행 같은 디렉트 렌더가 유리한 경우가 많습니다. 반면, 120만 달러 미만의 융자는 브로커가 더 유리할 수 있습니다. 현재 미국에서 점보 융자는 주로 대형 은행을 통해, 그 외 대부분의 융자는 브로커나 모기지 전문 렌더를 통해 이루어지고 있습니다. 물론 예외도 있습니다. 손님의 자격 요건, 수입 규모, 신용 점수, 주택 형태 등 다양한 요인에 따라 점보 융자를 브로커를 통해 진행하거나, 반대로 컨포밍 융자를 디렉트 렌더에서 진행하는 경우도 있습니다. 융자 비용에 대해서도, 브로커를 통하지 않으면 비용이 줄어든다고 생각하는 분들이 많지만, 반드시 그런 것은 아닙니다. 최근에는 경쟁이 치열하고 정보가 많기 때문에 렌더든 브로커든 비용은 비슷하다고 보시면 됩니다. 따라서 손님이 몇몇 브로커와 렌더에 직접 접촉해 이자율과 비용을 비교해보는 것이 가장 좋습니다. 다음으로 융자 상품의 다양성, 진행의 신속성, 승인의 유연성 측면에서는 브로커가 절대적으로 유리합니다. 브로커는 여러 홀세일 렌더와 협약을 맺고 있기 때문에 다양한 선택지를 제공할 수 있고, 진행 도중 문제가 생겨 승인이 어려워질 경우 다른 렌더를 통해 빠르게 대처할 수 있습니다. 특히 주택 구매를 위한 에스크로를 열어놓은 경우 클로징 날짜를 맞추는 것이 중요한데, 유연성과 신속성을 가진 융자 브로커의 도움을 받는 것이 유리하다고 볼 수 있습니다. ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 모기지 브로커 프로융자 대표 융자 브로커들

2025-05-20

오토론 심사 ‘깐깐’…신차 구매 ‘적신호’

최근 고금리 및 제조사들의 지속된 차값 인상에 장기 오토론을 신청하는 소비자들이 늘고 있는 가운데 대출 승인은 어려워지면서 구매 여건이 더 열악해진 것으로 나타났다. 한인 자동차 및 크레딧 대출 업계에 따르면 오토론 신청 시 업체 측에서 최근 심사 기준을 강화해 대출 승인이 거부되는 사례가 급증했다. 한 한인 크레딧 대출 업계 관계자는 “크레딧점수가 대체로 좋은 편인 한인뿐만 아니라 전반적으로 오토론 받기가 어려워졌다. 대출 규모가 전보다 작아지고 승인율 또한 낮아졌다”고 말했다. LA한인타운 에덴자동차의 제이 장 부사장은 “한인들이 선호하는 브랜드인 도요타와 렉서스 등 일부 딜러십에서 대출 심사를 이전보다 더 엄격히 하고 있다”며 “특히 소득 증명 부분에서 문제를 제기하는 경우가 많아졌다”고 말했다. 전문가들은 최근 경기 하강에 따라 대출금 상환에 어려움을 겪는 고객이 많아지면서 기업들이 대출 승인에 더 깐깐해진 것으로 보고 있다. 웰스파고, 캐피털원 등 주요 자동차 대출 기관들 또한 최근 몇 년 사이 대출 기준을 강화했으며, 일부 금융사는 올해 초부터 더욱 보수적인 태도를 보이는 것으로 전해졌다. 월스트리트저널(WSJ)의 최근 보도에 따르면 오토론 전문 금융기관 앨라이 파이낸셜은 지난 1분기에 역대 최고치인 380만 건의 대출 신청을 받았지만, 이전 분기보다 승인율은 낮아졌다고 밝혔다. 캐피털원의 경우 지난해보다 대출 규모를 늘렸지만, 고신용자 위주로 대출을 집행하고 있는 것으로 알려졌다. 지난 분기 은행의 자동차 대출 중 절반 이상이 최고 크레딧 등급의 고객에게 승인됐다. 캐피털원의 최고경영자(CEO) 리처드 페어뱅크는 “불확실한 경제를 감안해 매우 신중하게 접근하고 있다”고 대출 승인에 대한 보수적인 입장을 인정한 바 있다. 이에 따라 84개월 이상의 장기 할부를 선택해 월 납입금을 낮추는 소비자도 늘고 있다. 포드 CEO 짐 팔리는 최근 실적 발표에서 “소비자들이 새로운 차량을 감당하기 위해 가능한 모든 일을 하고 있다”며 “84개월 금융 상품이 증가하고 있으며, 이는 업계 평균 안에서 자연스럽게 발생하는 일”이라고 말해 논란이 되기도 했다. 장기 대출은 월납입금을 줄여 매달 부담해야 하는 고정비용을 줄일 순 있으나, 장기적으로 봤을 때는 이자로 내는 비용이 크게 증가하기 때문에 결과적으로는 가격 차이가 클 수 있다. 켈리블루북에 따르면 지난해 신차 평균 가격은 5만 달러에 육박한 4만9740달러였다. 여기에 5000달러 다운페이먼트, 양호한 크레딧 점수로 7.2%의 금리를 적용받는다고 가정할 경우, 84개월(7년) 동안 매달 내야 할 금액은 약 683달러다. 그러나 이 기간 내야 할 이자는 무려 총 1만2420달러에 달한다. 이는 중고차 한 대를 새로 살 수 있을 정도의 금액이다. 같은 조건에서 36개월(3년) 대출을 선택할 경우 매달 부담해야 할 금액은 1393달러로 크게 뛰지만, 총 이자는 5169달러로 이자 부담이 절반 이상 줄어든다. 전문가들은 “월 납입금만 보고 차량을 구매할 경우, 장기적으로는 훨씬 큰 비용을 지불하게 되는 구조”라며 “구매 전 이자를 포함해 총 상환해야 하는 금액까지 잘 고려해야 한다”고 말했다. 우훈식 기자적신호 오토론 장기 오토론 대출 심사 오토론 신청 박낙희 자동차 자동차 융자 신차 할부

2025-05-18

주택 융자 세미나 성황리 개최

중앙일보와 샬롬센터가 공동 주최한 '제20회 주택융자 세미나'가 지난 26일 나성영락교회에서 열렸다. 이 세미나에서는 주정부 기관 및 은행 관계자들이 나와 다운페이 보조 및 그랜트 프로그램 등 다양한 혜택을 소개했다. 비가 오는 날씨에도 300명 이상이 행사장을 찾아 높은 관심을 보였다. 이날 참석자들에게는 삼성 65인치 TV 등 다양한 경품도 제공됐다. 참석자들이 주택 구입 지원 프로그램에 대한 상담을 받고 있다. 김상진 기자세미나 성황리 주택융자 세미나 성황리 개최 주택 융자

2025-04-27

내 집 장만에 최대 16만불 보조금…LA서 주택 구매 세미나 개최

한인들의 내 집 마련을 돕기 위한 주택 구매 지원 세미나가 LA 한인타운에서 열린다. 미주중앙일보와 샬롬센터(소장 이지락)는 오는 26일 오전 10시부터 12시 30분까지 나성영락교회(1721 N Broadway)에서 제20회 주택 융자 세미나를 공동 개최한다. 이번 세미나에서는 집을 사고 싶지만, 재정 문제나 정보 부족으로 어려움을 겪는 한인들을 대상으로, 다양한 정부 기관 및 은행 관계자 등이 한자리에 모여 지원 프로그램 등 주택 구매에 직접적인 도움을 줄 수 있는 다양한 정보를 제공할 예정이다. 샬롬센터 이지락 소장은 “주택 구매자 중 약 30%만이 다운페이먼트 보조 프로그램에 대해 알고 집을 산다. 언어 장벽 등의 어려움으로 많은 한인들이 유용한 지원 프로그램에서 소외되고 있는 상황”이라며 주택 구매 지원 관련 정보 교육의 중요성을 강조했다. 이번 세미나에는 가주주택금융국(CalHFA), LA카운티개발국(LACDA) 등 주 정부, LA카운티, LA시와 여러 금융기관 관계자들이 참석해 다양한 주택 보조 및 융자 프로그램에 대해 강연한다. 샬롬센터에 의하면 LA시에서 제공하는 저소득층 다운페이먼트 보조 프로그램인 LIPA에서 최대 16만1000달러까지 대출 지원이 가능하며, 중산층 보조 프로그램인 MIPA로는 최대 11만5000달러까지 도움을 받을 수 있다. 연방주택대출은행(FHLB)이 제공하는 위시(WISH) 그랜트로는 최대 3만 달러까지 매칭 그랜트를 지원받을 수 있고, 거주지에 따라 지역 정부 프로그램을 통해서 추가적인 도움을 받을 수 있다. 뱅크오브호프와 뱅크오브아메리카, 퍼스트시티즌스뱅크, BMO, 시티내셔널뱅크 등 은행들 또한 이번 세미나에 참여해 주택 구매자들이 실질적인 도움을 받을 수 있도록 주택 구매 관련 지원금 정보 교육에 나선다. 퍼스트시티즌스뱅크의 재넷 메이스 모기지 담당자는 “주택 구매 보조금이나 융자는 최대한의 혜택을 받기 위해 다양한 기관의 프로그램을 퍼즐처럼 조합해야 하므로 정확한 지식과 전문적인 상담이 필수적”이라며 “이번 세미나는 단순한 정보 전달을 넘어, 실질적인 주택 구매 계획을 수립할 기회가 될 것”이라고 강조했다. 퍼스트시티즌스뱅크 또한 클로징 비용을 지원하는 신설 그랜트를 비롯해 소득 수준과 주택 위치에 따라 이자율을 낮춰주는 프로그램 등에 관해 설명할 계획이다. 이 소장은 “4~6월은 연중 가장 많은 주택 보조 프로그램 기회가 열리는 시기다. 최근 이자율이 높지만 여러 사람이 주택 구매를 망설이는 이 시점이 오히려 기회일 수 있다. 리소스를 잘 활용하면 누구나 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다”고 덧붙였다. 이번 세미나는 주택 구매에 관심이 있는 누구나 무료로 참석할 수 있다. 사전 접수 시 관련 세미나 자료를 이메일로 미리 받아볼 수 있다. 사전 참가 신청은 QR코드(사진) 또는 이메일([email protected])로 할 수 있다. ▶문의: (213)368-2556 글·사진=우훈식 기자지원 나성영락교회 주택 구매자 지원 프로그램 융자 프로그램

2025-04-20

융자신청 전후로 하지 말아야 할 것들 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 융자 승인이 난 후에도 마지막에 승인 취소가 될 수도 있다고 들었습니다. 너무 황당할 것 같은데 융자신청 전후로 하지 말아야 할 일들에 대해 궁금합니다. ▶답= 렌더는 융자 시작 시점에서 신용조회를 할 뿐만 아니라 펀딩하기 바로 직전에도 Pre-funding(closing) Credit Check을 다시 합니다. 이때 새로운 페이먼트가 생기거나, 신용점수가 내려갈 경우에는 융자 진행이 더뎌지는 것은 물론, 이자율이 올라가게 되거나, 심지어는 융자 승인이 취소될 수도 있습니다. 따라서 융자 신청 전후로는 자동차나 값비싼 물건을 할부로 사거나 신용카드의 밸런스를 높이는 것을 피하는 것이 좋습니다. 또한 새로운 신용카드 신청이나 다른 사람의 융자에 코사인하는 것도 자제하는 것이 좋습니다. 새로 집을 사서 이사 들어가면 새로운 가구나 가전제품을 구입할 수 있는데, 융자 승인이 났다고 해서 할부로 마구 구입했다가는 융자 승인이 취소될 수 있으므로 아주 조심해야 합니다. 융자는 완전히 끝날 때까지 끝난 것이 아니라는 것을 유념할 필요가 있습니다. 특히 새 학기가 시작되어 학교로 돌아가는 자녀들의 아파트 계약서에 무의식적으로 코사인을 해주는 경우가 많은데 이 또한 조심해야 합니다. 물론 아이에게 코사인을 하는 것은 당연히 해야 할 일이지만, 융자 신청을 앞두고 있거나 융자가 진행 중인 경우에는 미리 담당자와 상의하여 다른 대안이 있는지를 알아보는 것이 좋습니다. 그리고 융자 신청 전후로는 가급적 직장을 옮기거나 기존 비즈니스를 클로즈하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋습니다. 좋은 조건의 기회가 와서 직장을 옮기는 것은 좋지만 월급이나 인센티브, 보너스 등의 수령 방법이 달라진다면 반드시 융자 담당자와 미리 상의를 권합니다. 융자 신청 전후로는 은행 구좌 간에 자금을 이동하거나 근거가 불확실한 자금이나 현찰의 입금을 피하는 것이 좋습니다. 주택 구입의 다운페이먼트나 재융자 때 추가로 납입하는 돈이나, Reserve용으로 사용되는 자금은 반드시 그 출처를 따지게 되어 있습니다. 따라서 출처가 확실하지 않은 자금이나 현찰로 입금된 돈은 위의 용도로 사용할 수가 없습니다. 출처가 확실한 돈이라 하여도 심사 기준에 합당하지 않을 때는 사용할 수가 없게 됩니다. 예를 들어 투자용 주택을 구입하는 사람이 부모님으로부터 받은 돈을 입금한 경우, 이 돈은 다운페이먼트로 사용할 수가 없습니다. 왜냐하면 투자용 주택 융자는 Gift(증여)를 허락하지 않기 때문입니다. 출처가 확실하고 심사 기준에 합당한 자금이라 하더라도 자금 이동이 많으면 제출해야 하는 서류가 늘어나게 되어 융자 진행을 힘들고 더디게 하는 요인이 될 수 있으므로 유의하는 게 좋습니다. 기존의 구좌나 CD를 클로즈하고 새로운 구좌나 CD로 자금을 옮기는 것도 마찬가지 경우에 해당합니다. 마지막으로, 렌트를 살다가 집을 구입할 예정인 사람들은 렌트를 제 날짜에 늦지 않게 잘 내야 융자받는 데 문제가 없습니다. 거주용 페이먼트(모기지 혹은 렌트)에 지난 12달 안에 늦은 기록이 있으면 융자 승인이 안 날 가능성이 많으므로 아주 조심해야 합니다. 모기지 페이먼트뿐만 아니라, 자동차, 신용카드, 학자금 융자 등의 페이먼트는 무슨 일이 있어도 늦지 않는 것이 중요합니다. 이들 페이먼트가 늦어지면 신용점수가 크게 내려갈 수 있고, 이는 이자율과 융자 승인에도 크게 영향을 줄 수 있기 때문입니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자신청 융자신청 전후 프로융자 대표 융자 승인

2025-04-15

차값 오르고 이자도 상승…신차 오토론 7년 이상 ‘역대 최고’

신차 가격·이자율 고공행진에 자동차 융자(오토론) 대출 기간이 갈수록 늘어나고 있는 것으로 나타났다. 자동차 정보 사이트 에드먼즈에 따르면, 올해 1~3월 신차 구매자 가운데 19.8%가 84개월(7년) 대출을 택했다. 이는 전년 동기의 15.8%보다 4%포인트 상승한 수치로 역대 최고치다. 팬데믹 이전인 2019년 1분기의 13.4%와 비교했을 땐 무려 6.4%포인트나 높았다. 비싸지는 차값에다 이자율, 물가 등 경제적 부담이 늘어나면서 신차 가격은 4만1473달러로 1년 전 대비 약 1000달러 늘었지만, 구매자들의 다운페이먼트 평균 금액은 6511달러로 되레 170달러가량 줄었다. 이에 더해 신차 오토론 평균 기간은 69.5개월, 평균 월 페이먼트는 741달러로, 1년 전인 2024년 1분기 68.3개월, 735달러에서 증가했다. 남가주 한인들도 월 페이먼트 부담을 느끼고 있는 것으로 알려졌다. 에덴자동차의 제이 장 부사장은 “과거엔 5년(60개월)이 많았지만, 최근 이자율이 크게 오르고 페이먼트 부담이 급증하면서 6년(72개월) 등 더 긴 기간의 오토론을 선호하는 고객들이 훨씬 더 많아졌다”고 전했다. 에드먼즈 인사이트 책임자 제시카 콜드웰은 “장기 오토론 비율이 늘어난 것은 여전히 소비자들이 재정적으로 큰 부담을 안고 있다는 뜻”이라며 “금리가 안정세를 유지하는 가운데서도, 장기 대출에 의존하는 현상은 구매 여건이 여전히 녹록지 않다는 것”이라고 설명했다. 대출 기간의 양극화 현상도 발생하는 것으로 나타났다. 에드먼즈는 “고신용자들이 단기 대출(4년 이하) 관련 인센티브를 활용하는 사례가 증가한 반면, 많은 소비자들은 장기 오토론을 통해 월 납입금을 부담을 전반적으로 낮추려는 경향이 뚜렷해졌다”고 분석했다. 실제로 60~75개월 중간 기간의 대출 비중은 전년 동기 대비 69.7%에서 67.4%로 줄었다. 한편, 도널드 트럼프 대통령이 지난 3일 발효시킨 25%의 수입 차량 및 부품 관세는 구매 여건을 더욱 악화시킬 수 있다는 우려가 나오고 있다. 전문가들은 “트럼프 행정부의 자동차 관세는 소비자들이 차량을 감당하기 어렵게 만들 수 있으며, 시장을 혼란에 빠뜨릴 위험이 있다”고 경고했다. 일부 경제학자들은 관세로 인해 차량 가격이 수천 달러 인상될 수 있다고 우려했다. 이에 차량 수리 비용 또한 동반 상승하며, 보험료까지 영향을 받을 수 있다는 분석이다. 이에 대응해 트럼프 대통령은 “국산 차량에 대한 자동차 대출 이자를 소득세 공제 항목에 포함시키겠다”는 방안을 언급했지만, 실제로 어떤 차량이 ‘국산’으로 간주될지, 누가 해당 혜택을 받을 수 있을지는 아직 불투명한 것으로 알려졌다. 하지만 관세와 고금리, 장기 대출에 대한 의존이 이어질 경우, 자동차 구매가 점점 더 ‘럭서리 소비’에 가까워질 수 있다는 우려도 제기됐다. 우훈식 기자이자율 오토론 자동차 융자 장기 오토론 신차 오토론 박낙희 융자 할부 장기 할부 자동차 신차

2025-04-14

내 집 장만 유용한 정보 제공…제20회 주택 융자 세미나

미주 중앙일보와 샬롬센터가 함께 진행하는 제20회 주택 융자 세미나가 4월 26일 오전 10시부터 LA에 위치한 나성영락교회((1721 N. Broadway)에서 개최된다. 이번 세미나에서는 주택 거래 시 받을 수 있는 다양한 혜택 정보를 모아 한 번에 제공한다. 은행은 물론이고 주 정부와 카운티에서 지원하는 다양한 보조금으로 주택 구매에서 가장 부담이 되는 다운페이를 최소화하여 내 집 장만을 위한 진입 문턱을 낮출 수 있다. 저소득 가구를 위한 LIPA, 중산층 가구를 위한 MIPA와 같은 다운페이 지원부터 지역별 카운티 보조금과 주 정부 융자 프로그램, 위시 그랜트까지 다양한 정보를 소개한다. 최대 22만 달러까지 혜택을 받을 수 있어 주택구매에 큰 도움이 된다. 내 집 장만을 위한 유용한 정보 이외에도 참석자를 대상으로 TV, 마켓상품권, 쌀 등 실생활에 도움되는 다양한 경품 추첨도 진행된다. 아래 링크를 통해 사전 신청하면 행사 전 일괄적으로 세미나 자료를 제공한다. ▶참가 신청하기 ▶문의:(213)368-2556세미나 장만 주택 융자 세미나 자료 이번 세미나

2025-03-23

사전 융자 승인서란 무엇이고 어떻게 받을 수 있나 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 집을 사기 위하여 부동산 에이전트에게 연락을 했더니 사전 융자 승인서를 받았는지를 물어왔습니다. 사전 융자 승인서가 무엇이고 어떻게 받을 수 있나요? ▶답= 사전융자승인서(Pre-approval letter)란 집을 살 계획이 있는 바이어가 렌더의 융자담당자로부터 특정한 금액까지 융자를 받는데 문제가 없다고 받는 편지를 말합니다. 집을 현금으로 사지 않는 한 융자를 받아서 사야하기 때문에 집 살 계획이 있는 사람들은 부동산에이전트를 찾기 이전에 먼저 융자담당자를 찾아야 합니다. 그래야 얼마를 다운하고 얼마를 융자받아 얼마짜리 집을 살 수 있는지 큰 그림을 먼저 그릴 수 있습니다. 융자받기에 충분한 자격이 있는지, 어떤 조건으로 얼마를 받을 수 있는지, 최고조건의 받을 자격이 되는지, 아니면 몇 가지 부족한 것이 있어서 이자율이 좀 올라가는지, 부족한 것을 고쳐서 더 좋은 조건으로 받을 수 있는지, 다운페이먼트는 충분한지 등등 수많은 사항에 대하여 상담을 한 후 주택구입 계획을 세우는 것이 옳은 순서입니다. 사전융자승인서를 받지 않은 채 집 계약을 하고 에스크로를 먼저 열면 설령 융자를 받을 수는 있다 하여도 높은 이자율의 안 좋은 조건의 융자를 울며 겨자먹기 식으로 받게 될 수도 있습니다. 사전융자승인서를 발행하기 위하여 렌더의 융자담당자는 손님의 수입과 직장경력, 신용과 채무상태, 은행잔고 등 제반 자격요건을 세밀하게 검토합니다. 심사기준의 중요한 내용들은 다 검토되기 때문에 사전 융자승인서를 받은 손님들은 대부분 최종 융자승인을 받는데 큰 문제가 없다고 볼 수 있습니다. 하지만 사전융자승인서를 받았다고 최종융자승인이 보장되는 것은 아닙니다. 융자담당자가 수입계산을 잘못했거나, 중요한 심사기준의 적용을 놓쳤다거나, 나중에 심사기준이 바뀌었다거나, 주택감정이나 타이틀에 문제가 생겼거나, 추후 렌더의 각종 검증 과정에서 문제가 생길 경우에는 최종융자승인을 못 받을 수도 있습니다. 따라서 사전융자승인서는 경험과 심사기준에 대한 지식이 많은 융자담당자를 통해서 받는 것이 중요합니다. 융자담당자는 손님의 복잡한 세금보고서를 읽고 심사기준에 맞는 정확한 수입을 계산해 낼 수 있어야 합니다. 또한 심사기준에 문귀로 표현되지는 않았지만 융자승인에 직접적인 영향을 줄 수 있는 많은 경우를 알고 있어야 합니다. 한편 최근 들어서는 수입을 검증하지 않고도 융자를 해주는 다양한 프로그램이 많이 생기면서 수입을 반드시 검증해야만 하는 풀닥으로 자격이 안 되는 손님들도 충분히 집을 살 수 있게 되었습니다. 따라서 융자시장의 빠른 변화를 잘 파악하고 많은 렌더들의 다양한 프로그램을 보유하고 있는 융자회사의 담당자에게 사전융자승인서를 신청하는 것이 좋습니다. 그리고 융자담당자를 가능한 일찍, 집을 보러 다니기 수개월 전에 찾아 상담을 받을 것을 권합니다. 손님이 예상치 못한 신용보고서상의 문제점이 나타났거나, 은행잔고증명서의 자금출처 문제, 자동차 페이먼트, 학자금융자, 신용카드 밸런스 등 채무와 관련된 문제가 있을 경우 해결하는 데 많은 시간이 필요할 수도 있기 때문입니다. 그리고 융자상담 자체는 여러 담당자들과 할 수는 있겠지만, 사전융자승인서는 가능하면 나중에 실제로 융자 신청할 담당자에게 신청하는 것이 좋습니다. 주택구입은 시간이 오래 걸리고 힘든 과정입니다. 융자상담은 이 길고 힘든 과정의 첫 걸음이며, 유능한 융자담당자를 통해서 그 과정이 좀 더 쉽고 편해질 수 있을 것입니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자 프로융자 대표 사전 융자 융자 담당자

2025-03-18

직장이나 수입 증명 없이 주택융자를 받을 수 있는가 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 1-2년 안에 집을 살 계획을 하고 있어서 다운페이먼트도 꾸준히 모으고 있고 신용점수도 높게 유지하고 있습니다. 하지만 자영업이라 세금보고가 충분치 않은 것 같은데 융자를 받을 수 있는 방법이 있는지 알고 싶습니다. ▶답= 융자를 받을 수 있는 방법은 있습니다. 전통적인 집 융자는 직장 경력과 수입을 2년 치의 세금 보고서나, W-2, 그리고 최근 한 달 치의 월급명세서를 통해서 확인합니다. 그리고 이러한 서류들을 고용주나 제3의 기관, 그리고 IRS를 통해서 검증을 거친 후 융자 승인을 해 주는데 이를 풀닥 융자라고 합니다. 반면에 이러한 서류들을 요구하지 않고 또 IRS를 통하여 검증하지도 않으면서 진행할 수 있는 융자를 노닥 융자라고 합니다. 노닥 융자 중 가장 많이 활용되고 이자율도 좋은 융자가 VOE (Verification of Employment) 융자입니다. 이는 렌더가 보낸 VOE 양식을 고용주가 완성하여 다시 렌더에게 제출하면 됩니다. 렌더가 IRS에 검증 과정을 거치지 않기 때문에 현찰로 임금을 지급받는 사람들이나 수입이 불안정한 사람들에게 안성맞춤인 상품입니다. 손님처럼 수입 보고가 충분히 되지 않은 자영업자나 아예 직장이 없는 사람들도 이용할 수 있으므로 구체적인 방법은 융자 담당자와 상의하시기 바랍니다. 다음으로 VOE는 커녕 직장 및 수입과 관련하여서는 아무런 서류도 요구하지 않는 융자도 있습니다. 신용카드 신청할 때처럼 수입 관련 서류의 첨부 없이 그냥 자신의 수입이 얼마라고 융자 신청서에 기재만 하는 SI(Stated Income), 혹은 수입에 대한 기재조차도 하지 않는 NI (No Income) 등이 있습니다.그리고 대상 주택을 렌트용으로 간주하여 임대를 주었을 때 받을 수 있는 임대수입을 계산한 후 PITI (Payment, Tax, Insurance)와 비교하여 일정한 비율 이상이 되면 융자 승인을 해주는 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 융자도 있습니다. 이러한 SI, NI, DSCR 융자들은 대안 융자로 서류가 부족한 사람들에게도 모기지를 받을 수 있는 기회를 제공해 주는 이점이 있지만, 이자율과 비용이 풀닥이나 VOE 융자에 비해서도 많이 높아집니다. 따라서 어떠한 이유에서든 지금 당장 집을 사야 할 필요가 있는 사람이 2-3년 후 더 좋은 상품으로 재융자를 할 계획으로 이 상품을 많이 이용하는 편입니다. 마지막으로 Asset Dissipation도 수입 증명하지 않는 융자의 한 형태로 볼 수 있습니다. Asset Dissipation 융자란 은퇴 구좌나 금융기관의 구좌에 큰 금액의 자금이 있을 경우 이를 정해진 수익률로 융자 기간 동안 계산하여 산출되는 액수를 수입으로 간주하여 승인을 해주는 융자를 말합니다. 자산을 통해서 수입을 증명하는 셈이 되기 때문에 노닥 융자라기 보다는 풀닥 융자에 가까우며 이자율이나 다른 기타 조건도 풀닥 융자와 동일합니다. 은퇴한 자산가나 일정한 수입은 없지만 금융자산이 많은 사람이 사용할 수 있는 융자상품입니다. 가지고 있는 자산이 많으면 현찰로 집을 구입할 수도 있겠지만, 은퇴 구좌에 있어 큰 금액을 뺄 경우 세금을 낼 수도 있고 주식을 처분해야 하는 등 여러 이유로 이 상품이 필요한 사람들이 있을 수 있습니다. 노닥 융자는 위에서 살펴본 것 이외에도 아주 다양한 상품들이 있으므로 융자 브로커 회사를 통해서 상담을 받아 자신에게 맞는 상품을 찾는 것이 중요합니다. 일부 손님들은 이러한 노닥 융자를 받은 후 페이먼트를 해도 안전한가를 걱정을 하는데 노닥 융자를 취급하는 많은 렌더와 브로커들은 주정부와 연방정부 및 금융 감독기관에 등록과 허가를 받고 융자를 하기 때문에 염려할 일은 아닙니다. 다만 노닥 융자는 여러 렌다마다 상품의 특징과 심사 기준, 손님 자격요건, 융자조건 즉 이자율과 비용 등이 천차만별이므로 많은 렌더와 계약을 맺고 일을 하는 융자회사(브로커)를 통해서 융자를 받는 것이 유리합니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 주택융자 프로융자 대표 수입 증명 융자 신청서

2025-02-18

첫 주택 구입 시 주의 사항 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 첫 주택 구입을 준비하고 있습니다. 유의해야 할 사항에 대하여 자세히 말씀해 주시면 감사하겠습니다. ▶답= 미국에서 집을 구입하는 일은 여간 힘든일이 아닙니다. 그것이 첫 집일 경우에는 더 말할 나위도 없습니다. 첫 집을 구입한다는 설렘과 흥분으로 시작을 하지만 많은 장애물과 어려움으로 고통과 좌절로 바뀌는 경우가 많습니다. 따라서 집을 구입하기 위한 준비과정이 무엇보다 중요합니다. 우선 집을 구입하면 렌트 살 때보다 월 지출이 더 많아지는 것을 명심하고 자금계획을 잘 세워야 합니다. 모기지, 재산세, 집보험, HOA fee 뿐만 아니라, 수시로 발생하는 고장과 파손의 수리 비용도 고려해야 합니다. 따라서 가능하다면 다른 빚은 적게 유지하는 것이 좋습니다. 그리고 다운페이먼트와 에스크로 비용에 더하여 최소 6개월 정도의 집 페이먼트 (모기지 + 재산세 + 집보험 + HOA)에 해당하는 자금을 여유로 가지고 있는 것이 좋습니다. 갑자기 직장을 잃을 수도 있고 비즈니스가 안 좋아질 수도 있기 때문입니다. 최소한의 가구와 업그레이드만 계획하고 여유자금을 확보해 놓을 것을 권합니다. 다운페이먼트는 가능한 한 20%를 권합니다. 20% 이하도 융자는 나오지만, PMI를 따로 들어야 하기 때문에 월페이먼트가 올라갑니다. 자금계획이 서면 다음으로 해야 할 것은 빨리 융자 담당자와 상담을 하는 것입니다. 얼마짜리 집을 얼마 다운으로 살 수 있는지, 다운페이먼트 자금 출처는 문제없는지, 신용점수와 그 내용은 문제가 없는지, 현재의 이자율로 월 페이먼트는 얼마나 나오는지 등 확인하고 준비해야 할 일이 많습니다. 직업과 수입의 종류에 따라 모기지에서 사용하는 수입 계산 방법이 보수적이고, 자영업자, 보너스, 오버타임, 세컨드 잡, 이직, 경력 등에 따라 인정하는 수입이 줄어드는 경우가 많습니다. 그리고 수입 증명을 하지 않고 집 융자를 받을 수 있는 방법은 있는지도 같이 확인하는 것이 좋습니다. 또한 지금처럼 고금리 시대에는 신용점수에 따라 이자율이 많이 달라지므로 특히 첫 주택 구입자의 경우에는 융자 담당자를 통해서 신용 보고서를 빨리 띄어보는 것이 좋습니다. 신용 보고서의 잘못된 내용이나 부족한 부분을 수정, 보충할 시간을 확보하는 것이 중요하기 때문입니다. 상담 후 융자 담당자가 Pre-approval Letter를 발행하면 손님은 비로소 집을 보러 다니면 됩니다. 집을 찾을 때는 학군, 동네, 방 개수, 집 형태 등 타협할 수 없는 2-3가지의 기준만 정하고 나머지는 과감하게 포기해야만 집을 빨리 찾을 수 있습니다. 이자율이 높고, 나와있는 집은 적은 상황에서 집을 사는 것이 더 힘든 요즘이지만, 잘 준비하고 성실하고 정직한 전문가들의 도움을 받으면 첫 주택구입의 힘든장벽도 쉽게 넘을 수 있을 것으로 생각합니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 주택 구입자 프로융자 대표 융자 담당자

2025-01-21

학자금 대출 42억불 탕감…공공 분야 5만5000명 혜택

조 바이든 행정부가 학자금 부채 42억 달러 추가 탕감에 나선다. 백악관은 공공서비스 분야 종사자 약 5만5000여 명에 대한 학자금 대출 탕감 계획을 20일 발표했다. 이번 탕감 조치의 주 대상자는 10년 넘게 학자금 대출금을 갚아온 경찰관, 소방관, 간호사, 교직원 등이다. 바이든 임기 동안 해당 프로그램(PSLF: 공공서비스 대출 탕감 프로그램) 대상자로 탕감을 신청한 대출자는 총 100만 명에, 탕감 금액은 780억 달러에 달한다. 백악관에 따르면, 이번 조치를 포함해 지난 4년 동안 총 1800억 달러의 학자금 대출이 탕감됐으며, 이를 통해 500만 명이 학자금 상환 부담에서 벗어났다. 백악관은 아울러 기존의 탕감 프로그램 신청 과정에서 발생했던 여러 문제점도 일괄 해결했다고 밝혔다. 이에 대해 조 바이든 대통령은 “시민들을 위해 일해 온 공공 서비스 종사자들의 재정 상태가 나아지기를 바란다”며 “우리 정부는 더 많은 저소득층 가정 출신 학생들이 중산층이 될 수 있도록 교육 기회 확대에도 노력해왔다”고 강조했다. 공공 서비스 종사자 관련 탕감 프로그램의 신청 방법과 자격 조건에 관한 자세한 정보는 연방 학자금 대출 웹사이트(studentaid.gov/manage-loans/forgiveness-cancellation/public-service)에서 확인할 수 있다. 최인성 기자 [email protected]학자금 융자 학자금 융자금 학자금 상환 탕감 프로그램

2024-12-22

학자금 대출자 파산 어려워지나

내년부터 학자금 대출자의 파산 신청이 어려워질 수 있는 것으로 전망됐다. 최근 수년간 바이든 행정부의 구제 정책에 따라 학자금 대출자들이 파산으로 부채를 탕감받았지만 도널드 트럼프 대통령 당선인이 집권하면 이 같은 관대한 정책이 철회될 가능성이 있다는 것이다. CNBC는 파산 변호사, 교육 전문가들의 분석을 인용해 트럼프 집권 2기에서는 학자금 대출자 파산 규정이 다시 엄격해질 수 있다고 보도했다. 학자금 대출자 파산 절차는 지난 1970년대 추가된 규정에 따라 부채 상환을 시작한 지 최소 5년 이후에 파산 신청이 가능했으며 이마저도 1990년에는 7년으로 확대됐다. 이후 약 10년 뒤에는 학자금 대출 채무를 탕감받으려면 ‘과도한 어려움(Undue Hardship)’을 증명해야 하는 규정이 추가됐다. 하지만 과도한 어려움에 대한 정의가 명확하지 않은 탓에 법원마다 해석이 달라지고 불공정한 판결이 발생하는 문제가 발생했다. 이 같은 문제점을 해결하기 위해 바이든 행정부는 지난 2022년 가을 학자금 대출 상환에 어려움을 겪는 대출자들이 파산 절차를 통해 채무를 탕감받기 쉽게 하는 구제책을 도입했다. 바이든 행정부는 성명을 통해 시행 첫 10개월 동안 630건 이상의 학자금 대출자 파산 신청이 제기됐으며 대부분 전액 또는 일부를 탕감받았다고 밝혔다. 트럼프 행정부에서 구제 절차가 강화될 것으로 예상한다는 버지니아주의 파산 전문 변호사 말리사 자일스는 “파산을 통해 부채 탕감을 받으려는 학자금 대출자들에게 지금보다 더 신중하게 접근할 계획”이라고 밝혔다. 반면, 시애틀의 파산 변호사 라티프 뉴는 트럼프 재집권 하에서 학자금 대출자의 파산이 더 어려워질지 확신할 수 없다고 주장했다. 그는 “학자금 대출자 파산 절차의 높은 기준은 잘못된 정책이라는데 정치적으로 많은 공감대가 형성됐기 때문”이라고 설명했다. CNBC는 이와 관련한 논평 요청에 트럼프 당선인 인수팀이 즉각적으로 응답하지 않았다고 밝혔다. 박낙희 기자 [email protected]학자금 대출자 학자금 대출자들 파산 변호사 탕감 학자금 융자 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA CA US NAKI KoreaDaily

2024-12-08

비싼 오토론 부담에 재정난 증가

오토론 부담 증가로 재정적 어려움을 겪고 있는 자동차 소유주들이 늘고 있는 것으로 나타났다. JD파워가 최근 3년간 신차 또는 중고차를 구매한 신규 오토론 대출자 1만1071명을 대상으로 시행한 설문조사 보고서에 따르면 재정 취약 고객 비율이 지난 2021년 대비 11%p 증가한 반면 재정 건전 고객 비율은 13%p 감소했다. 특히 재정 취약 고객 중 6개월간 생활비를 충당할 수 있는 자금을 보유하고 있다고 답한 비율은 단 1%에 불과했다. 이 같은 추세는 오토론 이자율이 20년 만에 최고 수준으로 치솟고 신차 가격과 보험료까지 동반 상승한 데서 기인한 것으로 분석됐다. 실제로 연방준비제도의 최근 보고서에서도 지난해 말 오토론 연체율이 월 납부금 증가 영향으로 팬데믹 이전 수준을 상회했다. 또한 에드먼즈에 따르면 올해 3분기 차량 가치보다 오토론 액수가 더 큰 깡통 부채도 역대 최고치를 기록한 것으로 전해졌다. JD파워의 자동차금융정보 담당 패트릭 루센버그 수석 디렉터는 “오토론 대출업체들은 현재 시장 상황에 맞게 대출 상품 및 서비스를 조정해야 하며 고객의 상당수가 재정 관리에 있어 심각한 어려움에 직면할 수 있음을 인식해야 한다”고 지적했다. 그는 고객들이 재정적 어려움을 완화할 수 있도록 대출업체가 디지털 청구서 결제 도구에 납부 연장 또는 기한 변경 옵션을 포함시키고 고객에게 예산 관리 및 재정 계획에 대한 조언을 제공할 것을 제안했다. 이번 조사는 고객의 지출 및 저축 비율, 신용 점수, 보험 등 재정 안전망 리소스 등을 분석해 재정 상태를 건강부터 취약까지 등급별로 구분했다. 박낙희 기자 [email protected]오토론 재정난 오토론 대출업체들 오토론 이자율 오토론 연체율 자동차 융자 융자 Auto news 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA CA US NAKI KoreaDaily

2024-12-02

리버스 모기지의 특징들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 여러 특징들에 대하여 설명해 주시기 바랍니다. ▶답= 리버스모기지는 62세 이상(또는 점보 리버스모기지의 경우 55세 이상)에 해당하는 집 주인이 신청할 수 있는 상품으로, 은퇴 후 수입이 줄어들어 집 페이먼트가 부담이 되는 사람들에게 집을 팔지 않고도 페이먼트 없이 혹은 에퀴티로부터 매월 일정한 금액의 돈을 연금 형식으로 지급받으면서 여생을 그 집에 살 수 있게 하는 아주 유용한 상품입니다. 물론 62세 이상이라고 하여 모든 주택 소유주들이 받을 수 있는 것은 아닙니다. 우선 집의 에퀴티, 즉 집값에서 융자 밸런스를 제한 금액이 최소한 50%는 넘어야 가능합니다. 이 에퀴티 규모는 전적으로 부부 중 젊은 배우자의 연령에 달려있습니다. 나이가 젊을수록 당연히 더 많은 에퀴티가 요구됩니다. 리버스모기지는 크게 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)과 점보 리버스모기지의 두 종류로 나눌 수 있습니다. FHA에서 보증을 서주는 HECM은 62세 이상부터 가능하고, 민간 투자자들로부터 조달되는 점보 리버스모기지는 55세 이상부터 가능합니다. HECM은 이자율이 낮지만 초기 및 매년 보증보험료가 있고, 콘도에 제한이 있으며, 최대 융자가용 한도가 있어 아무리 집값이 높아도 융자 금액이 상대적으로 낮게 나옵니다. 반면에 점보 리버스는 55세 이상만 되어도 가능하고, 최대 융자가용 한도가 없어 집값이 높을 경우 융자가능 금액도 같이 올라갑니다. 비용은 HECM보다는 낮은 반면, 이자율이 상대적으로 높은 단점이 있습니다. 따라서 손님의 나이, 에퀴티 정도, 주택 형태 등에 따라 HECM과 점보 리버스를 비교하여 자신에게 유리한 것을 선택해야 합니다. 주택 형태와 관련해서는 대부분의 단독주택은 가능하지만, 일부의 콘도는 점보 리버스를 통해서만 가능할 수도 있습니다. 주인이 한 유닛에 거주하는 2-4 유닛도 가능한데, 리버스모기지로 월페이먼트를 없애고 다른 유닛에서 나오는 렌트 수입으로 생활할 수가 있어 아주 이상적이라고 할 수 있습니다. 리버스모기지는 지급 유형에 따라 일시지불형, 월지불형, 수시인출형(Line of Credit) 등으로 나뉩니다. 일시지불형은 융자와 동시에 일정 금액을 한꺼번에 꺼내는 방법이고, 월지불형은 정해진 기간 동안 혹은 평생 동안 연금 형식으로 매월 일정 금액을 수령하는 형태이며, 수시인출형은 정해진 한도 내에서 언제든지 인출할 수 있는 형태로 자금을 사용할 때만 그 기간 동안의 이자를 지급하는 형태입니다. 어떠한 형태로 리버스모기지를 받을지 역시 손님의 나이, 에퀴티 정도, 융자 목적 등에 따라 달라질 수 있으므로 각 상품의 테이블을 가지고 융자 담당자로부터 충분한 설명을 들은 후 결정하는 것이 좋습니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지로 프로융자 대표 주택 융자

2024-11-19

리버스 모기지에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 특징과 장단점에 대하여 설명하여 주시기 바랍니다. ▶답= 은퇴 후 수입이 줄어들면서 모기지 페이먼트가 부담이 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 집을 팔아 작은 집이나 시니어 홈으로 이사하는 것은 쉽게 결정할 수 있는 일이 아닙니다. 집을 팔지 않고도 페이먼트 부담 없이 지낼 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지를 이용하는 것입니다. 리버스 모기지는 한국의 주택연금과 유사하며, 집의 에퀴티(시가와 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 기존 융자의 페이먼트를 없애거나, 월 일정 금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자 방식입니다. 기존 융자가 먼저 돈을 빌리고 매월 원금과 이자를 갚아나가는 것이라면, 리버스 모기지는 매월 일정 금액을 수령하고, 나중에 그동안 쌓인 융자 금액을 갚는 구조입니다. 기존 융자는 시간이 지나면서 원금이 줄어들지만, 리버스 모기지는 매월 금액을 수령하기 때문에 시간이 지날수록 융자 원금이 늘어나게 됩니다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약 기간이 끝난 후에는 집을 팔아 융자 밸런스를 갚게 되며, 집값이 융자 밸런스를 초과하면 남는 금액은 상속자에게 갑니다. 만약 집값이 융자 밸런스를 커버하지 못할 경우, 상속자의 다른 재산에 대해 빚을 청구할 수 없는 non-recourse 융자입니다. 리버스 모기지는 보통 62세 이상부터 신청할 수 있지만, 55세 이상을 대상으로 하는 점보 리버스 모기지도 있습니다. 연방 정부 기관인 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)은 62세 이상이 자격 요건이며, 이자율이 낮은 장점이 있지만 FHA 보증비를 내야 하는 단점이 있습니다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재 주인에게 그대로 남으며, 집값이 올라가면 에퀴티도 올라갑니다. 주인은 집을 수리하거나 팔 수 있고, 언제든지 벌금 없이 재융자할 수 있습니다. 일반 융자로 재융자할 수도 있고, 이자율이 더 낮은 리버스 모기지로도 재융자 가능합니다. 단, 주인은 반드시 집을 주거용으로 사용해야 합니다. 리버스 모기지를 통한 은퇴 후 삶의 질 향상은 이미 주류 사회에서 널리 활용되는 방법으로, 한인들도 깊이 고려해 볼 사항입니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지 프로융자 대표 주택 융자

2024-10-22

한인은행 SBA 융자 소폭 반등

전국 한인은행의 SBA 융자 실적이 예상을 깨고 전년 동기 대비 반등에 성공했다. 연방중소기업청(SBA)의 2023~2024회계연도 4분기 누적 실적에 따르면 전국 한인은행 SBA 융자 총액(승인액 기준)은 전년 동기의 13억2509만 달러에서 13억7104만 달러로 3.5%가 증가했다. 승인 건수도 1139건에서 1185건으로 4.0%가 늘었다. 다만 평균 건당 융자 승인 액수는 116만3382달러에서 115만6996달러로 소폭 줄었다. 〈표 참조〉 전국 한인은행 14곳 중 7곳은 승인 건수가 전년 대비 줄어들었다. 남가주에 기반을 둔 뱅크오브호프와 오픈뱅크는 건수와 액수 모두 증가하면서 전년 동기 대비 확실한 신장세를 보였다. 전국 한인은행 중 승인액 규모 1위는 전국에서 22위를 차지한 뱅크오브호프였다. 승인 액수가 전년 동기의 1억5330만 달러보다 60.0%가 늘어난 2억4528만 달러에 달했다. 작년보다 거의 1억 달러 가까이 증가한 것이다. 승인 건수도 203건에서 283건으로 39.4%나 껑충 뛰었다. 뱅크오브호프는 지난해 4분기에는 한인은행 중 3위였지만 올해는 1위로 올라섰다. 오픈뱅크는 지난해 동기(1억6256만 달러)보다 10.9% 는 1억8026만 달러로 집계됐다. 지난해에 이어 올해도 2위 자리를 유지했다. 승인 건수도 107건에서 115건으로 소폭 상승했다. 우리 아메리카의 경우 승인 건수가 51.0%나 뛰었고 승인액은 6624만 달러에서 8238만 달러로 24.4%가 늘었다. 이외에 남가주에 본점을 둔 한인은행들의 SBA 융자 실적은 전년보다 밑돌았다. 하지만, 고금리 상황과 경기 하강 등을 고려하면 선방했다는 개 한인은행권의 평가다. 전국으로 보면 LA지점을 둔 조지아의 퍼스트IC뱅크는 건수는 25.9%, 액수는 8.6% 성장했다. 조지아의 메트로시티뱅크의 경우, 전년보다 승인 건수는 15.3% 줄었지만, 액수(9943만 달러)는 11.6%나 늘어 눈길을 끌었다. 조앤 김 행장이 이끄는 텍사스 소재 대만계 은행인 사우스웨스턴내셔널뱅크는 액수와 건수 모두 50% 이상의 급성장하면서 두드러졌다. 한인 은행권은 기준금리 인하가 9월에 단행됐기에 4분기에는 인하 효과가 반영되지 않았다며 여전히 SBA 융자 이자율이 높아서 괄목할만한 개선은 기대하기 어렵다고 진단했다. 한 한인은행 관계자는 “10월부터 1분기가 시작됐지만 강한 고용지표 등으로 인해서 11월의 빅컷(0.5%포인트 금리 인하) 가능성이 사라졌고 금리 인하조차 기대하기 힘들어졌다”며 “대선과 금리 인하 등의 변수도 있어서 실적 개선을 가늠하기 쉽지 않다”고 설명했다. 조원희 기자한인은행 융자 기준금리 인하 전국 한인은행 한인은행 관계자

2024-10-09

여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명과 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다. ▶답= Heloc (Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 실정후에는 신용범위 (Credit Limit)내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다. 한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정기간 갚아 나가는 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면됩니다. 따라서 단기자금이나, 신용카드상환, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시를 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼, 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이자만 납부 할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다. 원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있습니다. 집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다. 이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 금리상승이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다. 따라서 세금보고한 수입이 충분하여 서류심사에 문제가 없는 경우(풀닥융자)뿐만 아니라 세금보고서 제출 없이 진행하는 융자 (스테이티드 융자)도 철저히 사전준비를 잘 해서 신청해야 최종승인을 받을 수 있습니다. 풀닥과 스테이티드융자는 융자금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용등에 있어서 많이 차이가 나므로 융자담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다. 소득증명없이도 Heloc 을 승인해주는 은행은 많지 않으나 집에 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%까지 최대 오십만달러까지Heloc을 설정해 주기도 합니다. 예를들어 현재 집 시세가 백오십만달러에 기존융자 잔액이 이십오만달러인 경우에는 최대 오십만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해줍니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다. 본인의 소득증명이 여의치 않을 경우에는 소득증명이 잘 되는사람과 같이 융자를 신청하는 경우도 많습니다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것입니다. 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다. 미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더(은행)는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없습니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있습니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다. 리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다. Heloc은 이자율이 바뀌는 변동금리상품으로 월스트리트 우대금리 즉 Prime rate을 인덱스로 사용하는데 현재 8.5% 입니다. 이 금리는 연준이 기준금리를 내리면 같이 내려가기 때문에 향후 연준의 금리인하가 예상되어 Heloc 의 이자율도 내려갈 것으로 예상됩니다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년동안은 이자만 내고 그후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다. 끝으로 Heloc의 진행기간은 대부분 1-2개월 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로 임박해서 신청하기 보다는 미리미리 융자담당자를 찾아 상담 하고 준비 할 것을 권합니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 주택 융자 모기지 융자

2024-09-24

[한인타운 100자 게시판] KOWIN정기모임, 이대동창회 정기연주회 외

KOWIN 정기 모임 코윈 애틀랜타지부는 오는 9월 16일 오후 6시 둘루스 스윗러브 브런치 카페(2385 Pleasant Hill Rd Ste B2)에서 박경자 수필가를 초청해 모임을 개최한다. 주최 측에 따르면 모임 주제는 ‘내 삶의 목적을 찾아서’로, 중년 여성의 삶을 되새길 수 있는 자리가 될 예정이다. 미국 등 전 세계 한인 여성 리더 300여 명이 한 자리에 모이는 ‘제23회세계한민족여성네트워크(KOWIN, 코윈) 대회가 31일(한국시간)까지 한국 인천에서 개최됐다. 코윈은 미주 지역을 포함, 각 분야에서 활동 중인 국내외 한인여성의 소통과 교류를 활성화하고 국제 협력 기반을 구축하기 위해 지난 2001년부터 매년 대회를 열고 있다. 버밍햄 순회 영사 애틀랜타총영사관은 앨라배마주 버밍햄에서 9월 24~25일 순회 영사를 실시한다. 장소는 성루카 버밍햄 한인 가톨릭 성당(759 Valley St. Hoover, AL)이며, 버밍햄 한인회를 통해 사전 예약을 해야 한다. 순회 영사에서는 모든 민원 업무의 접수만을 받으며, 모든 민원업무는 유효 여권, 체류신분 원본(영주권, 비자 등)을 소지하고 방문해야 한다. 이외 필요한 서류는 영사관 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 사전예약[email protected](최원선) 이태리가구 창고 세일 애틀랜타 최대 나뚜찌 공인 딜러 이태리가구점(6248 Dawson Blvd)이 9월 3일까지 ‘창고 대 세일’을 진행한다. 침대 세트를 구매하는 고객에게 선착순으로 한국산 메모리폼 매트리스를 무료로 증정한다. 문의=770-416-1356 고구마 치즈케이크 세일 H 마트에서 9월 12일까지 삼립 스위트 고구마 치즈케이크를 정가 11.99달러에서 7.99달러로 할인한다. 또 9월 5일까지 해태 부라보콘 5+1 기획팩을 정가 11.99달러에서 7.99달러로 할인한다. 가까운 H 마트 지점에서 만나볼 수 있다. 주택 융자 무료 세미나 30년 이상의 경력을 가진 베테랑 ‘표정원 융자’의 표정원 대표가 9월 7일 토요일 오전 10시 둘루스 사무실(3175 Satellite Blvd, Bldg 600, Ste 120)에서 주택 융자 무료 세미나를 개최한다. 재융자 준비 등에 관한 내용을 다룰 예정이다. 예약은 필수이며, 점심도 제공한다. QR코드로 들어가 예약할 수 있다. SAT 경시대회 한인 고등학생을 위한 제1회 SAT 경시대회가 9월 7일 토요일 오후 2~5시에 열린다. 현재 9~12학년들은 이날 SAT 모의고사를 치르고, 시상식도 진행된다. A부와 B부의 1등은 각각 1000달러 상금을 받으며, 2등은 500달러, 3등은 200달러가 주어진다. 접수는 온라인(trueeducation.com/sattest)에서 9월 6일까지 할 수 있다. 참가비는 25달러이며, 이날 개인 노트북(랩탑)을 지참해야 한다. 장소=트로 에듀케이션 센터(1077 Abbotts Bridge Rd, #110, Johns Creek) 한미장학재단 장학금 수여식 한미장학재단 남부지부는 내달 14일 토요일 오후 5시 아틀란타 연합장로교회(2534 Duluth Hwy)에서 장학금 수여식을 개최한다. 이날 장학생들에게 장학증서와 장학금을 수여하며, 스폰서들도 참석할 예정이다. 남부지부는 매년 한인 장학생들을 선발해 장학금을 지원하고 있다. bb.q치킨 직원 모집 bb.q치킨이 피치트리코너스점(4941 S Old P’tree Rd, Ste F, Norcross)과 뷰포드점(3320 Hamilton Rd #100, Buford)을 새로 오픈하며 가게에서 일할 직원을 모집한다. 관심 있는 사람은 이메일로 지원할 수 있다. 이메일[email protected] 짜장면 6.99불 중화홍콩요리 전문 둘루스 왕서방(3525 Mall Blvd NW #1a)이 ‘썸머 런치 스페셜’로 짜장면을 6.99달러에 제공한다. 왕셰프의 오리지널 중화냉면도 오전 10시 30분부터 오후 3시 30분까지 한정판매한다. 이외에도 금·토·일요일에는 스페셜로 랍스터 메뉴도 맛볼 수 있고, 코스요리도 인기가 많다. 문의=770-558-4555 이대동창회 정기연주회 이화여대 애틀랜타동창회 산하 합창단이 10월 6일 일요일 오후 5시 아틀란타 연합장로교회(2534 Duluth Hwy)에서 제2회 정기연주회를 개최한다. 문의=770-570-2937(이인순 단장) ◇알림=‘한인타운 100자 게시판’은 한인사회 주요 행사 및 광고주 동정을 전하는 코너입니다. 알리고 싶은 행사나 일정이 있으면 이메일([email protected])로 보내주시기 바랍니다. 윤지아 기자한인타운 게시판 이태리가구점 세일 표정원 융자 고구마 치즈케이크

2024-08-30

[상법] 고리대금 법

가주 정부는 법정이자율을 정해 놓았다. 소비자에게 적용되는 법정이자율은 연 10%다. 10%가 넘는 이자율이 적용됐을 때에는 법정 최고이자율을 초과하는 이자가 되므로 불법으로 간주한다. 다만 이자율이 불법인가에 대한 판단은 매우 복잡한 법이 적용된다. 고리대금에 대한 법은 가주 헌법 15조에 규정되어 있다. 기본적으로 개인 또는 가족을 부양하기 위하여 받은 융자에 대하여 연 10%가 넘는 이자율을 적용했을 때 고리대금 법을 위반한 것이다. 다만 실제로 고리대금 법에 저촉되는 경우는 훨씬 적다. 이유는 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있는 예외조항이 방대하기 때문이다. 첫째, 부동산 중개인 라이선스를 가진 부동산 중개인이 알선한 융자나 부동산을 담보로 하는 융자일 경우에는 고리대금 법에 저촉되지 않는다. 따라서 부동산 융자를 하거나 부동산을 담보로 하는 융자를 부동산 중개인이 알선할 때는 고리대금 법에 저촉되지 않는다. 둘째, 캘리포니아 금융법에 따라 은행, 저축은행 또는 신용조합은 고리대금 법에 적용을 받지 않는다. 즉 이러한 금융기관에 의하여 발생하는 신용융자, 부동산 융자, 상업융자, 모기지 융자 등은 고리대금법에 따르면 불법이 아니다. 금융기관의 융자는 고리대금 법에 저촉받지 않고 이자율을 정할 수 있다. 셋째, 융자금액이 2500달러를 넘지 않는 소액의 융자나 전당포 거래도 고리대금 법에 적용을 받지 않는다. 넷째, 보험회사가 융자할 때도 고리대금 법에 적용되지 않는다. 다섯째, 부동산이나 일반 상품을 사면서 융자를 할 경우에도 고리대금 법에 적용을 받지 않는다. 따라서 백화점에서 가전제품을 사면서 융자를 할 경우에는 고리대금 법에 저촉받지 않고 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있다. 여섯째, 모든 크레딧 카드 거래는 고리대금 법에 저촉을 받지 않는다. 이러한 이유로 크레딧 카드 회사가 적용하는 이자율이 법적 제한을 받지 않는 것이다. 일곱째, 주 정부나 연방정부가 하는 융자에 대해서도 고리대금 법은 적용되지 않는다. 위에 설명한 예외조항이 적용되지 않는 융자일 경우에는 이자를 적용하는 데 있어서 법정이자율을 넘을 수 없다. 이러한 고리대금 법을 위반했을 경우에는 민·형사상 책임이 있다. 융자를 통해서 받은 모든 이자가 몰수되고 받은 이자의 세배가 벌금으로 부과된다. 또한 고의로 고리대금 법을 어겼을 경우에는 악덕 고리대금업자로서 형사적인 책임이 발생한다. 처벌은 최고 5년까지의 징역형이 내려질 수 있다. 고리대금 법을 위반한 것에 대한 민사소송의 공소시효는 2년이다. 그러나 채권자가 지급되지 않은 융자에 대해 소송을 했을 경우, 채권자는 법적 방어의 논리로서 고리대금 법 위반을 맞소송할 수 있으며 이러한 반소는 공소시효에 적용받지 않는다. 이런 경우, 융자의 원금에 대해서는 책임이 있으나 이자에 대한 책임은 없게 된다. 고리대금 법이 적용되는 경우가 적기는 하지만 위반을 했을 경우에는 매우 엄격한 민·형사상 책임이 발생한다. ▶문의:(213) 487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 고리대금 예외조항 악덕 고리대금업자 신용융자 부동산 부동산 융자

2024-08-18

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