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은행들 점보론 꺼리기 시작…금액 크고 수익성은 낮아

불안정한 영업환경 속에 은행들이 큰 규모의 모기지 대출자를 예전만큼 선호하지 않는 것으로 나타났다. 월스트리트저널(WSJ)은 최근 높은 금리 및 지난 3월 은행 도산 영향으로 은행권에서 금액 규모가 큰 모기지인 점보 모기지 대출자를 꺼리고 있다고 보도했다. 전문가들은 파산한 실리콘밸리은행(SVB)이 고금리 환경에 대처하지 못했다는 점과 퍼스트리퍼블릭은행이 고객에 맞춤형 초저금리 대출을 영업했다는 데에 따른 것으로 분석했다. 레드우드 트러스트의 크리스 어베이트 최고경영자(CEO)는 “최근 은행들 사이에선 이 같은 요소들이 대출 사업에 대한 심리적 압박감으로 이어졌을 것”이라고 설명했다. 여기에 3월 중견 은행의 연쇄 도산에 금융 감독 기관들이 은행들에 자본비율 및 자본 건전성 강화를 요구하면서 대출 규모가 큰 부유층 주택 구매자를 비선호 하는 추세인 것으로 전해졌다. 일각에서는 고금리 환경에서 지출이 늘어난 은행들이 수익성이 떨어지는 점보 모기지 고객 유치에 대한 관심도가 떨어진 것이라는 가능성도 제기됐다. 점보 모기지는 기존 연방주택금융청(FHFA)의 대출 한도를 초과하는 모기지 대출이다. 국책 모기지 기관인 프레디맥과 패니매가 표준을 설정했으며 72만6200달러가 넘는 모기지를 점보 모기지로 구분한다. 일반적으로 은행에게 점보 모기지는 디폴트가 낮은 부유층이 주요 고객으로 리스크가 낮고 부유층 고객을 유치하면 다른 커머셜이나 부동산론 대출 영업도 가능해서 인기가 있었다. 하지만 최근엔 대출 규모 대비 수익성이 낮아 은행들이 꺼리고 있는데다 이와 같은 영업을 해 온 퍼스트리퍼블릭이 파산을 맞으면서 점보 모기지를 되레 줄이고 있다는 게 업계의 설명이다. 점보 모기지 거래 정보 업체 레드우드 트러스트 측은 점보 모기지를 처리하려는 은행들이 늘고 있다고 밝혔다. 연방준비제도(Fed·연준)가 지난 6일 은행의 고위 대출 담당자들을 대상으로 한 설문조사 결과, 은행의 10곳 중 6곳이 3분기 모기지 대출 수요가 상당히 감소했다고 전했다. 직전 분기의 43%에서 17%포인트나 급감한 것이다.점보론 수익성 점보 모기지로 모기지 대출자 은행 도산

모기지 보험 없는 리버스 모기지의 특징 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 모기지 보험이 필요 없는 리버스 모기지의 특징은 무엇일까요? ▶답= 리버스 모기지는 크게 두 가지로 나누어집니다. FHA에서 Insure 하는 HECM 리버스 모기지가 있고, FHA와 상관없는 리버스 모기지(가칭 점보 리버스 모기지)가 있습니다. 일반적인 리버스 모기지는 HECM 리버스 모기지인데, 이 리버스 모기지는 모기지 보험을 꼭 들어야 합니다. 이 모기지 보험은 최고 집의 가치의 2%를 내야 하기 때문에 처음에 조금 부담이 되기도 합니다. 하지만, 처음에 한 번만 HECM 리버스 모기지를 들게 되면, 평생 동안 리버스 모기지를 통해서 페이먼트를 받게 되고, 더 이상 Liability에 대하여 다시 페이먼트를 은행에 낼 필요가 없기 때문에, 더 많은 혜택을 받게 되는 것입니다. 그리고 HECM 리버스 모기지의 Limit가 매년 설정되는데, 2023년에는 Limit가 $1,089,300까지 적용됩니다. 그러면 모든 리버스 모기지에 이런 Limit이 적용될까요? 그렇지 않습니다. FHA에서 insure 하지 않지만 미국 메이저 렌더에서 제공하는 안전한 리버스 모기지(가칭 점보 리버스 모기지)도 있습니다. 이 리버스 모기지의 장점은, 모기지 보험이 없다는 것입니다. 하지만 HECM 리버스 모기지보다 이자율이 적은 편입니다. 모기지 보험이 없는 리버스 모기지의 또 다른 특징은 HECM 리버스 모기지는 집의 가치가 2M이나 3M이 되어도 그 집을 통해서 리버스 모기지를 $1,089,300까지만 받을 수 있지만, 점보 리버스 모기지는 그의 가치가 1M or 2M 이상일 때, 그 집의 모든 가치를 활용해서 리버스 모기지를 받을 수 있는 것입니다. 집의 가치가 1M보다 휠씬 클 때, 점보 리버스 모기지로 그 집에 속한 에큐티를 모두 활용하여, 더욱 풍성한 노후 자금을 사용할 수 있는 것입니다. 그리고 사용하고 남은 에큐티를 beneficiary에게 넘겨 줄 수 있는 것입니다. 마지막 리버스 모기지의 오해를 한 가지만 말씀드리면, 리버스 모기지를 받으신다고, 그 집의 에큐티를 모두 사용하시는 것이 아닙니다. 대부분의 경우, 충분히 에큐티를 사용하신 후에도, 최소한 40% 이상에 에큐티가 남게 되는데, 그 이유는 리버스 모기지가 설정된 후에도 대부분의 집값은 계속해서 상승하기 때문입니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지 모기지 보험 점보 리버스

[글로벌 아이] 연말 ‘점보 복권’을 사는 사람들

올해 12월에 유독 많이 들은 질문이다. “연말 점보, 샀어?” ‘연말 점보’란 무엇인가. 일본인이 한 해를 마무리하는 주요 의식 중 하나다. 전국지자체연합이 발행하는 복권으로 11월부터 12월 중순까지 판매하고 12월 31일 당첨 번호를 공개한다. 1976년부터 시작된 연례행사인데 당첨금이 어마어마하다. 올해 1등은 7억엔(약 67억원)에, 1등 앞뒤 번호에 각각 1억5000만엔을 주기 때문에 이어진 번호의 복권을 여러 장 샀을 경우 최대 10억엔을 받을 수 있다. 같은 번호가 23장 발행돼 1등 당첨자도 23명. 게다가 일본은 복권 당첨금에 세금을 매기지 않으니, 말 그대로 ‘돈벼락’이다. 지난해 일본 복권 판매액(다른 종류의 복권도 포함)은 총 8133억엔(약 7조7400억원)이었다고 한다. 연말 점보는 한 장에 300엔이니, 대략 27억장이 팔렸다는 이야기다. 경기가 안 좋으면 복권 판매는 늘어난다는 게 업계 정설로, 올해는 판매액이 더 늘었을 거란 예측이 나온다. 1등 당첨자가 많이 나오는 ‘전설의 창구’엔 사람들이 길게 줄을 서는데, 올해 도쿄(東京) 유락초(有?町) 복권 판매센터 1번 창구에선 연말 점보를 사기 위해 5시간 30분 기다리는 경우도 있었다. 특히 올해는 각 회사가 연말 보너스를 듬뿍 주고 있어 열기가 더 뜨거웠다. 사실은 실적이 좋아 나오는 성과급이 아니라 가파르게 오르는 물가에 월급을 보전하기 위해 주는 ‘인플레이션 수당’인데도 말이다. 지난 11월 일본의 소비자물가지수는 지난해 동월 대비 3.7 올라 40년 11개월 만에 가장 높은 상승률을 보였다. 다른 나라들에 비하면 아직 낮은 수준이라지만, 워낙 오래 저물가가 계속된 터라 사람들의 충격은 상당하다. 연말 점보 판매 마지막 날이던 23일 저녁 유락초를 찾았다가 ‘1번 창구는 세 시간 이상 기다려야 한다’는 말에 의욕을 잃었다. 그냥 당첨 확률 가장 낮은 창구를 찾아 줄을 섰는데 예기치 못한 사태가 닥쳤다. 쇼핑백 가득 1만엔짜리 지폐를 채워 온 한 중년 남성이 20분 넘게 창구를 독점하며 복권을 쓸어 담고 있었다. 덕분에 한 시간을 추위에 떨고서야 ‘연말의 희망’ 1세트(10장)를 손에 넣었다. 일본 언론에 따르면 연말 점보 1등 당첨 확률은 ‘2000만 분의 1’이다. 일본 인구(1억2500만 명) 전체가 한 장씩 사도 당첨자는 6명뿐이란 이야기. 그럼에도 희망을 품고 복권을 산다. 그것마저 없이는 이 겨울을 견디기가 쉽지 않아서일지 모른다. 이영희 / 한국 중앙일보 도쿄 특파원글로벌 아이 연말 점보 복권 판매센터 연말 점보 점보 복권

[J네트워크] 연말 ‘점보 복권’을 사는 사람들

올해 12월에 유독 많이 들은 질문이다. “연말 점보, 샀어?” ‘연말 점보’란 무엇인가. 일본인이 한 해를 마무리하는 주요 의식 중 하나다. 전국지자체연합이 발행하는 복권으로 11월부터 12월 중순까지 판매하고 12월 31일 당첨 번호를 공개한다. 1976년부터 시작된 연례행사인데 당첨금이 어마어마하다. 올해 1등은 7억엔(약 520만 달러)에, 1등 앞뒤 번호에 각각 1억5000만엔을 주기 때문에 이어진 번호의 복권을 여러 장 샀을 경우 최대 10억엔을 받을 수 있다. 같은 번호가 23장 발행돼 1등 당첨자도 23명. 게다가 일본은 복권 당첨금에 세금을 매기지 않으니, 말 그대로 ‘돈벼락’이다. 지난해 일본 복권 판매액(다른 종류의 복권도 포함)은 총 8133억엔(약 61억 달러)이었다고 한다. 연말 점보는 한 장에 300엔이니, 대략 27억장이 팔렸다는 이야기다. 경기가 안 좋으면 복권 판매는 늘어난다는 게 업계 정설로, 올해는 판매액이 더 늘었을 거란 예측이 나온다. 1등 당첨자가 많이 나오는 ‘전설의 창구’엔 사람들이 길게 줄을 서는데, 올해 도쿄(東京) 유락초(有?町) 복권 판매센터 1번 창구에선 연말 점보를 사기 위해 5시간 30분 기다리는 경우도 있었다. 특히 올해는 각 회사가 연말 보너스를 듬뿍 주고 있어 열기가 더 뜨거웠다. 사실은 실적이 좋아 나오는 성과급이 아니라 가파르게 오르는 물가에 월급을 보전하기 위해 주는 ‘인플레이션 수당’인데도 말이다. 지난 11월 일본의 소비자물가지수는 지난해 동월 대비 3.7 올라 40년 11개월 만에 가장 높은 상승률을 보였다. 다른 나라들에 비하면 아직 낮은 수준이라지만, 워낙 오래 저물가가 계속된 터라 사람들의 충격은 상당하다. 연말 점보 판매 마지막 날이던 23일 저녁 유락초를 찾았다가 ‘1번 창구는 세 시간 이상 기다려야 한다’는 말에 의욕을 잃었다. 그냥 당첨 확률 가장 낮은 창구를 찾아 줄을 섰는데 예기치 못한 사태가 닥쳤다. 쇼핑백 가득 1만엔짜리 지폐를 채워 온 한 중년 남성이 20분 넘게 창구를 독점하며 복권을 쓸어 담고 있었다. 덕분에 한 시간을 추위에 떨고서야 ‘연말의 희망’ 1세트(10장)를 손에 넣었다. 일본 언론에 따르면 연말 점보 1등 당첨 확률은 ‘2000만 분의 1’이다. 일본 인구(1억2500만 명) 전체가 한 장씩 사도 당첨자는 6명뿐이란 이야기. 그럼에도 희망을 품고 복권을 산다. 그것마저 없이는 이 겨울을 견디기가 쉽지 않아서일지 모른다. 이영희 / 도쿄 특파원J네트워크 연말 점보 복권 판매센터 점보 복권 연말 점보