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집 1채 자녀부부, 고령 부모집 동거 땐 10년간 1주택 간주

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[한국 중앙일보] 기사입력 2020/09/14 08:05

집 추가 구입 땐 주담대 안 되지만
1주택자 갈아타기 땐 조건부 허용

무주택자가 규제지역서 집 산 뒤
6개월 내 이사 안하면 대출 회수

2주택자 양도세 폭탄 피하려면
싼집부터 내년 6월 전 처분해야

규제지역 일시적

세무사도 헷갈리는 부동산 대책②



올해 정부는 다주택자에 대해 집을 사고, 팔고, 보유할 때 내는 모든 세금을 인상했다. 사진은 서울 송파구 공인중개업소의 모습. [뉴스1]





부동산은 살 때도, 팔 때도, 보유할 때도, 전세를 놓을 때도 겹겹의 규제가 얽히고설켜 있다. 2017년 문재인 정부 출범 후 3년여간 23번의 부동산 대책이 나오면서 시장의 혼란이 극심한 상황이다. 국토교통부 게시판이나 부동산 커뮤니티 등에 쏟아진 부동산 관련 궁금증을 모아 2회에 걸쳐 30문30답으로 정리했다. 2회는 부동산을 살 때와 팔 때 대출과 세금 문제를 다뤘다. 앞서 1회는 최근 논란이 커지고 있는 임대차 계약과 부동산 보유·거주 상황을 소개했다. 답변은 일반적인 규정을 바탕으로 작성했다. 구체적인 사항은 주거 지역과 형태, 집값, 주택 수, 나이, 거주 기간, 세대구성 등에 따라 달라질 수 있다.


Q : 무주택자다. 주택담보대출을 받아 아파트를 사기가 어려워졌다는데.
A : “은행에서 아파트를 담보로 돈을 빌릴 수 있는 한도(주택담보대출비율·LTV)가 줄고 있다. LTV 규제는 지역별로 달라진다. 비규제지역은 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있다. 조정대상지역은 집값의 50%, 서울처럼 투기지역·투기과열지구는 40%가 대출 한도다. 집값이 9억원을 넘으면 대출 한도는 더 쪼그라든다. 투기지역·투기과열지구에선 집값 9억원까지는 40%, 9억원 초과분에는 20%를 적용한다. 예컨대 집값이 10억원이라면 대출 한도는 3억8000만원이다. 집값이 15억원을 넘으면 아예 주택담보대출을 받을 수 없다.”


Q : 무주택자였는데 주택담보대출을 받아 집을 샀다. 매수한 집으로 이사해야 하나.
A : “무주택자라도 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 샀다면 6개월 안에 해당 집으로 옮겨야 한다. 그 전에는 투기과열지구에서 9억원 넘는 집을 살 때만 1년(조정대상지역은 2년) 안에 전입하는 조건이었다. 하지만 지난 6·17 부동산 대책에서 ‘실거주’ 요건을 강화했다. 6개월 안에 이사하지 않으면 약정 위반으로 대출금을 돌려줘야 한다. 이후 3년 동안 주택 관련 대출을 받을 때 제약을 받는다.”




종합부동산세 세율 인상안. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr






Q : 전세자금 대출을 받아 아파트 구입자금에 보탤 수 있나.
A : “서울에서는 전세대출을 받고 전셋집에 살면서 전세를 낀 아파트를 구입하는 식의 ‘갭투자’는 어렵다. 전세대출을 받아 투기지역에서 3억원 넘는 아파트를 구입하면 대출금을 바로 갚아야 한다. 3억원 이하 아파트를 구입할 때만 전세대출의 제약이 없다는 얘기다. 하지만 서울에서 3억원 이하 아파트는 점점 줄어들고 있다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 매매가격은 8억8621만원이었다.”


Q : 집을 사면서 자금조달계획서를 낼 때 증빙서류도 함께 제출해야 하나.
A : “서울 등 투기과열지구에 한해서 그렇다. 집값에 상관없이 자금조달계획서와 증빙서류를 제출해야 한다. 자금조달계획서는 집을 살 때 목돈을 어떻게 마련했는지 적는 것이다. 증빙서류는 최대 15종이다. 예컨대 예금 잔액증명서나 대출신청서 같은 금융거래확인서가 필요하다. 상속·증여로 돈을 마련했다면 증여·상속세 신고서를 첨부해야 한다.”


Q : 1주택자인데 다른 집을 사기 위한 주택담보대출을 받을 수 있나.
A : “1주택자가 추가로 집을 살 때는 원칙적으로 주택담보대출이 안 된다. 다만 기존 주택에서 다른 집으로 ‘갈아탈 때’는 조건부로 허용한다. 이때는 기존 집을 6개월 안에 팔고 새로 산 집으로 이사해야 한다. 지난 7월 10일 이후 규제지역에서 1주택자가 새집을 사기 위해 주택담보대출을 받는 경우다.”


Q : 1주택자다. 집을 한 채 더 사면 취득세 부담이 커지나.
A : “그렇다. 취득세 중과 대상이 기존에는 4주택 이상이었지만 이제는 2주택 이상으로 확대됐다. 2주택자는 8%, 3주택 이상 보유자는 12%의 취득세율을 적용한다. 다만 조정대상지역 등 규제지역에 한해서다. 1주택자의 취득세율은 종전(1~3%)과 같다. 비규제지역은 주택 거래 침체를 우려해 취득세율을 차등 적용한다. 2주택까지는 1~3%, 3주택은 8%, 4주택 이상은 12%다.”


Q : 일시적 2주택자의 취득세는.
A : “이사나 취업 등으로 인한 일시적 2주택자라면 1주택자와 취득세율(1~3%)이 같다. 대신 두 번째 집을 산 뒤 3년 안에 기존 집을 처분해야 한다. 만일 기존 집과 새로 산 집이 모두 규제지역 안에 있다면 기존 집은 1년 안에 팔아야 한다. 기한 내에 기존 집을 정리하지 않으면 취득세 차액과 가산세를 내야 한다.”




규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr






Q : 20대 후반 자녀 명의로 집을 샀다면 취득세는.
A : “30세 미만의 자녀가 집을 사면 부모가 소유한 주택 수를 더해 취득세율을 계산한다. 다만 30세 미만 자녀가 독립해 살면서 월 70만원 이상을 벌면 별도 가구로 구분한다. 이때 무주택자인 자녀가 집을 사면 집값의 1~3%를 취득세로 내면 된다.”


Q : 1주택자가 집을 팔 때 양도소득세는.
A : “양도세 비과세 요건이 강화돼 1주택자도 안심할 수 없다. 가장 큰 변수는 실거주 요건이다. 양도세 면제(집값 9억원까지)를 받으려면 2017년 8월 3일 이후 규제지역에서 산 집은 2년 거주와 2년 보유 조건을 동시에 충족해야 한다. 그 이전이나 비규제지역에서 취득한 집은 2년 보유 조건만 채우면 집값 9억원까지는 양도세를 내지 않는다. 1주택자가 양도세 비과세 요건에 해당하더라도 집값이 9억원을 넘으면 9억원 초과액에 대해선 양도세를 내야 한다. 3년 이상 보유한 집을 팔 때 양도세를 깎아주는 장기보유특별공제도 있다. 보유기간 1년당 8%씩, 최대 80%의 공제를 받을 수 있다. 이때도 ‘2년 실거주 요건’은 채워야 한다.”


Q : 내년 이후 집을 팔면 양도세는.
A : “내년 1월부터 양도세의 장기보유특별공제 조건이 달라진다. 현재는 보유기간 1년당 8%씩 공제하지만 내년부터는 보유기간(1년당 4%)과 거주기간(1년당 4%)을 합산하는 방식으로 바뀐다. 집을 오래 보유할 뿐 아니라 실제로 거주해야 공제 혜택을 최대로 받을 수 있다는 의미다. 또 짧은 기간에 집을 사고팔면 1주택자라도 양도세 부담이 많이 늘어난다. 정부가 국회에 제출한 소득세법 개정안에 따르면 내년 6월부터 1년 미만 보유 주택의 양도세율은 70%, 2년 미만 보유주택은 60%가 적용된다.”


Q : 2주택자다. 양도세 중과를 피하려면.
A : “내년에 규제지역 안에서 집을 판다면 6월 이전이 양도세율 계산에서 유리하다. 2주택자가 집을 팔 때 내년 5월까지는 양도세 기본세율에 10%포인트의 가산세율이 적용된다. 내년 6월부터는 가산세율이 20%포인트가 된다. 다주택자가 여러 채를 나눠서 팔 때는 처분 순서를 정해야 한다. 상대적으로 집값이 싸고 양도차익이 적은 집을 먼저 파는 게 기본적인 절세 전략이다.”


Q : 일시적 2주택자다. 기존 주택을 1년 안에 팔면 집값 9억원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나.
A : “조정대상지역 내 일시적 2주택자는 언제 새집을 취득했느냐에 따라 기존 주택의 처분 기한이 달라진다. 지난해 12월 17일 이후 새집을 샀다면 기존 주택을 1년 안에 팔고 새집으로 옮겨야 한다. 2018년 9월 14일~지난해 12월 16일 사이에 새집을 취득했다면 기존 주택은 2년 안에 처분해야 한다. 2018년 9월 13일 이전에 집을 샀다면 3년 안에 기존 주택을 팔아야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.”


Q : 맞벌이 부부인데 육아 문제로 부모 집으로 이사했다. 이때 보유한 집을 팔면.
A : “조건부로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 세법에서는 자녀가 60세 이상 부모와 함께 살면 10년간 주택 수를 합치지 않는다. 따라서 집 한 채를 보유한 부부가 부모 집으로 주소를 옮겨도 1가구 2주택자로 분류하지 않는다. 10년 안에 먼저 파는 집은 양도세 비과세 혜택도 준다. 다만 주의할 점이 있다. 부모 중 적어도 한 명의 나이가 60세를 넘어야 한다.”


Q : 1주택자인데 새집 분양권이 있다. 기존 집을 팔 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나.
A : “최근 세법 개정으로 분양권도 주택 수에 포함한다. 취득세는 법 시행일인 지난달 12일 이후 취득한 분양권도 주택 수에 포함해 계산한다. 양도소득세를 따질때는 내년 취득한 분양권부터 주택 수에 들어간다. 따라서 분양권이 있으면 2주택자로 간주할 수 있다.”


Q : 1가구 2주택자로 보유세 부담이 크다. 주택을 처분하는 것과 증여하는 것 중 어느 쪽이 유리할까.
A : “앞으로 집값 움직임에 따라 유·불리가 갈릴 수 있으니 신중한 결정이 필요하다. 만일 5~6년 뒤에도 집값이 오를 것으로 예상한다면 증여가 나을 수 있다. 다만 자녀에게 증여로 집을 넘기면 증여세를 내야 한다. 증여한 주택의 취득세율은 최고 12%가 적용된다. 증여세와는 별도로 내는 세금이다. 증여할 때 세금이 부담되거나 앞으로 집값이 내릴 것으로 예상한다면 집을 처분하는 것도 방법이다. 다주택자가 집을 팔기로 결정했다면 내년 5월 이전이 유리할 수 있다. 내년 6월부터는 양도세 부담이 더 무거워지기 때문이다.”

염지현 기자 yjh@joongang.co.kr


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