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집값 더 올린 부실 대책 … 오늘 센 세제 대책 나온다

[한국 중앙일보] 기사입력 2018/09/12 08:04

임대등록 유도하니 집 추가 구매
양도세 중과로 다주택자 매물 뚝
청약 강화로 매매 과열 등 부작용

오늘 대책서 강남권 공급 늘릴 듯
다주택자 세제 강화, 대출 제한도

지난달 말 김현미 국토부 장관이 임대주택 등록 활성화 정책을 악용한 주택 매수를 언급한 뒤 정부가 제도 보완에 나섰다. 임대 등록 활성화는 이 정부가 가장 역점을 두는 정책 중 하나다. 정부는 지난해 8·2 부동산대책 후속 조치로 양도세 등 임대사업자에 대한 파격적인 세제 혜택을 담아 지난해 말 발표했다.

정부는 이미 가진 집을 임대주택 등록으로 유도할 의도였다. 그런데 시장에선 임대등록제도를 지렛대 삼아 집을 추가로 사며 올해 집값 과열을 부채질했다.

이는 사실상 정부가 조장한 측면이 있다. 정부는 지난 1월 말 관련 규정을 바꿔 주택을 담보로 한 임대사업자 대출을 기업대출로 분류해 주택담보대출 규제에서 제외했다.

다주택자 주택 투기를 겨냥해 역대 최강이라는 지난해 8·2 대책의 ‘허점’이 드러나고 있다. 이런 틈새로 인해 정부 정책 방향과 반대로 집값이 더 급등한 부작용이 커졌다는 지적이다.


[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

정부는 임대 활성화 대책을 내놓으면서 신규 주택 구입을 막지 못했다. 올해 말까지 매입해 등록하는 전용면적 85㎡ 이하의 임대주택에 양도세 100% 감면이라는 혜택도 간과했다. 임대주택으로 등록하면 구입부터 보유, 양도까지 별다른 제재가 없는 셈이다.

노무현 정부 때는 임대주택 양도세 감면 요건으로 대책 발표(2003년 10월 29일) 이후 등록하는 경우엔 임대주택 수를 2가구에서 5가구로 늘렸다. 다주택자의 양도세 중과 회피용 임대 등록을 대비한 것이다.

지난 4월 시행에 들어간 다주택자 양도세 중과도 유예기간이 짧았다. 법령 개정부터 시행까지 불과 4개월이 되지 않는다. 8·2 대책일부터는 8개월이다. 다주택자 주택은 전세나 월세로 세입자가 사는 임대주택이 대부분이다. 국내 임대차 계약 기간이 2년인 점을 고려하면 8개월은 짧다.

양도세 중과를 법 시행 후 양도하는 주택부터 적용하면서 그 뒤 시중 매물 급감의 배경이 됐다. 법 시행 후 취득분부터 적용했더라면 중과 부담 없이 기존 다주택자 주택이 계속 매물로 나올 수 있었다. 이러면 다주택자의 신규 취득을 억제하는 효과도 있다.

정부는 1주택자 양도세 비과세 요건을 2년 거주로 강화하는 데는 8·2 대책 후 취득분부터 적용했다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “양도세 중과 대책이 퇴로를 막은 셈이어서 시장 매물 선순환의 고리가 끊겼다”고 지적했다. 유주택자가 분양시장에 끼어들 여지가 없어지면서 기존 주택 매매시장에서 역풍을 맞았다. 정부는 무주택자에게 우선 공급하는 청약가점제의 비율을 서울 등 투기과열지구 내 수요가 많은 전용면적 85㎡ 이하에서 100%로 확대했다. 2007년 노무현 정부가 청약가점제를 만들 때 최고 비율은 75%였다.

분양시장이 청약가점이 낮은 무주택자나 유주택자 수요를 일부 흡수하지 못하면서 이들이 매매시장으로 몰리게 됐다.

정부는 7월 초 종부세 개편안 발표 때 시장 흐름을 오판했다. 4월 이후 강남권 집값 상승세가 다소 꺾인 데 방심했다. 종부세 인상 계획이 시장 예상보다 약했다.

정부는 최근 서울을 중심으로 한 주택시장 과열을 잡기 위한 대책을 13일 내놓을 예정이다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 발표한다. 주택 공급 확대부터 세제·금융에 이르는 종합 대책으로 예상된다. 강남권 등 공급 부족 불안감을 해소하고 다주택자 세제 강화와 대출 제한 등으로 주택 수요를 억제하는 내용이 포함될 전망이다.

전문가들은 ‘디테일’에 소홀해서는 대책이 실효를 거두기 어렵다고 강조한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “너무 의욕이 앞서면 틈이 생길 수 있다”며 “법령 본문보다 적용 시점 등을 담은 부칙을 꼼꼼하게 만들 듯이 주택 정책도 마련해야 한다”고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr


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