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[에이전트 노트] LA시 렌트컨트롤 규정

전홍철/WIN Realty & Properties
전홍철/WIN Realty & Properties

[LA중앙일보] 발행 2019/05/15 경제 8면 기사입력 2019/05/14 19:07

1978년 10월1일 이전 건축 아파트 해당
투자시 장기 세입자 상황 등 파악 필요

최근 몇 년간 큰 폭으로 상승한 렌트비는 부동산 가격 상승에도 큰 영향을 미쳤다. 남가주 지역도 일자리 증가와 함께 유입 인구가 지속적으로 증가하면서 렌트비 상승은 당분간 지속될 것으로 보인다.

다만 최근 한인타운을 포함한 LA지역의 아파트 건설이 급증하면서 공급 과잉에 대한 우려섞인 목소리도 있으나 이는 일시적인 현상일 뿐 장기적으로 볼 때 더 많은 유닛이 필요할 것으로 보는 전문가들도 많다. 분명한 것은 지난 수년간 아파트 공실률이 지속적으로 하락하는 상황이라는 점이다. 이에 따라 많은 부동산 투자자들이 2~4유닛을 포함한 인컴 프로퍼티의 구입에 큰 관심을 갖고 있다.

LA지역 멀티 유닛은 대부분 1920년 이전에 건축된 것들로 보통 100년 이상 된 것이 많고 5유닛 이상 커머셜 아파트도 1960~70년대에 지어진 것들이 많다.

따라서 이런 프로퍼티에 투자하려면 관리 상태를 점검하는 것도 중요하지만 LA지역에 적용되는 렌트 컨트롤에 대한 정확한 이해가 필요하다.

LA시에 적용되는 렌트 컨트롤 규정은 LA시에 위치한 2유닛 이상의 건물로 1978년 10월 1일 이전에 지어진 건물들이 적용 대상이다. 이 규정의 적용 대상 건물은 연 렌트비 인상폭을 3~5%안에서 제한받게 된다.

즉, 1978년 10월 1일 이전에 지어진 건축물에 거주하는 테넌트들의 렌트비 인상선을 LA시가 제한해 건물주로부터 테넌트를 보호해 주는 법안으로 매년 7월 1일을 기준으로 그 해의 물가상승률을 감안하여 연 3~5%의 인상폭을 결정하는데 올해의 경우 최대 4% 인상으로 결정됐다.

이는 지난 2009년 이후 10년 동안 3%로 묶여있던 인상폭이 4%로 인상된 것으로 LA시는 조례에 따라 허용 임대료 인상폭을 LA지역 소비자 물가지수 (물가 상승률 및 생활비)를 기준으로 결정하게 된 것이다.

또한 만약 유틸리티 중 전기료와 개스비를 건물주가 렌트비에 포함해서 받는 경우에는 각각 1%포인트의 추가 인상이 가능하도록 되어 있기 때문에 최대 5%까지도 추가 인상 할 수 있다.

렌트비 인상시에는 반드시 구두가 아닌 서면으로 테넌트에게 30일 전에 통보해야 한다.

렌트 컨트롤의 적용은 거주하던 테넌트가 이사를 가고 새로운 테넌트가 입주할 경우 입주할 당시의 시세에 맞춰 렌트비를 재 책정할 수 있기 때문에 아파트 구입시 최근에 입주한 테넌트가 많을수록 임대료 수익이 높고 건물 상태도 좋다고 볼 수 있고, 반대로 장기간 거주한 테넌트가 많다면 상대적으로 낮은 렌트수익에 건물 상태도 비교적 낙후되어 있다고 봐야 할 것이다.

아파트 소유주들은 저렴한 렌트비를 내고 있는 오래된 테넌트를 합법적으로 내보내길 원하지만 합법적인 강제 퇴거 방법으로는 테넌트가 렌트비용을 내지 않을 경우를 제외하고는 힘들다.

그러나 테넌트에게 결정적인 잘못이 있는 경우에는 가능하다.

예를 들면 테넌트로 인해 이웃이 큰 불편함과 공경에 빠질 경우, 계약을 어기고 금지된 동물을 기르거나 건물안에서 불법적인 행위를 할 때, 건물주가 건물 관리 및 수리 또는 긴급상황시 건물에 들어가는 것을 테넌트가 방해할 경우 강제퇴거 시킬 수 있다.

만약 건물주나 가족이 입주를 원할 경우나 건물이 너무 낡아서 주요시설(수도, 전기, 개스, 배수관 등) 문제로 입주자가 정상적인 생활을 할 수 없어 건물 보수 및 신축 시에는 60일 또는 120일 전에 서면으로 통보하고 퇴거 시킬 수 있으나 반드시 테넌트와 합의를 통해 이주비용을 지불해야한다.

수익성 부동산 구입에 있어서 로케이션과 가격, 수익성, 건물상태 등 중요한 투자 포인트를 꼼꼼히 확인해야 하지만 렌트컨트롤 규정에 적용되는 테넌트들의 가족 구성 및 거주 형태 등 테넌트들의 정보도 꼼꼼히 따져보는 것도 중요한 일이다.

▶문의:(213)500-5589

Americahong@gmail.com

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