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삼성 서초사옥 매각 초읽기···7500억 역대 최고가 예상

김태윤(pin21@joongang.co.kr)
김태윤(pin21@joongang.co.kr)

[한국 중앙일보] 기사입력 2018/06/09 20:53

본입찰에 국내외 10여 곳 참여
3.3㎡당 3000만원 넘길지 관심
시장선 6500억~7400억원 예상

삼성물산 “비영업 자산 매각”
그룹 지배구조 개편 일환 분석도

서울 서초동 삼성물산 서초사옥 매각이 초읽기에 들어갔다. 삼성타운 내 3개 동 중 한 곳이다. 굵직한 국내외 투자기관이 본입찰에 참여했다. 국내 오피스 빌딩 중 평당 매각 가격 역대 최고가를 쓸 것이라는 전망이 나온다.


서울 서초구 서초동에 있는 삼성물산 서초사옥

10일 부동산업계와 투자은행(IB)업계에 따르면 7일 열린 삼성물산 서초사옥 매각 본입찰에 사모펀드(PEF)인 블랙스톤을 비롯해 이지스자산운용, 코람코자산신탁, NH투자증권, KB증권, 신한리츠운용 등 국내외 투자기관 10여 곳이 참여했다.

싱가포르 국부펀드인 테마섹의 부동산 투자회사로 알려진 메이플트리도 인수 제안서를 낸 것으로 알려졌다.

관심사는 매각 가격이다. 매물로 나온 빌딩은 서초 삼성타운 A~C동 중 삼성물산이 소유한 B동이다. 지하 7층, 지상 32층 규모로 2007년 지어졌다.

매각 주관사인 세빌스가 투자자들에게 배포한 투자설명서(IM)에 따르면 이 건물의 장부가액은 토지(3845억원)와 건물(1703억원)을 합해 5548억원이다. 3.3㎡당 2250만원 정도다.


관련 업계에서는 매각 가격이 7000억원 안팎이 될 것으로 예상한다. 일각에서는 3.3㎡당 3000만원(7400억원)을 넘어 국내 오피스 빌딩 중 평당 최고가를 경신할 것이라는 전망도 나온다.

서울 3대(도심·여의도·강남) 권역에서 오피스 빌딩 매각 가격이 3.3㎡당 3000만원을 넘긴 적은 없다. 지금까지 최고가는 지난 4월 KB부동산신탁이 우선협상대상자로 선정된 강남N타워로 3.3㎡당 2900만원이다.

서초사옥은 지하철 강남역과 연결돼 있다. 준공한 지 10년을 갓 넘어 건물 상태도 양호하다. 투자자 입장에서 보면 투자 수익률에 기대를 걸만하다.

이 건물의 공실률은 0%다. 삼성화재가 임차해 사용하고 있다. 계약 기간은 2021년까지다. 임차보증금은 254억원, 월 임대료는 26억원이다. 3.3㎡당으로 따지면 임차보증금은 109만원, 월 임대료는 11만1725원이다. 강남권은 물론 다른 도심의 대형 오피스 빌딩과 비교해도 경쟁력이 있다.

글로벌 부동산 서비스회사 존스랑라살르에 따르면, 서울 도심권과 여의도권, 강남권에 있는 3만㎡ 이상 오피스 빌딩의 평균 공실률은 11.7%다. 3.3㎡당 월 임대료는 8만8467원이다.

익명을 원한 삼성물산 관계자는 “평당 건축비가 1000만원 가까이 들어간 빌딩인 데다, 자본력이 풍부한 외국계 투자자들이 본입찰에 참여했기 때문에 높은 매각가를 기대한다”고 말했다. 매각 절차는 우선협상대상자 선정 등을 거쳐 8월 중 마무리될 전망이다.

삼성물산은 지난 2월 미래 투자재원 확보와 경영 효율화를 위해 서초사옥을 매각한다고 발표했다. 애초에는 삼성생명이나 삼성화재 등 계열사가 매입할 것이라는 관측이 우세했지만, 제3자 매각으로 방향을 돌렸다.


서울 서초동 삼성타운. A동에는 삼성생명, B동에는 삼성화재, C동에는 삼성전자가 입주해 있다.(뉴스1)

2008년 서초동 시대를 연 삼성타운의 상징성은 사라지게 됐다. 현재 서초타운 A동에는 삼성생명이, C동에는 삼성전자가 입주해 있다.

이번에 매각되는 B동을 쓰던 삼성물산 건설부문은 2016년 판교 알파돔시티로 이전한 후, 올 3월부터는 상일동 삼성엔지니어링 사옥 일부를 임차해 쓰고 있다.

삼성물산이 매각 대금을 어디에 쓸지도 관심사다. 삼성물산 측은 “경영 효율화를 위해 비영업 자산을 매각하는 것”이라고 선을 긋고 있지만, 관련 업계에선 삼성그룹의 지배구조 개편을 위한 수순이라는 분석이 나온다.

삼성그룹의 실질적인 지주사 역할을 하는 삼성물산이 삼성생명이 보유한 삼성전자 지분을 사들이기 위해 자금 마련에 나섰다는 것이다.

현재 보험업법 개정안이 국회에 계류 중인데, 이 법안이 국회를 통과하면 삼성생명은 삼성전자 주식을 약 20조원가량 매각해야 한다. 이 때문에 삼성그룹의 안정적인 지배력 유지를 위해 매각 물량을 삼성물산 등 계열사가 매입할 수 있다는 것이다.

삼성물산이 매각 대금으로 자사주를 사들여 주가 방어에 나서거나, 배당금 재원으로 활용할 수 있다는 분석도 있다.
김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr







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