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[오문식의 융자 이야기]100% 모기지, 있어도 피하는 이유

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/06/22 15:21

모든 비즈니스의 생명은 고객유치이다. 얼마나 많은 고객의 관심을 받을 수 있느냐가 비즈니스의 승, 패를 좌우한다. 고객유치를 위해서는 일단 고객의 시선을 사로잡을 수 있는 무언가가 필요하기 마련이다.

그 시선을 사로잡는 모든 상품이 고객에게 이로운 상품이라고 할 수 없다. 예를 들어 식당광고의 음식은 모두 먹음직스럽다. 하지만 실제 음식은 대부분 사진과는 거리가 멀다. 자동차 광고를 보면 낮은 상환으로 좋은 차를 쉽게 살 수 있을 것 같지만 구석에 있는 깨알 같은 글씨를 보면 모두에게 적용되지 않는다는 것을 알 수 있다.

주택담보대출도 마찬가지이다. 어느 은행이든지 어느 융자회사이든지 고객의 시선을 집중시킬 수 있는 상품을 광고하기 마련이다. 실제로는 같은 상품인 경우에도 말이 그럴싸하다면 새로운 상품이 되기도 한다. 최근 이러한 상품 중에 가장 대표적인 것이 100% 융자이다.

대여비가 아까워서 집은 사고 싶은데 자금이 전혀 없는 사람들의 시선을 한몸에 받을 수 밖에 없다. 혹 자금이 어느 정도 있다고 해도 돈을 들이지 않고 내 집 장만을 한다는 것은 유혹일 수 있다.

하지만 이러한 모기지 상품이 대중화되지 못하는 것은 분명 이유가 있다. 예를 들어 보자. 40만달러 집을 5% 다운페이를 하고 구매할 경우, 세금과 보험을 포함한 상환금은 월 2,400달러 정도가 된다. 같은 집을 납부 자금과 마감 비용까지 융자를 받는다면 월 2,900달러 이상으로 상환금이 올라간다.

집을 사는데 3만 달러를 내지 않고 사기 위해서 매월 500달러 이상을 더 내야 하는 것이다. 처음에 설명은 집 가격이 해마다 10% 이상 오르는 것을 예상하고 2년 후에 재융자를 통해서 이자율을 낮춘다지만 항상 현실은 저 먼 곳에 있다. 현재의 주택시장이 지역에 상관없이 10%가 오른다는 것도 상상일 뿐이고 현실적으로 2년 동안 꾸준하게 주택담보대출을 지급해도 원금이 얼마 줄어들지 않는다.

또한 재융자 시 비용까지 생각해야 한다. 재융자 시 비용 없이 할 수 있다고 말하는 경우도 있겠지만 그렇게 되려면 2, 3년 후에 이자율이 지금과 같거나 낮아져야 가능할 수 있다.

재융자 비용 없이 융자를 받으려면 이자율을 올려야 하는데 만약 지금보다 이자율이 오른 상태라면 재융자의 의미가 없어지는 것이다. 쉽게 말해서 처음 설명처럼 계획에 맞춰지려면 모든 상황이 가장 좋은 방법으로 흘러가야 가능하다는 것이다. 말처럼 되지 않을 확률이 훨씬 더 크다.

만약 지금 꼭 집을 사야 하는 절박한 상황인데 자금이 없다면 한 번쯤 생각해 볼 수 있지만 100% 융자를 받고 투자의 가치를 기대하지 말아야 한다. 자동차의 경우는 초기 비용 없이 산다고 해도 금방 3, 4년이 흐르면서 자연스럽게 원금을 갚을 수 있지만 주택담보대출은 대부분이 30년 동안 갚아나가야 한다.

처음 시작을 너무 무리하게 진행한다면 10년이 지나도 원금을 빼서 사용하고 재융자한다고 원금을 또 올리고 하면서 제자리 걸음을 하고 있는 경우를 많이 보게 된다. 100% 모기지 상품이 가치가 있었을 때는 비우량 담보대출(서브프라임) 파동 전에 자고 일어나면 집 가격이 올라가 있던 시절밖에 없다. 그 당시에는 어차피 원금을 갚아나가는 것에는 관심도 없고 일단 사서 집 가격이 오르면 판다는 생각을 누구나 한 번쯤은 했으리라 믿는다.

그렇다면 현재 자금이 없는 경우 어떻게 하는 것이 현명할까? 일단 눈을 낮출 공간이 있다면 눈을 낮춰보자. 먼저 마음에 드는 집보다 현실 가능한 집을 사는 것이 좋다. 눈을 더 낮추면 살 집이 없다고 생각한다면 좀 더 자금을 모을 때까지 지켜보자. 지금은 집 가격이 몇 년 사이에 훌쩍 올라가는 시기가 아니기 때문에 조바심을 하지 않아도 된다. 물론 대여비도 아깝고 내 집 마련도 빨리하고 싶겠지만, 너무 무리하게 끼워 맞춘다면 무너져 버리기 쉽다.

▷전화문의: 703-994-7177


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