[배철형의 세무가이드] 한국 소유 부동산 양도

배철형/UCMK 회계법인

미국에 거주하는 세법상의 거주자가 한국에 소유하고 있는 부동산을 양도하는 경우 보유기간 중 발생한 양도차익에 대하여 우선 한국에서 양도소득세를 납부하여야 한다. 세법상 거주자란 이민법상의 규정과 차이를 보인다. 간단히 설명하면 매해 세금보고서에서 세법상 비거주자로 보고하지 않고 거주자로 보고하는 사람으로 보면 된다.

보유하는 비자로 구분하자면 미국 시민권자 영주권자 H1/E2등의 소유자와 그 배우자인 Resident Alien로 규정되며 F1/J1등의 비자는 그 비자를 받은 후부터 5년이 경과한 경우이다. 세법상 납세자는 미국과 한국을 포함한 전 세계에서 발생한 소득에 대하여 미국에서 납세의무가 있으므로 양도일이 속하는 연도의 다음해 4월 15일까지 한국에서의 부동산 양도 소득을 IRS에 신고해야한다.

부동산에 대한 양도 소득세는 일반적으로 한국 국세청의 세율이 높다. 이 경우 한국에서 납부한 양도 소득세는 외국납부세액공제를 통해 공제를 받게 되므로 대부분 추가 납부 세액은 없게 된다. 외국납부 세액공제는 한건의 과세 물건에 대하여 중복 과세를 하지 않겠다는 취지로서 국가 간의 조세협약이 맺어져 있는 경우에 혜택을 볼 수 있다.

그러나 이는 국가 간의 협약이므로 지방세나 주정부세에는 적용되지 않는다. 양도 차익이 큰 경우에는 주정부가 과세하는 주소득세도 크게 되므로 부동산 양도가 생기기 전 거주지를 조정할 수 있다거나 은퇴 후 거주지를 타주로 옮길 생각을 하는 납세자들은 깊이 새겨볼 부분이다. 본인이 구입한 부동산을 양도하는 경우 양도 차익을 계산할 때 사용하는 취득원가 및 양도가액은 한국과 미국 모두 실지 거래가액으로 한다. 이전에 한국에서는 취득가액을 산정하는 데 있어서 공시 지가 등을 사용했었는데 이제는 미국과 마찬가지로 실거래가액을 기준으로 한다.

세금과 관련된 기본 가정을 되짚어보자면 다음과 같다.

1. 미국의 은행법은 은행 설립에 있어 엄격한 보고의 의무를 부여한다. 그러므로 은행을 통한 자금의 이동은 연방 국세청에서 주시하고 있음을 알아야한다.

2. 과세당국의 세금 추징에 이의를 제기할 수 있는 가장 좋은 증빙 자료는 세금보고서이다. 그러므로 자금 이동의 계획을 세울 때는 충분한 시간을 가지고 계획을 세워 그 내용이 매해 보고되는 세금보고서에 반영돼 있어야한다.

이 두 가지의 원칙과 가정을 가지고 계획을 세운다면 절세의 관점에서 많은 도움을 받을 수 있다.

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