[저스틴 오의 세무가이드] 감가상각

저스틴 오/CPA

감가상각은 부동산 투자자에게 가장 중요한 절세 방법이며 이는 부동산 매각시 원가를 계산하는데 있어 절대적 영향을 미치게 된다. 다음과 같은 세가지 종목이 감가상각 공제액을 결정한다. 1) 부동산 원가 2) 건물과 대지 비율 3) 구입시기이다.

첫째 부동산 원가(basis)란 세법에 관련된 용어이다. 자산 판매시 판매가에서 이 원가를 뺀 차액으로 이익과 손실을 계산하여 소득세를 지불하기 때문에 이는 중요한 개념이다.

1) 증여: 자산을 증여받았을 때 기증자의 원가가 수증자의 원가로 전이된다. 예를 들어 부모가 10년 전 4000달러에 구입한 땅이 현재 1만달러에 거래된다고 하자. 그 땅을 자녀가 증여로 받았을 때 땅에 대한 자녀의 세금원가는 1만달러가 아닌 4000달러가 된다.

다른 예로 오씨가 임대 주택을 수년전에 30만달러에 구입하여 감가상각 공제를 지금까지 10만달러 했다면 현재 그 주택의 싯가가 70만달러라 할지라도 그 주택을 증여받은 자녀의 세금원가는 70만달러가 아닌 20만달러(30만달러 - 10만달러)가 된다.

2) 상속: 상속시 자산에 대한 세금원가는 사망시 그 자산의 시장가격으로 결정된다. 위의 임대주택 예를 들어 설명하면 상속 받은 자녀의 세금원가는 70만달러로 증여와 다른 세금원가를 갖게된다.

다시말해 증여를 받은 자녀가 자산을 받은 즉시 팔았을 때 50만달러(70만달러 - 20만달러) 소득에 대한 세금을 내야 하는 반면 상속을 받았을 경우는 소득이 없으므로(70만달러 - 70만달러) 판매시 세금이 없게 된다.

이는 증여와 상속의 중요한 차이점으로 증여의 세제상의 장점을 십분 활용하기 위해서 이를 명기해야 한다. 단 2010년에 한해서 자산에 세법원가는 상속자의 원가나 시장가격 중 더 적은 금액으로 결정된다. 따라서 2010년은 상속의 원가에 대한 세제상의 혜택을 없애는 한 해이다.

3) 부채탕감(Discharge of indebtedness): 부채를 탕감하여 받은 감면액을 이익으로 간주하여 꼭 세금을 내지 않아도 되는 몇가지 예외 조항들이 있다. 이때 감면을 받아 세금을 내지 않는 금액에 대해서 자산의 세금원가를 줄여 주어야 하는데 이를 차후에 매각할 때 조종된 원가보다 더 높은 가격으로 매각한 경우 그 차액을 이익으로 간주하여 소득세를 납부하게 된다.

그 외에 부동산의 원가가 구매가가 아닌 조정되어지는 원가로의 대표적인 경우로는 1031교환을 들 수 있다.

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