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[강진원의 세무가이드] 사업체 세금 보고

파트너십 S 코퍼레이션 유한책임회사(LLC)의 세금보고서를 마감일을 넘겨 제출하게 되면 IRS로부터 벌과금이 부과된다. 이 벌과금은 파트너(혹은 주주 멤버)당 월 89달러씩(2008년 기준) 최대 12개월을 넘지 않는다. 김씨는 2명의 파트너들과 함께 2007년 12월 1일에 일반 동업회사(general partnership)를 설립하고 본격적인 영업을 2008년 1월부터 시작을 하게 됬다. 2007년 12월 중에는 미미한 활동이 있었는 지라 2007년 세금보고를 파트너들이 간과하게 되었다. 1년이 지나 이를 알게 된 파트너들은 2009년 2월 1일에 서둘러 2007년 파트너십 세금보고서를 제출하게 됐다. 그후 약 8주가 경과된후 IRS로 부터 2550달러의 벌과금 통지서를 받았다. 2007년 벌과금은 파트너당 월 85달러 2007년 파트너쉽 세금보고 마감일은 2008년 4월 15일 2009년 2월 1일에 제출했기 때문에 10개월 지연됐다. 따라서 89달러 X 3명(파트너 수) X 10개월(세금보고서 제출 지연기간) = 2550달러의 벌과금이 계산된 것이다. 이씨는 2007년 12월 5일 홀로 유한책임회사(LLC)를 설립했다. 2007년에는 설립만 했지 활동이 전혀 없었다. 그리고 1년이 지난 2008년 12월 9일에 2007년 LLC 세금보고서인 IRS 폼1065와 캘리포니아 서류양식 568을 비활동보고(inactive return)로 본인이 직접 파일했다. 약 8주후 IRS는 세무신고 지연벌금 1530달러를 부과했다. 2007년 벌과금은 멤버당 월 85달러 2007년 LLC 세금보고 마감일은 2008년 3월 15일 2008년 12월 9일에 제출했기 때문에 9개월 지연 따라서 89달러 X 2명(멤버수는 비록 1명 이지만 서류양식 1065는 반드시 2명 이상일 경우에 파일하는 것이기 때문에 2를 적용) X 9개월 = 1530달러의 벌과금이 계산된다는 것이다. 사실 연방정부는 1인 멤버 LLC를 허용하고 있지 않다.(가주 정부는 허용함) 1인 멤버 LLC의 경우는 서류양식 1065를 파일해서는 안 되고 본인의 개인 소득세 보고서의 스케줄C(비즈니스의 수익 혹은 손실)에 보고해야 한다. 따라서 위의 경우는 이씨가 서류양식 1065를 파일하면 안 됐음에도 불구하고 했기 때문에 IRS는 파일된 그 서류를 근간으로 세무신고 지연벌과금을 부과한 것이다. 더욱이 멤버는 1명이지만 벌과금 계산에 2명을 적용한 것은 서류양식 1065는 반드시 2명 이상일 경우에 파일하는 것이기 때문에 2를 적용한 것이다. ▷문의: (213)387-0050

2009-08-05

[저스틴 오의 세무가이드] 차압주택 빚은?

차압이란 부동산이 채무자인 주인으로부터 채권자(대부분 은행)에게 이양되는 것을 의미한다. 채권자인 은행은 담보로 설정한 부동산을 차압하는데 그 빚이 상환 청구권이 있는지 없는지에 따라 과세의 방법이 상이하게 다르므로 먼저 이를 잘 구분할 수 있어야 한다. ▷상환 청구권 빚(recourse debt)이 있는 차압= 상환 청구권이란 채권자가 담보로 설정한 부동산외에 채무자의 개인적 자산에까지 그 빚에 대해 청구할 수 있는 권한이 있는 경우를 뜻한다. 이 때 채무자인 부동산 주인은 차압을 당했을 경우 탕감된 금액에 대한 소득이 발생하게 되며 이를 다음과 같이 계산하여 보고해야 한다. 은행이 부동산을 차압했을 경우 은행에 진 빚이나 차압시 부동산 시세 가격 중 적은 금액으로 판매된 것으로 간주한다. 따라서 이때 빚이 부동산 시세 가격보다 많을 때는 부채탕감 소득(debt discharge income)이 발생하게 된다. 이러한 차압의 경우 부동산 주인은 판매에 대한 소득 또는 손실과 탕감 소득을 함께 보고해야한다.예를 들어 차씨인 소유주가 모기지 페이먼트를 더 이상 할 수 없게 되자 은행은 차씨로부터 땅을 차압하고 남은 융자액을 탕감해 줬다. 이 때 땅의 시세 가격은 32만5000달러이고 땅의 구입가격은 30만5000달러에 융자잔액은 33만2500달러였다. 지난 컬럼에 설명한 예외가 적용되지 않는 한 차씨는 땅에 대한 2만달러의 판매 이익과 7500달러의 탕감 소득을 보고해야 한다. 이는 일단 땅 시세와 융자금액 중 적은 금액인 32만5000달러에 판매된 것으로 간주하여 판매 소득은 시세 가격구입가격을 뺀 2만달러로 간주되며 판매 가격인 32만5000달러를 초과한 융자액 33만2500달러인 7500달러(33만2500달러- 32만5000달러)가 탕감 소득이 된다. 따라서 차씨의 경우 두 종류인 판매 소득과 탕감 소득을 보고해야 한다. ▷상환 청구권이 없는 빚(non-recourse debt)의 차압= 부동산 주인이 은행에 대한 빚을 못 갚았을 경우 은행은 담보로 설정한 부동산만을 청구할 권한이 있을 뿐 주인의 다른 자산에 대해서는 청구 권한이 없는 경우를 의미한다. 이는 캘리포니아나 애리조나에 1차 융자만을 해서 집을 샀을 경우에 해당된다. 이때 차압시는 융자 금액으로 집을 판 것으로 간주하여 탕감소득이 발생하지 않게 된다. 이는 탕감 소득이 판매액에 모두 포함되어져 있기 때문이다. 하지만 은행이 융자 금액만을 줄여주고 주인은 부동산의 소유권을 여전히 가지고 있을 경우에 한해서는 상환 청구권이 없는 빚이라도 탕감소득이 발생함을 유의해야 한다. ▷문의: (213)365-9320

2009-07-29

[강진원의 세무가이드] '로스 IRA' 위력

부모들은 아이들이 이번 여름방학을 효과적으로 잘 보내기를 바라고 있을 것이다. 부족한 공부를 방학동안 슬기롭게 보충하는 학생들이 있는 한편 불경기에 집안 재정에 도움되기 위해 혹은 본인의 용돈을 벌기 위해 일을 하는 학생들이 있을 것이다. 만약 아이들이 여름방학동안 일을 해서 돈을 번다면 부모로서 아이들을 위해 세금혜택면에서 도움을 줄 수 있는 방법을 고려해 보는 것이 마땅할 것이다. 우선 아이들 이름으로 로스IRA를 가입시켜 주는 것이다. 로스IRA는 59.5세가 지나 금액을 인출할 때 인출한 금액은 모두 비과세 혜택을 받게 된다.(물론 그 전에도 인출할 수는 있지만 인출한 금액 중 발생한 소득은 과세대상이며 불입기간이 5년이 안되어 인출하게 되면 10%의 벌과금을 납부해야 한다. 그러나 첫 주택을 구입하기 위해 인출한 1만달러는 불입기간에 상관없이 10% 벌과금에서 제외된다.) 오랫동안 적립해서 발생한 이자소득 혹은 자본소득이 면세가 된다는 것이다. 일년 불입 한도액은 5000달러다. 그러나 예를 들어 아이의 한 해 소득을 계산해 보니 3000달러였다고 하면 3000달러 밖에 할 수가 없다. 즉 5000달러 혹은 아이의 그 해 소득 중 적은 금액만큼 불입할 수 있다. 2009년도 로스IRA 불입 마감일은 2010년 4월15일이다. 만일 16세인 자녀를 위해 5000달러의 로스IRA를 불입하고 연 이자율이 7%라고 가정한다면 아이가 65세가 됐을때는 13만7000달러로 불어나고 70세가 됐을 때는 19만3000달러가 된다. 여기에 더해 일정 금액의 로스IRA를 해마다 불입한다면 엄청난 금액으로 불어날 것이다. 그래서 결국 이들이 인출을 하게 될 때 전액 면세혜택을 받게되는 것이다. 그러면 아이들의 이름으로 로스IRA를 불입할 때 증여의 세금이슈는 없을까? 결론적으로 없다. 납세자가 각 타인에게 1만3000달러까지(2009년도 기준) 세금과는 관계없이 자유롭게 증여할 수 있다. 그 한도액을 넘게되면 반드시 주는 자가 증여세 세금보고를 해야 하는 세금이슈가 있다. 1만3000달러는 증여자가 수증자 1인당 줄 수 있는 한도액이다. 예를 들자면 김씨 부부는 한 자녀에게 한 해에 2만6000달러를 증여할 수 있다.(남편 1만3000달러 부인 1만3000달러 합계 2만6000달러) ▷문의: (213)387-0050

2009-07-22

[저스틴 오의 세무가이드] 탕감된 소득의 면세

요즘처럼 부동산 가격이 내려간 시기에는 많은 주택소유주나 투자자들이 자신이 매각하는 가격보다 융자금액이 더 많거나 또는 은행에 차압을 당해 집을 잃어버리는 경우가 허다하다. 이때 생각해야 할 것이 부채탕감에 대한 세금관계이다. 근본적으로 부채탕감을 받은 금액에 대해 채무자는 소득으로 이를 보고해야 하는 것이 원칙이지만 여기 합당한 예외사항들이 있어 이를 살펴보고 절세할 수 있는 방법을 모색해 보아야 한다. 채권자는 부채탕감으로 인해 손해보는 금액을 서류양식1099-A(Acquisition or Abandonment of Secured Property)나 1099-C(Cancellation of Debt)를 발행해 채무자에게 다음해 2월 28일까지 보내게 된다. 이를 인수한 채무자는 IRS에 보고할 의무를 갖는데 예외사항이 적용되지 않는 경우 채권자는 세금보고시 다음과 같이 처리해야 한다. 서류양식1099-A나 1099-C에 표기된 탕감액은 보통소득으로 어떠한 거래에서 발생했는지에 따라 다음과 같이 구분되어 보고해야 한다. 1.비사업용 부채는 서류양식1040 또는 1040NR의 21란 2.자영업 부채는 스케줄C의 6란 3.부동산 임대업 부채는 스케줄E의 3란으로 구분된다. 탕감 소득에 대해 면세를 얻기 위해서는 예외조항이 무엇인가를 검토해 이를 적용해야한다. 크게 분리해서 열거해 보면 1.파산 2.채무불능 3.주거래 자택 4.자격요건이 주어진 상업용 부동산 등을 들 수 있다. 첫째 파산의 경우 탕감된 부채를 소득으로 간주하지 않아 이를 소득신고시 보고하지 않아도 된다. 둘째 납세자가 채무불능시 탕감된 금액에 대해 세금을 면제받게 된다. 납세자가 조세상 채무불능인지 여부는 채무가 탕감되기 바로 직전 모든 부채를 더해 총부채가 그가 가진 모든 자산을 초과해야만 이에 대한 혜택을 볼 수 있다. 예를 들어 자영업을 하고 있는 김씨가 50만달러 부채와 35만달러 자산을 소유하고 있다. 파산선고를 피해 은행에서 부채 20만달러를 탕감해줘 30만달러가 됐을 때 탕감 직전의 채무불능액은 15만달러(총부채 50만달러-총자산 35만달러)로 이는 김씨의 소득에서 면제된다. 하지만 채무불능 금액을 초과한 5만달러(탕감액 20만달러-채무불능액 15만달러)는 소득으로 간주되어 세금을 내야한다. 셋째로 2007년부터 2012년 사이에 주거용 자택에 대한 주택 구입용 부채탕감은 200만달러까지 면제될 수 있다. 이에 대해 상세한 내용과 자격요건이 주어진 상업용 부동산은 전문적 지식과 분석이 필요하므로 세법전문가와 상의 하길 바란다. ▷문의: (213)365-9320

2009-07-15

[강진원의 세무가이드] 첫 주택구입 세금혜택

오바마 정부의 대대적 세법개정의 하나인 첫 주택구입자 세금혜택은 신문지상에 빈번히 홍보되어 독자들이 대부분 내용을 알고 있을 것이다. 이 크레딧에 대한 이슈를 다루기 앞서 혹시 생소한 독자를 위해 내용을 간단히 정리하면 1)2009년 1월1일 부터 2009년 11월 30일 까지 첫 주택구입자에게 8000달러(세금이 없어도 환불해 줌)의 크레딧 제공 2)조건으로는 독신일 경우 연 소득 7만5000~9만5000달러 부부 공동보고인 경우 15만~17만달러 사이의 경우 혜택이 줄어들며 상한선을 넘을 경우 혜택을 못받게 되며 3)지난 3년동안 거주용 소유주택이 없었어야 하고 4) 첫 주택을 구입 후 3년동안 처분하지 않고 살아야 한다. 최근 IRS가 50만건 이상의 첫 주택구입 크레딧 신청을 조사해 본 결과 크레딧 신청을 한 4만명의 납세자들이 지난 3년간 집 이자 재산세 등을 개별공제(itemized deductions)한 것으로 드러났다.(집 소유주가 그 집에 거주할 경우 집 이자 재산세 등을 개별공제하여 세금혜택을 볼 수 있다) 이는 IRS에서 볼 때 그들이 특별한 이유가 없는 한 지난 3년간 집을 소유한 것으로 보기 때문에 거기에 대한 자세한 조사 및 감사가 뒤따를 것으로 예상된다. 지난 3년간 무주택자 독신인 납세자가 주택을 처음으로 구입하여 크레딧 헤택을 받으려는 와중에 현재 거주하고 있는 주택을 소유하고 있거나 지난 3년간 주택을 구입하여 거주한 적이 있는 자와 결혼을 앞두고 있다면 에스크로를 결혼 전에 미리 끝내야지 크레딧 혜택을 받을 수 있다는 것이다. 다시 말하자면 지난 3년간 주택을 소유하여 거주한 적이 있는 자와 결혼을 먼저하고 그 후에 주택을 구입한다면 크레딧 혜택을 받을 수가 없다. 결혼 전에 주택을 구입할 시 집의 소유주 이름을 결혼할 사람과 공동으로 하는 것은 크레딧 받는 것에 문제가 안된다. 위의 두 가지 이슈에 관련이 있다면 지난 3년간 집 관련 비용을 개별공제한 적이 있는 납세자들은 IRS의 조사를 받을 확률이 크기 때문에 잘못을 정정 수정 보고서를 제출하거나 공제한 특별한 이유가 있었다면(남에게 렌트를 안 주고 그 집에 거주하지 않으면서 그냥 갖고 있는 집에 대한 비용등) 감사시 그러한 사항들을 설명할 수 있도록 미리 준비하는 것이 바람직하다. 또 첫 주택구입과 비슷한 시기에 결혼을 앞둔 납세자는 에스크로를 결혼 전에 끝내는 것이 현명하다고 할 수 있겠다. ▷문의: (213)387-0050

2009-07-08

[저스틴 오의 세무가이드] 자산의 감가상각

부동산 투자자의 입장에서 세법상 자산의 종류를 구분해 본다면 다음과 같은 일곱 종류로 구분할 수 있다. 첫째 3년형 자산 둘째 5년형 자산 셋째 7년형 자산 넷째 모빌홈 및 운반 건물 다섯째 토지개발 여섯째 주거용 주택 일곱째 상업용 건물로 구분해 볼 수 있다. 이들은 각각 다른 감가상각의 법칙이 적용되며 7년형 이나 그보나 짧은 자산의 수명을 갖은 자산은 구입한 해에 구입가를 100% 비용 공제처리가 가능하다. 부동산에 투자했을 경우에 그 투자자는 단지 부동산만 구입했다고는 볼 수 없다. 다시 말해 거기에 포함된 냉장고 카펫 식기세척기 가구 창막이 세탁기 건조기 등은 동산으로 이는 부동산과 다른 감가상각의 법칙이 적용되어 훨씬 유리한 세제상의 혜택을 볼 수 있기 때문에 이를 함께 묶어서 부동산으로 간주할 경우 동산에 해당한 많은 공제를 초기에 상실하는 손해를 입게 된다. 예로 카펫의 경우 5년 후에 다시 바꿔야 할 것을 부동산으로 취급해 세제상으로는 27.5년으로 나누어 감가상각을 하는 과오를 범하기 십상이다는 뜻이다. 임대용 부동산을 구입했을 경우 다음과 같은 순서로 구분하면 가장 큰 감가상각의 혜택을 얻을 수 있다. 첫째로 구입가격을 부동산과 동산으로 구분하여 나눈다. 둘째로 부동산으로 할애된 구입가격을 토지와 개발 (improvements) 부분으로 나누어 할당한다. 셋째 개발을 다시 토지 개발과 건물로 나누어 구분한다. 예를 들어 김씨가 산 임대부동산의 구매가격이 50만달러이었을 때 첫째 거기에 포함된 동산을 8000달러로 산정하여 이를 구매가격에서 빼면 실제상의 부동산 가격은 49만2000달러(50만달러- 8000달러)가 된다. 둘째 여기서 부동산으로 남은 49만2000달러를 대지와 개발부분으로 나눈다. 이때 대지를 전체의 30%로 보면 대지는 14만7600달러(49만2000달러X30%)로 할당을 하고 나머지인 34만4400달러가 개발 부분으로 구분된다. 여기서 개발 부분은 다시 대지개발인 조경 및 포장으로 구분하여 이에 소요된 2만5000달러의 비용을 할당하면 건물에 대한 구매가격은 세금상 31만9400달러(34만4400달러-2만5000달러)로 나누어진다. 여기에 대한 감가상각은 동산의 첫해 100% 비용 처리로 8000달러 15년의 감가상각의 대지 개발에 대한 5%인 1250달러 그리고 건물에 대한 감가상각 7860달러로 총 1만7110달러가 된다. 이는 구매가격을 대지와 건물로 먼저 구분해 그 다음 건물에서 동산의 가격을 뺀 구분방법보다 더 많은 감가상각 혜택이 가능하며 또한 동산을 빼지 않고 건물과 대지만을 구분한 대다수의 경우보다는 비교할 수 없는 혜택을 볼 수 있다. ▷문의: (213)365-9320

2009-07-01

[저스틴 오의 세무가이드] 세법원가

부동산을 구입했을 경우 세법원가는 구매가격이 된다. 하지만 이는 단지 구매액을 의미하는 것은 아니다. 구매자가 소유권을 획득하기 위해 지불하는 여타의 비용들도 여기에 포함됨을 주지해야 한다. 부동산 구입시 구매액 외에 세법원가로 간주되는 항목을 열거해 보겠다. 1) 에스크로 비용 2) 클로징 비용 3) 타이틀 보험료 4) 레코딩 비용(recording fee) 5) 서베이(survey) 6) 타이틀 이전 서류 수수료 7) 옵션 비용 8) 터마이트 조사비용 9) 양도세(transfer tax) 10) 변호사비 11) 기타 건물 증축 비용 등을 들 수 있다. 또한 부동산 구입시 흔하게 볼 수 있는 것은 융자를 얻기 위해 발생하는 비용들인데 이는 부동산 원가에 포함되지 않고 따로 구분되어 융자의 상환기간에 의거하여 분할 공제된다. 예를 들면 임대건물을 사기위해 10년 상환의 융자를 하는데 2만달러가 소요됐다고 하면 매년 공제할 수 있는 금액은 2000달러(2만달러/10년)가 된다. 하지만 개인의 주거용 주택을 구입했을 경우 지불한 포인트(point)는 지불한 당해년도에 전체 금액을 공제할 수 있으며 재융자시는 주택 공사를 위해 지불한 포인트를 제외하고는 융자상환 기간에 따라 분할 공제된다. 융자시 발생한 이자비용의 공제 여부는 융자의 목적에 따라 결정된다. 다시 말해 임대건물을 담보로 현찰을 이용하여 가족 여행 경비에 지불했다면 이는 개인용도의 비용으로 공제 사항에서 제외된다는 뜻이다. 그러나 여기에도 예외가 있는데 홈 에퀴티 융자의 경우 융자금액 10만달러까지에 대한 이자는 융자의 목적에 관계없이 공제할 수 있다. 따라서 개인과 비즈니스 두 용도로 융자를 사용할 때 임대건물과 주택을 담보로 할 경우 임대건물의 융자는 비즈니스로 주택은 개인용으로 사용시 최대의 절세효과를 가질 수 있다. 이러한 융자비용으로 매년 분할 공제되는 항목은 1) 감정비 2) 크레딧 신청비 3) 융자에 관련된 변호사비 4) 융자금액에 대한 보험료 5) 융자 브로커 커미션 6) 포인트 등을 들 수 있다. 매년 분할 공제 이후 남은 비용은 그 융자를 전액 갚았을 때 모두 비용 처리할 수 있으므로 잊지 말고 챙기는 것이 중요하다. 부동산 구입 당시 들어가는 비용들은 이렇듯 1) 원가 항목 2) 융자 항목 3) 비용 항목으로 나눠지며 위에서 열거한 기준으로 각 항목을 구분하면 구매시의 모든 항목을 세법에 타당하게 공제할 수 있다. ▷문의: (213)365-9320

2009-06-24

[강진원의 세무가이드] 2009 새 세법

최근 I.R.S.가 발표한 사항들 중에 다음과 같은 두 가지 사항이 납세자들의 주목을 끌고 있다. 1) 2009년도에 새차 구입: 2009년도에 새차를 구입했을 경우에 구입을 위해서 지출한 판매세와 특별세(excise tax)를 2009년도 세금보고서에서 공제할 수 있다. 그러나 다음과 같은 제한 사항이 있다. 구입가격의 $49500까지에만 해당하는 판매세와 특별세를 공제할 수 있으며 독신일 경우에 $125000에서 $135000 부부 공동보고인 경우 $250000에서 $260000 사이의 소득일 경우에 혜택이 줄어들게 된다. 최고 범위 $135000과 $260000을 각각 넘게 되면 혜택을 전혀 못받게 된다. 또한 2009년 2월 16일 이후와 2010년 1월 1일 전에 차를 구입한 경우에 해당이 된다. 승용차 소형트럭 모토 홈 모토사이클등이 해당되며 납세자가 개별공제(itemized deduction)를 하던 않하던 상관없이 공제를 할 수 있다. 예를 들면 독신인 김씨가 2009년도 총 수입이 $120000로 예상되고 2009년 7월 1일에 $60000의 포쉐 승용차를 구입했으며 거기에 대한 세금으로 $5550을 지불했다고 한다면 그가 공제할 수 있는 세금은 $4579이다. ($49500 / $60000 = 82.5% $5550 X 82.5% = $4579) 만일 김씨의 소득이 2009년도에 $140000로 예상된다면 $135000을 넘기때문에 $4579은 모두 공제할 수 없다. 김씨의 소득이 $125000에서 $135000의 사이에 해당된다면 일부만 공제할 수 있을 것이다. 새차 구입을 고려하는 납세자들은 이러한 혜택을 염두에 두고 가능한 해를 넘기지 않고 차를 구입하는 것이 절세를 위해 중요하다. 2) 실업수당(unemployment benefit)의 $2400 비과세: 최근의 경제지표에 의하면 현재 최악의 실업률(2009년 5월 실업률이 9%를 넘음)을 기록하고 있고 5백만이 넘는 납세자들이 실업수당을 받고 있다고 한다. 2009년도에 받은 실업수당중 $2400은 면세혜택을 받게된다. 2008년도와 그 전해에 받은 실업수당에 대해서는 물론 모두 과세 대상이다. 이러한 조치는 실업수당을 받는 직업을 잃은 5백만의 납세자들을 조금이라도 더 도와주려는 일련의 정부조치로 볼 수 있다. 일부 납세자들은 연방소득세를 그들의 실업수당에서 자발적으로 공제되도록 할 수도 있는데 $2400의 면세 금액을 고려하여 공제액을 줄일 수 있을 것이다. ▷문의: (213) 387-0050

2009-06-17

[강진원의 세무가이드] 현명한 부동산투자

2008년도 세금보고 기간중 많은 납세자들이 여러모로 많은 손실을 겪었음을 알 수 있었다. 부류를 크게 정리해 보면 주식에 투자하여 손실을 본 납세자들 부동산에 투자하여 손실을 본 납세자들 남에게 돈을 빌려줘서 못 받은 납세자들 불경기의 여파로 사업손실을 겪은 납세자들 등. 물론 대부분의 납세자들이 경기의 한파로 인해 매상이 줄고 감봉 혹은 해고등의 이유로 소득감소를 경험했겠지만 이들 보다는 심적 고통이 더 컸을 것이다. 그러나 이런 상황에서도 남들보다 좀 여유를 갖고 있는 한 납세자를 소개하고져 한다. 60살의 박씨 부부는 소규모의 전자제품 수리업에 20년이상 종사해 왔으며 연 소득이 부부가 생활할 정도의 4만5000달러였다. 이들은 1995년도에 거주지를 22만달러에 구입했으며 부동산 경기가 한창 좋았던 2005년도에 그 거주지를 115만달러에 과감히 매각하고 근처 아파트로 이사했다. 물론 집을 팔아서 생긴 93만달러 이익중 부부가 2년이상 살았을 때 면세받을 수 있는 50만달러와 팔기위해 들어간 수리비 부동산 커미션 등의 14만달러를 뺀 29만달러 자본소득에 대한 연방세금과 주세금 7만달러를 납부했다. 그리고는 집을 팔아서 손에 쥔 94만달러(115만달러-14만달러)를 안전한 저축성예금 머니마켓 등에 넣어서 이자소득을 받았다. 부동산 경기를 계속 주시하며 3년 반을 기다린 그들은 최근 3년 이상 동안의 무주택자가 2009년도에 거주용 집을 구입했을때 8000달러의 크레딛을 받을 수 있음을 알고 2009년 4월 말에 레이크 엘시노 근처에 4개의 방을 가진 넓고 쾌적한 2005년도에 지은 주거지를 19만달러에 구입했다. 에스크로가 세금보고 마감일인 4월 15일 이후에 끝나게 됨을 예정 세금보고 연장신청을 했고 4월 말에 에스크로가 끝나자마자 세금보고를 했다. 이들이 주는 교훈은 좋은 부동산 경기를 이용 때를 놓치지 않고 예상되는 세금을 염두에 둔 채 주거지를 매각하여 큰 이익을 남겼고 또한 여유자금을 안전하게 관리했다는 점 인내를 갖고 부동산 경기를 주시하며 저렴하게 거주지를 구입했으며 더욱이 새 세법을 이용 큰 금액을 환불받았다는 점이다. 이를 보는 시각이 각각 다를 수 있지만 평범한 박씨부부의 결정력과 주관성 부동산 경기를 이용하여 자본소득을 직접 손에 쥐었다는 점 새 세법을 본인의 상황에 잘 이용하여 혜택을 보았다는 점 등을 높이 살만하다. ▷문의: (213)387-0050

2009-06-10

[저스틴 오의 세무가이드] 감가상각

감가상각은 부동산 투자자에게 가장 중요한 절세 방법이며 이는 부동산 매각시 원가를 계산하는데 있어 절대적 영향을 미치게 된다. 다음과 같은 세가지 종목이 감가상각 공제액을 결정한다. 1) 부동산 원가 2) 건물과 대지 비율 3) 구입시기이다. 첫째 부동산 원가(basis)란 세법에 관련된 용어이다. 자산 판매시 판매가에서 이 원가를 뺀 차액으로 이익과 손실을 계산하여 소득세를 지불하기 때문에 이는 중요한 개념이다. 1) 증여: 자산을 증여받았을 때 기증자의 원가가 수증자의 원가로 전이된다. 예를 들어 부모가 10년 전 4000달러에 구입한 땅이 현재 1만달러에 거래된다고 하자. 그 땅을 자녀가 증여로 받았을 때 땅에 대한 자녀의 세금원가는 1만달러가 아닌 4000달러가 된다. 다른 예로 오씨가 임대 주택을 수년전에 30만달러에 구입하여 감가상각 공제를 지금까지 10만달러 했다면 현재 그 주택의 싯가가 70만달러라 할지라도 그 주택을 증여받은 자녀의 세금원가는 70만달러가 아닌 20만달러(30만달러 - 10만달러)가 된다. 2) 상속: 상속시 자산에 대한 세금원가는 사망시 그 자산의 시장가격으로 결정된다. 위의 임대주택 예를 들어 설명하면 상속 받은 자녀의 세금원가는 70만달러로 증여와 다른 세금원가를 갖게된다. 다시말해 증여를 받은 자녀가 자산을 받은 즉시 팔았을 때 50만달러(70만달러 - 20만달러) 소득에 대한 세금을 내야 하는 반면 상속을 받았을 경우는 소득이 없으므로(70만달러 - 70만달러) 판매시 세금이 없게 된다. 이는 증여와 상속의 중요한 차이점으로 증여의 세제상의 장점을 십분 활용하기 위해서 이를 명기해야 한다. 단 2010년에 한해서 자산에 세법원가는 상속자의 원가나 시장가격 중 더 적은 금액으로 결정된다. 따라서 2010년은 상속의 원가에 대한 세제상의 혜택을 없애는 한 해이다. 3) 부채탕감(Discharge of indebtedness): 부채를 탕감하여 받은 감면액을 이익으로 간주하여 꼭 세금을 내지 않아도 되는 몇가지 예외 조항들이 있다. 이때 감면을 받아 세금을 내지 않는 금액에 대해서 자산의 세금원가를 줄여 주어야 하는데 이를 차후에 매각할 때 조종된 원가보다 더 높은 가격으로 매각한 경우 그 차액을 이익으로 간주하여 소득세를 납부하게 된다. 그 외에 부동산의 원가가 구매가가 아닌 조정되어지는 원가로의 대표적인 경우로는 1031교환을 들 수 있다. ▷문의: (213)365-9320

2009-06-03

[강진원의 세무가이드] 세금방어 증빙 자료

2008년도 세금보고 기간 중 자영업을 처음 시작한 납세자들로 부터 받은 빈번한 질문들 중의 하나가 "소득이 적은데 왜 세금을 내야하느냐"였다. 24살 독신인 배씨는 2008년도에 파머스 마켓을 시작했고 총 수입에서 비즈니스 운영경비를 공제한 결과 1만6400달러의 순수익이 계산됬으며 그 금액을 세금보고 하기로 했다. 총 납부할 연방 세금이 2994달러와 캘리포니아 주정부 세금이 59달러라는 말을 듣고 소득이 그렇게 많지 않은데 왜 이렇게 부담이 되는 세금을 내야되느냐고 질문을 던졌다. 또한 같은 장소에서 같은 시기에 시작한 절친한 친구인 김씨는 1600달러의 세금환불을 받았다고 의아해 했다. 연방세금이 계산되는 과정은 (총소득-조정된 총 수입전 공제-표준공제 혹은 개별공제중 큰 금액-개인당 공제)X세율이다. 그리고 자영업자들은 비지니스 순수익에 약 15.3%를 곱해서 계산되는 자영업 세금을 세금보고시 같이 내야 한다.(자영업 세금은 소셜 시큐리티 세금이며 사회 보장국에 보고돼 요건이 충족되면 은퇴후 일정액의 사회보장연금을 받게 된다) 배씨의 경우는 소득세가 628달러로 계산되지만 자영업 세금이 2317달러 계산된다. 소득이 적음에도 불구하고 세금의 주 부분이 자영업 세금임을 알 수 있다. 참고로 자영업의 순수익이 400달러 이상이면 자영업 세금이 발생한다. 배씨가 본인과 비교한 김씨의 경우 그의 가족 상황을 물어본 결과 결혼상태이며 2살난 아이가 있다고 했다. 김씨가 배씨와 비즈니스 순소득이 비슷하다고 했을 때 표준공제금액 1만900달러(부부공동보고인 경우) 개인당 공제액 전부 1만500달러(1인당 3500달러X3명)를 합한 금액(2만1400달러)이 비즈니스 순수익 1만6400달러를 초과하기 때문에 과세대상 소득은 0달러 이며 따라서 소득세는 계산이 안 된다. 그러나 배씨와 마찬가지로 자영업 세금인 2317달러는 계산이 된다. 또한 중요한 것은 소득이 적고 아이가 있기 때문에 근로소득세액공제를 받는다.(1만6400달러의 소득에 아이가 한명일 경우 2917달러의 근로소득세액공제를 받는다) 또한 17세 미만인 자녀에게 주는 어린이택스크레딧까지 받는다. 따라서 김씨의 경우 전체 크레딧 3917달러(2917달러+1000달러)에서 자영업 세금 2317달러를 제외한 1600달러를 환불받게 되는 것이다. ▷문의: (213)387-0050

2009-05-27

[저스틴 오의 세무가이드] 세금방어 증빙 자료

납세자가 공격적 절세를 위한 전략을 취하면 IRS는 이에 대항하여 정부에 유리하게 결론을 끌어낼려고 한다. 그러므로 이를 방어하기 위해서는 증빙 자료가 필요하다. IRS 감사는 대체로 세금보고가 된 후 14개월에서 18개월 이후에 시작되므로, 실제적으로 증거가 필요한 때는 부동산 구입한 후 2년 이후가 되는 경우가 거의지만 이 증거들은 부동산을 구입했을 당시에 가장 용이하게 얻을 수 있다. 따라서 부동산 투자자는 구입당시에 다음과 같은 항목의 서류를 꼼꼼히 챙겨두어야 한다. 1)에스크로 비용 2)변호사비 3)클로징 비용 4)감정비 5)레코딩 비용 6)서베이 비용 7)에이전트 커미션 8)터마이트 검사비용 9)융자비용 10)타이틀 보험료 11)크레딧 접수비 12)부동산 이전세금13)포인트 14)이자 및 재산세 등을 들 수 있다. 이 항목의 대다수가 에스크로 용지에 기입되어 있으므로 이를 꼭 보관하는 것이 중요하다. 하지만 일부 비용들은 에스크로를 통하지 않고 발생하여 지불됨으로 인하여 이를 세밀하게 챙기는게 필요한데 이는 변호사 비용을 미리 지불하는 경우나 융자를 위한 선불 또는 LLC를 설립하기 위한 비용등을 들 수 있다. 다음에 열거하는 증거는 상대적인 항목들인데 이는 1)대지 감정가 2)건물 감정가 3)부동산에 속한 동산 감정가 4)그에 해당하는 상태를 기록 보관해야 한다. 그러면 그러한 항목의 증거를 어디에서 찾을 것인가를 살펴보면, 가장 먼저 손쉽게는 카운티 재산세 평가 고지서이다. 이 고지서에 보면 대지와 건물에 대한 평가가 나누어져 있어 이를 근거하여 기록할 수 있다. 쉽고 용이하게 구할 수 있기 때문에 대다수의 납세자가 이를 이용하여 평가의 기준으로 사용하지만, 필자의 경험으로 보면 이는 납세자에게 불리한 평가가 태반이므로, 이는 참고로만 사용하고 다른 근거를 찾는게 유리하다. 다른 방법으로는 MLS에서 주변에 위치한 대지의 판매가를 구해 이를 이용해 건물가를 구하는 방법이 있다. 총 구매가에서 대지 판매가를 뺀 나머지가 건물가로 계산된다. 여기에서 찾은 대지 판매가를 복사해두거나 기입해 보관하면 된다. 또는 건물 보험을 들 때 그 지역에 대체가를 구하여 이를 이용하는 방법을 사용할 수 있다. 그 지역에 평당 건물을 지을때 드는 비용을 구하여 구입한 건물의 평수를 곱해서 산정하는 방법이다. 이는 새건물을 지을때 드는 비용으로 구입한 건물이 새건물에 근사하다는 증거를 보관해야 하는데 구입시 찍은 사진등이 좋은 증거로 사용될 수 있다. 그외에도, 건물 공사업자나 건물 비용 서비스 업계인 마샬 스위프트 웹사이트인 www.marshallswift.com등에서 근거자료를 구할 수 있다. ▷문의: (213)365-9320

2009-05-20

[강진원의 세무가이드] 수정 세금보고서

얼마전 2008년도 세금보고가 4월15일로 마감되었고 세금보고에 시간이 촉박하고 정보가 불충분한 납세자들은 세금보고를 연장하였을 것이다. 그러나 마감일에 맞춰서 급하게 세금보고 한 납세자들 아니면 세금보고를 틀리게한 납세자들이 세금보고서의 제출후 잘못을 발견한다면 어떻게 해야 할 지를 난감해 할 것이다. 세금보고서를 파일한 3년 이내 혹은 세금을 납부한 2년 이내 중 늦은 날짜를 기준하여 그 기간내에만 세금보고서를 수정 보고한다면 파일된 세금보고서를 정정할 수 있다. 수정된 세금보고서를 제출하는 주된 이유로써는 첫째 공제할 수 있는 비용을 간과했던지 혹은 받을 수 있는 세금 크레딧을 놓친 경우인데 이러한 경우 세금환불을 받을 수 있는 것이다. 김씨는 2007년도에 경기부양금 환불로 600달러를 받고 2008년도 세금보고시 600달러를 더 받을 수 있었으나 본인이 직접 준비한 2008년도 세금보고서상에 누락됨을 뒤늦게 발견하여 전문가의 도움을 통해 수정 세금보고서를 제출하였다. 박씨는 2007년도 세금보고시 소셜번호가 없는 14세의 아들의 납세자 번호를 신청 후에 받았고 받은 즉시 수정 세금보고서를 제출하여 17세 미만에게 주는 1000달러의 자녀세액공제를 받았다.(IRS의 서면 감사를 받았지만 부양가족임을 입증하는 서류를 제출했음) 둘째는 소득의 일부를 세금보고서상에 누락시켰거나 규정에 어긋나는 공제를 클레임하여 받을 수 없었던 세제혜택을 누린 경우인데 이런 경우 수정 세금보고서를 제출함으로써 앞으로 발생할 수 있는 세제상의 불이익을 줄일 수 있어 당연히 고려해야 함이 마땅하다. 세일즈맨인 이씨는 소속 회사로 부터 5만5000달러의 폼 1099을 받고 그 수입에 본인의 비즈니스 경비를 공제하여 2008년도 세금보고를 마쳤으나 후에 회사로 부터 5만8000달러의 정정된 폼 1099을 받고 약간의 세금과 함께 수정 세금보고서를 제출했다. 만일 납세자가 받은 폼W-2 혹은 폼1099의 금액 S코퍼레이션 혹은 파트너십에서 받은 폼K-1을 세금보고서상에 누락시켰다면 IRS는 잘못됨을 쉽게 파악하여 납세자에게 통보를 하여 세금을 추징하게 되는데 통보받기 전 미리 수정 세금보고서를 제출함으로써 늘어날 수 있는 벌과금과 이자를 줄일 수 있어 바람직하다. ▷문의: (213)387-0050

2009-05-13

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