저스틴 오/CPA
요즘처럼 부동산 가격이 내려간 시기에는 많은 주택소유주나 투자자들이 자신이 매각하는 가격보다 융자금액이 더 많거나 또는 은행에 차압을 당해 집을 잃어버리는 경우가 허다하다.
이때 생각해야 할 것이 부채탕감에 대한 세금관계이다. 근본적으로 부채탕감을 받은 금액에 대해 채무자는 소득으로 이를 보고해야 하는 것이 원칙이지만 여기 합당한 예외사항들이 있어 이를 살펴보고 절세할 수 있는 방법을 모색해 보아야 한다.
채권자는 부채탕감으로 인해 손해보는 금액을 서류양식1099-A(Acquisition or Abandonment of Secured Property)나 1099-C(Cancellation of Debt)를 발행해 채무자에게 다음해 2월 28일까지 보내게 된다.
이를 인수한 채무자는 IRS에 보고할 의무를 갖는데 예외사항이 적용되지 않는 경우 채권자는 세금보고시 다음과 같이 처리해야 한다.
탕감 소득에 대해 면세를 얻기 위해서는 예외조항이 무엇인가를 검토해 이를 적용해야한다. 크게 분리해서 열거해 보면 1.파산 2.채무불능 3.주거래 자택 4.자격요건이 주어진 상업용 부동산 등을 들 수 있다.
첫째 파산의 경우 탕감된 부채를 소득으로 간주하지 않아 이를 소득신고시 보고하지 않아도 된다.
둘째 납세자가 채무불능시 탕감된 금액에 대해 세금을 면제받게 된다. 납세자가 조세상 채무불능인지 여부는 채무가 탕감되기 바로 직전 모든 부채를 더해 총부채가 그가 가진 모든 자산을 초과해야만 이에 대한 혜택을 볼 수 있다.
예를 들어 자영업을 하고 있는 김씨가 50만달러 부채와 35만달러 자산을 소유하고 있다. 파산선고를 피해 은행에서 부채 20만달러를 탕감해줘 30만달러가 됐을 때 탕감 직전의 채무불능액은 15만달러(총부채 50만달러-총자산 35만달러)로 이는 김씨의 소득에서 면제된다.
하지만 채무불능 금액을 초과한 5만달러(탕감액 20만달러-채무불능액 15만달러)는 소득으로 간주되어 세금을 내야한다.
셋째로 2007년부터 2012년 사이에 주거용 자택에 대한 주택 구입용 부채탕감은 200만달러까지 면제될 수 있다. 이에 대해 상세한 내용과 자격요건이 주어진 상업용 부동산은 전문적 지식과 분석이 필요하므로 세법전문가와 상의 하길 바란다.
▷문의: (213)365-9320