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[부동산 가이드] 냉동창고 시장과 산업용 부동산의 변화
냉동·냉장 창고 시장을 보면 국내 산업용 부동산이 어디로 움직이고 있는지 조금 더 선명하게 볼 수 있다. 코로나 기간 공급망 불안과 온라인 식품 소비 증가로 빠르게 성장했던 시장은 2026년 들어 조정 국면에 들어섰다. 뉴마크의 2026년 상반기 국내 냉동·냉장 창고 시장 보고서에 따르면 상반기 순흡수면적(Net Absorption)은 2007년 이후 처음으로 마이너스를 기록했고, 공실률은 7.7%까지 상승했다. 표면적으로 보면 공급이 늘고 수요가 줄어든 시장이다. 그러나 숫자만 보면 중요한 변화를 놓치게 된다. 현재 시장의 핵심은 ‘수요 감소’보다 ‘수요 이동’에 가깝다. 2020년 이후 준공된 시설이 최근 수요의 대부분을 흡수한 반면, 오래된 시설은 2022년 이후 지속적으로 입주자를 잃고 있다. 현재 전체 빈 공간의 68%가 노후 시설에 집중돼 있다. 냉동·냉장 창고는 일반 창고보다 건물의 기능 차이가 운영 경쟁력에 직접적인 영향을 미친다. 높은 천장과 자동화 설비, 충분한 전력, 정교한 온도 관리, 효율적인 물류 동선이 중요하다. 결국 임대료가 조금 저렴하다는 이유만으로 오래된 건물을 선택하기 어려워지고 있다. 비용 부담도 이러한 변화를 가속하고 있다. 냉동·냉장 시설의 신축비는 2026년 기준 제곱피트당 약 130~350달러로 일반 창고의 85~150달러보다 크게 높다. 임대료도 2020년 이후 두 배 이상 상승했다. 이 때문에 일부 기업들은 임차 대신 직접 건물을 매입하거나 맞춤형 건물(Build-to-Suit)을 개발하는 방향으로 움직이고 있다. 그렇다고 냉동창고의 장기 수요가 약해졌다고 보기는 어렵다. 온라인 식료품 판매는 2026년 7월 전년 대비 21.5% 증가했고, 비만치료제 GLP-1과 바이오의약품 성장으로 의약품 저온유통망(Cold Chain)에 대한 투자도 확대되고 있다. 인구 증가와 미국 내 식품 생산 확대 역시 장기적인 수요를 뒷받침하고 있다. 남가주 시장은 이런 변화에 특히 주목할 필요가 있다. 로스앤젤레스와 인랜드 엠파이어의 냉동·냉장 창고는 약 1,920만 제곱피트 규모인데, 기존 건물의 평균 건축연도가 1974년이다. 오래된 건물이 많은 만큼 앞으로 시설 경쟁력에 따른 가치 차이가 더욱 커질 가능성이 있다. 이는 냉동창고에만 해당하는 이야기는 아니다. 산업용 부동산도 이제 단순히 좋은 위치에 건물을 보유하는 것만으로 충분하지 않은 시대가 되고 있다. 건물의 나이보다 중요한 것은 앞으로의 물류와 생산 방식을 얼마나 수용할 수 있느냐다. 공실률이 올라가는 시장에서도 좋은 건물에는 수요가 모인다. 앞으로 투자자와 건물주가 물어야 할 질문도 달라져야 한다. ‘지금 임대가 잘되는 건물인가’보다 ‘10년 후에도 기업이 필요로 할 건물인가’를 먼저 살펴볼 때다. ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 냉동창고 산업용 국내 산업용 현재 시장 냉장 창고
2026.09.30. 19:00
집에서 부업, 주택보험 보상 힘들다
집에서 부업을 하는 이들이 늘면서 주택보험의 보장 공백이 주의해야 할 문제로 떠오르고 있다. 회계·경영 관리 서비스 퀵북스의 '2026 기업가정신 연구'에 따르면 올해 미국인의 약 47%가 부업으로 소득을 올린 경험이 있다. 부업 수입은 평균 월 1275달러, 연간 약 1만5000달러다. 생활비 상승으로 부업이 확산하고 있지만 주택 소유자라면 사업을 시작하기 전에 기존 보험의 보장 범위를 확인할 필요가 있다. 케이터링을 하다가 주방에서 화재가 발생하거나 물건을 찾으러 온 고객이 현관에서 넘어지거나 배관이 터져 온라인 판매용 재고가 손상되는 경우 일반 주택보험으로 보상받을 것으로 생각하기 쉽지만, 사업 활동과 관련된 손실로 판단되면 보험금 청구가 거부될 수 있다. 일반 주택보험에는 사업 목적 사용에 관한 조항과 보장 제외 사항이 있다. 집에 사업용 재고를 보관하다 화재나 누수 등으로 손실을 입으면 보상 한도가 일반적으로 약 2500달러에 그칠 수 있으며 보험에 따라서는 이보다 낮을 수도 있다. 온라인 판매를 위해 수천~수만 달러 상당의 상품을 집이나 차고에 보관하더라도 주택보험이 재고 전체를 보상한다고 생각해서는 안 된다. 고객이나 직원이 사업 목적으로 집을 방문하거나 판매용 제품을 집에서 만드는 경우도 마찬가지다. 정기적인 사업뿐 아니라 간헐적인 사업 활동도 보험 약관의 제한을 받을 수 있다. 특히 물건을 찾으러 온 고객이 현관이나 계단에서 다치면 일반 방문객 사고와 달리 사업상의 책임 문제가 발생할 수 있다. 목공은 취미와 사업의 차이를 보여주는 대표적인 사례다. 집에서 사용할 가구를 만드는 것은 취미로 볼 수 있지만 만든 가구를 한 달에 몇 점씩 페이스북 마켓플레이스 등에서 판매하고 차고에 1만5000달러 상당의 공구를 갖추고 있다면 상황이 달라진다. 차고가 사실상 사업용 작업장이 되면서 보험사가 처음 계약할 때 고려하지 않았던 위험이 발생하기 때문이다. 판매한 테이블이 무너져 구매자가 다치는 경우에는 제조물 책임 문제까지 생길 수 있다. 같은 작업이라도 개인적으로 사용하는 물건을 만드는 것과 판매 목적으로 지속적으로 제품을 만드는 것은 보험사가 다르게 판단할 수 있다. 보험 가입 당시 집에서 사업을 하고 있다는 사실을 알리지 않았거나 가입 후 부업을 시작하면서 보험사에 변경 사항을 통보하지 않은 경우에도 문제가 생길 수 있다. 보험사는 주택의 용도와 위험 정도를 기준으로 보험료와 보장 범위를 결정한다. 일반 주거용으로 보험에 가입한 집에 고객이 오가고 상당한 재고와 고가 장비를 보관하거나 제품을 생산한다면 보험사가 평가한 위험과 실제 위험이 달라지고 보상도 달라질 수 있다. 안유회 객원기자주택보험 부업 일반 주택보험 사업용 재고 부업 수입
2026.09.30. 18:56
"집만 사고 땅은 렌트"…부분 소유 방식 주목
비싼 집값의 해결책으로 "집만 사고 땅은 사지 않는다"는 주택 구매 방식을 내놓은 스타트업 기업들이 등장하고 있다. '리스홀드'로 불리는 이 방식은 영국과 싱가포르에서 개인은 건물만 소유하고 토지는 정부나 기업으로부터 임대한다. 최근에는 이를 변형한 '부분 소유' 스타트업들이 등장하며 주목받고 있다. 이들은 주택 구매자와 공동으로 집을 매입한 뒤 지분을 나누고 가격 상승 이익을 공유한다. 스타트업 기업 '주빌리 홈즈'는 구매자가 집을 찾으면 회사가 현금으로 토지를 매입하고 구매자는 건물에 대해 모기지를 부담한다. 이후 구매자는 토지에 대해 99년 장기 임대 계약을 맺고 월 임대료를 납부한다. 이렇게 하면 초기 계약금과 월 부담이 크게 줄어든다. 구매자는 원할 경우 감정가를 기준으로 토지를 다시 매입할 수 있다. '오우니파이'는 진입 장벽을 다 낮췄다. 구매자는 집값의 2%만 선납하고 나머지는 회사가 부담하며 월 납입금을 통해 지분을 조금씩 늘린다. 5년 후에 일정 지분을 확보하면 완전 소유로 전환하거나 계약을 연장할 수 있다. 또 다른 기업 '에이커 홈즈'는 고객이 집값의 5%를 투자하면 월 부담을 낮추는 대신 집값 상승분의 절반을 공유하는 구조를 운영한다. 이러한 모델은 주택 구매 자금이 부족한 젊은 층에게 매력적일 수 있다. 반면 구조가 복잡한 것은 단점이다. 기업마다 조건과 수익 배분 방식이 다르다. 예상 수익도 금리와 집값 상승률, 임대료 증가율 등에 따라 크게 달라질 수 있다. 미국소비자연맹의 샤론 코넬리슨 주택 담당 디렉터는 "너무 좋아 보이면 실제로는 그렇지 않은 경우가 많다"고 주의를 당부했다. 코넬리슨 디렉터는 "소비자들은 재무 구조를 정확하게 이해하지 못할 위험이 있다"며 신중한 접근이 필요하다고 말했다. 유지비가 구매자 몫인 것도 주의해야 한다. 주빌리 홈즈 이용자는 재산세와 보험, 유틸리티, 유지보수 비용 등을 모두 부담해야 한다. 토지 임대료는 매년 약 3% 오른다. 반면 투자자는 주택 가치 상승분의 상당 부분을 가져간다.렌트 소유 주택 구매자 토지 임대료 완전 소유
2026.09.30. 18:54
1년 새 렌트 25% 급등, SF 비상사태 선언
대니얼 루리 샌프란시스코 시장이 최근 '렌트 비상사태'를 선언하고 렌트비 인상 제한과 세입자 법률 지원 확대 등 보호 대책을 내놓았다. 샌프란시스코의 중간 렌트는 지난해 같은 기간보다 25% 이상 올랐다. 퇴거도 빠르게 증가하면서 올해 연간 퇴거 건수는 최근 10년 사이 가장 높은 수준에 이를 것으로 예상된다. 루리 시장이 발표한 대책 가운데 하나는 렌트비 인상 폭을 10%로 제한하는 것이다. 이와 함께 집에서 쫓겨날 위기에 처한 세입자들이 법적으로 대응할 수 있도록 5500만 달러를 법률 지원 기금에 투입하는 방안도 포함됐다. 샌프란시스코 임대시장은 코로나19 팬데믹 당시와 비교하면 극적으로 바뀌었다. 당시에는 주민과 근로자들이 도시를 떠나면서 렌트비가 크게 떨어졌지만 최근에는 상황이 완전히 역전됐다. 테크 산업과 AI 붐이 경제 부활을 이끌면서 기업과 근로자들이 다시 유입되고 있다. 경제 측면에서는 긍정적인 변화지만 주택 수요가 늘면서 기존 주민들이 감당하기 어려울 정도로 렌트비가 올라가는 부작용이 나타나고 있다.비상사태 렌트 비상사태 선언 렌트비 인상 샌프란시스코 임대시장
2026.09.30. 18:53
[부동산 이야기] 콘도 구매 전 알아야 할 것
2026년도 3개월밖에 남지 않았다. 올해 역시 대내외적으로 많은 일들이 있었지만, 부동산에만 국한된다면 가장 큰 이슈는 전쟁과 그로 인한 개스값의 상승, 그리고 인플레이션에 대한 공포 등으로 국채가 상승하자 급격히 모기지 이자율이 상승하고 있다. 이에 FED가 인플레이션을 막기 위해서 연방 금리를 9월에 이어 10월에도 한 차례 더 올릴 수 있다는 분위기에 부동산 시장은 상업용과 주거용 모두 급속히 식어가고 있다. 특히 여름 이후에 가격과 거래량이 동반 하락하는 모습을 보이고 있는데, 한동안 부동산 시장은 고전을 면하기 어려울 수도 있다. 이번에는 지난번에 이어서 많은 사람들이 관리가 편해 선호하는 콘도 구입에 관해 몇 가지 주의사항을 알아본다. 지난번에 좋은 이자율을 받기 위해서는 콘도나 타운 홈의 경우는 최소 25% 이상 다운을 해야 좋은 이자율을 받을 수 있을 거라 했다. 그리고 단독 주택과 달리 콘도는 HO6라는 보험을 들어야 하며, 새 콘도의 경우 화이트 퍼밋(입주 허가)을 받아야 클로징하고 이사를 할 수 있다고 했다. 네 번째는 요즘 기존의 콘도 구입 때 많이 발생하는 문제 중에 하나인 HOA에 관한 것이다. 서브 프라임 사태 이후에 빈번했던 HOA 문제들은 지금은 많이 줄었지만, 아직도 해당 콘도가 충분한 예산이 있는지 확인해 봐야 한다. 콘도는 집 소유주들의 관리비를 받아 보험, 유틸리티 등 전체적인 관리를 한다. 만약에 집 소유주들이 HOA 비용을 내지 않으면, 예산 부족으로 콘도를 제대로 된 관리를 할 수가 없다. 이럴 경우 바이어가 해당 콘도 사고 싶어도 은행에서는 예산이 부족해 관리 소홀로 인한 가치 하락을 예상해서, 콘도 전체에 문제가 있다고 생각해 융자를 해주지 않는다. 하지만 지금은 이런 경우보다는 콘도에 오너와 테넌트의 비율 등 다른 관련된 내용이 더 중요시된다. 다섯 번째는 콘도에 소송이 걸린 경우다. 보통 콘도 자체에 문제가 있어서 소송이 걸린 경우는 생각보다 많지 않다. 주로 새 콘도의 경우, 지은 지 10년 정도가 되면 워런티를 늘리기 HOA에서 빌더를 상대로 소송을 걸어 놓는 경우가 대부분이다. 물론 옆에서 변호사들의 부추김이 있고, 소송에 이겨도 큰 소득이 없다는 것을 집 소유주들도 알지만, 혹시 추가로 공공 지역의 수리 시 HOA 비용이 오를 수밖에 없는데, 이런 추가 비용을 소송에서 이긴 금액으로 커버할 수 있다는 생각에 동참하는 소유주들이 많다. 하지만 이 소송이 해결될 때까지 집 소유주들이 보는 손해 또한 적지 않다. 가장 대표적인 예는 소송이 걸려 있는 콘도의 경우 은행에서는 융자를 해주기 꺼려하기 때문에 쉽게 팔리지 않는다. 바이어들은 융자가 중간에 안 될 수 있기 때문에, 소송이 걸려 있는지 꼭 확인하고 오퍼를 넣는 것이 필요하다. ▶문의: (818) 357-7694 에릭민 / 드림부동산부동산 이야기 구매 재정 부동산 시장 추가 비용 한동안 부동산
2026.09.30. 18:49
시카고 세입자 권리 강화법 표결 또 연기
브랜든 존슨 시카고 시장이 세입자 보호 조례안의 핵심 조항을 철회했지만(본보 9월 17일•18일 보도), 관련 조례안 2건의 시의회 본회의 표결은 또 다시 연기됐다. 임대인 규제 수준과 세입자 보호 방안을 둘러싼 양측의 이견이 좁혀지지 않은 탓이다. 조례안을 각각 추진하는 시의원들은 절충안을 마련하기 위해 협상을 이어가기로 하고 29일 예정됐던 표결을 취소했다. 존슨 시장은 당초 임대인이 정당한 사유 없이 임대 계약 갱신을 거부하지 못하도록 하고, 특정한 경우 세입자에게 이주 비용을 지급하도록 하는 방안을 제안했다. 원안에는 이주 비용을 최대 1만 달러까지 지급하도록 하는 조항도 포함됐다. 그러나 수정안에서는 계약 갱신 거부에 정당한 사유를 요구하는 조항과 이에 따른 이주 비용 지급 의무가 삭제됐다. 시장이 세입자 보호 내용을 일부 완화했지만, 임대주택 등록제와 수수료 규제, 단속 체계 등을 둘러싼 대립은 계속되고 있다. 대안 조례안은 길버트 빌레가스(36지구) 시의원 등이 추진하는 ‘공정하고 책임 있는 일리노이 임대 조례안’(FAIR)이다. 존슨 시장의 ‘세입자 보호 조례안’(PRO)과 FAIR는 모두 시카고 임대주택 등록제를 도입하고 임대 관련 규정 위반을 단속하는 내용을 담고 있다. 그러나 PRO는 임대주택 등록 수수료를 부과하고 이사 관련 수수료를 금지하는 한편, 주택국 산하에 별도 단속 조직을 두도록 했다. 반면 FAIR는 임대주택 등록 수수료를 부과하지 않고 입주 수수료를 허용하며, 관련 규정 위반 단속을 주택국이 아닌 건축국이 맡도록 해 임대인의 부담을 줄이는 데 초점을 맞췄다. 임대인 단체들은 PRO의 규제가 임대주택 운영 비용을 높여 임대료 인상과 주택 공급 위축으로 이어질 수 있다고 주장한다. 반면 세입자 권익단체들은 FAIR가 임대주택 실소유주 공개와 각종 수수료 제한, 규정 위반 단속에 필요한 재원 마련 등에서 충분한 보호 장치를 갖추지 못했다고 비판한다. 일부 단체는 FAIR가 기존 세입자 권리까지 후퇴시킬 수 있다며 최종 협상에 세입자 측 대표들을 참여시킬 것을 요구하고 있다. 양측은 시의회 통과에 필요한 지지를 확보하기 위해 절충안 마련에 나설 전망이다. 빌레가스 의원은 FAIR 통과에 필요한 26표(시의원 과반)를 확보할 수 있다고 자신하지만 존슨 시장이 거부권을 행사할 경우 이를 무효화하려면 34표(시의원 2/3)가 필요하다. 두 조례안 모두 관련 상임위원회를 통과했지만, 등록제 운영과 집행 권한, 수수료 규제 등을 둘러싼 이견이 남아 있어 최종 처리 여부는 여전히 불투명하다. #시카고중앙일보 #시카고 #일리노이 #미중서부 #세입자보호 Kevin rho세입자 강화법 세입자 보호 임대주택 등록제 임대주택 운영
2026.09.30. 12:51
LA 별채 열풍, 4배 늘었다…8년새 허가 연 7000건으로
LA시의 별채(ADU) 허가 건수가 지난 2017년 대비 4배 이상 급증한 것으로 나타났다. 주정부의 규제 완화에 임대 수익과 자산 가치 상승에 대한 기대가 맞물리면서 한인타운 인근 미드시티와 미드윌셔를 비롯한 LA 전역에서 ADU 건축 수요가 늘고 있다. LA시 건축안전국(LADBS)에 따르면 연간 ADU 허가 건수는 2017년 1659건에서 지난해 7321건으로 약 4.4배 증가했다. 지역별로는 선밸리, 리시다, 노스할리우드 등 밸리 지역이 상위권에 이름을 올렸다. 한인들의 주요 거주 및 투자 지역인 미드시티(1012건)와 미드윌셔(624건) 등 한인타운 인근 지역에서도 건축 허가가 활발하게 이뤄진 것으로 집계됐다. 〈그래프 참조〉 크리스 이 PUB 컨스트럭션 대표는 “ADU 수요는 자녀나 본인이 직접 주거할 목적과 임대 수입 창출 목적이 각각 절반 정도를 차지한다”며 “실제 주거 목적의 경우 고물가 시대에 성인 자녀의 독립 공간을 마련해 주거나 주거비를 절감하려는 사례가 많으며, 게스트룸이나 파티룸 등 다목적 공간으로도 활용된다”고 말했다. 가주한인건설협회에 따르면 현재 LA 한인타운 내 ADU 건축비는 스퀘어피트당 평균 300달러 수준이다. 도면 설계나 내부 마감재 수준에 따라 비용은 추가될 수 있다. 시정부 인허가와 도면 설계, 실제 공사 기간 등을 포함한 전체 소요 기간은 평균 1년 안팎이다. ADU 건축이 급격히 늘어난 데는 2017년 가주 정부의 규제 완화 법안(SB 1069·AB 2299) 시행이 결정적인 계기가 됐다. 주차장 확보 의무와 유틸리티 연결 요건 등이 대폭 완화된 데다, 최근 인허가 지연과 자금 조달 난항으로 아파트 신축 개발이 둔화되면서 단독주택 소유주들이 주도하는 ADU가 유력한 대안으로 주목받고 있다. 다만 전문가들은 공사비 상승과 예상치 못한 추가 공사 발생 위험을 철저히 대비해야 한다고 당부한다. 이 대표는 “임대 수익이나 자산 가치 상승이라는 장점만큼 예산 초과 가능성도 충분히 염두에 두어야 한다”며 “라이선스와 보험, 풍부한 경험을 갖춘 업체를 선정하고, 클레임 절차 및 자금 여력을 신중히 검토해야 한다”고 조언했다. 이은영 기자급증 la시 건축안전국 연간 허가 건축 허가
2026.09.29. 20:36
홈바이어 데이 행사 개최…가든그로브 시 내달 3일
가든그로브 시가 네이버웍스 오렌지카운티와 함께 ‘홈바이어 데이 2026’ 행사를 연다. 예비 주택구입자를 위한 이 행사는 내달 3일(토) 오전 10시~오후 2시까지 가든그로브 커뮤니티 미팅센터(11300 Stanford Ave)에서 진행된다. 입장과 주차는 무료다. 예비 주택구입자들은 모기지 대출기관, 부동산 전문가, 주택 관련 기관 관계자들을 만나 주택구입 절차와 융자 옵션, 각종 지원 프로그램에 대한 정보를 얻을 수 있다. 특히 최대 11만 달러의 다운페이먼트 지원 프로그램에 대한 자격 요건과 신청 절차도 안내한다. 네이버웍스 오렌지카운티는 별도로 ‘홈바이어 101’ 워크숍도 진행하고 있다. 자세한 내용 확인과 등록은 웹사이트(gg.city/homebuyer-fair-garden-grove)에서 할 수 있다. 문의는 전화(714-490-1250, ext 3)로 하면 된다.홈바이어 데이 홈바이어 데이 예비 주택구입자들 가든그로브 커뮤니티
2026.09.29. 20:00
[부동산] 외식업계 불황의 대응 전략
최근 LA와 오렌지카운티를 중심으로 한 남가주 한인 외식업계가 전례 없는 대규모 폐업 도미노와 임대료 미납에 따른 퇴거 위기에 직면했다. 이러한 위기는 최근 개업한 신생 업소에만 국한되지 않는다. 1~2년 차 신생 업소는 물론, 10년 이상 자리를 지켜온 중견 업소, 심지어 20년에서 40년 동안 온갖 불경기와 경기 변동을 견뎌낸 전통의 장수 식당들까지 연쇄적으로 문을 닫고 있다. 이러한 전례 없는 위기 상황을 극복하기 위해서는 자영업자 개인의 단순한 절약이나 경영 개선 노력만으로는 한계가 명확하다. 임대인과 임차인 간의 관점 전환, 상업용 임대차 계약 구조의 유연화, 공간 재배치를 포함한 종합적인 부동산 대책이 수반되어야 한다. 첫째, 유연한 임대차 계약 구조의 도입과 공용관리비 상한선 설정이다. 전통적인 고정 기본 임대료 방식에서 벗어나, 불경기에는 기본 임대료를 낮추는 대신 매출액의 일정 비율을 임대료로 납부하는 비율 임대료 구조를 도입할 필요가 있다. 비율 임대료 방식은 불황 시 임차인의 고정비 부담을 덜어주어 폐업을 막아주고, 성수기나 경기 회복 시에는 임대인이 추가 수익을 공유 받는 완충 장치 역할을 한다. 둘째, 매장 공간의 효율화 및 전대차, 공유주방 형태의 활성화다. 과거 선호되던 대형 매장 중심의 운영 모델은 높은 임대료와 인건비 부담으로 인해 불황에 매우 취약하다. 홀 면적을 줄이고 테이크아웃 및 배달 동선을 최적화한 중소형 공간으로의 전환이 시급하다. 기존 대형 매장을 보유한 업소의 경우, 영업시간이 다른 타 업종과의 전대차 계약을 체결하거나, 주방 공간을 분할 활용하는 매장 내 매장 형태를 도입하여 면적당 임대료 부담을 분산시켜야 한다. 셋째, 건물주의 자산 가치 방어적 접근과 임대료 유예 및 감면 정책이다. LA한인타운이나 부에나파크 등 주요 상권에서 공실이 늘어나면 유동 인구가 줄어들고, 이는 상가 전체의 가치 하락과 주변 상권의 연쇄 몰락으로 이어진다. 검증된 기존 우수 임차인에게 일시적인 임대료 감면이나 유예 조치를 제공하여 고비를 넘기게 돕는 것이 상가를 안정적으로 유지하고 장기적인 건물 가치를 지키는 지혜로운 전략이다. 넷째, 지역 상권 협의체 구축 및 커뮤니티 차원의 지원책 연계다. LA 한인상공회의소, 오렌지카운티 한인상공회의소, 각 지역 상가 이사회 등이 중심이 되어 임대인과 임차인 간의 중재 창구를 마련해야 한다. 주차 공간 공유, 상권 전체를 아우르는 공동 마케팅 및 행사 개최, 지자체 소상공인 지원금 및 기금 연계 등을 적극적으로 추진하여 지역 상권 전체의 유동 인구를 다시 불러모으는 노력이 병행되어야 한다. 현재 남가주 한인 외식업계가 겪고 있는 연쇄 폐업 사태는 임대료와 운영비는 폭등하는 반면 소비는 위축되는 구조적 불황이 상업용 부동산 시장과 충돌하며 발생한 결과다. 임대인이 단기적인 임대료 수입에만 매몰되어 임차인의 퇴거를 방치한다면 상가 전체의 공실화와 가치 하락이라는 더 큰 손실을 보게 된다. 임대인과 임차인이 동반자 관계로서 유연한 임대 조건을 협상하고 공간을 효율적으로 재배치할 때 비로소 이번 구조적 위기를 극복하고 상생의 길로 나아갈 수 있다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/시더스 부동산부동산 외식업계 전략 비율 임대료 기본 임대료 임대료 미납
2026.09.29. 19:12
LA한인타운 주택 거래 16% 증가…콘도 거래는 1년 새 2배
7월 들어 잠시 주춤했던 LA한인타운 주택 거래가 8월 다시 증가세로 돌아섰다. 지난 8월 한인타운에서 거래된 주택은 총 74채로 지난해 같은 달 64채보다 16% 증가했다. 7월에는 전년 동월과 거래 건수가 같았지만 한 달 만에 다시 전년 대비 증가세를 나타낸 것이다. 특히 콘도 거래가 지난해의 두 배로 늘면서 전체 거래량 증가를 이끌었다. 이는 본지가 드림부동산이 제공한 자료를 토대로 올해와 지난해 8월 LA한인타운 주택 매매 현황을 분석한 결과다. 〈표 참조〉 ▶단독주택(SFR) 8월 한인타운에서 거래된 단독주택은 32채로 지난해 같은 달보다 10%(3채) 늘었다. 중간 거래가는 169만6500달러로 2% 낮았지만, 스퀘어피트당 평균 거래가는 845.67달러로 5% 상승했다. 거래까지 걸린 시간은 평균 38일로 지난해보다 하루 짧아졌다. 리스팅 대비 팔린 가격 비율은 지난해 99.02%에서 올해 98.93%로 거의 차이가 없었다. 거래량이 늘어난 가운데 가격과 거래 기간은 비교적 안정적인 범위에서 움직인 셈이다. ▶콘도·임대수익용 지난해 12채에 불과했던 콘도 거래는 올해 24채로 두 배 늘었다. 전체 주택 거래 증가분 10채보다 콘도 증가분이 12채로 더 많아, 사실상 콘도가 8월 거래 회복을 주도했다. 가격 상승 폭은 제한적이었다. 중간 거래가는 올해 69만4000달러로 2% 올랐으며, 스퀘어피트당 평균 거래가도 622.76달러로 3% 상승했다. 평균 거래일은 42일로 14% 줄었다. 임대수익용 주택은 다른 흐름을 보였다. 거래 건수는 올해 18채로 22% 감소했다. 7월에는 전년 대비 5% 증가한 바 있다. 특히 평균 거래일이 35%나 줄어든 51일로 집계됐다. 중간 거래가의 경우 158만7000달러로 4% 하락했으나, 스퀘어피트당 평균 거래가는 403.55달러로 40% 상승했다. 다만 임대수익용 주택은 개별 매물의 규모와 특성에 따른 가격 편차가 크기 때문에 전반적인 시장의 추세로 단정하기는 한계가 있다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “7월 주춤했던 거래가 8월 다시 늘고, 특히 오랜 기간 부진했던 콘도 거래가 크게 증가한 것은 의미 있는 변화”라며 “거래 기간도 전반적으로 짧아지고 있기 때문에 가을 시장에서도 실수요자를 중심으로 한 거래가 견조하게 이어질 가능성이 있다”고 전망했다. 이번 LA한인타운 주택 거래 동향 조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택 거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 우훈식 기자전년비 주택 la한인타운 주택 중간 거래가 임대수익용 주택
2026.09.29. 18:29
한인타운 219유닛 아파트 착공
한인타운 아파트 한인타운 219유닛
2026.09.29. 18:23
미국 예비부부 8명 중 7명 “결혼 선물 대신 현금 주세요”
국내에서 결혼 선물 대신 현금을 받아 주택 구입 자금으로 활용하는 신혼부부가 늘고 있다. 월스트리트저널(WSJ)은 최근 결혼 관련 웹사이트 졸라(Zola)의 올해 설문조사를 인용해 예비부부 8명 중 7명이 결혼 선물 목록에 현금 펀드를 포함할 계획이라고 보도했다. 이 가운데 약 40%는 받은 돈을 주택 구입이나 이사 비용으로 사용할 예정인 것으로 나타났다. 일부 예비부부는 아예 ‘첫 주택 마련 펀드’를 만들어 하객들에게 현금 지원을 요청하고 있다. 과거에는 결혼식에서 직접 돈을 요청하는 것이 무례하게 받아들여지기도 했지만, 높은 집값과 주거비 부담으로 결혼 선물 문화도 달라지고 있다는 분석이다. 뉴욕주에 거주하는 애나 그레이스 님모(26)와 매트 드레슬러(29) 부부는 지난 5월 결혼식을 앞두고 첫 주택 마련 펀드를 만들어 약 2000달러를 모았다. 두 사람은 지난해 약 45만 달러 예산으로 주택을 알아봤지만 적절한 집을 찾지 못해 렌트 생활을 이어가고 있다. 송영채 기자온라인 선물 캐시 결혼 선물 현금 펀드 현금 지원
2026.09.29. 18:18
좁아졌는데 비싸진 렌트비…세입자 부담 가중
LA 지역의 주택난이 장기화하는 가운데 새로 지어지는 아파트의 크기마저 갈수록 작아지고 있는 것으로 나타났다. 아파트 정보업체 렌트카페가 전국 대도시의 아파트 규모를 분석한 최근 보고서에 따르면 LA에서 새로 지어진 아파트의 평균 면적은 770스퀘어피트로 집계됐다. 이는 10년 전보다 약 6%, 면적으로는 약 50스퀘어피트 줄어든 수준이다. 다른 주요 대도시에서도 비슷한 추세가 나타났다. 필라델피아와 시애틀, 워싱턴DC, 보스턴 등에서도 신축 아파트의 평균 면적이 감소했다. LA와 인접한 애너하임의 경우 신축 아파트 평균 면적은 현재 847스퀘어피트로 10년 전보다 14%나 줄었다. 이처럼 아파트 면적이 감소한 배경에는 높은 주택 수요와 가구 구성의 변화가 있다는 분석이다. 렌트카페의 베로니카 그레쿠 애널리스트는 대도시처럼 주택 수요가 높은 시장에서는 개발업체들이 한 건물에 더 많은 유닛을 공급할 수 있는 스튜디오와 1베드룸을 선호하는 경향이 있다고 설명했다. 최근 늘어나는 1인 및 소규모 가구 수요에 맞춰 전체 주택 공급을 확대할 수 있다는 장점이 있지만, 소형 유닛의 비중이 커지면서 평균 주거 면적은 줄어든다는 설명이다. 주거 공간이 좁아지는 것과 달리 렌트비는 계속 오르고 있다. 부동산 정보업체 질로의 렌트지수(ZORI)에 따르면 지난달 LA의 일반적인 렌트비는 월 2941달러로 전년 대비 1.6% 상승했다. 특히 LA는 소득에서 렌트가 차지하는 비중도 전국 최고 수준으로 나타났다. 주요 대도시 가운데 렌트 부담률은 뉴욕이 소득의 40.6%로 가장 높았으며, 마이애미 36.9%, LA 34.0%, 리버사이드 31.2%, 샌디에이고 30.5% 순이었다. 일반적으로 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하는 가구는 주거비 부담이 큰 것으로 분류된다. 높은 렌트비에도 불구하고 LA에서는 주택을 구매하는 것보다 렌트로 거주하는 편이 월 주거비 부담은 훨씬 낮은 것으로 나타났다. LA에서 세금과 보험료를 포함한 신규 주택 구매자의 월평균 주거비는 7382달러로 월평균 렌트비 2941달러의 2배가 넘었다. 격차는 월 4441달러로, 단순 계산하면 주택을 구매하는 대신 렌트를 선택할 경우 연간 주거비 지출이 5만3292달러 적은 셈이다. 최근 LA를 비롯한 고가의 해안 대도시에서 주택 가격 상승세가 렌트비 상승세를 크게 앞지르면서 주택 구매와 렌트 간 월 주거비 격차가 확대된 것으로 분석된다. 우훈식 기자렌트비 세입자 월평균 렌트비 아파트 면적 월평균 주거비 박낙희 임대료
2026.09.28. 19:41
목동신시가지 3개 단지ㆍ인천 만수주공… 랜드마크 재건축 집행부, 정비업체로 ‘빛세움’ 선택
서울 서남권 최대 재건축 시장인 목동신시가지에서 4단지(2,436세대)·10단지(4,050세대)·13단지(3,852세대) 등 총 1만 세대가 넘는 3개 단지가 똑같은 정비사업전문관리업체를 선택했다. 전국 최대 규모인 인천 만수주공 통합재건축(10,338세대)과 서울시 신속통합기획 1호 조합직접설립 사례인 신당10구역 재개발(1,423세대)도 마찬가지다. 20년 경력의 정비업체 ㈜빛세움 (대표 조구형)이다. 빛세움이 대규모 사업지에서 잇따라 선택받는 배경으로 업계는 '속도'를 꼽는다. 이 회사는 만수주공에서 추진위원회 동의 57%를 10일 만에, 목동4단지에서는 추진위원회설립동의 76%를 9일 만에 달성했다. 통상 수개월이 걸리는 동의서 징구가 열흘 안에 끝난 것이다. 또한 목동13단지는 목동신시가지 1호 사업시행자 지정 및 건축심의 2호 사례다. 빛세움은 그 비결을 ‘시스템’이라고 설명한다. 이 회사는 정비사업 행정용역계약 범위에 사업 단계별 홍보 콘텐츠 제작과 추진위(조합) 전용 앱 서비스를 모두 포함해 제공한다. 행정은 정비업체, 홍보는 광고회사, 소통은 밴드나 단체 대화방으로 나뉘어 있던 것을 ‘원스탑-시스템’으로, 정비업체가 콘텐츠 솔루션과 자체 앱을 함께 운영하는 사례는 국내에서 빛세움이 처음이다. 콘텐츠 부문은 사업 단계마다 인터뷰·XR 실감 영상·인포그래픽·애니메이션 설명 영상을 제작하고, 총회와 설명회는 온라인 라이브로 중계한다. 추진위(조합)소식지·카드뉴스·리플렛 같은 비주얼 자료와 언론 기획 보도까지 담당 조직이 일원화하여 맡는다. 복잡한 절차와 용어를 소유자가 쉽게 이해할 수 있는 형태로 바꾸는 것이 동의율을 끌어올린다는 판단에서다. 앱 '업유(UP:U)'는 정비업체가 직접 만든 첫 조합 전용 앱으로 26년 12월 말 서비스 런칭 예정이다. 공지와 고시·공고, 회의자료, 총회 안건의 배경 설명, 영상과 카드뉴스, 전자동의·전자투표, 전문가 상담까지 하나의 앱 서비스로 구현한다. 흩어져 있던 추진위(조합)소식과 자료들을 앱 하나로 확인하고, 동의와 투표도 앱에서 할 수 있는 구조다. 전문 도시정비관리업체가 현장에서 경험한 실용적인 업무 노하우를 구현한 IT서비스 까지 더해지면 사업 진행의 효율성이 더욱 높아질 것으로 보여진다. 공공 부문 실적도 두텁다. 빛세움은 양천구 목동신시가지 4단지에서는 공공지원 정비업체로 선정된 뒤 상가협의 조속한 완료 등 사업기간 단축과 조합설립 성과를 인정받아 총회에서 ‘정비사업 전문관리업체’로 승계됐고, 최근 강남구청으로부터 일원동 청솔빌리지 재건축 공공지원 정비업체 우선협상대상자로 선정되었다. 또한 공공재개발 사업인 흑석2구역(SH)과 홍은1구역(SH)에서도 정비업체로 참여하고 있다. 빛세움은 정비사업 실무부터 분양·광고·상가MD 등 80명의 임직원을 두고 있는 VS그룹의 모태가 되는 전문 도시정비 업체이다. 빛세움의 조구형 대표는 "정비사업은 결국 소유자가 사업을 이해하는 속도가 사업의 속도"라며 "행정의 정확성 위에 소통의 속도를 더한 것이 빛세움의 기준"이라고 말했다. 정현식 기자목동신시가지 만수주공 정비업체 홍보 인천 만수주공 정비사업 행정용역계약
2026.09.28. 19:30
[상법] 공동소유 부동산의 분할소송
2023년 시행된 부동산분할법으로 매각 전 다른 공동소유자에게 감정가 우선 매입 기회 형제자매가 부모로부터 주택을 함께 상속받거나, 지인과 투자 목적으로 상가나 임대용 부동산을 공동으로 구입하는 경우가 적지 않다. 처음에는 서로 믿고 시작하지만, 시간이 지나면서 한쪽은 부동산을 팔아 현금화하기를 원하고 다른 쪽은 계속 보유하기를 원하는 등 의견이 갈리는 일이 많다. 이처럼 공동소유자 사이에 합의가 이루어지지 않을 때 사용하는 법적 절차가 분할소송(Partition Action)이다. 캘리포니아 민사소송법 제872.010조 이하는 부동산의 공동소유자가 법원에 부동산의 분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 공동소유 형태가 조인트 테넌시이든, 테넌시 인 커먼이든 관계없이, 공동소유자는 다른 소유자의 동의 없이 분할소송을 제기할 수 있으며, 지분이 작은 소유자도 마찬가지이다. 법원은 분할청구를 사실상 공동소유자의 권리로 인정하므로, 다른 공동소유자가 “팔고 싶지 않다”는 이유만으로 소송을 막을 수는 없다. 다만 공동소유자들이 서면 계약으로 분할청구권을 포기하거나 제한하였다면 그 계약이 우선할 수 있다. 참고로 부부 사이의 공동재산은 분할소송이 아니라 원칙적으로 이혼 등 가정법 절차에서 다루어진다. 분할의 방법은 크게 두 가지이다. 하나는 부동산을 물리적으로 나누어 각자 지분만큼 소유하게 하는 현물분할이고, 다른 하나는 부동산을 매각하여 그 대금을 나누는 매각분할이다. 법은 원칙적으로 현물분할을 우선하지만, 단독주택이나 콘도처럼 나눌 수 없는 부동산이 대부분이고, 토지를 나누려면 필지분할 허가 등의 규제도 따르기 때문에 실제로는 매각 명령이 내려지는 경우가 대부분이다. 매각이 결정되면 법원이 지정한 레퍼리가 매각을 진행하고, 매각대금에서 융자 등 담보채무와 소송 비용을 공제한 후 남은 금액을 지분에 따라 분배한다. 주목할 점은 2023년 1월 1일부터 시행된 ‘부동산분할법(Partition of Real Property Act, 민사소송법 제874.311조 이하)’이다. 이 법은 테넌시 인 커먼 형태로 소유한 부동산에 대하여, 공동소유자 전원을 구속하는 분할에 관한 서면 합의가 없는 경우에 적용된다. 과거에는 법원 경매로 부동산이 시세보다 낮은 가격에 팔려 계속 보유를 원하던 가족이 집을 잃는 사례가 있었는데, 이를 막기 위한 법이다. 주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 법원은 원칙적으로 감정인을 지정하여 부동산의 시가를 먼저 결정한다. 당사자들은 감정 결과에 대하여 이의를 제기할 수 있고, 법원은 심리를 거쳐 시가를 확정한다. 둘째, 공동소유자 중 누군가가 매각을 청구한 경우, 매각을 청구하지 않은 다른 공동소유자는 법원의 통지를 받은 날로부터 45일 이내에 매각을 청구한 소유자의 지분을 매입하겠다고 선택할 수 있다. 매입 가격은 확정된 시가에 해당 지분 비율을 곱한 금액이며, 법원이 정한 기한(통지 후 최소 60일) 안에 대금을 지불하면 된다. 셋째, 아무도 매입하지 않으면 법원은 현물분할이 가능한지를 먼저 검토한다. 이때 가족이 부동산을 보유해 온 기간, 부동산에 대한 정서적 애착, 각 소유자가 부담해 온 비용 등을 함께 고려한다. 넷째, 매각을 하게 되더라도 경매가 아니라 원칙적으로 부동산 중개인을 통해 일반 시장에서 확정된 시가 이상의 가격으로 매각하도록 하고 있다. ▶문의:(213) 487-2371 이승호/ 변호사Lee & Oh상법 공동소유 분할소송 공동소유자가 법원 공동소유자 전원 사실상 공동소유자
2026.09.27. 13:22
1만9천 세대 짓겠다던 연방 주택 공기업, 성적표 초라해
캐나다의 주택난 해소를 위해 출범한 연방 공기업 '빌드 캐나다 홈스(Build Canada Homes)'가 1만9천 채 이상의 주택 공급을 추진하고 있지만 실제 공사에 들어간 물량은 2천여 채에 그친 것으로 나타났다. 출범 1년을 맞았지만 인허가와 자금, 토지 확보 등의 문제로 공급 속도가 기대에 미치지 못하고 있다는 지적이 나온다. 빌드 캐나다 홈스는 현재 19개 협력사업을 통해 1만9천 채 이상을 공급할 계획이다. 연방정부 자료에 따르면 지난달 기준 17개 사업에서 약 1만7천 채의 공급이 확정됐으며 이 가운데 공사 중인 주택은 1,900채 이상이다. 조슈아 코크 대변인은 출범 첫해 대규모 주택사업을 추진하기 위한 기반을 마련하는 데 상당한 시간이 필요했다며 아직 사업이 초기 단계라고 설명했다. 주택 부담 낮추려면 공급 2배 필요 캐나다주택모기지공사(CMHC)는 현재 건설 속도로는 주택난을 해소하기 어렵다고 보고 있다. 2036년까지 주택 구입 부담을 코로나19 이전 수준으로 낮추려면 매년 41만7천~46만9천 채를 지어야 한다. 현재 예상되는 연간 약 23만1천 채의 두 배에 가까운 규모다. 연방정부도 오랜 기간 저렴한 주택 공급에 대한 투자가 부족했다는 점을 인정하고 있다. 그레고르 로버트슨 주택·인프라부 장관은 연방정부가 약 40년 동안 저렴한 주택 공급에서 충분한 역할을 하지 못했다고 밝혔다. 빌드 캐나다 홈스는 공공용지 활용과 금융지원, 공장에서 주택 부품을 제작하는 현대식 건축공법 등을 통해 공급을 늘린다는 계획이다. 그러나 복잡한 인허가 절차와 사업자금, 적합한 토지 확보가 공사 속도를 높이는 데 걸림돌로 꼽힌다. 정치권에서는 건설 속도를 둘러싼 비판도 나오고 있다. 아비 루이스 신민주당 대표는 정부의 주택 공급이 지나치게 느리다고 비판했으며 보수당도 주요 도시의 신규 주택 착공 감소를 문제 삼고 있다. 앨버타서 1,460채 추가 추진 빌드 캐나다 홈스는 이달 앨버타주와 최소 1,460채의 저렴한 주택을 공급하는 협약을 체결했다. 연방정부가 최대 2억2,000만 달러, 앨버타주가 1억6,500만 달러 이상을 투입하며 일부 주택에는 공장 제작 등 현대식 건축공법을 활용한다. 지난해 9월 출범한 빌드 캐나다 홈스는 지난 6월 관련 법안이 왕실재가를 받으면서 연방 공기업으로 전환됐다. 정부는 주정부와 지방자치단체와의 협력을 확대해 사업비를 낮추고 주택 공급 속도를 높인다는 계획이다. 밴쿠버 중앙일보=김건수 기자 [email protected]공기업 성적표 필요 캐나다주택모기지공사 주택난 해소 주택 공급
2026.09.25. 17:16
“더 이상 싸지 않다”…인랜드 엠파이어도 주거비 불안 확산
한때 남가주에서 비교적 저렴한 주택시장으로 꼽혔던 인랜드 엠파이어에서 주거비 부담이 빠르게 커지고 있다. 리버사이드와 샌버나디노 카운티는 오랫동안 LA와 오렌지카운티, 샌디에이고 등 해안 지역보다 집값이 낮아 상대적으로 부담이 적은 지역으로 인식됐다. 대신 긴 출퇴근 시간과 더운 날씨를 감수해야 했다. 하지만 최근 공공정책연구소(PPIC) 보고서에 따르면 인랜드 엠파이어에서도 주택 구입과 렌트 부담을 큰 문제로 보는 주민이 크게 늘었다. PPIC가 가주의 지역별 주요 관심사를 분석한 결과, 샌버나디노·리버사이드·컨 카운티에서는 주민 60% 이상이 주거비 부담을 “큰 문제”라고 답했다. 2020년 조사와 비교하면 샌버나디노 동부 지역은 17%포인트, 리버사이드 서부 지역은 12%포인트, 컨 카운티는 22%포인트 증가했다. 보고서를 작성한 에릭 맥기 연구원은 팬데믹 이후 이주 흐름이 인랜드 엠파이어의 주거비 압박을 키웠다고 분석했다. LA와 오렌지카운티, 샌디에이고에서 상대적으로 소득이 높은 주민들이 더 저렴한 집을 찾아 리버사이드와 샌버나디노 카운티로 이동하면서 주택 가격을 끌어올렸다는 것이다. 실제로 2020년 초 이후 LA카운티의 중간 주택 가치는 35% 오른 반면, 샌버나디노 카운티는 48%, 리버사이드 카운티는 50% 상승했다. 렌트 부담도 빠르게 커졌다. 리버사이드-샌버나디노 광역권의 원베드룸 중간 렌트는 2022년 1306달러에서 올해 1959달러로 올라 4년 사이 약 50% 상승했다. 리버사이드의 한 부동산 에이전트는 “예전에는 렌트보다 집을 사는 것이 더 싸면 사람들이 집을 샀지만, 지금은 모기지와 렌트가 모두 오르고 있어 사람들이 어떻게 해야 할지 모르는 상황”이라고 말했다. 해안 지역에서 더 먼 곳으로 밀려나는 현상도 나타나고 있다. 그는 올해 샌디에이고에 직장을 둔 가족에게 헤멧의 주택을 판매한 사례를 언급하며, 교통 상황이 좋아도 약 2시간이 걸리는 출퇴근을 감수하는 구매자들이 있다고 전했다. 주거비 상승은 특히 고정수입으로 생활하는 은퇴자와 장기 렌터들에게 큰 부담이 되고 있다. 일부 세입자는 현재 시장가격을 감당하기 어려워 기존의 저렴한 렌트 아파트를 떠나지 못하고 있다. 반면 일부 LA 지역에서는 주거비를 큰 문제로 보는 응답 비율이 2020년보다 낮아졌다. 최근 몇 년간 LA 지역 렌트가 비교적 정체되거나 일부 하락한 흐름과도 맞물린다. 인랜드 엠파이어는 물류 산업 성장으로 일자리가 늘었지만, 해당 일자리 상당수는 주택 구입을 감당하기에는 충분한 임금을 제공하지 못한다는 지적도 나온다. UC리버사이드의 2022년 연구에서는 인랜드 엠파이어 가구 중 중간 가격 주택을 구입할 수 있는 비율이 31%에 그친 것으로 나타났다. 또 2024년 기준 샌버나디노와 리버사이드 카운티 모두에서 가구의 41% 이상이 소득의 30% 넘게 주거비로 지출하는 ‘주거비 부담 가구’로 분류됐다. 한때 더 싼 집을 찾아 이주하던 지역이었던 인랜드 엠파이어가 이제는 주민들에게 또 다른 주거비 불안의 중심지로 떠오르고 있다. 온라인 속보팀엠파이어 인랜드 인랜드 엠파이어 리버사이드 카운티 주거비 상승
2026.09.25. 16:06
[문주한 세금/회계] 세금 때문에 나쁜 부동산을 사지 마라 - 1031 Exchange
[문주한 세금/회계]1031 Exchange를 통한 절세와 상속 (2) 세금 때문에 나쁜 부동산을 사지 마라 - 1031 Exchange 지난 칼럼에서 1031 exchange를 기차에 비유했다. 투자용 부동산이라는 기차에서 내리지 않고 다른 객차로 옮겨 타는 동안에는 세금 계산이라는 마지막 정산 과정을 뒤로 미룰 수 있다는 얘기였다. 1031은 시간 싸움이다. 기차로 말하면, 갈아타기로 마음먹은 순간부터 45분 안에 옮겨 탈 객차 번호를 적어 내고(identify), 180분 안에 실제로 올라타야 한다. 내 고객들을 보면 1031 거래가 줄어든 느낌이다. 1031의 범위도 좁아졌다. 예를 들어서, 전에는 그림이나 미술품도 1031이 가능했지만 이제는 불가능하다. 그런데도 1031은 우리가 반드시 공부해야 하는 분야다. 부동산 투자를 하거나 앞으로 할 생각이 있는 사람들에게 1031 exchange 기법은 굉장히 중요하다. 감가상각비나 원가 분리/해체(cost segregation)와 함께 필수적인 3대 절세 전략이기 때문이다. 가장 많이 받는 질문은 100만 달러에 건물을 팔았으면 반드시 100만 달러보다 비싼 건물을 사야 하냐는 것. 그렇지 않다. 일부만 1031로 넘기고 나머지는 현금으로 받을 수 있다. 다만 현금으로 뺀 부분은 그만큼 과세할 수 있다. 가령 놀부가 옛날에 30만 달러에 산 렌트 건물(old - relinquished property)을 100만 달러에 팔았다고 하자. 감가상각비와 모기지 같은 다른 변수들을 무시하면 이익은 70만 달러가 된다. 그런데 놀부도 이제 나이가 들었다. 건물주 5대 축복 중의 하나라는 ‘테넌트 복’도 옛날 같지 않다. 큰 건물 관리하기도 싫고 돈을 좀 쓰면서 살고 싶다. 그래서 이번에는 금액을 줄여서 80만 달러짜리 건물(new - replacement property)을 구입하고 20만 달러는 현금으로 받았다. 그러면 1031이 전부 실패한 것일까? 아니다. 기차 밖으로 들고나온 20만 달러를 세법에서는 부트(boot)라고 부른다. 놀부는 더 이상1031 안에 있는 돈이 아닌 이 20만 달러에 대해서만 올해 세금을 내고, 나머지 50만 달러의 이익은 계속 미룰 수 있다. 이것을 흔히들 partial 1031 exchange라고 부른다. 다만 현금이 필요하다면 옛 건물을 팔 때 미리 받도록 처음부터 설계해야 한다. 교환 도중에 중개업체(QI)에 맡긴 돈을 빼 쓸 수는 없다. 1031은 “하면 세금 제로, 안 하면 전액 과세”라는 All or Nothing 게임이 아니다. 필요하다면 일부만 1031을 하고, 나머지는 현금으로 받아 그 부분에 대한 세금만 내는 것도 훌륭한 선택이 될 수 있다. 절세의 목적은 무조건 세금을 0으로 만드는 것이 아니다. 내 형편과 투자 목적에 맞게 세금을 미리 디자인하고 관리하는 작업이다. 그런데 이 세금 계산보다 더 중요한 일이 있다. 세금 아끼겠다고 마음에 들지도 않고 확신도 없는 건물을 사는 것은 현명한 절세가 아니다. 45일과 180일 마감에 쫓겨서 서둘러 산 건물이 두고두고 속을 썩일 수 있다. 세금 때문에 나쁜 투자를 하는 것만큼 비싼 절세는 없다. 부동산 중개인이나 거래 상대방의 말만 믿어서는 안 된다. 회계사의 말도 마찬가지다. Tax tail should not wag the investment dog라는 말이 있다. 세금은 투자를 도와주는 꼬리여야지, 거꾸로 투자를 끌고 다니는 몸통이 되어서는 안 된다. 부동산 투자라는 건물의 층수를 하나씩 올리는 데에는 오랜 시간이 걸린다. 힘들고 고된 일이다. 가끔 싸우기도 하고 욕도 먹어야 하는 일이다. 그러나 잘못된 투자 한 번으로 그 건물이 무너지는 것은 한순간이다. 나는 세금으로 먹고사는 직업이다. 그래도 세금을 가장 적게 내는 길이 언제나 가장 좋은 길이라고 말하지는 않는다. 좋은 투자가 먼저다. 절세는 그다음의 일이다. 절세가 투자 판단을 지배하게 하지 말라.문주한 세금/회계 exchange 부동산 부동산 투자 exchange 기법 세금 계산
2026.09.25. 7:48
LA 집값 4.3% 올랐다…애너하임도 전년비 5.6%↑
주택시장이 바이어 우위로 빠르게 기울고 있는 가운데, LA를 비롯한 가주 주요 지역의 집값은 여전히 전년보다 높은 수준을 이어가고 있다. 부동산 정보업체 레드핀이 최근 발표한 8월 주택가격지수(RHPI)에 따르면 전국 단독주택 가격은 전년 동월 대비 3.7% 상승했다. 이는 최근 1년 사이 가장 높은 연간 상승률이다. 특히 LA 주택가격은 8월 전월보다 0.3% 하락했지만 전년 동월과 비교하면 4.3% 상승했다. 애너하임은 전월 대비 0.1%, 전년 대비 5.6% 각각 올랐다. LA와 오렌지카운티 지역은 만성적인 주택 공급 부족에다 기존 주택 보유자들이 낮은 모기지 금리를 포기하지 않으려 매물을 내놓지 않는 ‘록인 효과’가 이어지면서, 바이어 감소에도 가격을 끌어내릴 만큼 매물이 충분히 늘지 않는 것으로 나타났다. 여기에 선호 지역을 중심으로 제한된 매물을 둘러싼 수요가 유지되면서 집값이 여전히 상승세인 것으로 분석된다. 리버사이드는 한 달 새 0.7% 올라 남가주 주요 지역 가운데 비교적 강한 월간 상승세를 보였으며 전년 대비로는 2.3% 상승했다. 샌디에이고는 전월 대비 0.2% 하락했지만 1년 전보다는 3.2% 높았다. 특히 북가주의 가격 상승세가 두드러졌다. 샌프란시스코는 전년 동월 대비 무려 12% 올라 전국 50대 대도시 가운데 상승률 1위를 기록했다. 샌호세도 전월 대비 0.9% 상승해 전국에서 가장 큰 월간 상승폭을 기록한 지역 중 하나로 꼽혔다. 인공지능(AI) 산업 성장과 고소득층 수요도 샌프란시스코 주택가격을 떠받치는 요인으로 지목됐다. 전국적으로는 매물 증가와 수요 부진이 동시에 이어지고 있다. 레드핀에 따르면 지난달 주택시장에는 매수자보다 매도자가 58% 많아 관련 집계 이후 가장 강한 바이어 마켓을 형성했다. 그럼에도 집값이 크게 떨어지지 않는 이유는 기존 주택 소유자들의 높은 에쿼티 때문으로 분석된다. 상당수 주택 소유자들이 집값을 큰 폭으로 낮춰 서둘러 매각해야 할 필요성이 크지 않아 가격의 하방 압력을 제한하고 있다는 분석이다. 천 자오 레드핀 수석 이코노미스트는 가격 상승세가 둔화하는 것은 매수자에게 긍정적인 변화라며 “매수자들은 원하는 주택을 고를 여유가 있고 가격 협상도 할 수 있다”고 밝혔다. 반면 매도자에 대해서는 시장 상황보다 지나치게 높은 가격을 책정할 경우 매물이 장기간 시장에 남아 결국 가격을 낮춰야 할 가능성이 있다며 처음부터 현실적인 가격을 설정하는 것이 중요하다고 강조했다. 우훈식 기자애너하임 전년비 전년 동월과 샌프란시스코 주택가격 월간 상승세
2026.09.24. 22:34
LA 집값 작년보다 4.3% 올랐다
주택시장이 바이어 우위로 빠르게 기울고 있는 가운데, LA를 비롯한 가주 주요 지역의 집값은 여전히 전년보다 높은 수준을 이어가고 있다. 부동산 정보업체 레드핀이 최근 발표한 8월 주택가격지수(RHPI)에 따르면 전국 단독주택 가격은 전년 동월 대비 3.7% 상승했다. 이는 최근 1년 사이 가장 높은 연간 상승률이다. 특히 LA 주택가격은 8월 전월보다 0.3% 하락했지만 전년 동월과 비교하면 4.3% 상승했다. 애너하임은 전월 대비 0.1%, 전년 대비 5.6% 각각 올랐다. 리버사이드는 한 달 새 0.7% 올라 남가주 주요 지역 가운데 비교적 강한 상승세를 보였으며 전년 대비로는 2.3% 상승했다. 샌디에이고는 전월 대비 0.2% 하락했지만 1년 전보다는 3.2% 높았다. 특히 북가주의 가격 상승세가 두드러졌다. 샌프란시스코는 전년 동월 대비 무려 12% 올라 전국 50대 대도시 가운데 상승률 1위를 기록했다. 샌호세도 전월 대비 0.9% 상승해 전국에서 가장 큰 월간 상승 폭을 기록한 지역 중 하나로 꼽혔다. AI 산업 성장과 고소득층 수요도 샌프란시스코 주택가격을 떠받치는 요인으로 지목됐다. 전국적으로는 매물 증가와 수요 부진이 동시에 이어지고 있다. 레드핀에 따르면 지난달 주택시장에는 매수자보다 매도자가 58% 많아 관련 집계 이후 가장 강한 바이어 마켓을 형성했다. 그럼에도 집값이 크게 떨어지지 않는 이유는 기존 주택 소유자들의 높은 에쿼티 때문으로 분석된다. 상당수 주택 소유자들이 집값을 큰 폭으로 낮춰 서둘러 매각해야 할 필요성이 크지 않아 가격의 하방 압력을 제한하고 있다는 분석이다. 천 자오 레드핀 수석 이코노미스트는 가격 상승세가 둔화하는 것은 매수자에게 긍정적인 변화라며 "매수자들은 원하는 주택을 고를 여유가 있고 가격 협상도 할 수 있다"고 밝혔다. 반면 매도자에 대해서는 시장 상황보다 지나치게 높은 가격을 책정할 경우 매물이 장기간 시장에 남아 결국 가격을 낮춰야 할 가능성이 있다며 처음부터 현실적인 가격을 설정하는 것이 중요하다고 강조했다. 우훈식 기자 [email protected]온라인 집값 바이어마켓 전년 동월과 샌프란시스코 주택가격 지난달 주택시장
2026.09.24. 10:56
