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디자인·상품성 갖춘 ‘두산위브더제니스 센트럴 천안’ 분양 계약 완료
‘두산위브더제니스 센트럴 천안’이 100% 계약을 완료했다. 2년 만에 나온 천안 지역 첫 완판 사례로, 독보적인 브랜드 가치와 우수한 상품 경쟁력이 실계약으로 이어졌다. 충남 천안시 동남구 청당동 일원에 조성되는 ‘두산위브더제니스 센트럴 천안’은 지하 2층~지상 최고 29층, 10개 동, 총 1,202가구 규모로 조성되며 전 가구가 전용면적 84㎡로 구성된다. 최근 2년간(2024년 10월~2026년 10월) 천안 분양 단지 21곳 중 100% 계약을 완료한 곳은 ‘두산위브더제니스 센트럴 천안’이 유일하다. 충남에 첫선을 보인 We’ve the Zenith 브랜드의 상징성에 더해 차별화된 디자인과 우수한 상품성이 완판을 이끌었다. 두산건설은 이번 단지에 We’ve the Zenith만의 고급 주거 가치를 담아냈다. 브랜드 특화 패턴과 부분 커튼월룩, 유리난간 등 차별화된 외관 디자인으로 고급스러운 이미지를 한층 강화했다. 견본주택을 문화예술 공간으로 승화시킨 점도 눈길을 끈다. ‘제니스 갤러리(ZENITH GALLERY)’를 통해 백남준, 이배, 조지 콘도, 무라카미 다카시 등 거장들의 작품을 선보이며, 단순한 분양 안내를 넘어 차별화된 주거 품격을 전달했다. 실거주 편의성을 높인 상품 설계도 강점이다. 남향 위주 배치와 4베이 판상형 구조(일부 제외), 일부 가구 3면 개방형 설계를 적용해 채광과 통풍을 극대화했다. 드레스룸·알파룸·팬트리 등 타입별 수납 특화 공간으로 공간 활용성도 높였다. 차별화된 교육·문화 서비스와 커뮤니티도 돋보인다. 단지 내 ‘종로엠스쿨’과 ‘교보문고 북 큐레이션’ 서비스가 도입되며, 피트니스클럽·실내골프연습장·스터디룸·키즈카페 등 다채로운 커뮤니티 시설이 들어선다. 여기에 청당초 도보 통학권과 청수행정타운의 풍부한 인프라까지 갖췄다. 두산건설 관계자는 “We’ve the Zenith의 차별화된 디자인과 상품성이 완판이라는 성과로 이어졌다”며 “앞으로도 품격 높은 주거 상품을 지속해서 선보여 고객의 기대와 신뢰에 부응하겠다”고 말했다. 강동현 기자두산위브 디자인 센트럴 천안 천안 분양 외관 디자인
2026.10.21. 0:21
LA·OC, 아파트 신축 붐
LA와 오렌지카운티(OC)에서 올해 아파트 건설 계획이 급증하면서 남가주 임대주택 시장에 공급 확대 기대감이 커지고 있다. 데일리뉴스가 연방 센서스국의 건축허가 통계를 분석한 자료에 따르면 올해 1월부터 8월까지 LA와 오렌지카운티에서 건축허가가 신청된 다세대 주택은 총 1만6643가구로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간보다 82% 증가한 규모다. 특히 첫 8개월간 건축허가 신청 규모는 2015년 이후 11년 만에 최대 수준이며, 통계 비교가 가능한 1990년 이후 36년 동안 두 번째로 높은 수치다. 최근 10년간의 평균과 비교해도 32% 많다. 이는 주 정부와 시 정부가 추진해 온 주택 공급 확대 정책이 건설 계획 증가로 이어지며 효과를 보고 있다는 의미로 해석된다. 다만 아파트 건설에는 상당한 시간이 필요하고, 허가를 받은 사업 가운데 일부는 착공이 지연되거나 계획 자체가 취소될 수도 있다는 지적도 나온다. 가주 전체로 보면 올해 1~8월 주 전역에서 허가된 다세대 주택은 총 3만6600가구로 지난해 같은 기간보다 33% 증가했다. 1990년 이후 같은 기간 기준 세 번째로 많은 규모다. LA와 오렌지카운티의 건설 계획 확대가 이 같은 증가세에 상당한 영향을 미친 것으로 분석된다. 올해 가주의 다세대 주택 건축허가 규모는 최근 10년 평균보다 12% 높은 수준이다. 또한 최근 10년 동안 발급된 건축허가는 총 50만2500가구로, 주택시장 거품 붕괴의 영향을 받았던 직전 10년보다 48% 증가했다. 반면 LA와 오렌지카운티를 제외한 남가주 주요 지역에서는 다세대 주택 건설 계획이 오히려 감소하고 있다. 리버사이드와 샌버나디노카운티를 포함하는 인랜드 엠파이어 지역의 올해 1~8월 다세대 주택 건축허가는 2384가구로, 지난해 같은 기간보다 33% 감소했다. 이는 2022년 이후 가장 저조한 수준이며 최근 10년 평균보다도 8% 적다. 샌디에이고카운티 역시 같은 기간 건축허가가 4359가구에 그쳐 전년 대비 17% 감소했다. 2020년 이후 가장 낮은 수준으로, 최근 10년 평균과 비교해도 1% 줄었다. 우훈식 기자아파트 신축 아파트 신축 주택 건축허가 기간 건축허가
2026.10.20. 23:45
[에이전트 노트] 캘리포니아의 주택 소유율
연방 센서스국의 통계에 따르면, 전국 평균 주택 소유율은 약 65% 수준을 유지하고 있다. 이는 센서스국이 산출지표에 적용한 ‘자가 점유율’ 기준으로 집주인이 해당 주택에 실제 거주하고 있는 가구의 비율로, 전체 인구 3명 중 2명 정도가 자가 주택에 거주하고 있다는 의미다. 그러나 최근 미니애폴리스 연방준비은행이 미국 성인의 실제 주택 소유 비율을 더욱 정확하게 파악하기 위해 새롭게 적용한 ‘인구 대비 주택 소유자 비율’ 통계를 내놓으면서 완전히 달라진 수치가 발표됐다. 이에 의하면 실제 자가 주택 소유 비율은 53%에 불과하며, 인구 2명 중 1명 정도만 내 집을 소유하고 있는 것으로 밝혀졌다. 즉, 기존의 자가 점유율 바탕의 조사방법은 실제 집 주인이 거주하는 가구의 비율을 나타내는 지표지만 얼마나 많은 사람(개인)이 집을 소유하고 있는지를 정확히 알려주진 못했다. 이 두 가지 조사 방법의 차이를 알아보기 위해 예시로 5개의 거주형태를 살펴보겠다. 첫 번째는 부부가 주택을 소유하고 있으며 아내의 부모와 함께 총 4명의 성인이 거주하는 경우, 두 번째는 부부가 역시 주택을 소유하고 있으며 대학을 졸업한 자녀와 함께 총 3명의 성인이 거주하는 경우, 세 번째는 남성 1명이 주택을 소유하고 친구와 함께 성인 2명이 거주하는 경우, 네 번째는 부부가 집을 소유하고 어린 미성년 자녀 2명과 거주하는 경우, 다섯 번째는 룸메이트 3명이 주택을 임대하여 거주하고 집주인은 다른 곳에 거주하는 경우라고 가정해본다. 기존 센서스국의 ‘자가 점유율’ 방식을 적용하면, 총 5개 주택 중 4개 주택에 집주인이 살고 있으므로 주택 소유율은 80%가 된다. 반면, 연방준비은행의 ‘인구 대비 주택 소유자 비율’을 적용하면, 5개 주택에 거주하는 거주자는 총 16명이고, 그중 성인 거주자는 총 14명인데 그중에 실제 집을 소유한 성인은 7명이므로 주택 소유율은 50%로 급감한다. 성인 자녀나 룸메이트 등 성인이지만 실질적 비소유자를 통계수치에 적용하므로 써 통계적 착시를 제거한 결과인 것이다. 이 새로운 방식을 캘리포니아에 적용한 결과, 기존 센서스국 지표로는 56%였던 캘리포니아의 주택 소유율이 무려 15%포인트나 낮아진 41%로 떨어졌다. 이는 실질적인 비소유자를 명확히 반영한 결과로 캘리포니아 주민 10명 중 4명 만이 내 집을 소유하고 있다는 현실을 보여준다. 캘리포니아의 주택 소유율 41%는 워싱턴DC의 35%에 이어 전국 최하위 수준인 2위를 기록했으며, 3~4위는 하와이와 뉴욕으로 각각 43%를 기록했다. 캘리포니아 및 LA 지역의 낮은 주택 소유율은 가파르게 오른 주택 가격과 생활비 부담이 주된 원인으로 소득 상승 폭을 압도하는 고액의 평균 집값 때문에 많은 젊은 층과 실수요자들이 내 집 마련을 포기하거나 부모나 가족의 주택에 얹혀사는 ‘공동 거주’를 선택하고 있는 것으로 보인다. 이러한 형태의 거주방식을 선택하는 젊은 층은 계속 증가하는 추세로 공동거주 인구가 증가할 수록 캘리포니아의 주택소유율이 전국 평균치로 단기간에 회복되기는 힘들 것으로 판단된다. ▶문의: (213)500-5589 전홍철/WIN Realty & Properties에이전트 노트 캘리포니아 소유율 주택 소유율 성인 거주자 캘리포니아 주민
2026.10.20. 23:27
밴쿠버 민심 "집주인보다 세입자가 더 비명"
BC주 지방선거가 끝난 가운데 메트로 밴쿠버 주민들이 새 시장과 시의원들에게 가장 시급하게 해결해야 할 과제로 생활비와 주택 문제를 꼽았다. 특히 세입자들의 경제적 부담이 집주인보다 훨씬 크게 나타나면서 주거비 문제가 새 시정부의 핵심 현안으로 떠올랐다. 20일 공개된 캐나다 펄스 인사이트 여론조사에 따르면 메트로 밴쿠버 주민의 62%가 생활비와 주택 구매 부담 가운데 적어도 하나를 가장 중요한 3대 현안에 포함했다. 생활비를 꼽은 응답자는 48%로 가장 많았으며, 주택 가격과 내 집 마련 문제는 32%로 두 번째를 차지했다. 주거 형태에 따른 차이도 컸다. 세입자의 78%가 생활비 또는 주택 문제를 주요 현안으로 꼽은 반면 집주인은 52%에 그쳤다. 두 집단의 격차는 26%포인트였다. 이 같은 현상은 BC주 다른 지역에서도 나타났다. 밴쿠버 아일랜드에서는 주민의 58%가 생활비나 주택 문제를 주요 현안으로 꼽았다. 생활비가 42%로 가장 높았으며 의료 문제 34%, 주택 가격과 내 집 마련 문제 30% 순이었다. 특히 세입자의 78%가 생활비나 주택 문제를 우려한 반면 집주인은 48%로 나타났다. 격차는 30%포인트로 조사 대상 3개 지역 가운데 가장 컸다. 오카나간에서는 주민의 54%가 생활비나 주택 문제를 3대 현안에 포함했다. 생활비와 노숙 문제가 각각 39%로 가장 높았으며, 범죄와 공공안전은 29%, 주택 가격과 내 집 마련 문제는 27%였다. 이 지역에서도 세입자의 65%가 생활비나 주택 문제를 주요 현안으로 꼽아 집주인(47%)보다 18%포인트 높았다. 메트로 밴쿠버에서는 거주 지역에 따라 치안 문제에 대한 인식도 달랐다. 써리 주민의 32%가 범죄와 공공안전을 주요 현안으로 꼽았으며, 밴쿠버시 주민도 29%가 같은 문제를 지목했다. 반면 메트로 밴쿠버의 나머지 지역에서는 15%에 그쳤다. 써리와 밴쿠버시에서 치안 문제에 대한 우려가 다른 지역보다 약 두 배 높게 나타난 것이다. 이번 조사는 9월 28일~10월 14일 온라인으로 진행됐다. 메트로 밴쿠버 주민 1,374명, 밴쿠버 아일랜드 주민 511명, 오카나간 주민 498명 등 총 2,383명이 참여했다. 밴쿠버 중앙일보=김건수 기자 [email protected]집주인 밴쿠버 밴쿠버시 주민 밴쿠버 주민들 밴쿠버 민심
2026.10.20. 20:01
LA·OC는 아파트 건설 급증…8개월간 1만6643가구
LA와 오렌지카운티(OC)에서 올해 아파트 건설 계획이 급증하면서 남가주 임대주택 시장에 공급 확대 기대감이 커지고 있다. 데일리뉴스가 연방 센서스국의 건축허가 통계를 분석한 자료에 따르면 올해 1월부터 8월까지 LA와 오렌지카운티에서 건축허가가 신청된 다세대 주택은 총 1만6643가구로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간보다 82% 증가한 규모다. 특히 첫 8개월간 건축허가 신청 규모는 2015년 이후 가장 많으며, 통계 비교가 가능한 1990년 이후 36년 동안 두 번째로 높은 수준이다. 최근 10년간의 평균과 비교해도 32% 많다. 이는 주 정부와시 정부가 추진해 온 주택 공급 확대 정책이 건설 계획 증가로 이어지며 효과를 보고 있다는 의미로 해석된다. 다만 아파트 건설에는 상당한 시간이 필요하고, 허가를 받은 사업 가운데 일부는 착공이 지연되거나 계획 자체가 취소될 수도 있다는 지적도 나온다. 가주 전체로 보면 올해 1~8월 주 전역에서 허가된 다세대 주택은 총 3만6600가구로 지난해 같은 기간보다 33% 증가했다. 1990년 이후 같은 기간 기준 세 번째로 많은 규모다. LA와 오렌지카운티의 건설 계획 확대가 이 같은 증가세에 상당한 영향을 미친 것으로 분석된다. 올해 가주의 다세대 주택 건축허가 규모는 최근 10년 평균보다 12% 높은 수준이다. 또한 최근 10년 동안 발급된 건축허가는 총 50만2500가구로, 주택시장 거품 붕괴의 영향을 받았던 직전 10년보다 48% 증가했다. 반면 LA와 오렌지카운티를 제외한 남가주 주요 지역에서는 다세대 주택 건설 계획이 오히려 감소하고 있다. 리버사이드와 샌버나디노카운티를 포함하는 인랜드 엠파이어 지역의 올해 1~8월 다세대 주택 건축허가는 2384가구로, 지난해 같은 기간보다 33% 감소했다. 이는 2022년 이후 가장 저조한 수준이며 최근 10년 평균보다도 8% 적다. 샌디에이고카운티 역시 같은 기간 건축허가가 4359가구에 그쳐 전년 대비 17% 감소했다. 2020년 이후 가장 낮은 수준으로, 최근 10년 평균과 비교해도 1% 줄었다. 우훈식 기자 [email protected]온라인 아파트 신축 신축 아파트 주택 건축허가 기간 건축허가
2026.10.20. 16:41
"반년은 LA, 반년은 서울"… 비운 집은 누가 돌보나
미국에 자녀와 손주를 두고 한국에서 노후를 보내려는 시니어의 현실적인 고민은 '집을 비우는 기간'이다. 추수감사절부터 연말까지, 혹은 손주 방학에 맞춰 두세 달씩 미국에 머물면 한국 집은 그만큼 비어 있다. 주택을 사 두면 빈 동안에도 세금과 관리비는 나가고, 돌아와 보면 손볼 데가 생긴다. 서울 마곡의 'VL르웨스트'는 이런 왕래 생활을 처음부터 전제로 설계됐다. ◇비우는 달은 덜 내도록 VL르웨스트에는 최소 거주기간 조항이 없다. 1개월 이상 부재할 때 항공권 등 증빙을 갖춰 사전에 신청하면 그 기간의 기본 식대가 부과되지 않으며, 미부과 기간에 제한도 없다. 월 이용료는 부재 여부와 관계없이 계속 부과되지만, 전기.수도 같은 세대 전용관리비는 검침 사용량 기준이라 비워 둔 달에는 거의 나오지 않는다. ◇비운 집은 누가 돌보나 부재 중에도 요청하면 환기와 누수 점검을 포함한 하우스키핑 서비스를 받을 수 있다. 우편물은 우편함에 보관된다. 세대키 카드로 출입이 관리되고 24시간 컨시어지와 보안이 상주하는 단지라 빈집이라는 표가 나지 않는다. 미국에 있는 동안 빈집을 세놓거나 관리인을 두는 수고가 없고, 돌아오면 집이 그대로다. ◇공항이 가깝다는 것의 의미 단지에서 김포공항까지 차로 약 5분, 인천공항은 마곡나루역에서 공항철도로 제1여객터미널까지 약 41분이다. 1년에 몇차례 태평양을 건너는 생활이라면 공항까지의 거리가 곧 삶의 질이다. 새벽 비행기를 타러 두시간 전에 나서지 않아도 되고, 장거리 비행 뒤 한 시간을 더 이동하지 않아도 된다. ◇두 나라 생활에 맞춘 계약구조 계약 기간은 2년 단위로 갱신되고, 그 사이 보증금은 신탁계좌에 그대로 예치돼 전세권 설정으로 보전된다. 미국에 길게 머무는 해에는 장기 부재 신청으로 식대를 줄이고, 한국에 길게 머무는 해에는 단지 안의 서비스를 온전히 누리는 식으로 해마다 생활의 무게중심을 옮길 수 있다. 월 이용료는 한국 계좌 자동이체로 두면 미국에 있는 동안에도 따로 신경 쓸 일이 없고, 소셜시큐리티를 한국 계좌로 직접 받으면 환전과 송금 수고도 줄어든다. 미국에서 자녀와 손주가 서울에 올 때는 단지내 게스트룸에 머물 수 있어, 왕래가 한쪽 방향이 아니라 양쪽으로 열려 있다. ◇건강보험과 연금도 왕래에 맞춰 한국 건강보험은 미국에 한달 이상 머무는 동안 급여가 정지되고 보험료가 면제되며 재입국하면 되살아난다. 소셜시큐리티는 한국 계좌로 직접 받을 수 있어 체류지가 바뀌어도 수입은 끊기지 않는다. 다만 미국 측 해외 금융계좌.자산 신고 의무 해당 여부는 개인 상황에 따라 다르므로 미국 세무 전문가 확인이 필요하다. VL르웨스트는 서울 강서구 마곡지구에 롯데건설이 시공하고 롯데호텔앤리조트가 운영을 지원하는 임대형 노인복지주택으로, 지상 15층 4개 동 810실(전용 51~149 ㎡ ) 규모다. 소유권을 취득하지 않고 입소보증금을 맡겨 거주하며, 보증금은 전세권 설정등기와 신탁계좌 예치로 보전된다. 국적과 관계없이 미국 시민권자.영주권자도 계약할 수 있다. VL르웨스트 미주 공식 분양대행사 글로벌 프론티어 에셋(이하 GFA)이 10월 LA.OC.뉴욕.뉴저지에서 여는 세미나(문의 213-700-9086)에서는 장기 부재 신청 절차와 왕래 생활에 맞춘 비용 설계를 개별 상담으로 확인할 수 있다. 참가비는 없고 좌석이 한정돼 사전 신청이 필요하다.반년 서울 손주가 서울 한국 건강보험 서울 마곡
2026.10.20. 14:45
이민 단속에 건설현장 인력난 심화…신규 주택 공급도 흔들
연방정부의 이민 단속 강화가 미국 주택 건설현장의 인력난을 심화시키면서 신규 주택 공급에 새로운 악재로 떠오르고 있다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 올여름 연방정부의 이민 단속이 급증한 이후 건설현장에서 노동력 부족이 심해지면서 인건비가 오르고 일부 주택 프로젝트는 공사가 지연되거나 사실상 멈추는 상황이 발생하고 있다. 특히 업체들이 체감하는 충격은 빠르게 커지고 있다. 주택시장 조사기관 존 번스 리서치 앤 컨설팅이 지난 9월 실시한 조사에서 건설업체의 약 3분의 2가 이민 단속이 자사의 노동력에 영향을 미치고 있다고 답했다. 지난 3월 23%, 1년 전 13%였던 것과 비교하면 불과 1년 사이 영향이 급격하게 확대된 것이다. 주택 건설업은 현장 노동력 의존도가 높은 만큼 인력 감소는 곧바로 공사기간 연장과 비용 상승으로 이어질 수 있다. WSJ은 이번 인력난이 프로젝트를 멈추게 하고 노동비용을 끌어올리고 있다고 전했다. 문제는 이미 높은 주택가격과 모기지 부담으로 어려움을 겪고 있는 주택시장에 건설비 상승이라는 부담이 추가될 수 있다는 점이다. 신규 주택 건설이 늦어질 경우 공급 확대에도 제동이 걸릴 수 있어, 이민 단속의 여파가 건설업계를 넘어 주택시장 전반으로 확산될 가능성이 주목된다. 최인성 기자 [email protected]이민단속 건설현장 주택 건설현장 이민단속 강화 주택 공급
2026.10.20. 13:50
패서디나에 저소득층 주택 신축
패서디나 지역에 저소득층을 위한 154가구 규모의 아파트 개발이 추진된다. 최근 부동산 전문매체 어바나이즈LA에 따르면 부동산 개발업체 메타하우징은 패서디나 1946~1976 이스트 콜로라도 불러바드에 6층 규모의 저소득층 아파트 ‘그린우드 콜로라도 아파트먼트’를 건설할 계획이다. 약 17만3000스퀘어피트 규모로 조성되는 아파트에는 침실 1~3개를 갖춘 주거시설 154가구와 차량 77대를 수용할 수 있는 주차장이 들어선다. 입주 대상은 지역 중위소득(AMI)의 30~70%를 버는 저소득층 가구다. 건물 설계는 건축회사 스튜디오 원일레븐이 맡았다. 단지 중앙에는 정원을 조성하고 어린이 놀이 공간과 주민 커뮤니티 시설, 공용 세탁실, 자전거 주차 공간 등도 마련할 예정이다. 이번 사업은 메타하우징이 인근 콜로라도 불러바드 2000번지와 2155번지에 이어 추진하는 세 번째 저소득층 주택 개발 프로젝트다. 개발사 측은 내년 2월 착공해 2028년 12월 완공을 목표로 하고 있다. 송영채 기자패서디나 저소득층 저소득층 주택 저소득층 아파트 패서디나 지역
2026.10.19. 20:26
이민단속 강화, 주택시장에 직격
연방정부의 강력한 이민 단속 여파가 주택시장을 직격하고 있다. 최근 대대적으로 진행된 이민 체포 작전으로 현장 노동력이 대거 이탈하면서, 인건비 상승과 주요 건설사업 중단으로 이어지고 있다. 주택시장 조사기관 존번스 리서치 앤 컨설팅이 실시한 설문조사에 따르면 건설업체 66%가 이민 단속이 인력 수급에 직접적인 영향을 미친다고 답했다. 이는 지난 3월 23%, 1년 전 13%에 비해 응답비율이 큰 폭으로 오른 수치다. 이민단속은 주로 지붕, 도장, 골조 공사 등 현장 기술 직종에 집중됐다. 여기에 데이터센터 확장 공사가 높은 임금을 앞세워 냉난방공조 기술자와 전기 기사 등 전문 인력을 대거 흡수함에 따라, 주택 건설업체들의 구인난은 한층 심화됐다. 지난해까지만 해도 남부 텍사스 등 일부 지역에 국한됐던 단속 여파가 도널드 트럼프 행정부의 강경책으로 전국으로 확대되면서 당장 공사 현장인력이 사실상 자취를 감췄다. 플로리다주 잭슨빌 지역은 주거용 건설 근로자가 단속의 주요 표적이 되며 일부 하도급 업체는 전체 인력의 70%를 잃었다. 인디애나주도 상황은 비슷하다. 주택건설업협회(NAHB)에 따르면 2024년 전체 건설 근로자 중 이민자 비중은 26%로 통계 작성 이후 가장 높다. 현장 단속 방식도 거세지고 있다. 이민 당국은 자재 운반 차량을 검문하고 현장을 직접 급습하고 있다. 국토안보부(DHS)는 이번 작전이 미국인 근로자의 입지를 약화시키고 노동시장을 불안정하게 만드는 불법 고용 네트워크를 겨냥한 것이라고 밝혔다. 하지만 단속 과정에서 합법 체류 자격을 갖춘 외국인 노동자까지 함께 연행·구금되는 사례가 빈번히 발생해 불안감을 느낀 합법 노동자들마저 출근을 포기하거나 타 지역으로 이탈하고 있다. 전미경제연구소(NBER) 분석에서는 이민세관단속국(ICE)의 체포 1건당 평균 7명의 불법체류 노동자가 현장에서 이탈하는 것으로 나타났다. 주택 건설은 이전 단계가 완결돼야 다음 단계로 넘어가는 순차적 공정 구조를 가진다. 인력 부족으로 공정이 차단되면 대출 이자, 현장 관리비, 장비 임대료, 공공요금, 보험료 등 고정비용이 눈덩이처럼 커진다. NAHB 조사에서는 9월 기준 주택산업의 특수 직종 임금은 2배 이상 오른 것으로 나타났다. 수십 년간 현장에서 숙련된 기술을 쌓은 이민자 인력이 추방되면서 이를 즉시 대체할 구인도 사실상 불가능에 가깝다. 건설업계 관계자들은 이민단속 강화가 지속되면, 주택 공급 차질과 비용 상승으로 시장의 혼란이 장기화될 것이라고 경고하고 있다. 최호상 기자주택시장 이민단속 주택시장 조사기관 주택 건설업체들 이민 단속
2026.10.19. 18:46
LA 렌트 수요 26% 급증…집 사면 월 4544불 더 든다
높은 주택 가격과 모기지 이자율로 내 집 마련이 어려워지면서 LA를 비롯한 가주 주요 도시에서 렌트 수요가 크게 늘고 있는 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 질로가 발표한 렌트 시장 분석 자료에 따르면 LA 지역의 렌트 수요를 나타내는 임차인 수요지수(ZORDI)는 전년 동기 대비 25.9% 상승했다. 이는 전국 평균 증가율인 19.2%를 6.7%포인트 웃도는 수준이다. 이 같은 현상은 예비 주택 소유주들이 주택 구매에 들어가는 비용과 렌트비의 차액을 저축이나 투자에 활용해 모기지 없이 자산을 축적하려는 전략의 결과로 해석된다. LA 지역의 월평균 렌트비는 2929달러로 전년 대비 1.8% 상승하는 데 그쳤지만, 신규 주택 구매자의 월 부담액은 7473달러로 5.3% 증가했다. 주택 구매에 따른 월 부담액이 렌트비보다 무려 4544달러나 많으며, 상승률도 약 3배에 달하는 셈이다. 질로는 주택 구매자의 월 부담액을 주택 가격의 10% 다운페이먼트, 30년 고정금리 모기지를 기준으로 산정했다. 그러나 LA에서는 주택 마련의 차선책인 렌트조차 비싸 가계에 상당한 부담이 되고 있다. LA의 중간소득 가구가 신규 임대주택을 계약할 경우 소득의 33.7%를 렌트비로 지출해야 하는 것으로 분석된다. 이는 뉴욕(39.7%)과 마이애미(36.6%)에 이어 전국 주요 대도시 가운데 세 번째로 높은 수준이다. 일반적으로 주거비가 소득의 30%를 넘으면 주거비 부담이 과도한 것으로 평가된다. 남가주의 다른 주요 도시도 비슷한 상황이다. 리버사이드 지역의 렌트 수요는 전년 대비 26.9% 증가했다. 월평균 렌트비는 2533달러로 2.9% 상승한 반면, 신규 주택 구매자의 월 부담액은 4689달러로 4.5% 늘었다. 주택 구매에 따른 월 부담액이 렌트비보다 2156달러 많았다. 리버사이드의 소득 대비 렌트비 비중도 31.0%로 전국에서 네 번째로 높았다. 샌디에이고 역시 렌트 수요가 29.1% 증가해 LA와 리버사이드를 웃돌았다. 월평균 렌트비는 2967달러로 전년 대비 2.2% 상승했지만, 신규 주택 구매자의 월 부담액은 7308달러로 4.8% 증가했다. 두 비용의 차이는 월 4341달러에 달했다. 샌디에이고의 소득 대비 렌트비 비중은 30.1%로 전국 다섯 번째를 기록했다. 우훈식 기자 [email protected]온라인 세입자 구매 주택 구매자 신규 임대주택 신규 주택
2026.10.18. 20:01
미국 생활비·의료비 부담에 한국행…한인 은퇴자 새 주거 대안
높은 생활비와 의료비 부담으로 은퇴 후 한국행을 고려하는 미주 한인들이 늘면서 서울 도심형 시니어 레지던스가 새로운 노후 주거 대안으로 인기를 끌고 있다. 특히 한국에 주택을 직접 구매하지 않고도 의료와 식사, 가사 서비스를 이용하면서 독립적인 생활을 유지할 수 있다는 점이 은퇴를 준비하는 한인들의 관심을 모으고 있다. 서울 강서구 마곡지구에 위치한 프리미엄 시니어 레지던스 ‘VL르웨스트’의 미주 분양을 대행하는 글로벌 프론티어 에셋 측은 미국 거주 한인뿐 아니라 부모의 한국 거주를 고려하는 자녀들의 문의가 이어지고 있다고 밝혔다. 고미연 글로벌 프론티어 에셋 한국 대표는 “미국은 의료보험이 있어도 전문의 진료를 받기까지 예약과 대기 시간이 길고 언어 문제도 부담이 될 수 있다”며 “한국은 필요할 때 신속하게 의료 서비스를 이용할 수 있고 익숙한 언어와 음식, 생활환경을 누릴 수 있다는 점에서 관심이 높다”고 설명했다. VL르웨스트는 롯데건설이 시공하고 롯데호텔앤리조트가 운영을 지원하는 도심형 시니어 레지던스로, 지난해 10월부터 입주를 시작했다. 지하 6층~지상 15층, 4개 동, 총 810실 규모로 조성됐으며, 회사 측에 따르면 현재 650실 이상에 입주가 이뤄졌다. 이 시설은 기존 요양원이나 간병 중심의 노인복지시설과 달리 독립적인 일상생활이 가능한 60세 이상 고령층을 대상으로 한다. 인디펜던트 리빙(Independent Living)과 유사한 형태로, 개인의 생활 방식을 유지하면서 필요한 편의 서비스를 이용할 수 있는 것이 특징이다. 단지 내에는 간호 인력 12명이 3교대로 근무하며 24시간 입주민의 건강 상태를 살피고 있다. 각 세대에는 응급 호출 장치와 활동 감지 센서가 설치돼 장시간 움직임이 감지되지 않거나 긴급 상황이 발생하면 상주 직원이 방문해 확인한다. 또한 단지 내 보바스의원과 인근 이화여대서울병원 등 의료기관과 연계한 진료 및 건강검진 서비스를 제공하며, 입주민에게는 연 1회 종합건강검진도 지원한다. 생활 편의 서비스는 호텔식으로 운영된다. 회사 측에 따르면 단지에는 200명 이상의 직원이 근무하며 식사와 청소, 예약 대행 등 다양한 생활 서비스를 제공하고 있다. 입주민들은 피트니스센터와 사우나, 골프연습장, 영화관 등 부대시설을 이용할 수 있으며, 매달 100개 이상의 취미·문화 프로그램에 참여할 수 있다. 특히 VL르웨스트는 서울 지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 마곡나루역을 이용할 수 있으며, 김포국제공항과 인천국제공항으로 이동하기도 편리하다. 인근에는 서울식물원과 코엑스마곡, 대형 쇼핑시설, 의료기관 등이 밀집해 있다. 입주 비용은 보증금과 월 생활비로 구분된다. 보증금은 7억5800만원부터 시작하며 주거공간 크기에 따라 금액이 달라진다. 월 생활비는 1인 거주 기준 약 215만원, 부부 거주 시 약 290만원이다. 기본 관리비와 하우스키핑, 컨시어지 서비스 등이 포함된 가격이다. 한편 글로벌 프론티어 에셋은 미주 한인들을 대상으로 VL르웨스트 입주 설명회를 개최한다. 오는 21일 오후 2~4시에는 오렌지카운티 더소스몰 인근 힐튼호텔에서, 22일 오후 2~4시에는 LA 아로마센터 5층에서 각각 진행된다. ▶문의: (213) 700-9086 글·사진=우훈식 기자레지던스 설명회 도심형 시니어 한국 거주 프리미엄 시니어
2026.10.18. 20:00
존스크릭 저택, 사상 최고가 매물로
존스크릭 주택이 1890만달러에 매물로 나왔다. 지역 평균 매매가(70만달러)의 약 30배 가격이다. 종전 거래 최고액은 2020년 475만달러였다. 애틀랜타 비즈니스 저널(ABC)은 14일 존스크릭(5420 Buice Road)에 위치한 3층짜리 저택이 지난달 1890만달러에 매물로 나왔다고 보도했다. 2023년 완공된 이 주택은 약 3에이커 부지에 들어선 1만7500스퀘어피트(sqft) 면적 건물이다. 침실 7개과 욕실 8개를 갖추고 전용 엘리베이터로 전층이 연결돼 있다. 마호가니 서재, 브라질산 규암 주방 조리대, 지하 라운지 공간, 실내 농구 코트, 사우나 등이 특징이다. 패션 디자이너 랄프 로렌의 저택을 관리하던 조경팀이 고용돼 있다. ABC는 “애틀랜타 북부 교외 지역에서 1000만달러가 넘는 매물은 흔치 않다”며 “판매가 성사될 시 주택 최고가 기록을 갱신할 것”으로 전했다.존스크릭 주택 주택 매물 주택 최고가 애틀랜타 비즈니스
2026.10.16. 14:36
LA한인타운 장기 중단 호텔 부지, 저소득층 아파트로 전환
LA한인타운에서 장기간 공사가 중단된 채 방치됐던 호텔 개발 프로젝트가 저소득층을 위한 아파트 건설 사업으로 전환된다. 부동산 전문매체 어바나이즈LA에 따르면 한인 부동산 개발업체 제이미슨은 이달 초 LA시 도시계획국에 타운 부지(679 S. Harvard Blvd)에 7층 높이의 114유닛 아파트를 신축하는 개발 신청서를 제출했다. 해당 부지는 당초 7층, 110개 객실 규모의 호텔이 들어설 예정이었으나 공사가 장기간 중단돼 사실상 답보 상태였다. 이번 개발 신청으로 기존 호텔 건립 계획을 포기하고 주거시설로 전환될 예정이다. 새 아파트는 1베드룸과 2베드룸으로 구성되며 저소득층과 중간소득층을 대상으로 임대할 계획이다. 다만 개발 신청서에는 입주민을 위한 별도의 주차시설을 마련하지 않는 것으로 명시됐다. 구체적인 건축 설계도는 아직 시 당국에 제출되지 않은 상태다. 개발 예정인 부지 바로 옆에는 지난 2018년 완공된 제이미슨의 7층 높이 209유닛 주상복합 아파트 ‘루나 온 윌셔’가 들어서 있다. 우훈식 기자저소득층 제이미 저소득층 아파트 114유닛 아파트 아파트 건설
2026.10.15. 23:57
"세입자 내보내면 1000불 보너스"…K3홀딩스, 한인타운 아파트 매입
LA한인타운 등에서 렌트 컨트롤(임대료 규제) 아파트의 기존 세입자들을 내보내기 위해 부동산 회사가 허위 정보와 협박까지 동원했다는 의혹이 제기됐다. 탐사보도매체 캐피털 앤드 메인은 지난 12일 K3홀딩스의 내부 자료를 분석한 결과, 회사가 세입자 한 명을 퇴거시킬 때마다 담당 직원에게 1000달러의 보너스를 지급한 것으로 드러났다고 보도했다. 업체는 한인타운과 하이랜드파크 등에서 임대료 규제 아파트를 잇달아 매입한 뒤 기존 세입자들에게 퇴거 보상금을 제시했다. 이를 거부하면 계약 만료나 건물 철거 등을 이유로 퇴거를 압박했다는 것이다. 특히 퇴거 유도 업무를 맡은 직원들에게 세입자 한 명당 1000달러의 보너스를 지급하는 제도까지 운영한 것으로 나타났다. 일부 세입자는 퇴거를 거부하자 이민 신분을 추궁당하거나 추방 협박까지 받았다고 주장했다. 회사의 목적은 기존 세입자를 내보낸 뒤 임대료를 시세에 맞춰 올리는 것이었다. 내부 자료에는 세입자 퇴거 전후의 임대료가 비교돼 있었으며, 이를 통해 월 임대수입을 12만6000달러 이상 늘릴 수 있다는 계산도 담겼다. 한인타운노동연대(KIWA)의 윤대중 디렉터는 “한인타운에서는 가족 입주나 보수 공사를 핑계로 기존 세입자를 내보내려는 사례가 빈번하다”며 “이런 경우 LA시 주택국에 신고하고 법률 지원을 받아야 한다”고 말했다. K3홀딩스는 2022년에도 한인타운 등에서 아파트 관리 부실과 세입자 차별 의혹으로 소송을 당했다. 당시 세입자 16명은 곰팡이와 누수 등 열악한 주거 환경을 방치하고 퇴거를 압박했다며 소송을 제기했다. 〈본지 2022년 2월 26일자 A-4면〉 K3홀딩스는 이번에 제기된 허위 정보 제공과 추방 협박 등 위법 행위 의혹을 전면 부인하며 건물 개선과 세입자 만족도를 높이는 데 투자하고 있다고 밝혔다. 관련기사 아파트 관리업체 집단소송 송윤서 기자한인타운 세입자 세입자 퇴거 세입자 차별 일부 세입자
2026.10.15. 21:49
버나비 월세 1년 새 12% 급락, 전국서 가장 많이 떨어져
버나비의 1베드룸 아파트 월세가 1년 새 12.1% 떨어지며 캐나다 주요 도시 가운데 가장 큰 하락폭을 기록했다. 신규 주택 공급이 늘고 임대 수요가 둔화하면서 메트로 밴쿠버의 높은 주거비 부담도 일부 완화되는 모습이다. 온라인 임대주택 플랫폼 줌퍼(Zumper)가 발표한 9월 임대료 보고서에 따르면 버나비의 1베드룸 월세 중간값은 2,030달러로 지난해 같은 기간보다 12.1%, 전월보다 7.4% 하락했다. 이에 따라 버나비는 캐나다에서 두 번째로 월세가 비싼 도시에서 다섯 번째로 내려갔다. 2베드룸 임대료도 지난해보다 8.6%, 전월보다 2.6% 떨어졌다. 밴쿠버 역시 하락세를 보였지만 여전히 전국에서 월세가 가장 비싼 도시로 나타났다. 9월 1베드룸 월세 중간값은 2,390달러, 2베드룸은 3,300달러로 전월과 같았으나 지난해 같은 기간보다는 각각 5.2%, 2.9% 낮아졌다. 이 같은 변화는 메트로 밴쿠버에 집중된 임대주택 공급 증가와 관련이 있다. 줌퍼는 BC주의 임대주택 공급 과잉 현상이 메트로 밴쿠버에서 두드러지고 있다고 분석했다. 캐나다 모기지주택공사 조사에서도 메트로 밴쿠버의 임대주택 공실률이 1988년 이후 가장 높은 수준으로 올라간 것으로 나타났다. 신규 주택 준공 물량이 크게 늘어난 반면 이민자 유입에 따른 주택 수요는 둔화하면서 임대시장도 세입자에게 유리한 방향으로 바뀌고 있다. 선택할 수 있는 매물이 많아지자 집주인들은 공실을 줄이기 위해 월세를 낮추거나 입주 혜택을 제공하는 상황이다. 줌퍼는 캐나다 주요 도시 대부분에서 임대료가 지난해보다 낮은 수준을 유지하고 있으며, 세입자에게 유리한 시장 여건이 이어지고 있다고 평가했다. 특히 가을에서 겨울로 접어들면 이사 수요가 줄어드는 만큼 임대료 상승 압력도 더욱 약해질 가능성이 있다. 다만 BC주 모든 지역에서 월세가 하락한 것은 아니다. 빅토리아의 9월 1베드룸 월세는 2,050달러로 전월보다 3% 올랐고, 킬로나도 4.5% 상승한 1,840달러를 기록했다. 애보츠포드는 1,650달러로 변동이 없어 지역별로 차이를 보였다. 이번 조사는 실제 임대계약 금액이 아닌 온라인 매물의 호가를 기준으로 집계됐다. 따라서 기존 세입자가 내는 월세나 개별 주택의 실제 계약 금액과는 차이가 있을 수 있다. 메트로 밴쿠버의 임대료는 여전히 전국 최고 수준이지만 공급 증가와 수요 둔화로 세입자들의 선택권은 넓어지고 있다. 특히 버나비의 가파른 월세 하락은 지역 임대시장의 변화를 보여주는 대표적인 사례로 꼽힌다. 밴쿠버 중앙일보=장민재 기자 [email protected]전국 월세 1베드룸 월세 임대주택 공급 임대주택 공실률
2026.10.15. 19:42
평택 고덕 아파트 대출은… 비규제지역 기준 적용, 규제지역보다 LTV 높아
평택 고덕 아파트 대출 여건에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 수도권 규제지역이 대폭 늘어난 가운데 평택시에는 비규제지역 기준이 그대로 적용돼, 규제지역보다 대출 문턱이 낮아서다. 국토교통부에 따르면, 수도권 규제지역은 서울 25개 구 전역과 경기 15곳이다. 지난 7월에는 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 새로 묶였다. 규제지역의 주택담보대출 LTV는 40%로, 비규제지역(70%)보다 30%p 낮다. 비규제지역인 평택으로 서울 수요도 옮겨오는 것으로 보인다. 한국부동산원 자료를 보면, 서울 거주자의 평택 아파트 매입은 올해 1~8월 397건으로 지난해 같은 기간(220건)보다 80.5% 늘었다. 실제 거래가에 대입하면 대출 차이는 더 분명해진다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면, ‘호반써밋 고덕신도시’ 전용 84㎡는 지난 8월 6억7,800만원에 손바뀜됐다. 1년 전보다 8,300만원 오른 가격이다. 이 금액에 LTV만 적용해 단순 계산하면 비규제지역에서는 최대 4억7,460만원, 규제지역에서는 2억7,120만원까지 대출을 받을 수 있어 차이가 2억원을 넘는다. 이처럼 평택 고덕 아파트 대출에 비규제지역 기준이 적용되는 가운데, 우미건설 컨소시엄은 경기도 평택시 고덕동 고덕국제화계획지구 내 Abc-33블록에서 ‘평택 고덕 우미린 더 프리미어’를 하반기 분양한다. 100% 분양이 완료된 ‘평택 고덕 우미린 프레스티지’의 후속 단지로, 두 단지가 모두 들어서면 총 1,366세대 규모의 우미린 브랜드타운이 조성될 것으로 기대된다. 단지는 지하 2층~지상 최고 23층, 8개 동, 전용면적 84·94·101·111㎡ 총 623세대 규모로 구성된다. 평택 고덕 아파트 대출에는 규제지역보다 30%p 높은 비규제지역 LTV 70%가 적용된다. 고덕국제화계획지구는 한국토지주택공사(LH)가 조성하는 공공택지로, 민간분양 단지에도 분양가상한제가 적용된다. 국토교통부에 따르면, 수도권 공공택지 분양 단지의 분양권 전매제한 기간은 3년이다. ‘평택 고덕 우미린 더 프리미어’는 고덕국제화계획지구 최중심입지로 손꼽힌다. 단지와 고덕중앙로를 사이에 두고 평택시청 신청사와 시의회 등의 이전 조성이 예정되어 있으며, 단지 서측에는 고덕8초(가칭)가 2028년 9월 개교할 예정이다. 주차 공간을 지하에 배치해(근린생활시설 제외) 지상에 차가 없는 공원형 단지로 설계된다. ‘평택 고덕 우미린 더 프리미어’의 견본주택은 경기도 평택시 고덕동 일원에 마련될 예정이다. 정현식 기자비규제지역 규제지역 비규제지역 기준 평택 아파트 평택 고덕
2026.10.15. 17:51
LA 주택시장 바이어 우위 뚜렷…셀러가 73% 더 많다
고금리에 LA를 비롯한 남가주 주택시장에서 집을 사려는 사람이 줄면서 주택시장 주도권이 바이어 쪽으로 크게 기울고 있는 것으로 나타났다. 부동산 중개업체 레드핀이 발표한 9월 주택시장 보고서에 따르면 LA 지역의 주택 바이어는 1만3282명으로 추산된 반면 셀러는 2만2967명에 달했다. 셀러가 바이어보다 9685명, 비율로는 72.9% 많은 셈이다. 이는 전국 평균인 62.6%를 10.3%포인트 웃도는 수준이다. 다만 남가주 지역 사이에서도 지역별 수급 격차에 따라 상당한 차이가 있었다. 리버사이드 지역은 셀러가 바이어보다 81.1% 많아 LA보다 셀러 비율이 높았지만, 애너하임과 샌디에이고는 각각 31.6%, 36.3% 많은 수준이었다. 전국적으로는 주택시장 수급 불균형이 2013년 관련 통계 집계 이후 가장 심각한 수준에 도달했다. 9월 전국 주택 바이어는 92만8892명으로 전월보다 2.4% 감소하며 5개월 연속 줄었다. 이는 2013년 이후 최저 수준이다. 반면 셀러는 151만784명으로 전월 대비 1.2% 증가해 2020년 3월 이후 가장 많았다. 이에 셀러가 바이어보다 58만1892명, 62.6% 많아 관련 통계 집계 이후 최대 격차를 기록했다. 특히 레드핀이 분석한 전국 50개 주요 대도시 가운데 41곳이 바이어 우위 시장으로 분류됐다. 이는 전체의 82%로 관련 통계 집계 이후 가장 높은 비중이다. 레드핀은 셀러가 바이어보다 10% 넘게 많으면 바이어 우위 시장, 반대로 10% 넘게 적으면 셀러 우위 시장으로 분류한다. 주택 셀러가 늘어나는 것은 신규 매물이 계속 공급되는 가운데 기존 매물이 제때 팔리지 않고 시장에 쌓이고 있기 때문으로 분석된다. 오랜 기간 모기지 금리 하락이나 수요 회복을 기다린 주택 소유주들이 더는 판매를 미루지 않고 있으며, 향후 주택가격 하락 가능성을 우려해 매물을 내놓는 사례도 늘고 있는 것으로 보인다. 그러나 바이어 우위 시장이 확대되고 있다고 해서 주택 구매 여건이 전반적으로 개선됐다는 의미는 아닌 것으로 나타났다. 레드핀의아사드 칸 선임 이코노미스트는 "현재의 바이어 우위 시장은 구매력 강화가 아니라 신중한 소비 심리에서 비롯된 것"이라며 "많은 잠재적 구매자들이 높은 주택가격 때문에 시장에서 밀려나거나 경제적 불확실성으로 구매를 주저하면서 실제 구매 능력이 있는 바이어들의 협상력이 커졌다"고 설명했다. 그는 이어 "충분한 자금과 안정적인 직장을 확보한 구매자들은 원하는 주택을 신중하게 선택하고 가격을 협상할 수 있으며, 조건이 맞지 않으면 거래를 포기할 수도 있다"며 "다만 주택 공급 측면에서는 수년 만에 가장 유리한 환경이 조성됐지만, 높은 구매 비용 때문에 이를 활용할 수 있는 사람은 오히려 줄어들었다"고 지적했다. 우훈식 기자 [email protected]온라인 바이어 la선 주택 바이어 바이어 우위 남가주 주택시장
2026.10.15. 13:43
[부동산 이야기] SBA 10% 다운의 함정
최근 SBA 융자기관들이 10% 다운페이먼트로 사업체를 인수할 수 있다는 점을 내세워 홍보하면서 바이어들로부터 이런 질문을 자주 받는다. “가용 현금이 15만 달러 정도 있습니다. SBA 융자를 받아 150만 달러짜리 사업체를 사고 싶은데, 가능할까요?” 구매가격의 10%만 계산하면 가능해 보인다. 그러나 사업체를 살 수 있다는 것과 인수 후 안정적으로 운영할 수 있다는 것은 별개의 문제다. SBA 융자는 적은 자기자본으로 사업체 인수의 기회를 넓혀주는 유용한 수단이다. 다만 ‘10% 다운’이 모든 바이어에게 보장되는 조건은 아니다. 실제 자기자본 요구액은 거래 구조와 융자기관의 심사에 따라 달라진다. 구매대금 외에 클로징 비용, 재고, 임대보증금과 초기 운영자금까지 고려하면 준비해야 할 현금은 예상보다 커질 수 있다. 낮은 다운페이먼트의 장점은 현금을 남겨둘 수 있다는 데 있다. 인수 직후 장비가 고장 나거나 매출이 일시적으로 줄어도 여유자금이 있으면 대응할 수 있다. 반대로 보유 현금을 전부 다운페이먼트에 넣고, 빌릴 수 있는 한도까지 구매가격을 높이면 작은 변수에도 거래와 운영이 흔들린다. 같은 10% 다운이라도 충분한 현금을 남기는 선택과 가진 돈을 모두 쓰는 선택은 전혀 다르다. 첫 번째 변수는 사업체 감정가다. 셀러와 바이어가 합의한 가격을 융자기관도 그대로 인정하는 것은 아니다. 감정 결과와 심사에 따라 예상한 대출액이 줄면 추가 현금을 마련하거나 가격을 재협상해야 할 수 있다. 셀러는 이미 합의한 가격을 낮추고 싶지 않고, 바이어는 부족한 자금을 채우기 어렵다. 계약 전에는 보이지 않던 자금의 빈틈이 이때 당사자 간 갈등으로 드러난다. 셀러가 오퍼 가격만 보지 않는 이유도 여기에 있다. 같은 가격이라면 예상 밖의 추가 자금을 감당할 수 있는 바이어가 거래를 마칠 가능성이 높다고 판단할 수 있다. 그렇다고 10% 다운 오퍼가 무조건 불리한 것은 아니다. 자금증명과 융자기관의 사전 검토, 관련 업종 경험, 인수 후 남는 현금을 보여주면 셀러의 우려를 줄일 수 있다. 건물주의 리스 승인도 따로 살펴야 한다. 실제 거래에서는 융자기관과 건물주가 바이어를 평가하는 기준이 다른 경우를 접한다. 대출이 가능하더라도 건물주가 재정상태나 운영 경험을 충분하게 보지 않으면 리스 양도가 지연되거나 추가 보증을 요구받을 수 있다. 융자 준비와 함께 리스 조건도 일찍 확인해야 하는 이유다. 그러나 가장 오래 남는 부담은 거래가 끝난 뒤 매달 갚아야 할 원금과 이자다. 가령 150만 달러짜리 사업체를 사면서 15만 달러를 넣고 135만 달러를 빌린다고 하자. 연 10%, 10년 원리금 균등상환을 가정하면 월 상환액은 약 1만7800달러, 연간 약 21만4000달러다. 이는 현재 금리 견적이 아니라 부담을 설명하기 위한 가정이다. 그 사업체의 연간 오너 수익을 뜻하는 SDE가 30만 달러라면 대출 상환 후에는 약 8만6000달러가 남는다. 여기에서 세금과 생활비, 장비 교체와 예상하지 못한 지출까지 감당해야 한다. 더욱이 SDE에는 기존 오너의 급여나 일회성 비용을 더한 금액이 포함될 수 있어, 표시된 수익이 새 주인의 통장에 그대로 남는 것도 아니다. 매출이 조금만 감소해도 체감하는 부담은 훨씬 커질 수 있다. 따라서 계약 전에는 세 가지를 계산해볼 필요가 있다. 인수에 필요한 비용을 모두 지급한 뒤 현금이 얼마나 남는지, 매출이 예상보다 10~15% 줄어도 원리금을 갚을 수 있는지, 상환 후 생활비와 비상자금을 확보할 수 있는지를 계산해봐야 한다. 구체적인 대출 조건은 해당 융자기관에 확인하고, 수익 계산은 재무자료를 바탕으로 검증해야 한다. 다운페이먼트를 무조건 늘리는 것도 정답은 아니다. 대출을 줄이려다 운영자금까지 소진하면 또 다른 위험을 만든다. 중요한 것은 다운 비율 자체가 아니라 부채와 보유 현금, 실제 수익 사이의 균형이다. 사업체 인수의 기준은 얼마나 큰 사업체를 살 수 있느냐가 아니라, 대출을 갚고도 안정적으로 운영할 여유가 남느냐여야 한다. ▶문의:(949) 560-7676 사이먼 조 / 레드 포인트 부동산 비즈니스 브로커부동산 이야기 다운 함정 사업체 인수 다운 오퍼 추가 현금
2026.10.14. 21:38
[부동산 이야기] 금리 7% 시대, NNN 승부는 테넌트
10월 첫 주, NNN 투자자의 책상 위에 일곱 개의 뉴스가 올랐다. 맥도날드의 85억 달러, 모기지 7.28%, 그러나 투자율은 6.82%, 두 건의 대형 세일리스백, 치킨 체인의 질주, 칙필레의 역주행 선언, 외식 트래픽의 경고 등. 서로 달라 보이지만 묻는 건 하나다. 이 매물의 임대료를 10년, 15년 책임질 사람은 누구인가. 금리 7% 시대에 현금흐름의 주인을 묻는 건 선택이 아니라 필수다. 뉴스는 매일 쏟아지지만, 투자자가 붙잡아야 할 실은 생각보다 단순하다. 맥도날드는 9월 23일 투자자의 날에서 2036년까지 가맹점 지원 85억 달러를 선언했다. AI 드라이브스루, 멤버십 등급제, 단백질 메뉴가 3대 축이다. 영업이익률은 2025년 46.1%에서 2030년 50%대 초중반이 목표다. 그런데 시장은 냉정했다. 발표 당일 주가는 5% 가까이 급락, 2025년 4월 이후 최대 낙폭을 기록했다. 85억 달러를 쓰는데 손님은 안 온다는 계산이다. 멤버십 2억2000만 단골의 재방문과 단백질 메뉴가 승부수지만, 손님이 와야 계산이 선다. 30년 모기지 7.4%로 2023년 11월 이후 최고치이다. 9월 신규 고용은 2만9000명, 예상(8만4000명)의 3분의 1. 연준의 10월 금리 동결 확률은 86%까지 올라갔다. 융자를 동원한 바이어들에게는 셈법이 복잡해졌지만, 올캐시 바이어에게는 경쟁자가 줄어드는 구간이기도 하다. 2분기 싱글테넌트 넷리스 평균 투자율은 6.82%(리테일 6.60%). 공급은 전 분기 대비 12.5% 늘었지만 투자등급 크레딧 매물은 리테일 재고의 10%도 안 된다. 그래서 맥도날드·칙필레 그라운드리스는 4.45% 안팎에 거래된다. 마커스 밀리챕의 3분기 보고서는 더 솔직하다. 거래 건수는 역대 최고, 매수자의 73%가 개인 투자자. 리스 잔여 5년 미만은 평균 7.4%, 15년 이상은 5.9%. 시장이 묻는 건 입지가 아니라 누가, 얼마나 오래 임대료를 내는가다. 기관들이 움직이고 있다. 게티 리얼티가 편의점 체인 리퓨얼의 41개 매장을 2억6100만 달러에 사들였다. 초기 20년 리스, 5년마다 임대료 인상 조건. 리퓨얼은 단숨에 게티의 세 번째로 큰 테넌트가 됐다. 9월 25일엔 패밀리 달러의 47개 매장(19개 주) 7470만 달러 세일리스백이 기관투자자에게 넘어갔다. 올해 두 번째 대형 거래다. 불황형 리테일의 안정적 현금흐름에 기관이 돈을 건다는 신호다. 레이징케인즈는 10월에만 7개 매장을 열며 1000곳을 목전에 뒀다. 반면 칙필레 CEO는 이번 주말 “드라이브스루 주문에 AI는 쓰지 않겠다”고 선언했다. 타코벨·웬디스·맥도날드가 AI로 달리는 반대편에 “인간 대 인간이어야 한다”는 베팅을 건 셈이다. 플레이서닷에이아이의 8월 데이터 외식 방문이 전년 대비 2.4% 감소했고, 치폴레 주가는 9월 중순 6% 급락했었다. 금리 7%대에서는 레버리지의 매력이 사라진다. 대신 경쟁자가 줄어든 지금, 테넌트 크레딧이 확실한 매물을 고르는 눈이 곧 수익률이다. 리스 잔여 10~15년 이상, NNN 표기 뒤 지붕·외벽·주차장 수리비 부담 조항, 임대료의 시세 대비 적정성, 매장 매출 대비 임대료 8% 이하, 임차인·보증인 재무와 가맹본부 분쟁 이력. 다섯 가지를 매물마다 대입해보라. 좋은 매물은 기다려주지 않는다. 다만 승리하는 건 서두르는 사람이 아니라 제대로 보는 사람이다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 테넌트 금리 싱글테넌트 넷리스 금리 동결 임대료 인상
2026.10.14. 21:36
[부동산 가이드] OC 부동산, 금리·보험 변수↑
10월의 오렌지카운티 부동산 시장은 집값 하나만으로 판단하기 어려운 시장이다. 금리는 다시 7%대를 넘어섰고, 주택보험 시장에는 변화가 시작되고 있다. 동시에 매물이 예전보다 늘어나면서 바이어와 셀러의 협상 환경도 달라지고 있다. 최근 오렌지카운티 시장을 보면 가격이 크게 무너지는 모습은 아니다. 첫째, 집값보다 실제 월 부담을 봐야 한다.10월 초 가주의 30년 고정 모기지 평균 연이율은 7%를 훌쩍 넘는 수준까지 올라왔다. 높은 금리는 같은 주택이라도 바이어의 월 부담을 크게 높이는 요인이다. 따라서 지금은 집값만 보고 구매 여부를 결정하기보다 모기지, 재산세, 주택소유주협회 비용, 보험료 등을 모두 포함한 실제 월 주거비를 계산하는 것이 중요하다. 금리가 내려갈 때까지 무조건 기다리는 것도 반드시 정답은 아니다. 현재 금리에서 감당할 수 있는 좋은 주택을 적절한 조건으로 구입하고 향후 금리가 내려가면 재융자를 검토할 수도 있다. 반대로 금리 하락을 기다리던 바이어들이 시장에 다시 들어오기 시작하면 좋은 매물에 경쟁이 강해질 가능성도 있다. 결국 금리의 방향을 맞히는 것보다 현재 금리에서 내가 감당할 수 있는 조건을 정확하게 아는 것이 더 중요하다. 둘째, 주택보험은 이제 거래의 중요한 조건이다 가주에서 주택보험은 더 이상 계약 후에 알아보는 단순한 절차가 아니다. 주택의 위치와 연식, 지붕 상태, 산불 위험도 등에 따라 보험 가입 가능 여부와 보험료가 달라질 수 있기 때문이다. 다행히 최근 보험시장에는 변화가 나타나고 있다. 가주 보험국에 따르면 스테이트팜과 올스테이트가 신규 주택보험 영업 재개 계획을 제출했다. 바이어는 오퍼를 넣기 전에 보험 가입 가능 여부와 예상 보험료를 확인하는 것이 좋다. 셀러 역시 오래된 지붕이나 관리가 필요한 부분이 보험 가입에 영향을 줄 수 있다는 점을 미리 고려해야 한다. 셋째, 매물이 늘면서 협상 방법도 달라졌다 최근 오렌지카운티 시장에서는 바이어가 비교할 수 있는 선택지가 이전보다 많아졌다. 최근 거래 가격과 경쟁 매물을 비교하고 주택 상태를 꼼꼼히 살펴본 뒤 가격뿐 아니라 수리, 크레딧, 클로징 비용, 에스크로 일정 등 여러 조건을 함께 검토할 수 있다. 좋은 위치와 좋은 상태, 경쟁력 있는 가격을 갖춘 주택은 여전히 빠르게 바이어의 관심을 받을 수 있다. 셀러에게는 처음 가격을 정하는 전략이 중요하다. 처음 가격을 너무 높게 설정했다가 시장에서 오래 머물면 오히려 바이어에게 부정적인 신호가 될 수도 있다. 현재 시장에서 경쟁력 있는 가격으로 시작하고 바이어의 반응에 따라 전략적으로 대응하는 것이 중요하다. ▶문의: (562) 972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 부동산 금리 주택보험 시장 신규 주택보험 최근 보험시장
2026.10.14. 21:32