첫 주택 구매자 43년 만에 최저… ‘내 집 마련’ 더 멀어졌다

주택시장 진입 장벽이 사상 최악 수준으로 높아진 가운데, 첫 주택 구매자의 비중이 역대 최저로 떨어진 것으로 나타났다.   전국부동산중개인협회(NAR)가 지난 4일 발표한 보고서에 따르면, 지난해 7월부터 올해 6월까지 1년간 거래된 주택 중 첫 구매자의 비율은 21%에 그쳤다.     이는 통계를 집계하기 시작한 1981년 이후 역대 최저치다. 반면 첫 주택 구매자의 중간 연령은 40세로 최고 수준을 기록했다.     NAR의 제시카 라우츠 부수석 이코노미스트는 “첫 구매자 비중이 2007년 대비 절반 수준으로 감소했다”며 “이는 저렴한 주택 재고가 턱없이 부족했기 때문”이라고 지적했다.     보고서에 따르면, 첫 주택 구매자의 평균 다운페이먼트 비율은 10%로, 1989년 이후 최고 수준이다. 자금 출처는 개인 저축(59%)이 가장 많았고, 401(k)·주식·암호화폐 등 금융자산(26%), 가족이나 친구의 증여·대출(22%) 순이었다.   반면, 재구매자의 중간 연령은 62세, 다운페이먼트는 두 배가 넘는 23%로 집계됐다. 재구매자의 30%는 현금 일시불로 주택을 구매한 것으로 나타났다.     현금 자산이 풍부한 기존 주택 보유자들이 대규모 다운페이먼트나 일시불 거래를 늘리는 반면, 젊은 세대의 첫 구매자들은 시장 진입 자체에 어려움을 겪는 것으로 분석된다.   전체로 보면 주택 구매자들의 중간 나이는 59세로 첫 주택 구매자들과 차이가 컸다.   판매자들의 평균 주택 보유 기간은 11년으로 최장을 기록했으며, 이사 거리는 평균 30마일로 전년보다 5마일 줄었다. 판매자 중 절반은 더 새집으로 옮겼고, 34%는 더 큰 주택으로 이사했다.   주택을 소유한 이들은 가치 상승으로 부의 축적이 비교적 수월해 첫 주택 구매자들과의 양극화가 더 심해진 결과로 풀이된다.   NAR의 셰넌 맥간 정책담당 부회장은 “주택 보유는 ‘아메리칸 드림’의 핵심”이라며 “30세가 아닌 40세에 첫 주택을 구매하면 평균 15만 달러 이상의 자산 축적 기회를 잃게 된다”고 우려했다.     주택을 소유한 가정의 크기도 작아졌다.   보고서에 의하면 전체 구매자 중 자녀(18세 이하)가 함께 사는 비율은 24%로 사상 최저였으며, 다세대 가족 주택을 구매한 비율은 14%로 전년(17%)보다 감소했다.     이 중 다세대 주택을 구매한 이들의 주된 이유로는 고령 부모 부양(41%), 생활비 절감(29%), 성인 자녀의 귀가(27%) 등이 꼽혀, 전반적으로 주택 소유주들의 가계 부담이 상당한 것으로 나타났다.   한편 비용 부담에 주택 구매자들은 다운페이먼트 마련을 위해 수년간 저축하는 것으로 드러났다.   온라인 금융 플랫폼 레이즌이 시행한 설문조사 결과에 따르면, 주택 소유주들은 평균 6년을 저축해 비용을 마련했다. 또한 응답자들의 41%는 다운페이먼트 비용 마련이 불가능한 상태라고 답했다. 우훈식 기자구매자 주택 주택 구매자들 구매자 비중 박낙희 부동산 가주

2025.11.05. 20:05

USAA, 주택보험 7.3% 인상 추진

가주에서 7번째 규모 주택보험사인 USAA가 보험국에 주택 보험료 평균 7.3% 인상 승인을 요청했다. 인상안이 승인되면 35만 명에 달하는 USAA 보험 가입자는 내년 4월 30일 이후 첫 갱신 시점부터 인상된 보험료가 적용된다. 콘도는 인상안에서 제외된다.   현재 USAA의 평균 연간 주택보험료는 2428달러 수준으로 인상안 승인 땐 평균 178달러가 오른다. 하지만 지역과 화재 위험도에 따라 인상폭은 크게 달라질 전망이다. 말리부의 경우 연평균 732달러가 인상되며 가입자에 따라 연 4800달러 이상 오를 수도 있다.   2024년 기준, USAA는 가주 주택보험 시장의 약 5.5%를 차지하고 있다. USAA는 군 복무자와 가족 대상으로 보험 상품을 제공하고 있다.   가주 주택보험은 산불 위험 증가와 재보험료 급등으로 연쇄적으로 오르고 있으며 전문가들은 인상 흐름이 내년까지 계속될 가능성이 높다고 분석하고 있다. 지난 8월에는 점유율 3위와 5위 주택보험회사인 머큐리보험과 CSAA도 각각 6.9% 인상안을 제출했으며 현재 보험국이 승인을 심사 중이다.주택보험 인상 인상 추진 주택보험 시장 인상안 승인

2025.11.05. 17:39

정부 셧다운, 가주 주택 거래 악영향 없다

연방정부 셧다운이 장기화하고 있지만 가주 주택시장은 큰 변화 없이 비교적 안정세를 유지하고 있다. 플로리다에서 홍수보험 발급과 갱신이 중단돼 주택 거래가 지연되는 것과 대비된다.   부동산 정보업체 리얼터닷컴의 해나 존스 선임 경제분석가는 "정부 셧다운 이후 가주 주택시장은 뚜렷한 변화 조짐을 보이지 않고 있다"고 분석했다. 신규 매물은 지난해보다 늘었고 시장에 머무는 기간은 안정적이며 재고 증가율도 둔화세를 유지하고 있다.   가주는 전국에서 주택청과 재향군인청 대출 규모 6위와 농무부 주택 투자 총액 9위, 홍수보험프로그램(NFIP) 가입 건수 6위를 차지하고 있다. 이들 연방 프로그램이 연방정부 셧다운으로 중단되거나 심각하게 지연되는 상황에서 연관성이 큰 가주 시장은 안정을 유지하고 있는 것이다. 부동산은 가주 경제의 17.6%를 차지하고 있어 셧다운의 영향이 커지면 경기에도 큰 영향을 준다.   가주 부동산 시장의 안정성은 주택시장의 주도층이 건재하기 때문이다. 가주 주택 구매자 대부분은 셧다운의 영향을 받지 않는 일반 대출을 이용한다. 집값이 비싼 LA와 샌프란시스코, 샌호세 등에서는 현금과 점보 대출 구매가 여전히 활발하다.   존스 분석가는 "고소득 현금 구매자와 점보 대출 이용자는 셧다운에 따른 공무원 무급휴직의 직접적인 영향을 받지 않는다"며 "구매자들이 가주 시장의 버팀목 역할을 하고 있다"고 설명했다.   국세청(IRS)의 '소득 검증 신속 서비스(IVES)'가 정상 운영 중인 점도 거래 안정의 버팀목이다. 세금 정보를 확인해 대출 심사를 이어가는 이 시스템은 이용자의 수수료로 운영되기 때문에 의회의 예산 승인과 상관없이 움직인다.   신용검증업체 서비스 퍼스트의 커티스 누스 대표는 "매주 수천 건의 세금 기록을 요청하는데 지금까지 지연된 적이 없다"고 말했다. 이 회사의 리사 빙클리 최고운영책임자(COO)는 "IVES를 통한 세금 기록 요청의 97%가 3일 안에 처리되고 있다"며 "셧다운 이전과 동일한 수준"이라고 밝혔다.   셧다운 영향이 감지되는 부분도 있다. 최근 첫 주택 구매자 중 주택청이나 농무부 대출 이용 열기가 식고 있다. 가주는 지난 6월 한 달 동안만 19억 달러 규모의 주택청 대출을 기록해 전국 3위를 차지했다. 농무부를 통한 주택 투자는 2024년 이후 총 200억 달러에 달했다.   이들 대출은 연방 인력과 승인 절차에 의존하기 때문에 셧다운으로 사실상 중단 상태다. 정부 운영이 불확실해지자 자격 있는 바이어조차 대출 이용을 주저하는 상황이다. 셀러들은 이에 대응해 가격을 소폭 조정하거나 계약 기간을 연장하고 있다.   반면, 건설업계는 타격을 받고 있다. 이미 인허가와 공사 검사가 지연되기 시작했다. 다세대 주택 프로젝트 등은 작은 지연도 전체 일정에 도미노 파급효과를 낳을 수 있다.   전국부동산중개인협회의 러셀 릭스 규제 담당자는 "지금은 영향이 미미하지만 셧다운이 더 길어지면 인허가 절차가 본격적으로 막히기 시작할 것"이라고 우려했다.   LA 지역 건설사인 오퍼스 빌더스의 개리 므크르티챈 대표는 "10월 초 이후 신규 주택 공사 현장에서 인프라 관련 요청이 거의 처리되지 않고 있다"며 "단순 하수도 연결이나 소화전 이전도 지연되고 있다"고 밝혔다. 셧다운으로 연방 정부가 운영하는 홍수보험 프로그램(NFIP)이 중단되면서 남가주의 산불 피해 지역과 홍수 위험 지역의 거래가 영향을 받고 있다.   연방재난관리청(FEMA)은 대형 산불 이후 최소 5년간 홍수 위험이 평소보다 높다는 분석을 내놓았다. 문제는 산불 피해 주택 중 연방 홍수보험에 가입된 비율은 4%에 불과하다. 팰리세이즈와 이튼 파이어로 큰 피해를 입은 지역은 아직 복구가 진행되는 상태로 NFIP가 중단되면서 신규 가입과 갱신이 모두 멈췄다. 이 때문에 홍수 위험이 높은 지역의 주택 거래가 영향을 받지 않을 수 없게 됐다. 존스 분석가는 "셧다운이 길어질수록 홍수보험 신규 발급이 중단돼 거래 지연이 불가피하다"고 내다봤다. 가주 주택시장은 안정적이지만 복잡하게 얽힌 시장의 구조를 고려하면 장기 셧다운의 여파가 뒤늦게 나타날 가능성도 있다.   존스 분석가는 "대출 승인이나 보험 문제로 거래가 지연되면 매물 회수나 가격 인하 건수가 늘어날 수 있다"며 "소비자 심리가 흔들리면 구매를 미루는 사례가 급증할 수 있다"고 우려했다. 안유회 객원기자셧다운 악영향 연방정부 셧다운 주택 거래 주택 구매자

2025.11.05. 17:38

[부동산 이야기] 투자 매매와 관리에 AI 활용

주식시장에서는 지금이 ‘AI 버블의 초입기’라는 말이 나온다. 그만큼 인공지능이 산업 전반을 빠르게 재편하고 있다는 뜻이다. 상업용 부동산 역시 예외가 아니다. 이제는 개인 투자자도 AI를 활용해 매물 탐색부터 투자 분석, 그리고 보유 후 관리까지 훨씬 정교한 의사결정을 할 수 있는 시대가 되었다.     상업용 부동산의 전통적인 리스팅 플랫폼으로는 Costar, LoopNet, Crexi 등이 잘 알려져 있다. 여기에 생성형 AI의 대표주자인 ChatGPT와 LoopNet 플러그인, 혹은 Reonomy와 같은 데이터 플랫폼을 결합하면 그 효과는 배가된다. 예를 들어 Reonomy의 자산 데이터와 Crexi 또는 Costar의 리스팅 정보를 연결하면 수십만 건의 상업용 매물 정보를 실시간으로 수집·분석하여, 시세 변동, 예상 투자수익률, 인근 공실률, 인구·소득 추세 등을 시각화된 형태로 확인할 수 있다.     이 과정에서 AI는 단순한 정보 제공을 넘어, 지역별 인구 증가율과 소비 패턴의 상관관계를 분석하거나 최근 거래된 유사 매물의 투자율을 비교하는 등 복합적인 인사이트를 도출해낸다. 또한 오프마켓의 소유주 연락처나 매입 가능성을 예측하는 기능도 활용할 수 있다.   고가의 툴을 사용하지 않더라도, 무료로 제공되는 ChatGPT만으로도 투자 판단에 유용한 분석을 받을 수 있다. 예를 들어 “인디애나폴리스의 최근 5년간 인구 증가율과 소득 수준 변화, 신규 리테일 개발 현황을 요약해 달라”고 요청하면, AI가 공공데이터와 통계사이트 정보를 종합해 간단한 리포트를 작성해 준다.     여기에 투자 대상 매물의 마케팅 패키지를 업로드 하면, AI가 자동으로 오퍼가격과 다운페이에 따른 투자율 계산, 테넌트 신용 분석, 지역 인구 구조 및 주요 산업 동향까지 한눈에 파악할 수 있게 정리해 준다. 이렇게 AI가 제공하는 분석은 단순한 데이터 나열이 아니라, 투자자가 보다 입체적이고 객관적인 판단을 내릴 수 있게 도와준다.   보유 단계에서도 AI는 직접 부동산을 관리하는 오너에게 실질적인 도움을 주고 있다. 예를 들어 AppFolio나 Buildium 같은 관리 플랫폼은 AI를 활용해 임대료 연체 가능성을 예측하고, 정기 공지 메일을 자동 발송하며, 테넌트의 커뮤니케이션 패턴을 분석해 가장 높은 응답률을 보이는 시간대에 메시지를 보낸다.     또한 반복적인 테넌트 통지문, 리스 갱신 안내, 관리 보고서 등 문서작성을 자동화하여 관리 효율을 크게 높인다. ChatGPT와 같은 생성 형 AI를 이용하면 테넌트 분쟁 상황에서 중재 방안을 제시 받거나, 리스 계약서를 업로드해 특정 조항의 해석과 대응 방향을 빠르게 확인할 수도 있다.   이런 기능은 과거 전문 매니저나 변호사의 도움 없이 처리하기 어려웠던 영역을 훨씬 쉽게 만들어 준다. 결국 AI는 상업용 부동산 투자자에게 ‘데이터 기반 의사결정’을 현실로 만들어 준다. 특히 소규모 투자자에게는 인건비 부담 없이도 체계적인 운영과 분석을 가능하게 하는 든든한 파트너가 된다.     향후 AI 기술이 더욱 발전하면, 개별 투자 성향에 맞춘 맞춤형 NNN 리스 추천, 지역별 리스크 예측, 자동 리스 검토 등의 기능까지 실현될 것이다. 이미 AI는 부동산 시장의 부가가치를 재정의하고 있으며, 앞으로의 투자 경쟁력은 AI 활용 능력에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.   ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다부동산부동산 이야기 투자 매매 투자 분석 투자율 계산 투자수익률 인근

2025.11.05. 17:35

[부동산 가이드] 상업용 대출 절차와 핵심 기준

상업용 부동산을 구입하실 때, 대부분의 투자자분들은 대출을 함께 활용하십니다. 하지만 주택담보대출과는 달리, 상업용 대출은 훨씬 더 복잡한 절차와 심사 기준을 가지고 있습니다. 단순히 개인의 신용만을 보는 것이 아니라, 해당 부동산 자체가 안정적인 수익을 낼 수 있는가를 은행이 가장 중요하게 평가하기 때문입니다.   따라서 대출 신청 전에는 최근 2~3년치의 세금보고서, 임대현황표(Rent Roll), 운영비 내역, 소득 증빙 서류 등을 준비해두셔야 합니다. 또한 다운페이 자금의 출처도 투명하게 설명할 수 있어야 하며, 자금이 외부에서 유입될 경우 별도 확인 절차가 따를 수 있습니다.   초기 단계에서는 은행이 신청자의 재무상태와 투자 구조를 검토하고, 사전승인서(Pre-Approval Letter)를 발급합니다. 이 서류는 셀러에게 구매자의 자금 조달 능력을 보여주는 신뢰 도구가 되며, 거래 협상 과정에서 중요한 역할을 합니다.   이후 매매계약이 체결되면 본격적인 대출 심사(Underwriting)가 시작됩니다. 은행은 감정평가(Appraisal)를 통해 부동산의 시장가치를 재확인하고, 환경 리포트(Phase I ESA)를 통해 토지의 오염 가능성을 확인 하며, 필요할 경우 건물 상태 보고서도 요청합니다. 여기서 특히 중요하게 보는 지표가 바로 DSCR(부채상환능력비율)과 LTV(담보가치 대비 대출비율)입니다.   ▶DSCR(Debt Service Coverage Ratio)은 순영업소득이 원리금 상환액의 몇 배인지 보여주는 지표로, 보통 1.20 이상이면 안정적이라 평가받습니다.   ▶LTV(Loan to Value)는 대출금이 감정가의 몇 %인지 보는 지표로, 일반적으로 70% 이하가 선호됩니다.   심사를 통과하면 은행은 융자 확정 레터(Loan Commitment)를 발행하며, 여기에는 금리, 대출 만기, 상환방식, 수수료 등의 조건이 명시됩니다. 이후 소유권, 세금, 보험 조건 등을 검토하고, 모든 서류에 서명이 완료되면 대출금이 집행되면서 거래가 종결됩니다.   하지만 상업용 대출은 거래 종결의 끝이 아닙니다. 대출 실행 후에도 은행은 매년 부동산의 임대 현황, 수익, 재무 보고서를 요구할 수 있으며, 수익이 감소하거나 공실이 늘어날 경우 추가 서류 제출, 자본금 보완, 재검토 등의 요구가 있을 수 있습니다.   상업용 부동산 대출은 단순히 돈을 빌리는 과정이 아니라, 부동산이 ‘수익을 창출하는 사업체’로서 은행을 설득하는 절차입니다. 처음 접하시는 분들께는 다소 복잡하고 부담스러울 수 있지만, 단계별로 필요한 서류를 미리 준비하고, 전문가의 조력을 받으신다면 훨씬 원활하게 진행하실 수 있습니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상업용 대출 상업용 대출 상업용 부동산 대출 심사

2025.11.05. 17:34

[부동산 이야기] 재산세

LA가 전국에서 가장 주거비가 높은 지역에 손꼽는다는 뉴스를 접하고 있다. 거기에 이제 바야흐로 재산세 납부시즌이 다가오고 있다. 대부분의 한인분을 재산세 납부기일이 12월 10일로 혼동하지만, 실제는 연체 시작일이고 실제 납부 시작일은 11월 1일이다. 12월 10일 우체국 소인이 찍힌 세금우편물을 인정해준다고 해도 굳이 스트레스를 받을 일은 아니다. 모기지 은행에서 매달 페이먼트와 함께 재산세를 월별로 나누어 납부해온 분들을 제외하고는 사실 부담이 되는 시즌인 것이 사실이다.     매해 세금액은 시가를반영하여 조정되어 오르지만 2.0%를 넘지 못하도록 프로포지션 13으로 입법화되어 있다. 세금액이 조정되는 경우는 매매, 리모델링 혹은 재산권의 변화가 생겼을 때이다.     이전되는 재산 산정금액의 1.25% 정도가 LA카운티 재산세 산정금액이 되는데, 매해 1월 기준으로 현재 부동산 소유주의 이름으로 재산세 고지서가 발급된다.     이후 매매 혹은 재산세 이전을 통해 새로이 산정되는 금액은 그 차액에 대한 추가 징집세가 별도로 고지서로 발행하여 매매 시 보고된 주소로 발송된다.   예를 들어 지난 8월 말에 새로 산 주택의 바이어는 얼마 전에 전 주인 이름으로 된 카운티로부터 재산세 고지서를 받았을 것이다. 이를 무시하고 폐기하면 곤란하다.     에스크로를 통해 정기 회계연도인 2025~2026년도의 재산세를 7월 1일부터 클로징 날까지 이미 전 주인으로부터 크레딧을 받았을 것이므로 산 날로부터 내년 6월 말까지 모든 기간의 재산세는 바이어의 책임이기 때문이다.     그러나 금액은 전 주인의 정지 세금 금액 그대로이고 이후에 구매한 매매 가격을 기준으로 그 차액에 대해 책정된 별도의 세금 고지서를 추가 징집세로받게 된다. 그 기간은 바로 다음 달이 될 수도 있고 수개월 후가 될 수도 있다.     한때 유행이었던 ADU 혹은 리모델링으로 발생한 재산가치의 변화로 재조정된 재산세에 대해 추가 징집세를 받을 수도 있다.     간혹 정식으로 허가를 받지 않고 증축 혹은 신축을 하는 경우 세금을 피할 수는 있으나 재산가치로 인정을 받을 수 없으므로 주의해야 한다.   개발업자를 통해 새 단지로 조성된 주택을 구매한 경우에는 해당 주택의 재산세 외에 커뮤니티 조성에 필요한 학교, 가로등, 공원 등에 대한 가치를 나누어 재산세에 반영하는 멜로루즈를 포함한 세금고지서를 받을 수도 있다.     인근 도시인 라카냐다의 경우, 주민 투표를 통해 학교 펀드기금을 위한 세금 조율로 인해 위의 멜로루즈와는 달리 스쿨펀드에 대한 추가 세금이 반영되는 경우도 있다.     따라서 같은 LA카운티 내 도시라고 해도 재산세 산정이 다소 차이가 있을 수 있고 재산가치의 1.25% 평균 세율이 모두 적용되는 것은 아니다.     어떤 분들을 노후를 위해 재산 명의를 변경하면서 실수로 재산세를 재감정되어 폭등한 금액에 놀라는 일도 있다.     반드시 전문가와 상의하여야 하며 상황에 따라 다시 이전하는 것을 반복하면서 재산상의 큰 손해를 보는 일도 드물지 않다.   ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 재산세 취득시점 재산세 납부시즌 la카운티 재산세 재산세 고지서

2025.11.04. 20:54

서던캘리포니아의 9, 10월 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 서던캘리포니아 9,10월주택 시장 상황은 어떻습니까?     ▶답= 금리가 인하되고 있지만 모기지의 하락세에는 제한적인 영향을 미치고 있습니다. 원래 금리의 인하가 경제 전반에 영향을 미치려면 최소 4~6개월 이상 걸리기 때문에, 모기지보다는 낮은 금리가 장기적으로 지속된다면 시장의 이자 부담을 줄여주고 경제 여건을 개선시키는 장기적인 효과가 더 큽니다. 현재 10월 둘째 주 전후 모기지가 다시 상승하고 있고, 추후 다시 보합세를 6% 초반에서 반복하고 있습니다.   현재 상황에서 분명한 점은 정부가 시장에 유동성을 공급하려는 시도를 할 것으로 보입니다. 이미 코로나 시기 약 25%의 달러를 시장에 공급하고, 주택시장의 가치를 30~40%까지 급상승시키면서 경기를 회복시킨 전례를 생각한다면 충분히 주택시장의 가격 상승과 거래량 증가를 통해 경제위기 상황의 극복을 시도할 것입니다.   이미 월스트리트의 투자가들을 중심으로 약 10조 달러의 자금이 단독주택을 중심으로 거주용 주택에 투자되고 있는 상황을 본다면, 이는 앞으로 시장이 거품 상황이 되더라도 인플레이션에 대비하고 안정적인 투자처를 렌트 시장에서 찾으려는 포석으로 보입니다.   앞으로의 주택시장의 가장 중요한 점은 계속 올라가는 가격 속에서 실소유자들이 어떠한 점을 염두에 두고 유리한 구입 결정을 해야 하는가입니다. 장기 보유에 초점을 둔 포석을 가지고 몇 년 전부터 말씀드린 앞으로 오르기만 할 보험료와 각종 유틸리티 비용, 그리고 각종 모기지 수수료의 상승과 세수 확보를 위한 재산세의 인상이나 LA의 맨션택스 형태의 고가 부동산 매매 특별세나 부동산 투자자나 소규모 투자자에 대한 추가 과세 등을 전부 고려하고 주택 구입을 결정하셔야만 합니다.   또한 각종 워런티나 주택 보험을 통해서 주택의 상태를 최고로 유지할 수 있어야만 합니다. 앞으로 차압을 포함한 Distressed 프라퍼티가 나올 만한 지역인 오렌지와 LA 카운티 경계 지역인 리버사이드, 샌버나디노의 단독주택 시장을 내년에는 집중 모니터링해야 합니다.   현재 아마존이나 UPS의 대량 해고를 시작으로 실업률 상승 시 각종 물류가 집중된 외곽에서 주로 적은 다운 프로그램으로 주택을 처음 구입한 주택 소유주들의 주택 차압이 늘어날 수 있다는 점을 고려해 두셔야 합니다.   렌트 시장에서 지나친 테넌트 보호책으로 14년간 6번의 퇴거를 하면서 공짜로 주거를 하는 프로페셔널한 테넌트들도 있기 때문에 업데이트되는 렌트 관련 법에 대한 이해도 중요합니다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 단독주택 시장 서던캘리포니아 910월주택 부동산 투자자

2025.11.04. 20:42

SD 카운티 주택가 1년 새 3% 하락

샌디에이고 카운티의 주택 가격이 지난해보다 전반적으로 하락한 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 질로(Zillow)에 따르면 2024년 9월~2025년 9월 샌디에이고의 평균 주택가는 약 3% 감소했다.   다만 칼스배드는 예외적으로 주택가가 상승하며 캘리포니아 주와 샌디에이고 카운티 내 최대 인상 지역으로 꼽혔다. 칼스배드의 평균 주택가는 지난해 119만 달러에서 올해 9월 124만 달러로 약 4% 상승했다. 랜초 산타페 역시 평균 주택가가 전년 대비 약 3만 달러 오른 427만 달러를 기록했다. 이외 본샐, 알파인, 펄브룩, 엔시니타스 등 지역도 다소 상승세를 보였다.   반면 교외 지역에선 하락세가 두드러졌다. 마운트 라구나의 평균 주택가는 전년 대비 13%(-4만1452달러) 하락해 카운티 내 가장 큰 낙폭을 기록했다. 또 팔로마 마운틴은 11%, 보레고 스프링스와 불러바드는 각각 8% 가량 떨어진 것으로 나타났다.   이같은 하락세는 교외뿐만이 아닌 도시 지역에서도 이어졌다. 가장 큰 하락폭을 보인 곳은 임페리얼 비치로 2024년 9월 이후 평균 주택 가치가 약 4만1450달러 감소했다. 샌디에이고 주택가 역시 전년 대비 4만3405달러(4%) 하락한 것으로 조사됐다. 박세나 기자카운티 주택가 카운티 주택가 샌디에이고 주택가 샌디에이고 카운티

2025.11.04. 19:52

뉴포트비치 아파트 월세 3360불

뉴포트비치의 아파트 월세가 전국에서 3번째로 비싼 것으로 파악됐다.  OC레지스터는 지난 8~10월 전국 610개 도시의 아파트 렌트비 데이터를 분석한 결과, 뉴포트비치의 월평균 렌트비가 3360달러에 달했다고 4일 보도했다.  뉴포트비치보다 렌트비가 비싼 도시는 뉴저지주 호보켄(3601달러)과 북가주 샌마테오(3521달러)다.  렌트비가 비싼 도시 상위 50위에 포함된 OC 도시는 총 11곳이며, 이 가운데 3개 도시는 톱 텐(10)에 들었다. 레이크포리스트는 3216달러로 9위, 어바인은 3090달러로 10위에 랭크됐다.  이 밖에 알리소비에호(2998달러, 17위), 라구나니겔(2990달러, 18위), 미션비에호(2929달러, 22위), 랜초샌타마가리타(2723달러, 31위), 코스타메사(2603달러, 41위), 브레아(2552달러, 44위), 헌팅턴비치(2542달러, 47위), 오렌지(2515달러, 50위)가 순위에 포함됐다. 임상환 기자뉴포트비치 아파트 뉴포트비치 아파트 아파트 월세 결과 뉴포트비치

2025.11.04. 19:00

‘집 사면 돈되는’ 시절 끝나간다

집값이 오르면  시세에서 모기지 잔액을 뺀 홈 에쿼티(equity)가 쌓인다. 주택 소유주는 주택담보가치가 늘어난 만큼 현금을 꺼내 쓸 수 있다.     전국 주택시장에서 이같은 ‘자산가치 급등’ 시기가 끝나고 ‘언더워터’(underwater) 즉, ‘깡통주택’ 비율이 높아지고 있다는 분석이 나왔다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클은 4일 ‘에쿼티 부자’(equity-rich) 즉, 순자산 비율이 높은 주택 소유자의 비율이 낮아지고 집 가치보다 모기지 잔액이 더 많은 깡통주택 비율이 점차 높아지고 있다고 보도했다.       부동산시장 조사회사 애톰(Attom)이 발표한 지난 3분기(7~9월) 보고서에 따르면, 전국 주택 소유자 중 대출금이 주택 가치의 절반 이하인 비율은 46.1% 로 집계됐다. 이는 지난 2분기의 47.4%, 2024년 3분기의 48.3%에서 계속 하락하는 추세이다.     애톰의 롭 바버 CEO(최고경영자)는 “2022년까지 이어졌던 주택 자산가치 급등이 멈추고, 시장이 점차 균형을 찾아가고 있다”고 지적했다. 그는 “최근 몇 분기 동안의 완만한 변동은 장기적인 안정화의 신호”라고 분석했다.   그러나 전국 주택의 깡통주택 비율은 오히려 늘어나는 추세다.  지난 3분기 기준으로 전국 담보 주택 중 2.8%가 집 가치보다 모기지 잔액이 25% 이상 많은 ‘심각한 깡통주택’(serious underwater)으로 분류됐다. 이 비율은 2024년 3분기 2.5%에서 꾸준히 상승하고 있다.     특히 조지아주를 비롯, 플로리다·애리조나·콜로라도등 남부와 서부 지역에서 ‘에쿼티 부자’ 주택 비율이 크게 하락했다. 조지아의 에쿼티 부자 비율은 46.3%에서 41.8%로 낮아졌다. 플로리다는 52.5%에서 46.0%로, 애리조나는 50.0%에서 44.5%로, 콜로라도는 48.0%에서 43.0%로 각각 낮아졌다.     반면 깡통주택 비율은 46개 주에서 증가했다. 가장 큰 상승폭을 기록한 지역을 보면 워싱턴DC 3.3%에서 5.1%로, 메릴랜드 2.4%에서 3.5%로, 루이지애나 10.1%에서 11.2%로 높아졌다.     애톰은 보고서에서 “중서부 지역은 여전히 높은 자산 비율을 유지하고 있으나 남부 지역은 대출 부담으로 어려움을 겪는 주택이 많다”고 밝혔다. 에쿼티 비율이 높은 도시들은 샌호세 65.8%, 버팔로 63.5%, 포틀랜드 61.2%, LA 60.5% 등이다.   주택시장은 지난 10월 기준, 매물은 전년 대비 약 15% 증가했지만 판매는 10% 줄었고, 계약 파기율도 늘었다. 전국 주택 중간 거래가격은 약 42만5000 달러로 지난해보다 1% 상승했다. 부동산 전문가들은 “여전히 셀러들이 가격을 높게 책정하는 것이 잠정 계약 파기의 주요 원인”이라고 지적했다.   연방준비제도(Fed)에 따르면, 코로나19 팬데믹 초기인 2020년 2분기 전국 주택 중간 매매가격은 31만7100달러였지만, 2022년 2분기 43만7700달러로 38% 급등했다. 또 올해 1분기에는 41만800달러로 약간 하락했지만 팬데믹 이전 대비 여전히 30% 이상 높은 수준이다. 김지민 기자사면 깡통주택 깡통주택 비율 전국 주택시장 주택 자산가치

2025.11.04. 14:41

[부동산칼럼] 집의 가치를 높이는 쉬운 방법

부동산 시장이 불안정할 때마다 사람들은 묻는다. “지금 팔아야 할까, 아니면 기다려야 할까?” 하지만 이보다 더 중요한 질문은 따로 있다. 바로 '내 집의 가치를 높이기 위해 지금 내가 할 수 있는 일은 무엇일까?'라는 것이다. 시장의 흐름은 내가 통제할 수 없지만, 내 집의 가치는 내 손끝에서 바꿀 수 있다. 그리고 그 시작은 의외로 단순한 것들이다.   집의 가치는 위치나 크기만으로 결정되지 않는다. 같은 동네, 같은 구조의 집이라도 관리 상태와 분위기에 따라 수만 달러의 차이가 난다.     첫 번째는 가장 쉬우면서 효과적인 방법인 ‘정리와 관리’다. 깨끗하게 정돈된 집은 단순히 보기 좋을 뿐 아니라, 잠재적 구매자에게 '이 집은 주인이 세심하게 관리해왔다'는 신뢰감을 준다. 냉장고 문, 화장실 실리콘, 현관의 첫인상 같은 작은 디테일이 집 전체의 인상을 좌우한다. 이런 부분들이 모여 결국 가격 차이를 만든다.   두 번째는 조명과 색감이다. 오래된 조명은 공간을 어둡고 지쳐 보이게 만들지만, 밝고 따뜻한 조명으로 교체하면 집 전체가 생기를 얻는다. 특히 쇼잉(Showing) 시 조명의 밝기와 색감은 구매자의 감정에 직접적인 영향을 준다. 벽을 흰색, 베이지, 연회색 같은 중립톤으로 바꾸면 공간이 넓고 세련돼 보인다. 큰 비용이 들지 않지만, 결과는 확실하다. 페인트 한 통의 변화가 수천 달러의 가치 상승으로 이어질 수 있다.   세 번째는 주방과 욕실이다. 이 두 공간은 대부분의 구매자가 가장 꼼꼼히 살펴보는 곳이다. 전체 리모델링이 부담된다면 수도꼭지(faucet), 캐비닛 손잡이, 조명만 바꿔도 충분히 분위기를 바꿀 수 있다. 이렇게 작은 변화만으로도 ‘잘 관리된 집’이라는 인상을 강하게 남길 수 있다. 집을 당장 팔 계획이 없더라도 이런 세심한 개선은 생활의 만족도를 높이고 장기적으로 자산 가치를 지켜준다.   네 번째는 외부 관리, 즉 '커브 어필(Curb Appeal)'이다. 미국에서는 ‘집의 가치는 첫 10초에 결정된다’는 말이 있다. 집 앞마당의 잔디를 정리하고, 현관문 손잡이를 닦고, 매트를 새것으로 교체하는 것만으로도 인상이 달라진다. 특히 현관문 페인트 색상은 집의 첫인상을 크게 좌우한다. 붉은색, 짙은 네이비 같은 포인트 컬러는 집을 더욱 품격 있게 보이게 만든다. 작은 터치 하나가 전체 이미지를 바꾸는 것이다.   다섯 번째는 공간의 활용이다. 비어 있는 방을 그냥 두지 말고, 홈오피스나 게스트룸으로 연출하면 실질적인 생활 가치를 보여줄 수 있다. 요즘은 재택근무와 가족 구조 변화로 인해 다목적 공간에 대한 선호가 높아졌다. 이런 연출은 실제 면적 이상의 가치를 만들어낸다. 같은 공간이라도 ‘어떻게 보여주느냐’에 따라 구매자의 인식은 크게 달라진다.   여섯 번째로 놓치기 쉬운 부분이 향기와 분위기다. 집에 들어섰을 때 은은한 향기와 따뜻한 조명이 어우러진 공간은 사람의 마음을 편안하게 만든다. 실제로 부동산 쇼잉에서 좋은 향이 구매 결정에 영향을 준다는 연구 결과도 있다. 눈에 보이지 않는 요소들이지만, 이런 감각적인 포인트가 집의 첫인상을 완성한다.   결국 집의 가치는 크게 바꾸는 것보다 세심하게 다듬는 마음에서 만들어진다. 시장 상황은 언제든 변할 수 있지만, 집에 대한 주인의 정성과 태도는 변하지 않는다. 집을 단순한 자산이 아닌 '나와 가족의 행복이 자라는 공간'으로 바라보는 순간, 그 가치는 스스로 깊어지고 단단해진다. 오늘의 작은 정리와 손질이 내일의 큰 가치를 만든다. 그것이 내 집의 가치를 높이는 가장 쉽고, 그리고 가장 확실한 방법이다. 제이 윤 / 재미부동산협회 회장부동산칼럼 가치 방법 자산 가치 생활 가치 가치 상승

2025.11.03. 21:59

자기실현과 즐거움 중심의 노년, 하이엔드 시니어 레지던스 ‘VL르웨스트’가 답하다

지난해 우리나라는 65세 이상 인구가 전체 인구의 20%를 넘어서는 ‘초고령 사회’에 진입했다. 은퇴 후 삶을 준비하는 시니어 세대의 라이프스타일이 크게 변화하면서 관련 연구와 산업도 활발히 움직이고 있다.   특히 눈여겨볼 점은, 고령층의 삶이 과거와 확연히 달라지고 있다는 것이다. 자녀를 위해 희생하며 살아가던 전통적 노년상은 이제 옛말이 됐다. 최근 시니어들은 자신의 행복을 최우선으로 여기며, ‘나를 위한 소비’와 ‘나를 위한 공간’을 적극적으로 찾아 나서고 있다.   이들은 스스로를 ‘젊게 느끼는 세대’다. 실제 나이보다 6~10살 이상 젊게 자신을 인식하고 있으며, ‘노후는 내가 책임진다’는 가치관을 강하게 가지고 있다. 단순한 생존이 아닌, 자기실현과 즐거움을 중심으로 삶을 설계하는 새로운 시니어상이 자리 잡고 있는 셈이다.   희림종합건축사사무소와 알투코리아가 발간한 ‘노인주거상품의 현황과 개발전략’ 보고서는 달라진 시니어의 특성을 잘 보여준다. 연구에 참여한 시니어 가운데 과반수는 노년을 ‘자기실현을 위한 기회 또는 제3의 인생(52.1%)’으로 보고, ‘인생의 종착점’으로 생각하는 비중(47.9%)보다 높았다. 또한 자녀나 친척과 함께 살기보다는 독립을 선호하고, 또래뿐 아니라 여러 세대와의 교류가 중요하다고 생각하는 사람도 과반 이상이었다.   소비 성향에서도 변화가 두드러졌다. 10명 7명은 나의 재산은 나를 위해 써야 한다고 생각하는 것이다. 자산을 자녀에게 증여 및 상속해야 한다(26.1%)는 사람보다 나를 위해 소비(73.9%)해야 한다는 응답이 압도적이었다. 스스로를 위한 소비를 선택하는 시니어가 압도적이라는 점에서, 단순히 오래 사는 것이 아닌, ‘어떻게 살아갈 것인가’를 중시하는 노년의 가치관이 뚜렷해진 것을 알 수 있다.   이런 변화는 주거 선택에도 반영된다. 시니어들은 일반 아파트보다 식사와 생활 지원이 갖춰진 임대형 시니어 특화 아파트를 선호하며, 또래 시니어와의 소통, 시니어 특화 취미·여가 시설, 의료 서비스 등을 중요한 기준으로 삼는다.   롯데건설이 강서구 마곡 MICE 복합단지 내 CP3-1블록에 선보인 하이엔드 시니어 레지던스 ‘VL르웨스트’가 임대 분양 당시 큰 인기를 끌었던 이유도 이 때문이다.     VL르웨스트는 액티브한 도시 생활이 가능한 도심형 레지던스로, 지난 31일부터 입주를 시작했다. 지하 6층~지상 15층, 4개 동 전용면적 51~149㎡ 총 810실의 국내 최대규모로 들어섰다. 내부는 시니어 세대의 생활 특성을 반영해 독립성을 강화한 원룸원베스(one room-one bath) 구조를 선보였으며, 신체 및 안전을 고려해 전 세대 미닫이문 및 무단차 설계, 세대 내 순환형 구조, 비상콜 시스템과 동작 감지 센서 등을 도입해 입주민들의 보다 안전한 주거 환경을 구현했다. 또한 반려동물과 동반 입주도 가능하다.   입주민은 호텔과 같은 생활 편의를 집 안에서 바로 누릴 수 있다. 예약 대행, 비즈니스 업무 지원, 택배 보관, 리셉션, 하우스키핑 등 일상 전반에 걸쳐 5성급 호텔 수준의 컨시어지 서비스가 제공된다. 또한 전문 의료기관과 연계해 24시간 응급대응 서비스는 물론 맞춤 건강 상담, 생활습관성 질환 관리와 연계한 건강관리 서비스 등까지 지원한다. 식사는 호텔 셰프가 관리하는 F&B 서비스를 통해 제공하며, 입주민의 연령과 건강 상태를 고려한 맞춤형 식단은 물론, 생일상, 특식, 연회용 메뉴까지 체계적으로 준비된다.   커뮤니티 시설로 북라운지, 평생교육관, IT교육실, 노래방, 퍼팅 라운지, 스크린 골프 등 취미 활동 공간이 마련되며, 스파, 메디컬케어존, 멀티테라피케어, 오픈가든, 레스토랑, 피트니스, 사우나 등 사교와 휴식을 위한 공간도 조성된다. 바리스타, 가드닝, 베이킹 등 개인 및 그룹 강좌도 준비 중이다.   주변에 풍부한 생활 인프라도 갖춰져 있다. 지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 마곡나루역이 도보권 내에 위치한 트리플 역세권 입지를 자랑한다. 특히 단지 내 지하 보행통로가 지하철역과 직접 연결되어 있어, 보다 편리하게 대중교통을 이용할 수 있다. 공항대로, 올림픽대로 등도 가까워 차량으로 서울 주요 도심과 수도권까지 빠르게 이동할 수 있다. 김포공항과의 뛰어난 접근성 덕분에 국내외 여행은 물론 비즈니스 이동에도 최적의 환경을 제공한다.   마곡 마이스 복합단지 내 상업시설을 쉽게 이용할 수 있으며, 수도권 서남권 최대 규모의 트레이더스 마곡점이 도보권에 위치했다. 롯데몰(롯데백화점, 롯데시네마, 롯데마트) 김포공항점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 이용도 편리하다. LG아트센터, 스페이스K서울 미술관 등도 가까워 다양한 문화 생활도 즐길 수 있다.   또한 50만4,000㎡(축구장 약 70배) 규모의 보타닉공원과 지하 보행통로로 연결돼 있어 집 앞 정원처럼 이용할 수 있다. 보타닉공원에는 서울식물원(온실·야외정원)과 남녀노소 모두 즐길 수 있는 다채로운 시설이 들어서 있다. 여기에 더해 이화의료원과의 협약을 통해 인근에 위치한 이대서울병원에서 의료 연계 서비스를 받을 수 있다. 단지 내에 보바스의원도 운영해 개인 맞춤형 건강관리도 제공받는다.  강동현 기자 [email protected]자기실현 하이엔드 하이엔드 시니어 임대형 시니어 시니어상이 자리

2025.11.02. 20:15

애틀랜타 주택시장 “지금 가장 ‘핫’한 곳은 귀넷”

메트로 애틀랜타 지역에서 귀넷 카운티 대큘라가 신흥 주거지로 급부상하고 있다.     비즈니스 크로니클지가 최근 ‘인터콘티넨털 익스체인지’의 데이터를 기반으로 메트로 주요 지역의 지난 3분기(7~9월) 주택거래 현황을 분석한 결과,  대큘라 ‘짚코드 30019’ 지역이 거래가 가장 핫한 지역으로 조사됐다.       메트로 애틀랜타 지역에서 가장 핫한 주택시장 5곳을 보면 ▶1위 대큘라 짚코드 30019 ▶2위 밀턴 짚코드 30004 ▶3위 페이엇빌 짚코드 30214 ▶4위 체로키 카운티 캔턴 짚코드 30115 ▶5위 샌디스프링스 짚코드 30350 등이다.     대큘라는 3분기 평균 거래가격 53만2426달러, 평균 리스팅 가격 55만8242달러, 판매 주택 197채, 평균 매물 기간 92일, 신규 리스팅 342건 등을 기록했다. 비즈니스 크로니클은 “거래 속도와 가격 상승세가 모두 가장 가파른 지역”이라며 “외곽 교통 접근성과 교육 여건이 양호해 주택 수요가 늘고 있다”고 평가했다.   이어 풀턴/체로키 경계지역인 밀턴은 고급주택 중심으로 거래가 활발했으며, 페이엇빌은 교외형 대형 주택이 인기를 끌었다. 또 캔턴은 신축 주택 거래가 두드러졌고, 샌디스프링스는 애틀랜타 도심에서 가까운 교외 주거지로 인기를 끌고 있다.     이번 조사에서 거래 상위권 짚코드 모두 애틀랜타 시 외곽 지역이 차지했다. 이는 집값 상승과 높은 모기지 금리 부담으로 인해 도심 대신 교외와 외곽 지역으로 주거 수요가 옮겨가고 있음을 보여준다. 대큘라, 밀턴, 페이엇빌, 캔턴 등은 모두 교육·치안·신축 주택 공급이 결합된 ‘신흥 주거지’로 주목받고 있다.     애틀랜타 도심 핫한 곳으로는 부촌인 벅헤드(30327), 북동부의 노스 드루이드 힐스(30345), 리모델링 수요가 많은 버지니아 하일랜드(30306), 젊은층이 선호하는 캔들러 파크(30307), 개발 붐이 일고 있는 이스트 애틀랜타(30316) 등이 꼽혔다. 이들 지역은 여전히 인기가 높지만 집값 부담과 공급 제한으로 거래가 둔화되는 모습을 보였다.  김지민 기자애틀랜타 주택시장 애틀랜타 지역 애틀랜타 도심 모두 애틀랜타

2025.10.31. 15:41

대학생 주거 부족 해소 나선 가주…UC리버사이드 기숙사 공유

UC리버사이드가 전국 최초로 대학 3곳을 관리하는 리버사이드 커뮤니티 칼리지 디스트릭트(RCCD)와 학생 기숙사를 함께 사용한다. 429유닛, 1568베드의 이 아파트는 '노스 디스트릭트' 2단계 사업으로 2021년에 완공된 1500베드 규모의 1단계 단지의 후속 플랜이다. 아파트는 1~4베드룸 형태로 주거 불안정 학생이 감당할 수 있는 렌트비를 책정했다.   RCCD 학생들이 UC 리버사이드 학생들과 함께 거주하는 것은 처음으로 이들은 식당과 도서관, 학생지원센터 등 주요 캠퍼스 시설도 공동 이용한다.   UC 리버사이드의 S. 잭 후 총장은 기숙사 개관식에서 "두 교육기관 학생들을 한곳에 모은 것은 가주에서 전례 없는 모델"이라며 "기숙사는 단순한 건물이 아니라 학업 성공의 기본 토대이자 필수 조건"이라고 말했다.   가주학생지원위원회(CSAC)에 따르면, UC와 캘스테이트에서는 매년 3만 명 이상이 기숙사를 구하지 못한다. 가주의 주요 대학 주변 렌트비는 2018년 이후 30%나 급등했고 안정적인 주거 공간을 확보하지 못한 학생은 40만 명으로 추정된다. USC의 조사에 따르면, 커뮤니티 칼리지 학생의 25%와 UC 재학생의 8%가 한 번 이상 홈리스 상태가 된 적이 있는 것으로 나타났다.   리버사이드 지역 대학도 기숙사 부족이 심각하다. 부동산 데이터업체 코스타에 따르면, 캘폴리 포모나 인근의 학생용 주거시설 렌트비는 1인당 월 1300~1400달러 수준이다. 렌트비가 치솟자 캘폴리 포모나는 최근 몇 년 동안 주택을 매입하면서 기숙사 확보에 나서고 있다.리버사이드 대학생 리버사이드 학생들 리버사이드 커뮤니티 리버사이드 지역

2025.10.29. 18:30

세금 때문에 집 못 파는 시니어들…30년 된 법이 문제다

집주인이 낮은 모기지 금리나 세금 혜택 같은 유리한 조건에 묶여 있어 주택을 팔지 못하거나 팔기를 꺼리는 '록인 효과'를 세법 개정으로 해결할 수 있다는 분석이 제기됐다.   무디스 애널리틱스의 마크 잔디 수석 이코노미스트와 크리스티안 데리티스 부수석 이코노미스트는 최근 발표한 '양도소득세와 주택 자원의 비효율적 배분'이라는 제목의 보고서에서 28년 전에 시행된 양도소득세 면제 한도가 수백만 채의 주택을 시장에 묶어두는 주범이라고 지적했다.   보고서에 따르면 현재 주택 문제는 자녀가 독립한 뒤에도 시니어들이 주택을 팔고 작은 집으로 옮기지 않는 데서 시작한다. 집값 상승으로 매도 시 막대한 세금이 부과되기 때문에 불필요하게 큰 집에 계속 머물게 되는 것이다. 특히 LA와 샌프란시스코 같은 고비용 도시에서는 수십 년간의 집값이 올라 평범한 집을 팔아도 10만 달러 이상의 세금이 부과될 수 있다. 이 때문에 약 600만 명의 시니어들이 필요 이상으로 큰 집에 거주하는 반면, 젊은 세대는 작은 집에서 살고 수많은 청년 세대는 렌트 시장에 갇히는 병목 현상이 벌어지고 있다.   세금으로 인한 이 같은 록인 효과는 높은 모기지 금리와 무관하다. 1997년 제정된 납세자구제법에서 비롯됐다. 당시 도입된 양도세 면제 한도는 개인 25만 달러, 부부 50만 달러였지만 30년 가까이 동결된 상태다. 집값 상승률을 반영했다면 현재는 개인 88만5000달러, 부부 177만 달러 수준이어야 한다. 그러나 오랫동안 기준이 바뀌지 않으면서 은퇴자들은 주택을 매매할 때 커다란 세금 부담을 안게 됐다.   무디스는 해결책으로 면제 한도를 물가나 집값 상승률에 연동하거나 아예 폐지하는 방안을 제시했다. 이렇게 되면 은퇴자들이 주택을 매도하고 다운사이징할 수 있어 시장에 묶였던 주택이 풀린다는 것이다. 예를 들어 2800스퀘어피트 주택을 보유한 시니어가 집을 팔면 양도차익 75만 달러 중 25만 달러만 공제돼 10만 달러 이상 세금을 내야 하는데 이는 매각 대금의 20%가 넘는다. 결과적으로 매도 대신 자녀에게 상속하면 '상속자산 취득가 상향 제도(step-up basis)'로 세금을 면제받도록 하는 경우가 많다는 것이다.   취득가 상향 제도는 상속받은 자산의 양도소득세를 계산할 때 적용되는 '취득가 조정 규칙'이다. 양도차익은 보통 판 가격에서 산 가격을 빼는데 자산을 상속받은 경우, 상속인은 그 자산을 원래 소유자가 산 가격이 아니라 상속 시점의 시장가치로 계산해 산 가격을 조정할 수 있다. 당연히 세금이 줄어든다.   연방의회조사국(CRS)에 따르면 현재 규정대로 하면 세수는 연간 60억~100억 달러에 이른다. 보고서는 이 부분에 대해서도 주택 거래가 늘어나면 이사와 리모델링, 중개 수수료 등으로 다른 세수 증대 효과가 뒤따라 상당 부분 상쇄될 것이라고 분석했다. 거래 활성화는 노동 이동성과 지역 경제 성장에도 기여할 수 있다는 평가다.   보고서는 개정 논의가 부유층보다 중산층 보호 차원에서 더 의미가 크다고 강조했다. 고소득층은 절세 수단이 다양하지만 중산층은 배우자 사망이나 이혼 후 집을 팔 때 세금 폭탄을 맞는 경우가 많기 때문이다. 면제 한도를 현실화하면 취약한 계층의 부담을 줄이고 시장 왜곡도 완화할 수 있다는 논리다.   면제 기준을 상향하면 매물 급증으로 이어져 집값을 끌어내릴 수 있다고 우려하는 전문가들도 있다. 무디스는 이에 대해 매물이 25% 늘어나더라도 거래량은 코로나19 이전 정상 수준을 회복하는 데 그칠 것으로 분석했다. 일정 기간 한시적으로 양도세를 조정하는 것만으로도 시장 활성화 효과를 충분히 낼 수 있다는 전망이다.   주택 시장은 고령화 흐름 속에 시장 정체가 심화하고 있다. 첫 주택 구매자의 중간 연령은 사상 최고치인 38세로 높아졌다. 지난 7월에는 Z세대와 밀레니엄 세대보다 시니어 세대의 주택 구매 비중이 더 컸다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 제시카 라우츠 부대표는 "베이비붐 세대가 현금을 앞세워 노후에 거주할 주택을 구입하며 시장을 주도하고 있다"고 말했다.   '월가의 오라클'로 불리는 메러디스 휘트니는 최근 보고서에서 베이비붐 세대가 주택의 54% 이상을 보유하고 있으며 그중 79%가 모기지 없이 거주한다고 밝혔다. 그는 "고령층이 주택 자산을 담보로 현금을 마련해 집을 계속 보유할 수 있다"며 "앞으로 3~4년간 이런 자산 기반 현금화 흐름이 경제의 주요 테마가 될 것"이라고 내다봤다. 안유회 객원기자주택시장 세법 상속자산 취득가 집값 상승률 2800스퀘어피트 주택

2025.10.29. 18:30

[부동산 가이드] 안전을 위한 필수 인스펙션

집은 단순히 외관이 멋지고 내부가 깔끔하다고 해서 문제가 없다고 할 수 없다. 겉으로 보여지는 모습과 실질적인 안전성을 구별하기 위해 홈 인스펙션, 즉 집의 상태를 전문가에게 점검 받는 것은 필수다.     어떤 것들을 꼼꼼히 봐야 할까? 가장 중요한 집의 뼈대 혹은 틀인 건물 스트럭쳐와 벽, 지붕, 기둥, 크롤 스페이스(Crawl Space)등을 살펴야 하다. 기초에 금이 가거나 균열이 심하면 집 전체의 안정성이 위협받을 수 있다. 지붕은 집의 가장 바깥쪽에 위치하면서 자연의 영향을 많이 받기 때문에, 타일이 깨지거나 구멍이 난 곳은 없는 지와 지붕 재료가 오래되었거나 손상된 부분이 있으면, 향후 큰 수리비용으로 이어질 수 있다.     외관의 ‘배수와 물 관리’도 안전을 위해 중요하다. 비가 올 때 빗물이 집 안으로 스며들지 않게 하려면 배수로와 배수구, 거터(Gutter)가 작동하는지 살펴야 한다. 주변 흙이 잘못 다듬어져 있거나 배수 파이프가 막혀 있으면 습기와 곰팡이, 구조적 문제까지 생길 수 있다.     전기설비도 중요하니 꼼꼼히 보자. 오래된 전선이나 차단기, 콘센트, 조명장치의 상태 등은 화재 위험과 직결된다. 배선이 노후되었거나 과부하가 걸리면, 심각한 사고로 이어질 수 있으니 집 곳곳에 설치된 화재 감지기와 일산화탄소 감지기 역시 제대로 작동하는 지와 기계설비도 살펴보자.     냉난방 시스템이나 보일러, 전기 온수기, 환기장치 등을 작동시켜 보고, 냄새나 소음, 누수 여부를 확인한다. 여름철이나 겨울철에 난방과 냉방이 제대로 작동하지 않으면 불편함을 겪고, 큰 수리비용이 들어갈 수 있다.     내부배관도 핵심 항목이다. 오래된 배관에서는 누수와 부식이 흔하고, 막혀 있거나 짧게 교체된 배관은 물 흐름에 문제를 일으킨다. 배수구와 배수관이 깨끗한지, 물이 잘 내려가는지 체크하는 것은 중요하다.     배관이 망가지면 습기, 곰팡이, 악취 문제가 발생하고, 건강을 해칠 수 있다. 외부 상태의 지붕과 마찬가지로 외벽, 창문, 문, 차고 문, 또한 외벽 페인트는 집의 외관을 넘어 실내 보호를 담당한다. 균열이나 페인트 벗겨짐이 심하면, 습기나 비가 침투해서 내부 손상으로 연결되니 수리가 필요하다. 내부 설비도 바닥, 벽, 천장, 화장실, 주방 등 내부 마감 전반이 제대로 안착 및 관리가 되었는지 보고, 곰팡이, 습기, 해충 문제가 없는지 확인한다. 자주 문제 되는 부분 중 하나는 욕실과 주방의 마감이다. 욕실의 실리콘 처리 부분이 제대로 되어 있는지 봐야 한다. 실리콘이 벗겨졌거나, 갈라지고, 곰팡이가 피어 있다면 수리하거나 교체하는 게 필요하다. 주방 캐비닛과 조리대도 얼마나 중요한가? 흠집이 많거나 물이 스며들어 부풀거나 곰팡이가 생기지 않았는지 살피고, 가스 와 수도관 연결 부위에서 누수 흔적이 없는지 점검해야 한다. 마지막으로, 집 안의 환기 상태를 체크해야 한다.     욕실과 주방 환풍기, 배수관, 배수구가 작동하는지, 오염 물질이 역류하거나 냄새가 나지 않는지도 확인하자. 내부 설비와 마감 상태는 우리 일상 생활의 쾌적함과 안전을 직결하는 부분이기 때문에, 꼼꼼히 살펴보고 문제가 있는 곳은 바로 수리 또는 개선하는 것이 현명하다. 집은 삶의 쉼터이자 행복의 시작이다. 정성을 다해 돌보고 가꾸면, 자연스럽게 내 삶도 더 풍요로워진다. 오늘도 내 집을 사랑하며, 행복한 내일을 만들어 가자.   ▶문의 : (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커부동산부동산 가이드 안전 구조물 습기 곰팡이 곰팡이 습기 배수구 거터

2025.10.29. 17:16

[부동산 이야기] 라크레센타 좋은 점들

한인에게 아주 익숙한 동네 중 하나인 라크레센타는 캘리포니아주 로스앤젤레스 카운티에 위치한 작은 교외 지역으로, 가족 중심의 생활 환경과 아름다운 자연경관으로 유명하다.     이 지역은 특히 엘에이로 출퇴근이 편하기 때문에 한인 커뮤니티에서 인기 있는 주거지로 안전하고 좋은 학군을 원하며 조용한 분위기를 원하는 사람들이 많이 찾고 있다.   ▶ 자연과 편의시설의 조화   라크레센타는 산과 인접해 있어 아름다운 자연경관을 자랑한다. 안젤레스 국유림(Angeles National Forest)이 가까워 하이킹, 캠핑, 피크닉 등 야외 활동을 즐기기에 최적의 장소이기도 하다. 또한, 다양한 공원과 레크리에이션, 도서관 시설이 마련되어 있어 가족 단위로 여가를 즐길 수 있는 환경이 잘 갖춰져 있다. 이 지역의 공원들은 산책로, 운동장, 그리고 놀이시설을 포함하고 있어 아이부터 어른까지 모두에게 이상적인 공간을 제공한다.   ▶교육 환경   아이들이 있는 가정이라면 집을 구하는 데 중요한 조건 중 하나는 좋은 학군이다. 라크레센타는 교육적으로도 매우 높은 평가를 받고 있는 지역이다. 이 지역의 공립학교들은 성적 면에서 우수할 뿐만 아니라, 안전한 환경을 제공하여 많은 가족들이 이사를 고려하는 주요 이유가 된다. 글렌데일 통합 교육구(Glendale Unified School District) 소속의 학교들은 학업 성취도가 높고, 교사와 학생 간의 긴밀한 관계가 형성되어 있어 학부모들 사이에서 특히 좋은 평가를 받고 있다. 자녀 교육에 중점을 두는 가정에게 라크라센타는 이상적인 선택이 될 수 있다.   ▶주택 시장 동향   라크레센타의 부동산 시장은 꾸준히 상승세를 이어가고 있다. 이 지역은 주로 단독 주택으로 구성되어 있으며, 넓은 대지와 쾌적한 생활 환경을 제공한다. 최근 몇 년간 집값은 지속적으로 상승하고 있으며, 이는 이 지역의 인기가 예전과 같이 항상 좋으며 점점 더 높아지고 있음을 보여준다. 라크레센타는 로스앤젤레스 시내와 가까운 거리에 위치하면서도 상대적으로 조용하고 안전한 생활 환경을 제공하기 때문에, 많은 사람들이 이곳을 새로운 보금자리로 선택하고 있다. 이와 같은 요인들로 인해, 라크레센타의부동산 시장은 안정적이며, 장기적인 투자 가치가 높은 지역으로 평가받고 있다. 또한 좋은 학군은 좋은 동네를 의미하기도 하기 때문에 은퇴한 사람들에게도 인기가 높다. 집 개발과 업그레이드도 꾸준히 이루어지고 있다.   라크레센타는 가족 중심의 생활 환경, 우수한 교육 시설, 그리고 아름다운 자연경관을 동시에 제공하는 이상적인 주거지이다. 이 지역은 특히 자녀를 키우는 가정과 조용한 생활을 원하는 은퇴한 사람들에게 최적의 선택지로 여겨진다. 한국마켓, 식당들도 있어 한인분들이 생활 하는데도 편리하다. 부동산 시장 역시 안정적인 상승세를 보이고 있어, 장기적인 투자가치가 높은 지역으로 평가받고 있다. 만약 안전하고 쾌적한 생활 환경을 찾고 있다면, 라크레센타는 고려해 볼 만한 최고의 선택지 중 하나이다.   ▶문의 : (213) 820-0218 영 홍 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 출퇴근 조용 생활 환경 교육 환경 교외 지역

2025.10.29. 17:14

[부동산 이야기] 내 집 마련, 더는 꿈이 아니다

샌디에이고 카운티의 주택 가격은 여전히 전국 평균을 훨씬 상회하고 있다. 렌트비 또한 해마다 오르고 있으며, 주택 시장의 매물은 한정되어 있어 ‘내 집 마련’은 여전히 많은 가정에 요원한 과제로 남아 있다. 특히 저소득층과 중산층 가정에는 초기 자금 마련의 어려움으로 인해 내 집 마련의 꿈은 더욱 멀게 느껴질 수밖에 없다.   하지만 최근 몇 년 사이, 상황은 변화하고 있다. 정부와 금융기관이 주도하는 주택 구매 지원 프로그램이 대폭 확대됐다. 집을 사는 것은 불가능한 일이 아니라, 준비된 이들에게는 실현 가능한 선택이 되어가고 있다. 가장 큰 걸림돌이었던 다운페이먼트 문제를 해결하기 위한 다양한 보조 프로그램도 본격적으로 운영되고 있다.     현재 샌디에이고 지역에서는 이들 프로그램을 활용해 10만 달러 이상, 많게는 18만5659달러까지의 지원을 받을 수 있으며, 경우에 따라 총 20만 달러까지 보조를 받을 수도 있다. 이러한 지원은 초기 비용 부담을 대폭 낮추고, 월 모기지 페이먼트까지 줄여줌으로써 실질적인 내 집 마련의 기회를 제공한다.   가장 큰 규모의 지원 또한 샌디에이고 카운티에서 제공되고 있다. 연 소득이 지역 중위소득(AMI)의 80% 이하인 가구를 대상으로 주택가의 최대 22%와 클로징 비용 4%까지, 총 18만5659달러의 보조금이 지원된다. 여기에 일부 은행이나 지역 프로그램에서 제공하는 최대 2만 달러 상당의 무료 그랜트를 추가로 받으면, 전체 지원금이 20만 달러에 이를 수 있다. 중간소득(AMI의 80~120%) 가구에는 최대 17%까지의 다운페이 보조금이 제공되며, 집(ZIP) 코드가 921로 시작하는 샌디에이고 시내 구매자들은 최대 110만 달러까지의 주택 구매가 가능하고, 클로징 비용 최대 1만 달러까지의 보조도 받을 수 있다.   엘 카혼시는 단 2%의 자기 부담으로 최대 25%까지의 주택가격 지원이 가능해 가장 유리한 조건 중 하나로 평가받고 있다. 콘도 구매 시에도 최대 10만 달러까지 보조된다. 특히 위시(WISH) 프로그램과 병행하면 총 지원금은 18만2099까지 확대된다. 출라비스타시는 다운페이먼트와 클로징 비용을 통합해 최대 12만 달러까지 지원하며, 자기 부담은 3% 수준으로 상대적으로 접근성이 높다. 이들 프로그램은 대부분 단독으로 운영되지만, WISH 프로그램은 예외적으로 다른 정부 보조금과 병행 적용이 가능해 실질적인 보탬이 된다. 일정 금액을 저축하면 그 금액의 최대 4배까지 매칭 지원을 받을 수 있는 WISH는 최대 3만 달러까지 지원 가능하며, 새 회계연도 시작과 함께 다시 신청이 재개될 것으로 보인다.   그러나 이렇게 유익한 제도들이 있음에도 불구하고, 많은 한인 가정들은 정보 부족과 언어 장벽 등으로 인해 이 기회를 놓치고 있다. 실제로 샌디에이고 지역의 다양한 다운페이 지원 프로그램은 타 커뮤니티보다 한인들의 활용률이 낮은 상황이다. 내 집 마련에 필요한 정보들은 결국 금전적인 이익으로 이어진다는 사실을 염두에 두고내 집 마련의 다양한 정보들을 찾아내는 자세가 필요하다.   더는 정보에서 소외되어 기회를 놓치는 일이 없도록, 내 집 마련에 꼭 필요한 정보들을 제때에 활용해서 한인 커뮤니티에 내 집 마련의 현실적인 돌파구가 되어주길 기대한다. 내 집 마련은 이제 선택받은 사람들만의 특권이 아니다. 정보를 알고 준비하는 사람에게 열리는 기회가 됐으면 한다.   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 샌디에이고 보조금 주택가격 지원 지역 프로그램 보조 프로그램

2025.10.28. 23:01

어바인 공정주택 워크숍…내달 5일 커뮤니티 센터

어바인 시가 비영리기관 공정주택재단과 함께 내달 5일(수) 오후 2~4시 퀘일힐 커뮤니티 센터(39 Shady Canyon Dr)에서 공정 주택 워크숍을 개최한다.   어바인 주민은 누구나 무료로 워크숍에 참가해 세입자와 임대인의 법적 권리 및 책임, 분쟁 해결 방법 등에 관한 정보를 얻을 수 있다. 사전 등록은 전화(800-446-3247)로 하면 된다.공정주택 어바인 어바인 공정주택 비영리기관 공정주택재단 어바인 주민

2025.10.28. 20:00

리틀도쿄 중심 ‘히로 하우스’, 다운타운 LA 최고 인기 콘도 프로젝트로 주목

로스앤젤레스 다운타운 리틀도쿄 중심에 위치한 ‘히로 하우스(Hiro House)’가 DTLA 최고의 인기 분양 콘도 프로젝트로 주목받고 있다. 현대적인 도시 감성과 리틀도쿄 특유의 문화적 정취가 조화를 이룬 히로 하우스는 총 77세대 규모로, 스튜디오형부터 1베드룸, 2베드룸까지 다양한 주거 형태를 선보인다.   각 유닛은 668~1,007스퀘어피트(약 18~28평) 규모로, 세 가지 디자이너 팔레트 중 선택이 가능하다. 실내에는 이탈리아 키친 디자인 캐비닛, 시저스톤(Caesarstone) 조리대, 삼성 가전제품, 고급 비닐 플랭크 바닥재 등 프리미엄 마감재가 적용돼 편안하면서도 세련된 공간을 완성했다.   리틀도쿄 중심 입지에 자리한 히로 하우스는 워크 스코어 95점, 트랜짓 스코어 100점을 자랑하며, 다양한 식당과 부티크 상점, 문화 명소, 교통망이 모두 도보권에 위치해 있다. 도심 속에서 삶의 편리함과 풍부한 커뮤니티 경험을 동시에 누릴 수 있는 것이 큰 장점이다.   또한 히로 하우스는 단순한 거주공간을 넘어 **‘라이프스타일 목적지(Lifestyle Destination)’**로 설계됐다. 루프탑 수영장을 비롯해 파이어핏 라운지, 야외 BBQ 키친, 스카이라인 라운지, 피트니스 센터 등 다양한 공용시설이 마련돼 입주민들에게 여유로운 휴식과 사교의 공간을 제공한다.     분양가는 50만 달러 후반대부터 100만 달러 초반대까지로 형성돼 있으며, 합리적인 가격대에 현대적 감각의 럭셔리 라이프를 원하는 구매자들에게 높은 관심을 얻고 있다.   자세한 정보와 투어 예약은 공식 웹사이트 www.hirohouseliving.com 또는 전화 (213) 221-6300으로 문의할 수 있다. 주소: 118 Astronaut Ellison S. Onizuka St, Los Angeles, CA 90012리틀도쿄 다운타운 히로 하우스 리틀도쿄 특유 로스앤젤레스 다운타운

2025.10.28. 13:28