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한국 부동산 매각 대금, 미국 송금 전 확인할 것은 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]
한국에서 상속받은 재산이나 부동산을 현금화해 미국으로 반출하는 과정에서 예상치 못한 세금과 법적 문제에 직면하는 사례가 빈번하다. 원칙적으로 자금 출처가 명확하고 한국의 세금 처리가 끝난 개인 재산이라면 적법한 절차를 거쳐 금액 제한 없이 미국으로 송금할 수 있다. 그러나 많은 사람이 한국의 자금 반출 절차뿐 아니라 미국의 신고 의무를 정확히 알지 못해 낭패를 겪는다. 한국 상속·증여세 전문 변호사인 필자가 실무에서 자주 접하는, 미국 송금 시 피해야 할 실수 세 가지를 짚어보고자 한다. 첫 번째는 한국의 해외 송금 한도와 승인 절차를 간과하고 미국 계좌로 직접 송금하려는 것이다. 한국의 아파트를 매각하면 매매대금을 매수인으로부터 본인의 미국 계좌로 곧바로 이체받을 수 있다고 오해하기 쉽다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트 매매대금을 매수인에게 미국 계좌로 바로 보내 달라고 요청하는 경우가 있다. 그러나 한국 거주자가 별도의 자금 출처 증빙 서류 없이 해외로 송금할 수 있는 금액은 연간 10만 달러로 제한되어 있다. 따라서 매수인이 매매대금을 곧바로 미국 계좌로 보내주는 방식은 현실적으로 활용하기 어렵다. 두 번째는 자금 반출 요건을 오해해 본인 명의가 아닌 가족이나 지인의 계좌를 이용하는 것이다. 한국의 재산을 해외로 반출하려면 해당 자금이 본인의 재산인 만큼 한국에 개설된 '본인 명의의 은행 계좌'를 이용해 송금해야 한다. 하지만 일부 해외 거주자는 한국 계좌가 없다는 이유로 부동산 매각 대금을 한국에 거주하는 형제나 친척, 사촌 등의 계좌로 먼저 지급받은 뒤 해외로 송금하려 한다. 미국 시민권자라도 일정한 법적 요건을 충족하면 한국 시중은행(하나은행, 신한은행, 국민은행 등)에 본인 명의의 계좌를 개설할 수 있으므로, 지인의 계좌를 빌려 송금해도 된다는 오해를 바로잡아야 한다. 특히 절차를 간소화하려다 배우자 계좌로 자금을 분산해 막대한 증여세를 부담하는 상황에 빠지기도 한다. 실제로 미국 시민권자가 한국에서 약 8억 원 상당의 아파트를 매각한 뒤, 해외 송금 승인 절차가 오래 걸릴 것을 우려해 절반인 4억~5억 원을 배우자 계좌로 이체한 사례가 있었다. 전문가의 도움 없이 여러 차례 나눠 송금하려다 세 번째 송금 시점에 은행의 거래 모니터링에 포착됐고, 결국 국세청으로부터 소명 요청을 받았다. 국세청은 배우자 계좌로 보낸 4억~5억 원을 단순한 편의상 이체가 아닌 '재산 증여'로 간주할 수 있다. 이로 인해 7000만~8000만 원의 예상치 못한 증여세가 부과될 수 있다. 증여 발생일로부터 3개월 이내에 자진 신고하지 않았다면 무신고 가산세까지 더해져 총 납부 세액이 1억 원을 훌쩍 넘는 결과로 이어질 수도 있다. 세 번째는 한국 재산을 무사히 반출하고도 미국의 자산 신고 의무를 누락하는 것이다. 예를 들어 한국에 있는 아버지가 사망해 미국 거주자인 자녀가 10만 달러 이상의 재산을 상속받았다면 미국 국세청(IRS)에 비거주자로부터의 증여 및 상속 내역을 'Form 3520'으로 신고해야 한다. 그러나 이러한 신고 의무 자체를 알지 못해 누락하는 경우가 잦다. 또한 미국 시민권자가 한국 계좌에 상속재산을 보유하고 있고 그 금액이 1만 달러 이상이거나 수억 원에 달한다면 Form 3520 외에도 해외금융계좌신고(FBAR)와 해외금융자산신고(FATCA) 등 관련 신고 의무를 종합적으로 점검해야 한다. 이러한 신고 절차는 사전에 이행하는 것이 바람직하다. 시기를 놓쳐 누락했더라도 사후 보고를 통해 합법적으로 정리한 뒤 재산을 반출하는 것이 안전하다. 결국 한국에서 상속받은 재산이나 부동산 매각 대금을 미국으로 반출할 때는 한국의 송금 절차와 미국의 신고 의무를 동시에 확인해야 한다. 사전에 전문가와 충분히 논의하고 절차를 꼼꼼하게 준비해야 불필요한 세금 부담을 피하고 소중한 재산을 지킬 수 있다. ▶문의: www.lawts.kr / [email protected]미국 부동산 한국 계좌 시민권자가 한국 한국 거주자
2026.11.02. 15:54
조지아 주택 소유주 재산세 감면 시행
조지아주가 주택 소유주들의 재산세 부담을 줄이기 위해 이번 주부터 지방정부에 재산세 감면 지원금을 지급하기 시작한다. 브라이언 켐프 주지사는 2일 “자격을 갖춘 조지아 주택 소유주들이 2026년도 재산세 고지서에서 직접 감면 혜택을 받게 된다”고 발표했다. 이번 지원금 지급에서는 주정부 예산 9억5000만달러가 투입된다. 켐프 주지사는 지난 5월 재산세 감면법안(HB 439)에 서명, 시행을 확정했다. 혜택을 받는 주택은 재산세 부과에 사용되는 과세가액(assessed value)에서 1만8000달러를 추가로 공제받는다. 따라서 모든 주택 소유주가 동일한 금액을 돌려받는 것은 아니며, 실제 절감액은 거주 지역의 밀 비율(millage rate) 등에 따라 달라진다. 예를 들어 적용되는 밀리지율이 총 30밀이라면 1만8000달러의 과세가액 감소로 약 540달러(1만8000×0.030)의 재산세를 절감하게 된다. 지원 대상은 홈스테드로 등록된 본인 거주 주택이다. 임대용 주택이나 투자용 부동산에는 적용되지 않는다. 해당 연도 홈스테드 혜택을 받으려면 4월 1일까지 신청해야 한다. 또 주택 소유주가 별도의 환급 수표나 은행 계좌 입금을 받는 것은 아니다. 지방정부가 주정부에 지원금을 신청하면 조지아 세무국이 지방정부에 해당 예산을 배정하고, 지방정부는 이를 주택 소유주의 재산세 고지서에서 세액 감면으로 반영한다. 일부 주민은 이미 받은 고지서에서 감면 내용을 확인할 수 있으며, 다른 주민들은 앞으로 발행되는 고지서에 반영된다. 다만 채권 상환을 위한 세율과 일부 특별과세구역 및 세금증가금융구역(TAD) 세율 등에는 이번 감면이 적용되지 않는다. 김지민 기자재산세 소유주 재산세 감면법안 주택 소유주들 조지아 주택
2026.11.02. 15:05
KT에스테이트, 춘천의 새 주거기준 제시…‘남춘천 센트레빌’에 이목 쏠려
멀리 떠나지 않아도 집에서 운동과 휴식, 특별한 모임까지 누리는 일상. KT그룹 종합부동산기업 KT에스테이트가 강원도 춘천시 옛 행복예식장 부지에 공급하는 ‘남춘천 센트레빌’에서 실현 가능한 주거 풍경이다. 남춘천 센트레빌은 지상 39층 높이에서 누리는 공지천 조망과 서울 강남 고급 주거단지에 버금가는 스카이 커뮤니티, 차별화된 평면 설계 등을 앞세워 춘천 주거시장의 새로운 기준을 제시하고 있다. 특히 단지 최상층을 입주민 모두가 함께 이용하는 커뮤니티 공간으로 조성해 고층 조망의 가치를 일상으로 확장한 것이 특징이다. 대표 시설인 스카이라운지에서는 통창 너머로 펼쳐지는 의암호 등 자연경관과 춘천 도심을 감상할 수 있으며, 바리스타 로봇이 제공하는 커피와 함께 전망 좋은 카페에 머무는 듯한 여유를 누릴 수 있다. 스카이 피트니스센터는 서울 강남 고급 주거단지의 라이프스타일을 춘천으로 옮겨온 듯한 시설이다. 춘천 최초로 최상층 스카이 커뮤니티에 조성되며, 서울 강남 ‘래미안 원베일리’에도 적용된 글로벌 프리미엄 운동기구 브랜드 ‘테크노짐’의 제품이 도입된다. 탁 트인 전망을 감상하며 운동할 수 있는 데다 별도의 G.X룸까지 마련돼 다양한 운동을 즐길 수 있다. 최상층 게스트하우스 역시 고급 호텔의 스위트룸을 연상시키는 공간으로 꾸며진다. 전용 테라스에서 공지천 일대와 춘천 도심의 풍경을 동시에 조망할 수 있으며, 가족이나 지인이 방문했을 때 별도의 숙박공간으로 활용할 수 있다. 이 밖에 3층 커뮤니티에는 GDR 골프연습장과 워크스테이션(작은 도서관) 등 취미·업무·학습 공간을 갖췄으며, KT그룹의 독서 플랫폼 서비스인 ‘밀리의서재’를 통해 다양한 독서 콘텐츠도 제공할 예정이다. 세대 내부에도 공간 활용도를 높인 특화 설계가 적용된다. 전용면적 59~84㎡의 총 7개 타입을 마련해 수요자의 라이프 스타일에 따라 선택의 폭을 넓혔다. 특히 전용면적 84㎡A타입은 선호도 높은 4Bay 판상형 구조로 설계됐으며, 현관창고와 복도 팬트리, 드레스룸, 파우더룸 등을 갖춰 넉넉한 수납공간을 확보했다. 84㎡F타입은 4.5Bay 판상형 구조로 차별화했으며, 전용면적 84㎡B·C·E타입은 거실 2면 개방형 구조로 채광과 통풍을 극대화했다. 세대별 다채로운 조망도 강점이다. 주택형에 따라 약사천, 공지천, 수변공원, 춘천 도심 등 서로 다른 풍경을 감상할 수 있으며, 전용면적 59㎡타입에도 약사천 조망을 확보해 중대형뿐 아니라 소형 주택형에서도 수변 경관을 누릴 수 있다는 점이 눈길을 끈다. 춘천 최초의 AI 친화 주거단지라는 점도 차별화 요소다. 통합 모바일 앱을 통해 지하주차장에서 세대 앞이나 세대창고까지 짐을 운반하는 짐 배송 로봇을 이용할 수 있으며, 스카이라운지의 바리스타 로봇 등 첨단 서비스를 일상에서 누릴 수 있도록 계획했다. 남춘천 센트레빌은 지하 6층~지상 39층, 전용면적 59~84㎡ 총 264세대 규모로 조성된다. 청약 일정은 11월 9일(월) 특별공급을 시작으로 10일(화) 1순위, 11일(수) 2순위 청약을 받는다. 계약금 5%를 1차 1,000만원과 2차 잔액으로 분납할 수 있어 초기 자금 마련 부담을 낮췄으며, 전매제한과 재당첨제한, 거주의무기간도 적용되지 않는다. 견본주택은 강원특별자치도 춘천시 석사동 일원(석사사거리)에 위치하며, 입주는 2030년 10월 예정이다. 정현식 기자KT 에스테이트 남춘천 센트레빌 춘천 주거시장 춘천 도심
2026.11.02. 0:52
치즈케이크팩토리 주변 집값에 ‘프리미엄’
버락 오바마 전 대통령과 도널드 트럼프 대통령 간 정치적 논쟁에 등장한 외식 체인 치즈케이크팩토리(The Cheesecake Factory)가 뜻밖의 부동산 프리미엄으로 주목받고 있다. 이어진 논란의 핵심은 이런 고급 체인점이 있는 곳이 다른 유사한 곳과 주택 가격 변화 측면에서 차이가 있느냐는 것이다. 워싱턴선이 부동산 포털과 연방 센서스국 자료를 최근 분석한 결과, 치즈케이크팩토리 매장에서 반경 3마일 이내에 있는 ZIP코드 지역의 주택가격은 비슷한 조건임에도 매장이 없는 지역보다 약 27% 높았다. 〈그래픽 참조〉 이는 치즈케이크팩토리가 대중적인 외식 체인이라는 이미지와 달리 상대적으로 부유한 지역에 집중적으로 입점하고 있음을 보여준다. 동시에 해당 지역의 주택 가격 상승 효과에 일조하고 있을 가능성이 높다는 것이다. 분석에 따르면 치즈케이크팩토리가 위치한 지역의 주택 가격은 스포츠 의류 브랜드 룰루레몬, 중식 체인 P.F.챙, UPS스토어 등이 들어선 지역과 비슷한 수준이었다. 이 같은 현상은 치즈케이크팩토리의 입점 전략과도 관련이 깊다. 매장 상당수가 애플스토어 등 고급 브랜드가 입점한 대형 쇼핑몰에 자리 잡고 있기 때문이다. 다만 쇼핑몰 외부에 있는 독립 매장 주변에서도 주택 가격이 상대적으로 높은 경향을 보여 단순한 쇼핑몰 효과만으로 설명하기는 어렵다는 지적이다. 또한 주택 가격과 소득 수준이 높은 곳에 해당 업체들이 입점하고 있는 것도 요인이 될 수 있다. 워싱턴선의 분석에는 식당 뿐만 아니라 필라테스 체인점, 마켓, 버거 체인점 등도 포함돼 관심을 끌었으며, 집값이 오히려 내려간 지역에는 달러 제너럴, 리틀 시저스(피자 체인점), 오토존, KFC, 달러 트리 등 서민 대상 업체들이 대거 포함됐다. 이번 분석은 오바마 전 대통령이 지난달 24일 오하이오주 민주당 지원 유세에서 트럼프 대통령의 백악관 리모델링을 비판하면서 시작된 논쟁을 계기로 나왔다. 오바마 전 대통령은 금빛 장식으로 꾸며진 백악관을 두고 “사담 후세인이 치즈케이크팩토리를 연 것 같다”고 비꼬았다. 일종의 고급 식당 시설이라는 지적이 섞인 것이다. 이에 친트럼프 진영은 서민들이 즐겨 찾는 식당을 무시한 발언이라며 반발했다. 스콧 베선트 재무장관은 워싱턴DC의 치즈케이크팩토리 매장을 직접 방문해 점심을 먹으며 공개적으로 식당을 옹호하고 나섰다. 곧이어 백악관도 공식 소셜미디어에 치즈케이크팩토리 메뉴 사진을 게시하며 논쟁에 가세했다. 치즈케이크팩토리는 화려한 금빛 실내 장식과 250여 가지에 달하는 메뉴로 유명하다. 한편, 부동산 전문가들은 주택 가격 차이가 치즈케이크팩토리 입점으로 집값이 상승했다는 의미는 아니라고 설명한다. 오히려 외식업체들이 구매력이 높고 유동인구가 많은 지역을 선별해 출점하는 전략이 부동산 가격과 맞물려 나타난 결과라는 것이다. 최인성 기자오바마 치즈케이크팩토리 부동산 프리미엄 고급 체인점 박낙희
2026.11.01. 19:00
[부동산 스케치] 빈익빈부익부 시장
최근 미국 부동산 시장에서 흥미로운 현상이 나타나고 있다. 같은 경제 상황과 높은 모기지 금리 속에서도 일부 바이어들은 여전히 적극적으로 주택을 구입하는 반면, 다른 한편에서는 내 집 마련을 포기하거나 무기한 연기하는 사람들이 늘어나고 있다. 같은 부동산 시장에 있지만 전혀 다른 현실을 경험하고 있는 것이다. 최근 경제 전문가들은 이러한 현상을 ‘K자형 경제(K-shaped Economy)’라는 개념으로 설명하고 있다. 알파벳 K처럼 경제가 서로 다른 두 방향으로 움직인다는 의미다. 자산과 충분한 소득을 가진 계층은 경제 성장의 혜택을 누리는 반면, 중산층과 저소득층은 높은 생활비와 금융비용으로 점점 더 큰 부담을 겪는 구조다. 이러한 양극화는 이제 미국 부동산 시장에서도 뚜렷하게 나타나고 있다. 특히 캘리포니아에서는 이러한 차이가 더욱 크게 느껴진다. 주택가격 자체가 전국 평균보다 높기 때문에 모기지 금리가 조금만 변해도 구매자의 부담은 크게 달라진다. 그러나 현금 구매자나 충분한 자산을 보유한 바이어에게는 높은 금리가 상대적으로 큰 문제가 되지 않는다. 오히려 경쟁이 줄어든 시장에서 좋은 부동산을 선택하고 가격을 협상할 수 있는 기회가 되기도 한다. 반면 일반적인 중산층 바이어들에게는 상황이 다르다. 주택 구입을 위해 오랫동안 다운페이먼트를 준비했더라도 높은 금리와 재산세, 보험료, HOA 비용까지 고려하면 실제로 감당할 수 있는 주택가격은 크게 낮아진다. 특히 처음 집을 구입하려는 젊은 세대에게는 주택 소유 자체가 점점 더 어려운 목표가 되고 있다. 이러한 현상은 단순히 소득 차이만의 문제가 아니다. 이미 주택을 소유하고 있는 사람과 아직 소유하지 못한 사람 사이의 자산 격차도 중요한 원인이다. 과거 낮은 가격에 주택을 구입한 소유자들은 그 동안 상승한 자산 가치와 낮은 모기지 금리의 혜택을 누리고 있다. 반면 지금 처음 시장에 진입하려는 바이어들은 높은 주택가격과 금융비용을 동시에 감당해야 한다. 같은 지역에서 같은 소득을 벌더라도 주택 소유 여부에 따라 경제적 출발점이 크게 달라지는 것이다. 최근 캘리포니아 부동산협회(C.A.R.)가 발표한 자료에서도 이러한 부담을 확인할 수 있다. 올해 2분기 기준 캘리포니아에서 중간가격의 단독주택을 구입할 수 있는 가구는 전체의 약 19%에 불과했다. 다시 말해 10가구 중 8가구 이상은 일반적인 중간가격 주택조차 구입하기 어려운 상황이다. 이는 단순한 거래량 감소보다 더 근본적인 문제를 보여준다. 앞으로 캘리포니아 부동산 시장에서는 지역별 가격 차이뿐 아니라 구매 계층에 따른 시장의 차이도 더욱 중요해질 가능성이 있다. 현금 비중이 높은 고가 주택시장과 모기지 의존도가 높은 일반 주택시장은 같은 경제 환경에서도 서로 다른 움직임을 보일 수 있다. 따라서 전체 시장이 좋다거나 나쁘다는 단순한 평가만으로는 실제 상황을 설명하기 어려워지고 있다. 더 큰 문제는 이러한 양극화가 장기적으로 주택 소유 기회의 격차를 확대할 수 있다는 점이다. 주택은 단순히 거주하는 공간이 아니라 미국 가계가 자산을 축적하는 중요한 수단이다. 주택을 보유한 사람은 장기적인 자산 가치 상승의 혜택을 누릴 수 있지만, 시장에 진입하지 못한 사람은 그 기회를 얻기 어렵다. 결국 부동산 시장의 양극화는 세대 간 자산 격차로까지 이어질 수 있다. 지금 미국 부동산 시장을 이해할 때 중요한 것은 집값이 오르는지 내리는 지만 보는 것이 아니다. 누가 집을 살 수 있고, 누가 시장에서 밀려나고 있는지를 함께 살펴봐야 한다. 같은 LA 부동산 시장에서도 누군 가에게는 지금이 좋은 매물을 찾을 기회이지만, 다른 누군 가에게는 내 집 마련이 더욱 멀어지는 시기다. ▶문의: (424) 359-9145 제이든 모/ Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 빈익빈부익부 시장 부동산 시장 주택가격 자체 주택 소유
2026.11.01. 19:00
[문주한 세금/회계] 세금 신고서에 나오지 않는 나의 재산들 - The 5 Types of Wealth
진짜 부(real wealth) 세금 신고서에 나오지 않는 나의 재산들 - The 5 Types of Wealth 세금 신고서를 보면 내가 작년에 얼마 벌었는지 나온다. 재산 명세서를 보면 내가 무엇을 얼마나 갖고 있는지 알 수 있다. 그런데 그 서류 어디에도 적히지 않는, 어쩌면 더 소중한 재산들이 있다. 작년에 배우자와 편안하게 저녁 먹었던 시간들, 자녀를 안아주면서 사랑한다는 말을 한 횟수들, 함께 늙어가며 진심을 나눈 친구들, 내 두 다리로 원하는 곳에 갈 수 있을 만큼의 건강한 수준. 이런 것들은 내 세금 신고서의 어느 항목에 적어야 할까. 최근에 'The 5 Types of Wealth(다섯 가지 종류의 부)'라는 책을 읽었다. 그 책은 이런 계산으로 시작된다. 당시 캘리포니아에 살던 저자는 뉴욕에 계신 65세의 어머니를 일 년에 한 번 정도 찾아뵀다. 여든까지 사신다고 가정하면 앞으로 만날 기회는 열다섯 번뿐. 사람의 수명을 그렇게 단정할 수 없지만, 막연히 생각하는 ‘앞으로 15년’과 ‘앞으로 열다섯 번’은 전혀 다르게 다가온다. 내가 이 책을 젊었을 때, 아니 10년 전에만 읽었더라도 내 삶의 가결산은 조금 달라지지 않았을까. 우리는 은퇴할 때까지 얼마를 모을 수 있을지는 열심히 계산한다. 그런데 사랑하는 사람과 앞으로 몇 번이나 따뜻한 밥을 함께 먹을 수 있는지는 계산하지 않는다. 은행 이자 100달러는 정확하게 보고하면서, 어쩌면 더 소중한 이런 숫자들은 어디에도 적지 않는다. 그래서 필요한 것이 나만의 재산 신고서다. 사힐블룸(Sahil Bloom)은 이 책에서 부(wealth)를 다섯 가지로 나누고 있다. 시간, 관계, 마음, 건강, 그리고 돈이다. 내 시간을 누구와 어떻게 쓸지 스스로 정할 수 있는가. 기쁠 때 함께 웃고 힘들 때 연락할 사람이 있는가. 마음의 여유와 살아가는 이유가 있는가. 하고 싶은 일을 자신 있게 할 만큼 건강한가. 생활을 지탱하고 선택의 여유를 줄 수 있는 돈이 있는가. 이 다섯 가지를 함께 들여다보아야 내가 진정으로 얼마나 부자인지 알 수 있다는 것이다. 책에는 이런 얘기도 나온다. 저자의 친구가 회사를 팔아 큰돈을 벌었다. 기념으로 가족과 친구들을 데리고 요트를 빌려 바다 여행을 하기로 했다. 모두가 배에 오른 순간, 한 친구가 옆에 정박한 더 크고 더 화려한 요트를 보며 말했다. "와, 저 배에는 누가 타고 있을까?" 그 한마디에 기쁨이 바람 빠지듯 사라졌다. 세상에는 언제나 더 큰 배가 있는 법이다. 내 목표를 채웠어도 옆 사람이 더 큰 집을 사고 더 많은 돈을 벌면 내가 갑자기 초라해진다. 그렇게 ‘조금만 더’를 반복하는 동안 세월은 지나간다. 가족들도 나이가 들어가고 나도 나이가 들어간다. 그것은 1초도 돌이킬 수 없다. 그렇다고 이 책이 돈은 중요하지 않다고 말하는 것은 절대로 아니다. 다만 돈이 전부여서는 안 된다는 점을 이 저자는 강조하고 있다. 돈이 목적이 아니라, 다른 네 가지 부를 온전하게 누릴 수 있도록 돕는 도구라는 것이다. 통장의 숫자를 늘리고 세금을 줄이는 일만큼이나, 내 배우자의 손을 한 번 더 잡아주고, 자녀들을 한 번 더 안아주고, 나이 들어가는 내 몸을 돌보는 데 시간을 더 배분하라는 뜻이다. 해마다 4월이면 우리는 지난 1년을 숫자로 결산한다. 내년에는 거기에 한 장을 더 써 보면 어떨까. 시간, 사람, 마음, 건강, 돈. 다섯 줄짜리 나만의 재산 신고서다(wealth score). 이 신고서는 IRS에 보낼 필요가 없다. 나만 보면 된다. 그러나 그 어떤 신고서보다 더 중요할 수 있다. 나는 이 책을 내 직원들과 자녀들에게 한 권씩 선물했다. 열심히 살아가는 동안 무엇을 함께 지켜야 하는지, 나보다 조금 일찍 깨달았으면 했다. 그런 사장의 마음, 아빠의 마음이 잘 전달되었길 바란다. 문주한 미국·한국 공인회계사 미국·한국 세무사 문주한 세금/회계 신고서 wealth 세금 신고서 wealth score real wealth
2026.11.01. 10:29
LA 아트디스트릭트에 474가구 고층 주상복합
LA다운타운 아트디스트릭트에 총 474가구 규모의 고층 주상복합 건물이 들어선다. 최근 어바나이즈LA에 따르면 LA시의회는 부동산 개발업체 온니그룹(Onni Group)이 제출한 아트디스트릭트 주상복합 개발 수정안을 승인했다. 개발 부지는 LA강 인근 2143 E 바이올렛 스트리트에 위치해 있다. 사업 계획에 따르면 각각 30층과 20층 높이의 주거용 타워 2개 동이 건설된다. 건물 높이는 각각 344피트와 226피트다. 두 건물에는 침실 1~3개를 갖춘 아파트 총 474가구가 들어선다. 이 가운데 77가구는 저소득 및 극저소득층을 위한 저렴한 주택으로 배정된다. 건물 1층에는 2000스퀘어피트 이상의 상업시설이 들어서며 지하에는 주차장이 조성된다. 구체적인 착공 및 완공 일정은 공개되지 않았다. 설계는 건축회사 솔로몬 코드웰 뷰엔즈(SCB)가 맡았다. 개발 과정에서 부지 북쪽에 위치한 기존 상업용 건물은 보존된다. 건물 사이에는 보행로와 주민들이 모일 수 있는 야외 공간도 마련될 예정이다. 온니그룹은 당초 해당 부지에 대규모 사무실 공간을 포함할 계획이었으나 팬데믹 이후 오피스 수요가 부진해지면서 주거시설 중심으로 개발 방향을 수정했다. 온니그룹은 최근 수년간 LA 일대에서 추진 중인 여러 개발 사업의 오피스 비중을 축소하고 있다. 송영채 기자온라인 아트디스트릭트 다운타운 아트디스트릭트 주상복합 la다운타운 아트디스트릭트 고층 주상복합
2026.10.30. 10:56
가주선 소득 현재보다 49% 더 벌어야 집산다
가주에서 중간 소득을 버는 가구가 중간 가격대 주택을 구매하려면 현재 소득보다 절반 가까이 더 많은 수입이 필요한 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 리얼터닷컴이 연방 센서스국의 최신 소득 통계와 주택 가격을 분석한 결과, 가주에서 중간 소득자가 중간 가격의 주택을 구매하기 위해선 49%(약 9만8000달러)를 더 벌어야 해 몬태나주(56.1%)에 이어 전국에서 두 번째로 높았다. 이는 30년 고정 모기지 금리 7.32%, 다운페이먼트 10%, 연간 재산세 및 주택보험료 합계를 1.7%를 가정해 계산한 것이다. 또한 주거비가 가구 총소득의 30%를 넘지 않아야 한다는 기준을 적용해 주택 구매에 필요한 최소 소득을 산출했다. 분석 결과 전국 50개 주와 워싱턴DC 가운데 중간 소득 가구가 중간 가격대 주택을 소득의 30% 이내 주거비 부담으로 구매할 수 있는 지역은 단 한 곳도 없었다. 특히 가주를 비롯한 서부와 해안 지역에서는 높은 주택 가격에 비해 소득이 충분히 따라오지 못하면서 주택 구매 여건이 특히 악화된 것으로 나타났다. 가주에 이어 아이다호(48.6%), 하와이(48.2%), 뉴욕(46.7%) 등도 소득 부족률이 높았다. 이는 최근 증가세인 가구 소득으로 따라잡을 수 없는 수준의 격차다. 연방 센서스국이 최근 발표한 아메리칸 커뮤니티 서베이(ACS) 자료에 따르면 지난해 가주의 중간 가구 소득은 약 10만2000달러로 전년보다 약 2.0% 증가했다. 리얼터닷컴의한나 존스 수석 이코노미스트는 주택 구매 부담이 커진 주요 원인으로 모기지 금리 상승을 지목했다. 존스 이코노미스트는 지난 9월 전국 50개 주 가운데 40개 주에서 주택 가격이 전년 동월 대비 하락했고 가구 소득도 증가했지만, 모기지 금리 상승이 이러한 긍정적 요인을 상쇄했다고 설명했다. 특히 30년 고정 모기지 금리가 1년 전보다 1%포인트 이상 높아지면서 주택 구매자들이 감당할 수 있는 주택 가격의 범위가 줄어들었다는 분석이다. 그는 가주를 비롯한 주택 가격이 높은 지역의 경우 지속적인 수요와 제한적인 신규 주택 건설로 매물 공급이 부족한 상황이 이어지고 있다고 지적했다. 우훈식 기자 [email protected]온라인 가주선 소득 중간 소득자 가구 총소득 가구 소득
2026.10.30. 10:56
집값 3년여 만에 첫 하락…렌트는 반대로 상승 전환
결국 떨어졌다. 높은 모기지 금리와 경기 불안이 주택시장을 얼어붙게 하면서 국내 집값이 3년여 만에 처음으로 하락했다. 반면 주택 구매를 미루는 수요가 임대시장에 머물면서 전국 렌트비는 3년 만에 상승세로 돌아섰다. 부동산 중개업체 레드핀(Redfin)의 최근 통계 조사에 따르면 10월 25일까지 4주간 주택 중간 판매가격은 지난해 같은 기간보다 0.1% 하락했다. 하락 폭은 크지 않지만 3년 연속 이어졌던 가격 상승세가 처음 꺾였다는 점에서 큰 의미가 있다. 최근 모기지 금리가 다소 내려왔지만 여전히 1년 전보다 약 1%포인트 높은 수준이다. 높은 금리 부담으로 일반적인 주택 구매자의 월 모기지 상환액은 레드핀 집계 사상 두 번째로 높은 수준까지 올라갔다. 거래도 급격히 위축됐다. 기존주택 매매의 선행지표인 잠정주택판매는 최근 몇 주간 계속 감소하고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 9월 잠정주택판매는 25년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 매도자들도 시장에서 물러나고 있다. 레드핀에 따르면 신규 매물은 올해 초 이후 가장 낮은 수준으로 감소했다. 주택 공급이 늘어난 반면 구매자들이 관망세로 돌아서면서 매도자가 원하는 가격을 받기 어려워졌기 때문이다. 흥미로운 점은 매매시장 침체가 임대시장에는 반대 효과를 내고 있다는 것이다. 렌트 시장 통계를 집계해온 '아파트먼트 리스트(Apartment List)'에 따르면 10월 전국 중간 렌트비는 전년 대비 0.1% 상승했다. 미미한 상승폭이지만 3년여 만에 처음 나타난 상승이다. 그동안 신규 아파트 공급 과잉으로 렌트비는 지속적인 하락 압력을 받아왔다. 10월 전국 다가구주택 공실률은 7%로 장기 평균보다 여전히 높지만, 올해 초 정점을 찍은 뒤 점차 낮아지고 있다. 크리스 살비아티 아파트리스트 수석 이코노미스트는 최근 몇 년간 이어졌던 임대시장 약세가 점차 완화되고 있다고 분석했다. 특히 대규모 아파트 건설로 공급 과잉을 겪었던 선벨트 지역에서도 변화가 나타나고 있다. 오스틴과 피닉스, 탬파 등은 점차 회복세를 보이고 있다. 다만 피닉스와 라스베이거스, 샌안토니오는 여전히 전국에서 렌트비 하락폭이 큰 지역에 속한다. 반면 샌프란시스코 베이에어리어는 전년 대비 13.1%의 렌트 상승률을 기록해 전국에서 가장 높은 상승세를 보였으며, 산호세가 그 뒤를 이었다. 결국 고금리가 주택 구매력을 떨어뜨리면서 매매시장에서는 가격 하락 압력이 커지는 동시에 임대시장에서는 수요가 유지되며 렌트비가 다시 오르는 상반된 흐름이 나타나고 있다. 최인성 기자 [email protected]주택가격 렌트 전국 렌트비 하락 압력 가격 상승세
2026.10.30. 10:56
‘화정1지구 아르엘’ 11월 20일 오픈 예정
아파트 분양가 상승세가 이어지는 가운데 내년에도 공사비 상승 압박이 지속될 것이라는 전망이 늘어나고 있다. 고환율에 따른 수입 자재비 부담이 이어지는 데다 건축설계 기준과 안전관련 규제강화 등 상승 요인이 더해지면서 신규아파트 분양가가 추가로 오를 수 있다는 우려가 커졌기 때문이다. 실제 전국 아파트 분양가는 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 부동산R114에 따르면 2026년 상반기 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2,143만원으로, 지난해 평균인 2,096만원보다 약 2.2% 상승한 것으로 나타났다. 업계에서는 이러한 흐름이 당분간 계속될 것으로 전망하는 한편, 주택구매를 계획하고 있다면 막연히 시기를 늦추기보다 올해 분양예정인 단지의 입지와 상품성 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다는 조언이 나온다. 울산 부동산 시장의 회복 흐름도 눈여겨볼 대목이다. 지난해 울산은 비수도권에서 아파트 매매가격 상승 폭이 가장 컸으며, 미분양 물량도 2025년 1월 3,943가구에서 2026년 1월 1,632가구로 1년 새 58.6% 감소했다. 전국 17개 시·도 가운데 가장 높은 감소율을 기록한 것이다. 지역 부동산 시장에 온기가 돌고 있는 가운데 분양가 상승 가능성까지 맞물리면서, 올해 공급되는 신규 단지를 살펴보려는 수요자들의 관심도 높아질 것으로 전망된다. 이러한 분위기 속에 ㈜서한이 울산 동구에 6년 만에 800세대 이상 규모의 대단지를 선보일 예정이어서 관심을 모으고 있다. 오는 11월 견본주택을 공개하는 ‘화정1지구 아르엘’은 총 802세대 규모로 조성되며 전용면적 59㎡·84㎡·101㎡ 등 다양한 평형으로 구성돼, 동구에서 새 아파트를 찾는 실수요자는 물론 울산 부동산 시장의 변화를 주목하는 투자수요의 관심이 기대되고 있다. ‘화정1지구 아르엘’은 동구중심 전하생활권으로 미포초와 일산중, 명덕중, 대송중·고, 방어진중·고 등 10개 초중고 학세권에 HD현대중공업을 비롯한 동구 주요 산업시설과 현대자동차 직주근접 입지, 염포산 숲세권 등 올세권 입지를 자랑한다. 명덕호수공원, 대왕암공원, 일산해수욕장 등 주변의 다양한 자연·여가 공간도 이용할 수 있다. 단지 앞에는 근린공원도 조성될 예정이다. 교통도 염포산톨게이트와 가까워 염포산터널과 아산로, 울산대교 등 주요 도로망을 이용하기 수월하며, 봉수로와 방어진순환도로 등을 통해 울산 도심과 주요 산업지역으로 이동하기도 편리하다. 단지 설계와 조경에도 공을 들였다. 단지 중앙 공원을 옮겨 놓은 듯한 중앙광장을 비롯해 수공간, 어린이놀이터 등을 배치해 쾌적한 공원형 주거 환경을 계획했다. 남향 위주의 단지 배치와 넓은 동간거리를 통해 채광과 개방감을 높인 것도 특징이다. 전 세대 팬트리, 알파룸(일부), 주민공동시설 내 세대창고 등 수납도 강화했다. 단지 내에는 실내체육관과 스카이라운지, 게스트하우스, 피트니스, 스크린골프, 골프연습장, 작은도서관, 가족영화관, 스터디룸 등 압도적인 커뮤니티 시설이 마련될 예정으로 운동과 휴식은 물론 문화·여가 활동까지 단지 안에서 누릴 수 있도록 했다. ‘화정1지구 아르엘’은 ㈜서한이 새롭게 선보이는 주거 브랜드 ‘아르엘’을 적용한 단지로, 오는 11월 20일 견본주택을 공개하고 본격적인 분양에 나설 예정이다 강동현 기자화정 지구 신규아파트 분양가 울산 부동산 명덕호수공원 대왕암공원
2026.10.29. 17:04
뉴욕시 상업용 건물 주거용 전환 다시 활기
뉴욕시 상업용 건물의 주거용 전환 사업이 다시 활발하게 전개되고 있다. 지난 7월 전 화이자 본사 건물에서 증축 무게를 견디지 못해 기둥 2개가 휘어지는 사고가 발생했다. 이로 인해 대규모 공사가 중단되고 사무실 건물의 주거용 전환에 안전성 우려가 제기됐다. 그러나 시 빌딩국(DOB)은 24개 관련 현장을 점검한 후 해당 사고가 해당 건물의 특정 구조 문제일 뿐 전환 사업 자체의 내재적 위험은 아니라고 결론지었다. 안전성에 이상이 없음을 확인한 시 당국은 사고 이후 16개 신규 사업에 시공 허가를 내줬다. 전 화이자 건물은 시공사가 손상된 기둥을 교체하고 바닥을 보강하는 정밀 작업을 마쳤고, 시 당국은 수 주 내로 전체 공사가 정상화될 것으로 보고 있다. 조란 맘다니 시장과 당국은 주택 부족난을 극복하기 위해 향후 수년간 최대 1만2000가구를 공급할 수 있는 주거용 주택전환 사업에 큰 기대를 걸고 있다. 실제로 다운타운 브루클린의 공실 사무용 건물이 약 18~20개월의 공사를 거쳐 주거용으로 변모하는 등 세제 혜택과 용도 지역 변경에 힘입어 전환 시도가 이어지고 있다. 다만 화이자 건물 사고 여파로 대출 기관과 개발사들의 검증이 더욱 까다로워졌으며, 고금리와 사무실 임대 시장의 일부 회복세로 인해 전반적인 주거 전환 속도는 이전보다 완만하게 전개될 것으로 예상된다. 그럼에도 맨해튼의 극심한 아파트 부족 현상과 빠른 주택 공급 효과를 고려해 사무실 건물의 주거용 전환 사업은 당분간 시의 주택 공급에서 주요 축을 담당할 전망이다. 최호상 기자주거용 상업용 주거용 주택전환 주거용 전환 뉴욕시 상업용
2026.10.28. 21:18
예쁜 집보다 오래 살 집 '노후 인테리어'
나이가 들어도 현재의 집에서 사는 에이징 인 플레이스(Aging in Place)이 늘면서 주택 리모델링의 기준이 '얼마나 예쁜가'에서 '얼마나 오래 편하게 살 수 있는가'로 바뀌고 있다. 과거에도 안전손잡이나 경사로처럼 시니어용 인테리어는 있었다. 하지만 최근 들어 처음부터 세련된 디자인을 즐길 수 있도록 설치하고 나이가 들면 안전과 편리함이 진가를 발휘하는 노후 대비 인테리어가 주목받고 있다. 아키텍처럴 다이제스트가 꼽은 세련된 노후 디자인 8가지를 소개한다. ▶미끄러지지 않는 바닥= 노후 주택에서 가장 먼저 줄여야 할 위험 가운데 하나가 낙상이다. 특히 물을 사용하는 욕실에는 미끄럼 방지 타일이나 표면의 마찰력을 높이는 마감재를 사용한다. 이전의 미끄럼 방지 바닥은 병원이나 요양시설처럼 보이는 경우가 많았지만 최근에는 일반 고급 타일과 구별하기 어려울 정도로 디자인 선택지가 넓어졌다. 안전을 위해 미관을 포기할 필요가 없어졌다. ▶문턱 없는 욕실= 욕조를 넘어 들어가거나 샤워부스의 높은 턱을 오르내리는 것은 나이가 들수록 위험해진다. 최근에는 욕실 바닥과 샤워 공간을 거의 같은 높이로 연결하고 선형 배수구를 설치하는 문턱 없는 샤워가 늘고 있다. 젊을 때는 넓고 세련된 호텔식 욕실처럼 보이지만 나중에는 보행기나 휠체어를 사용하더라도 접근하기 쉬운 공간이 된다. ▶사람 몸에 맞춘 주방= 높은 선반에서 무거운 그릇을 꺼내거나 허리를 깊이 숙여 아래쪽 수납장을 사용하는 구조는 나이가 들수록 부담이 커진다. 최근엔 손이 쉽게 닿는 수납장과 낮춘 조리대, 사용하기 편한 가전제품 등 신체 움직임을 줄여주는 주방 설계가 인기를 끈다. 올해 관련 조사에서도 고령층의 60~80%가 이런 방식의 보편적 주방 디자인에 관심을 보였다. ▶레버형 손잡이= 둥근 문손잡이는 손가락과 손목에 힘이 있어야 사용할 수 있지만 레버형 손잡이는 손바닥이나 팔로도 쉽게 열 수 있다. 서랍과 수납장 역시 손가락을 집어 당기는 작은 손잡이 대신 쉽게 잡고 밀 수 있는 형태로 바뀌고 있다. 작은 변화지만 관절이나 손의 힘이 약해졌을 때 생활의 독립성을 유지하는 데 도움이 된다. ▶안전손잡이를 인테리어로= 욕실의 안전손잡이는 대표적인 노후 대비 시설이지만 집이 병원처럼 보인다는 이유로 설치를 꺼리기도 한다. 최근에는 수건걸이나 장식용 바처럼 보이면서 실제로는 사람의 체중을 지탱할 수 있도록 벽 내부를 보강한 제품과 설계가 등장하고 있다. 필요해지니 서둘러 붙인 것이 아니라 리모델링할 때부터 구조적으로 예쁘게 설치한다. ▶움직임 감지 조명= 침실에서 화장실까지 가는 길이나 계단·복도에 움직임 감지 조명을 설치하면 어두운 곳에서 스위치를 찾을 필요가 없다. 음성으로 조명과 각종 장치를 작동시키는 기술도 사용한다. 단순한 스마트홈 편의기능이 아니라 시력과 균형감각이 떨어졌을 때 낙상 위험을 줄이는 안전장치가 될 수 있다. ▶처음부터 문·통로 넓게= 현관의 높은 단차를 없애고 경사로를 건축 디자인 속에 자연스럽게 녹여내고 복도와 출입문도 보행기나 휠체어가 지나갈 수 있도록 충분한 폭을 확보한다. 집이 시설처럼 보이지 않도록 처음부터 건축의 일부로 설계하는 것이다. 유모차나 여행가방을 옮길 때도 편하기 때문에 모든 연령대에 유용하다. ▶혼자서 일어나기 쉽게 설계= 너무 낮고 푹신한 소파나 침대는 젊을 때는 편안하지만 무릎과 허리의 힘이 약해지면 앉고 일어서기가 어려워진다. 최근에는 의자와 침대의 높이, 좌석의 단단한 정도, 팔걸이 위치까지 고려해 혼자서 쉽게 앉고 일어날 수 있도록 설계한다. 집의 구조뿐 아니라 가구까지 오래 살 수 있는 집의 일부로 만드는 것이다. 안유회 객원기자인테리어 노후 노후 디자인 시니어용 인테리어 노후 주택
2026.10.28. 18:30
집 사려 소비도, 크기도 줄인다
주택 가격 부담이 커지면서 젊은 세대일수록 원하는 집의 조건을 낮추고 쇼핑·여행·외식 같은 생활비를 줄여서라도 주택을 구매하려는 경향이 강한 것으로 나타났다. 특히 Z세대는 높은 주거비가 일상적인 환경에서 성장했기 때문에 주택시장을 대하는 태도가 이전 세대와 다르다는 분석이다. 주택 구매를 위해 생활 수준을 일부 희생하고 집의 크기까지 줄일 의향은 Z세대와 밀레니엄 세대에서 가장 강하게 나타났다. 부동산 데이터·분석업체 코탈리티가 지난달 발표한 소비자 심리 보고서에 따르면, Z세대 응답자의 78%는 집을 마련하기 위해 생활 관련 지출을 줄일 의향이 있다고 답했다. 밀레니엄 세대도 77%로 거의 같은 수준이었다. 반면 X세대는 69%, 베이비붐 세대는 50%에 그쳤다. 특히 Z세대는 더 작은 집을 받아들이는 데 가장 적극적이었다. Z세대의 74%가 주택을 구매할 수 있다면 더 작은 주택을 고려하겠다고 답했다. 밀레니엄 세대는 64%, X세대는 57%, 베이비붐 세대는 43%였다. 코탈리티의 셀마 헵 수석 이코노미스트는 Z세대가 주택을 더 빨리 소유할 수 있다면 예산을 조정하고, 재량적 소비를 줄이거나, 더 작은 집을 고려하는 데 더 적극적이라고 밝혔다. 이러한 유연성 덕분에 Z세대는 주택 구매 여건이 좋지 않음에도 가장 준비를 잘한 세대로 나타나는 이유라고 지적했다. 주택 구매 부담을 낮추기 위해 소비자들이 고려하는 방법은 집의 크기를 줄이는 것에 그치지 않았다. 전체 조사 대상자의 65%는 주택 구매 부담을 줄이기 위해 더 작은 규모의 모기지를 선택할 의향이 있다고 답했다. 57%는 리파이낸싱을 통해 대출 규모를 줄이겠다고 했으며, 59%는 가격이 더 저렴한 주택을 구매하는 방법을 고려하겠다고 답했다. 주택 구매를 위해 일상적인 소비생활을 바꾸는 사람도 많았다. 전체 응답자의 69%는 쇼핑과 여행, 외식 같은 재량적 지출을 이미 줄였거나 앞으로 줄일 계획이라고 밝혔다.소비 크기 소비자 심리 주택 구매 재량적 소비
2026.10.28. 18:28
모기지 빼고도 월 1910불…LA 주택 ‘숨은 비용’ 급등
최근 5년간 주택 유지비와 보험료 등 각종 ‘숨은 비용’이 급증하면서 주택 소유주들의 경제적 부담도 가중되고 있는 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 질로가 최근 발표한 분석 자료에 따르면 LA지역에서 모기지를 제외한 연간 숨은 주택 보유 비용은 평균 2만2915달러로 집계됐다. 이는 월평균 약 1910달러에 달하는 금액으로, 전국 평균인 연간 1만6566달러보다 38.3% 높은 수준이다. LA의 주택 보유 비용은 1년 전보다 15.9% 상승했으며, 5년 전과 비교하면 42.5% 급증했다. 이는 전국 평균 상승률인 전년 대비 2.8%, 5년간 31.7%를 모두 크게 웃도는 수치다. 숨은 비용 가운데 가장 큰 비중을 차지하는 것은 유지보수비였다. 특히 LA는 조사 대상 30개 대도시 가운데 주택 유지보수 비용이 전년 대비 가장 큰 폭으로 오른 지역으로 나타났다. LA의 유지보수 비용은 1년 사이 27% 급등했는데, 이는 산불 피해 복구 작업이 이어지면서 주택 관련 서비스 수요가 증가하고 인건비도 높은 수준을 유지한 영향으로 분석된다. 다만 최근 가장 빠르게 상승하는 항목은 보험료로 나타났다. 지난 5년간 전국 주택보험료는 54% 올랐다. 다른 주요 가주 도시들 역시 주택 보유 비용 부담이 상당한 것으로 조사됐다. 샌프란시스코의 연간 숨은 주택 보유 비용은 2만4383달러로 전년 대비 3.4%, 5년 전보다 28.9% 상승했다. 샌디에이고는 연간 2만718달러로 전년 대비 3.1%, 5년간 32.9% 증가했다. 가주 주요 3개 대도시 모두 연간 주택 보유 비용이 2만 달러를 넘어선 가운데, 최근 상승 속도는 LA가 가장 가팔랐다. 전체 숨은 주택 보유 비용이 가장 높은 지역은 뉴욕으로 연간 2만5111달러였으며, 샌프란시스코와 LA, 보스턴(2만2096달러), 시애틀(2만1354달러)이 뒤를 이었다. 반면 조사 대상 가운데 비용이 가장 낮은 피닉스도 연간 1만4187달러를 부담하는 것으로 나타났다. 최근 5년간 비용 상승률은 피츠버그가 54.8%로 가장 높았으며 탬파 44.4%, 마이애미 42.8%, LA 순이었다. 우훈식 기자주택보유 수리비 전국 주택보험료 la 주택보유 비용 상승률 박낙희 숨은 비용 보험료 재산세
2026.10.28. 18:15
[부동산 가이드] 자산가들이 세차장에 주목하는 이유
자산가들의 모임에 가면 요즘도 심심찮게 오르내리는 투자처가 있다. 바로 ‘익스프레스 카와시(Express Car Wash)’다. 세차장에 매료되는 가장 현실적인 이유는 ‘세금’이다. 일반 상가 건물은 39년에 걸쳐 지루하게 감가상각을 해야 하지만, 세차장은 부지의 상당 부분이 터널 컨베이어와 고압 펌프, 특수 정수 시스템 같은 기계 설비다. 흔히 ‘트럼프 감세법(TCJA)’으로 불리는 세법상의 핵심 무기, 즉 ‘비용 분리(Cost Segregation)’와 ‘보너스 감가상각(Bonus Depreciation)’ 혜택이 빛을 발한다. 낡은 상가와 달리 기계와 설비 비중이 압도적인 세차장의 특성을 활용해 시설 투자비의 상당 부분을 초기에 한 번에 비용으로 털어낼 수 있다 보니, 다른 사업이나 본업에서 발생하는 높은 과세표준을 단숨에 낮춰주는 든든한 방패막이가 되어주는 셈이다. 본업이 바쁜 투자자들에게 ‘매니저를 통한 오토 운영’이 가능하다는 점도 큰 몫을 한다. 키오스크 결제와 터널 기계 자동화 덕분에 상주 인원은 서너 명이면 충분하다. 매달 계좌에 꽂히는 무제한 월정액 멤버십 덕분에 안정적인 구독형 현금 흐름을 누릴 수 있는 것도 빼놓을 수 없는 매력이다. 투자자들은 세차장을 어떻게 키우고 굴릴까. 그들이 시장을 공략하는 방식은 크게 두 갈래 길로 나뉜다. 첫 번째, 빈 땅을 찾아 ‘처음부터 새로 짓는’ 정공법이다. 차량 통행량이 풍부한 요지의 부지를 사들여 최신형 터널과 장비를 규격화해 올리고, 통일된 브랜드와 멤버십 요금제를 입힌 뒤 대대적인 지역 마케팅으로 단숨에 회원을 끌어모으는 방식이다. 내 입맛대로 완벽한 설계를 할 수 있다는 장점이 있다. 두 번째, 기존 세차장을 인수해 탈바꿈시키는 전략이 훨씬 영리한 대안으로 주목받는다. 수십 년간 검증된 통행량과 단골 고객층, 따내기 힘든 합법적인 세차장 인허가를 넘겨받은 뒤, 낡은 기계를 최신 익스프레스 터널로 바꾸고 브랜드와 자동 결제 멤버십을 입히는 식이다. 새로 짓는 번거로움과 인허가 리스크를 피하면서, 잠자고 있던 부지의 가치를 끌어올리는 알짜배기 밸류애드(Value-add) 전략인 셈이다. 자산가들이 선호하는 형태는 부동산(토지·건물)과 비즈니스(운영권)를 통째로 한 번에 손에 쥐는 ‘원스톱 매입’이다. 땅을 쥐고 있어야 장기적인 지가 상승과 설비 감가상각 혜택을 누릴 수 있기 때문이다. 문제는 시장에 이런 알짜 매물이 극히 드물다는 점이다. 대다수는 땅만 장기 리스해 건물을 올렸거나, 건물만 혹은 비즈니스 운영권만 따로 쪼개어 파는 경우가 허다하다. 사정이 이렇다 보니 자산가들의 레이더망은 점차 익숙한 도심을 넘어 외곽의 성장 지역으로, 나아가 가주 전역으로 넓어지는 추세다. ▶문의: (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 가이드 자산가 세차장 기존 세차장 터널 기계 보너스 감가상각
2026.10.28. 18:14
[부동산 이야기] NNN 부동산 투자 주목
올해 반도체·AI 주식으로 계좌가 불어난 투자자라면 한 번쯤 묻게 된다. 이제 이 돈을 어디에 두지? 지금 넷리스 부동산 시장에 한 가지 답이 있다. 싱글테넌트 넷리스 평균 수익률이 6.92%(Boulder Group 3분기)로 10년 만에 가장 높은 수준, 그것도 2023년 이후 가장 큰 폭의 상승이다. 최근처럼 넷리스 부동산 수익률이 좋은 적이 참으로 오랜만이다. 돈이 머무를 곳을 찾는 지금, 이 숫자는 그냥 지나치기 어렵다. 200만 달러짜리 수익률 6.5%의 퀵서비스 레스토랑(QSR) 넷리스 부동산이 있다. 연간 순 렌트 수익은 13만 달러, 월평균 1만833달러가 통장에 꽂히는 구조다. 은퇴 가정의 한 달 생활비를 임대료 수입 하나로 메우는 그림이다. Absolute NNN 리스 구조라 재산세·관리비·보험은 모두 테넌트가 부담한다. 오너가 손대는 건 임대료 수령과 해마다 오르는 임대료 확인뿐이다. 리스 기간은 보통 15년에서 20년 구조에, 5년짜리 연장 옵션이 4회가 들어 있다. 현금 흐름을 한 번의 계약 틀로 그려볼 수 있다. 주식의 등락과 상관없이 매달 들어오는 돈, 은퇴자의 자산운용에는 이보다 단순한 구조가 없다. 갈아타기의 본질은 수익을 확정하는 게 아니라 수익의 성격을 바꾸는 것이다. 변동하는 평가이익을 매달 들어오는 확정 현금 흐름으로 바꾸는 순간, 자산은 비로소 은퇴 생활의 연료가 된다. 타이밍을 재는 게 아니라 구조를 바꾸는 것, 그게 지금이다. 10년물 국채는 5.1% 안팎, 30년 모기지는 7.4%에 고착됐다. 금리가 높으니 레버리지를 쓰는 매수자는 발이 묶였고, 경쟁이 줄어든 자리에 올캐시 바이어의 협상력이 커졌다. 현금으로 사는 사람에게는 기회다. 지금의 높은 수익률에 들어가는 사람은 금리 정상화 시 자산가치 상승까지 노려볼 수 있다. 이미 움직인 돈이 있다. 에이비슨 영은 데이터센터 부지 매각 자금 7500만 달러를 1031 교환으로 넷리스 매물 11개에 재배치했다. 목적지는 칙필레·세븐일레븐·와와 같은 전국구 크레딧의 간판들이다. 가주 팜데일에서는 올해 지어진 맥도날드 그라운드리스 매물이 350만 달러에 현금으로, 한 달 만에 팔렸다. 수익률이 올라도 우량 테넌트 매물에는 여전히 현금 바이어가 줄을 선다. 은퇴를 앞둔 한인 투자자들의 움직임도 눈에 띈다. 한국에서 소셜 시큐리티를 수령하는 재미교포는 9379명으로 2013년 3709명의 2.5배(LA Times)다. 집을 줄여 생긴 자금에 주식 수익금을 얹어 넷리스로 옮긴 뒤 한국으로 역이민하는 자산운용이 늘고 있다는 게 현장의 체감이다. 미국에서 매달 들어오는 임대료가 고국의 생활비를 받쳐주는 구조. 주식 상승으로 생긴 여유자금을 위험자산에 계속 두기보다 확정 현금 흐름으로 바꾸는 선택이다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자 넷리스 부동산 싱글테넌트 넷리스 넷리스 매물
2026.10.28. 18:14
할리우드에 168가구 아파트 단지 신축
LA 할리우드 지역에 168가구 규모의 아파트 건립이 추진되고 있다. 최근 어바나이즈LA에 따르면 건축설계업체 SPF 아키텍츠는 5600 할리우드 불러바드에 들어설 아파트 단지의 새로운 설계안을 공개했다. 메트로 할리우드·웨스턴역 인근 공터에 들어설 이 단지는 각각 7층 높이의 건물 2개 동으로 구성되며 총 168가구가 입주할 예정이다. 전체 개발 면적은 23만 스퀘어피트 이상이다. 개발업체 측은 LA시의 주택 공급 확대를 위한 인센티브 프로그램을 활용할 계획이다. 이를 통해 건축 관련 규제 완화 혜택을 받는 대신 전체 168가구 중 20가구를 저렴한 가격의 주택으로 공급할 예정이다. 특히 이번 사업에는 공장에서 제작한 건물 구조물을 현장에서 조립하는 모듈러 공법이 적용된다. SPF 아키텍츠에 따르면 모듈러 공법을 활용할 경우 기존 건축 방식보다 공사비를 약 50% 절감할 수 있으며, 공사 기간도 약 6개월 단축할 수 있을 것으로 예상된다. 해당 부지의 재개발 계획은 지난 2014년부터 추진돼 왔다. 당시 부지 소유주는 호텔 건립을 추진했으나 LA시 중앙지역계획위원회의 승인을 받지 못했다. 이후 부지를 인수한 보우웨스트캐피털은 18층 높이의 주거용 고층 건물 건립을 추진했으며, 규모를 축소해 지난 2022년 14층 건물에 대한 승인을 받았다. 송영채 기자할리우드 아파트 168가구 아파트 아파트 건립 la 할리우드
2026.10.27. 23:59
‘집 사면 끝?’ LA에선 연간 2만불 더 든다
LA에서 ‘내 집 마련’의 꿈을 이룬 후에도 주택 유지와 관리에 드는 부대비용이 연간 2만 달러를 넘어서는 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 질로(Zillow)와 주택 관리 서비스 플랫폼 썸택(Thumbtack)이 22일 발표한 공동 보고서에 따르면, LA 지역 주택 소유주가 부담하는 연평균 주택 보유 비용은 2만2915달러로 집계됐다. 이는 5년 전보다 42.5% 증가한 수치로, 모기지(원리금) 상환액 외에 매달 약 1910달러를 추가 지불하는 셈이다. LA 지역의 주택 보유 비용은 전국 평균(1만6566달러)보다 약 38% 높았다. 이는 뉴욕(2만5111달러), 샌프란시스코(2만4383달러)에 이어 전국 주요 대도시 가운데 세 번째로 높은 수치다. 특히 LA 지역의 주택 수리 및 관리비 상승세가 가파르다. LA는 전년 대비 27% 증가해 조사 대상 주요 도시 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 보고서는 산불 피해 복구에 따른 수리 수요 증가와 주택 관리 서비스 수요 확대, 높은 인건비 등을 주요 원인으로 분석했다. 전국 주택 보유 비용을 항목별로 살펴보면 수리 및 유지 관리비가 연간 1만1171달러로 가장 큰 비중을 차지했다. 이어 재산세 3129달러, 주택보험료 2266달러 순이었다. 수리 및 관리비 항목만 전체 보유 비용의 약 67%를 차지했다. 항목별로는 주택보험료의 급등세가 가장 두드러졌다. 지난 5년간 전국 주택보험료는 54% 치솟아 조사 항목 중 가장 높은 상승률을 나타냈다. 같은 기간 주택 수리 및 관리비는 32%, 재산세는 19% 각각 올랐다. 조사 대상인 전국 30개 대도시권 가운데 19곳에서는 지난 5년간 주택보험료가 50% 이상 폭등했다. 댈러스가 75%로 상승률 1위를 기록했으며 탬파(71%), 덴버(70%), 휴스턴(69%) 등이 뒤를 이었다. 질로의 카라 응 수석 이코노미스트는 “많은 가구가 내 집 마련 자체에만 집중한 나머지 실제 보유·거주에 드는 부대비용을 과소평가하는 경향이 있다”며 “주택 구매 전 보험료와 세금, 유지 관리비 등을 종합적으로 고려해 실제 감당할 수 있는 예산 범위인지 철저히 따져봐야 한다”고 당부했다. 송윤서 기자온라인용 유지비 연간 유지비 전국 주택보험료 주택보험료 상승세
2026.10.27. 15:01
조립주택 규제 완화해도…지방정부 조닝이 발목
연방정부가 주택난과 집값 상승에 대처하기 위해 ‘조립주택(manufactured housing)’ 공급 확대에 본격적으로 나서고 있지만 정작 지방정부의 까다로운 조닝 규제가 발목을 잡고 있는 것으로 나타났다. 조립주택은 주택의 여러 부분을 공장에서 사전 제작하고 현장에서 조립해 집을 세우는 방식인데 비용과 시간 측면에서 주거지 부족 해결책 중 하나로 각광받고 있다. 제작 기술도 발달해 기존 주택에 버금가는 품질을 갖추고 있다. 연방정부의 움직임은 어느 때보다 적극적이다. 올해 제정된 ‘21세기 주거법(21st Century Road to Housing Act)’은 조립주택의 상징과도 같았던 영구 섀시(permanent chassis) 설치 의무를 폐지했다. 대부분의 조립주택이 설치된 뒤 이동하지 않는다는 점에서 불필요한 섀시를 제거하면 주택 한 채당 약 1만 달러의 건축비를 절감할 수 있다는 게 업계의 분석이다. 연방 주택개발부(HUD)도 이에 맞춰 ‘차세대 조립주택 행동 방안’을 마련했다. HUD는 섀시가 없는 주택을 허용하도록 연방 건축·안전 기준과 기초·설치 기준을 개정하고, 여러 개의 모듈을 현장에서 조립하는 건축 방식도 확대할 계획이다. 특히 기존 단독주택 중심의 조립주택을 5가구 이상 공동주택으로 확대하는 방안도 추진한다. 복도와 계단, 방화시설, 비상구, 공용설비 등을 포함하는 새로운 성능 기반 연방 건축코드를 개발해 공장에서 대량 생산한 모듈을 이용한 아파트 건설까지 가능하게 한다는 구상이다. 섀시 규제가 사라지면서 조립주택 디자인도 일반 주택과 비슷한 형태로 다양화할 수 있다. 트럭으로 운반해 현장에서 바로 설치하거나, 3D 프린팅 기술을 이용하는 등 새로운 공법 적용도 쉬워질 전망이다. 높은 건축비와 부족한 스타터홈 공급으로 어려움을 겪는 첫 주택 구입자에게 새로운 저가 주택 공급원이 될 수 있다는 기대가 나오는 이유다. 하지만 문제는 지역 규제다. 부동산 포털인 리얼터닷컴이 지난 26일 발표한 보고서에 따르면 국내 조립주택 커뮤니티 건설을 명시적으로 허용하는 지역은 전체의 17%에 불과하다. 연방정부가 조립주택의 건축 기준을 대폭 완화하더라도 실제 어디에 지을 수 있는지는 지방정부의 토지 이용 및 조닝 규제에 달려 있어 공급 확대에는 상당한 제약이 있는 셈이다. 조엘 버너 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “연방정부가 새로운 기준과 금융제도를 마련할 수 있지만, 최종적으로 주택 건설을 허용하는 권한은 지방정부에 있다”고 지적했다. 특히 조립주택 확대 효과가 클 지역으로 하트퍼드와 덴버, 앨런타운, 앨버커키, 콜로라도 스프링스 등을 꼽았다. 스타터홈 부족과 높은 토지 가격, 신축 주택 프리미엄이 큰 지역들이다. 일부 주는 지방 규제 완화에도 착수했다. 버지니아는 일반 단독주택을 지을 수 있는 지역에서 조립주택도 허용하도록 했고, 뉴욕주는 공장제작 주택 개발에 2000만 달러를 투자하기로 했다. 결국 연방정부가 조립주택의 설계와 생산 규제를 아무리 풀어도 지역 정부가 조닝의 문을 열지 않으면 실제 주택 공급으로 이어지기 어렵다. 주택 가격을 낮추기 위한 조립주택 혁신의 성패가 이제 연방 규제보다 지역 정부의 토지 이용 규제 완화에 달렸다고 분석한다. 한편, 캘리포니아는 연방 기준을 충족하고 영구 기초에 설치되는 조립주택을 지방정부가 일반 단독주택이 허용되는 부지에 원칙적으로 허용하도록 규정하고 있다. 개발기준도 일반 단독주택과 대체로 동일하게 적용된다. 현재 캘리포니아 조립주택은 약 56만2000채(LA 카운티 약 5만6246채)로 전체 주택의 3.9%를 차지하며, 2022년 기준 평균 판매가격은 15만3400달러로 일반 단독주택 평균 82만308달러보다 크게 낮다. 최인성 기자조립주택 지방정부 차세대 조립주택 조립주택 디자인 정작 지방정부
2026.10.26. 19:53
한인부동산협회 차기 회장 선출…이든 백 회장·진 홍 이사장
2027년 남가주한인부동산협회(이하 부동산협회)를 이끌어갈 차기 회장, 이사장이 선출됐다. 부동산협회는 지난 22일 LA 한인타운 용궁 식당에서 제4차 정기 이사회를 개최하고 현 37대 이든 백 회장과 진 홍 이사장을 제38대 회장, 이사장으로 재추대해 연임을 확정했다. 올 한 해 동안 협회를 이끌며 다양한 활동과 성과를 낸 백 회장과 홍 이사장은 이번 연임을 통해 내년에도 협회의 발전과 회원들의 권익 증진을 위해 더욱 힘쓰겠다는 의지를 밝혔다. 백 회장과 홍 이사장은 “앞으로도 회원들과 적극적으로 소통하며 협회의 위상을 높이고, 회원들에게 실질적인 가치를 제공하는 협회를 만들어 나가겠다”고 포부를 전했다. 차기 회장단은 올해 추진해 온 사업들을 바탕으로 미결 과제들을 보완하고, 협회의 지속적인 성장과 발전을 위한 다양한 사업을 적극적으로 추진할 계획이다. 부동산협회는 오는 12월 2일 LA 아로마센터에서 개최 예정인 갈라 행사를 시작으로, 내년 초에는 부동산 시장 전망 세미나 등 회원들에게 실질적인 도움이 될 다양한 행사와 프로그램을 준비하고 있다. 이를 통해 회원 간 교류를 확대하고, 급변하는 부동산 시장에 대응할 수 있는 정보와 네트워크를 제공할 예정이다. 우훈식 기자회장 한인부동산협회 차기 회장단 한인부동산협회 차기 회장 이사장
2026.10.26. 18:23
