가주 집값, 세계 최악 수준… LA·샌프란 등 모두 ‘구매 불가능’

가주 집값이 비싸다는 사실은 이미 널리 알려져 있지만 최근 발표된 전 세계 도시의 집값 비교에서 더 명확하게 드러났다   오렌지카운티 채프먼대와 캐나다 싱크탱크 프런티어센터는 높은 집값 문제가 해소되지 않고 있는 8개국의 95개 도시의 주택 구매 가능성을 분석한 공동 연구 결과를 발표했다. 연구진은 지역별로 소득 대비 주택가격 비율을 기준으로 시장을 '구매 가능'부터 '구매 불가능'까지 평가했는데 단 한 곳도 '구매 가능' 판정을 받은 시장이 없었다.     특히 가주 주택시장은 전 세계적으로도 상위권에 속하는 주택 구매가 불가능할 정도로 비싼 시장으로 나타났다. 보고서에 따르면 미국 5곳, 전 세계 12곳이 주택 구매가 불가능한 시장으로 꼽혔고 그 가운데 가주는 무려 4곳이 포함됐다.표 참조   소득 대비 주택가격 배수를 기준으로 주택 구매가 어려운 도시는 ▶홍콩(14.4배) ▶시드니(13.8배) ▶샌호세(13.8배) ▶밴쿠버(11.8배) ▶LA(11.2배) ▶애들레이드(10.9배) ▶호놀룰루(10.8배) ▶샌프란시스코(10배) ▶멜버른(9.7배) ▶샌디에이고(9.5) ▶브리즈번(9.3배) ▶런던(9.1배) 순이었다.   가주는 내륙 지역도 사정은 비슷하다. 샌버나디노와 리버사이드 카운티는 주택 구매가 심각하게 감당하기 어려운 수준으로 평가됐다. 라스베이거스와 피닉스, 투산 등도 비슷한 평가를 받았다.   반대로 구매 가능성이 가장 높은 시장은 피츠버그와 클리블랜드, 세인트루이스, 로체스터 등이 꼽혔다.   채프먼대 인구정책센터 조엘 코트킨 소장은 "가주의 높은 집값은 젊은 세대와 소수인종, 이민자들에게 더욱 심각한 영향을 미친다"며 이번 결과를 재앙적 수준이라고 표현했다.   연구진은 "과거 고소득 국가에서는 중산층의 주택 소유가 보편적이었지만 1990년대 이후 가격이 급등하면서 상황이 급변했다"고 분석했다. 주요 원인으로는 그린벨트와 건설 억제, 과도한 환경 영향 평가, 농촌구역 지정, 정책도시 확장 제한 등 각국의 정책이 지목됐다.   주거 위기가 생활 전반을 넘어 교육까지 압박하는 현실 속에서 이번 보고서는 가주의 집값 문제가 단순한 지역적 현상이 아니라 세계적으로도 최악 수준에 속한다는 점을 분명히 했다. 연구진은 높은 집값이 부동산 문제가 아니라 중산층의 생존 가능성과 미래 세대의 주거권을 위협하는 구조적 위기라고 강조했다.가능성 주택 구매 가능성 주택 구매 구매 불가능

2025.08.20. 18:00

트럼프 감세법, 오히려 저소득층 주택 건설 늘린다

가주가 저소득층 주택 건설에 필요한 연방 지원이 강화되면서 저가 임대 주택 공급량이 크게 늘어날 수 있다는 전망이 나왔다.   연방 기금의 출처는 도널드 트럼프 대통령의 감세법안이었다. 법안에서 사회복지 예산은 줄었지만 저소득층 주택 세액 공제 지원은 늘었다. 세액 공제는 저소득층 주택 사업에서 가장 중요한 연방 자금이다. 이 때문에 세액 공제는 오랫동안 초당적 지지를 받았다.   지난 몇 년간 주택 건설 부양을 주장하던 단체들은 이를 보조금 쓰나미라고 부르며 환영하고 있다. 가주하우징파트너십의 매트 슈워츠 대표는 "주 정부 재원이 고갈돼 고전하던 저가 주택 분야에 엄청난 활력을 불어넣을 조치"라고 평가했다.   1980년대 이후 연방 정부가 저소득층 주택 지원 방식을 건설 자금 직접 지원에서 세제 혜택 중심으로 바꾸면서 주택 세액 공제는 주택 건설에서 중요한 역할을 했다.   주 정부가 개발업자에게 세액 공제를 해주면 개발업자는 이를 은행과 보험사 같은 금융기관에 판매해 프로젝트 지분 투자를 유도하는 방식으로 사용했다. 방식은 복잡하지만 이 시스템은 현재 주택 건설 분야 전반에 널리 퍼져 있는 것으로 알려졌다. 특히 홈리스나 저소득층 아파트 프로젝트에서는 세액 공제가 건설 자금 조달에 중요한 역할을 한다.   공제 혜택에는 두 가지가 있는데 세제 법안으로 혜택이 커졌다.   우선 기존에는 10년간 매년 주택 건설 비용의 약 9%를 세금에서 공제해 주는 혜택을 주었다. 세제법안은 이를 매년 12%로 올리고 무기한 확대했다. 연방 정부가 주 정부에 할당하면 주 정부가 자격 있는 개발업자에게 공제 혜택을 부여하는 방식이어서 주정부의 권한도 보장한다. 4% 세액 공제는 그동안 프로젝트 비용의 절반을 세금 면제 채권으로 충당해야 혜택을 온전히 누릴 수 있었다. 그러나 세제법안은 이 요건을 25%로 완화해 더 많은 프로젝트가 혜택을 받을 수 있도록 했다.   가주주택 컨소시엄의 레이 펄 이사는 "이번 조치로 가주 주택 건설에서 가장 중요한 요소인 추가 세액 공제와 채권 발행 능력이 확보됐다"고 강조했다. 이어 "연방 정부가 주택 건설을 두 배로 늘릴 수 있는 청신호를 준 것과 같다"고 평가했다.   주세액공제 배정위원회는 최근 연방 규정에 맞춰 신청 기준을 변경했다. 채권 조달 비율을 낮추고 이미 승인된 프로젝트도 조달 비율을 줄일 수 있도록 해 더 많은 사업이 자금을 받을 수 있도록 했다. 머리나 와이언트 배정위원장은 "채권 조달을 기다리는 프로젝트가 많아 이번 변화는 올가을 즉시 효과를 낼 것"이라고 말했다.   이번 조치가 가주 주택 시장에 얼마나 큰 변화를 불러올지는 관세와 인건비, 주정부 재원 등 여러 요인에 달려 있지만 전문가들은 이번 변화로 저렴한 주택 건설이 크게 늘 것으로 기대한다. 회계법인 노보그라닥은 가주에서 매년 약 2만 채의 저가 임대주택이 추가로 공급된다고 추산했다. 전국적으로는 10년간 122만 채의 추가 건축을 예상했다.   슈워츠 대표는 실제 주택 증가는 연간 1만 수준이라고 전망했다. 주택 건설비 상승과 금리 인상, 주와 로컬 정부 재원 부족 때문이다. 슈워츠 대표는 "가주에서는 주택 건설비가 워낙 비싸 세액 공제 외에도 주와 로컬 정부의 추가 자금이 필요하지만 현재 자금이 부족한 상태"라고 밝혔다.   안유회 객원기자저소득층 공급량 저소득층 주택 주택 건설 주택 세액

2025.08.20. 18:00

[부동산 이야기] 1차 주택 매각세 전면 면제 추진

2025년 7월, 미국 부동산 시장에 중대한 세제 변화 논의가 본격화되었다. 트럼프 대통령은 1차 거주용 주택 매각 시 발생하는 양도소득세를 전면 면제하는 방안을 고려 중이라 밝히며, 관련 정책에 대한 시장의 관심이 고조되고 있다.     검토 중인 ‘No Tax on Home Sales Act’는 1차 주거용 주택 매각 시 발생하는 양도차익에 대해 연방 세금을 전면 면제하는 내용을 담고 있다. 현행 세법상 개인은 $250,000, 부부는 $500,000까지 양도차익이 비과세 대상이나, 해당 기준은 1997년 이후 물가를 반영하지 않아 실효성이 낮다는 지적이 이어져 왔다. 팬데믹 이후 40~100%의 주택 가격 상승으로 약 2,900만 가구가 기존 비과세 한도를 초과한 상황에 놓여 있다.     특히 장기 보유 고령층과 실수요자들은 양도세 부담으로 매각을 꺼리며 관련 문의도 크게 늘고 있다. 양도소득세 면제 추진은 단순 감세를 넘어 주택 유통 확대와 거래 활성화를 유도하려는 목적이 크다.     매각을 주저하던 주택 소유자들이 시장에 참여하면 매물 공급이 늘고, 유동성 회복에도 도움이 될 전망이다. 이번 세제 개편은 정상 가격 형성과 구매 심리 회복에도 긍정적인 신호가 될 수 있다.     신규 주택 공급 확대와 맞물릴 경우 실수요자에게 유리한 시장이 형성되고, 거래 증가로 지역 경제에도 파급 효과가 기대된다. 장기 보유자에겐 자산 운용 전략을 재정립할 기회이자, 주거 이전의 자유도도 높아질 전망이다. 전국부동산중개인협회(NAR) 및 건설업계는 이번 법안에 긍정적 반응을 보이고 있다. 거래 증가에 따른 수수료 확대 기대감과 함께, 주택 공급 순환이 활발해질 것으로 예상된다.     시장 현장에서는 잠재 매도자들이 법안 통과 가능성에 주목하며 매물 준비에 나서고 있고, 일부 투자자들도 매수 타이밍을 저울질하는 분위기다. 무엇보다 이번 세제 완화는 투자자에게도 유리하게 작용할 수 있다.     양도세 부담이 줄며 임대수익을 고려한 중장기 전략이 탄력을 받고 있고, 지금은 신규 및 기존 투자자 모두에게 유리한 시점이라는 분석이 나온다. 실물 자산 선호와 맞물려 투자 수요도 다시 확대되고 있다. 다만 여전히 높은 모기지 이자율, 글로벌 무역 긴장으로 인한 자재비 상승, 일부 관세 부담은 바이어들의 구매 결정을 늦추는 요인이다.     특히 중산층 실수요자들은 높은 월 상환액과 생활비 부담으로 매수 시점을 조절하고 있으며, 이는 시장 회복 속도를 일정 부분 제약할 수 있다. 세제 개편이 실질적 유인책이 되려면 금융 접근성과 공급 안정성 확보가 병행되어야 한다는 지적도 있다.     한편, 고자산가 중심 혜택이라는 형평성 문제와 세수 감소에 대한 재정 우려, 장기적으로는 투자 수요 과열로 인한 시장 불안정 가능성도 제기된다. 그럼에도 이번 논의는 미국 주택 시장에서 매각 및 보유 기준에 변화를 예고하며, 부동산 전문가와 실무자 모두 이에 대비한 전략 수립이 필요한 시점이다.     이번 조치가 실제 입법으로 이어진다면, 시장 전반에 상당한 변화가 예상되며, 투자자와 실수요자 모두에게 중요한 기회가 될 수 있다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 매각세 주택 주거용 주택 주택 소유자들 거주용 주택

2025.08.20. 17:17

[부동산 가이드] 부동산 계약서 확인사항 7가지

미국의 부동산 계약서는 셀러와 바이어 간의 분쟁을 최소화하기 위해 매우 세분화되어 있다. 특히 해외 바이어에게도 비교적 명확한 기준을 제시해 주기 때문에 안심하고 거래할 수 있는 구조이다.     하지만 계약서에는 일상적으로 사용하지 않는 법률 용어가 포함되어 있어 내용을 정확히 이해하지 못한 채 서명하는 경우도 생긴다. 계약서의 핵심 조항 몇 가지만 잘 챙겨도 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다.   첫째, 계약서에 기재된 날짜와 주요 내용을 반드시 확인하자. 바이어의 경우 오퍼 유효 기간, 인스펙션 마감일, 융자 및 감정 조건 기한(Loan Contingency, Appraisal Contingency), 클로징 날짜 등을 체크해야 한다. 셀러의 경우 에이전트에게 전달한 집 상태가 계약서에 정확히 반영되었는지, 바이어의 요청 사항이 정확히 포함되었는지를 살펴보자.     둘째, AS-IS 조건을 정확히 이해하자. 이는 셀러가 문제를 고쳐 주지 않고 이 상태로 판다는 뜻이지 집의 결함을 숨겨도 된다는 뜻은 아니다. 셀러는 알고 있는 모든 문제를 반드시 바이어에게 공개해야 하며, 바이어는 Seller‘s Disclosures를 참고해 인스펙션을 진행하고 서류들을 리뷰하게 된다.     셋째, 인스펙션 기한 내에 전문가를 고용해 부동산 상태를 점검하자. 아무리 AS-IS라도 거래를 고려할 만한 문제가 발견되면 셀러에게 수리를 요청하거나 계약 조건을 다시 협의할 수 있다.     넷째, 디파짓(보증금) 조건을 꼼꼼히 살펴보자. 오퍼가 수락되면 바이어는 디파짓을 에스크로 계좌에 입금한다. 에스크로는 바이어와 셀러 양쪽이 서로 서명으로 약속한 계약 내용에 따라 업무를 진행한다. 거래가 성사되지 않으면 디파짓이 환불되지만, 계약 조건에 따라 환불받지 못하는 경우도 있으므로 반드시 내용을 숙지해야 한다.     다섯째, 컨틴전시 조항을 꼼꼼히 검토하자. 융자 승인, 감정평가, 인스펙션 등이 일정 기한 내에 충족되어야 계약이 유지된다. 기한을 넘기면 계약을 취소하거나 디파짓을 돌려받는데 문제가 생길 수 있다.     여섯째, Disclosure 문서를 꼼꼼히 읽어보자. Disclosure는 셀러가 주는 것으로 집의 하자, 지붕, 누수, 곰팡이 등 문제가 있었거나 해결된것이 무엇인지 알려주는 서류이다. 종종 애매하게 작성되거나 중요한 내용이 빠지는 경우도 있으니, 의심되는 부분은 반드시 에이전트를 통해 확인해야 한다.     일곱째, 신뢰할 수 있는 부동산 에이전트를 만나자.     내 에이전트가 나만을 위한 대리인인지, 아니면 양측을 모두 대리하는 Dual Agent인지 반드시 확인해야 한다. Dual Agency일 경우 이해 충돌 가능성이 있기 때문에 사전에 충분한 설명을 듣고 동의 절차를 거치는 것이 중요하다.   미국 부동산 계약서는 단순한 양식이 아니라 법적 효력이 있는 중요한 문서다. 작은 실수가 경제적 손실로 이어질 수 있다. 일을 잘하는 부동산 에이전트는 계약서 내용을 쉽게 설명해 주고, 계약에 문제가 발생하지 않도록 미리 날짜별로 해야 할 일들을 정리해 준다. 서류 정리도 잘 되어있고, 마무리가 깔끔하다. 거래가 끝난 후에도 꾸준히 손님과 소통한다.   ▶문의: (213) 500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 확인사항 부동산 부동산 계약서 부동산 에이전트 부동산 상태

2025.08.20. 17:16

[마케팅] 로컬 검색의 파도, 지금 타야 부자 된다?

스몰 비즈니스 운영의 예술은 물결을 타는 기술이다.     현장에서는 늘 같은 방향, 속도, 강도나 폭으로 움직이지 않기 때문이다. 어느 날은 하던 방식으로, 다른 날은 방향을 틀어야 하고, 필요에 따라 속도와 강도까지 과감하게 바꿔야 한다. 시장과 고객 반응, 구매가 물결처럼 달라지기 때문이다. 요즘은 고객의 손가락이 스마트 폰 화면에서 움직이고, 구매 선택은 검색 결과에서 일차적으로 끝난다. 오르는 파도를 먼저 타면 큰 거리를 낼 수 있고, 뒤늦게 뛰어들면 해변에서 발만 구르게 된다. 규칙은 단순하다. “변화를 먼저 보고, 작은 보폭이라도 실행하라.”   매출의 핵심은 로컬 검색? 왜 로컬 검색이 가장 큰 물결이라고 하는가? 구글 검색의 절반 (48%) 이 지역 검색이라고 밝혀졌다. 또한, 로컬 검색은 구매와 직결된다. 즉시 전화 연결이 되고, 한 클릭으로 오는 길까지 알려준다. 검색 소비자의 78%는 24시간 안에 방문 또는 구매한다. 노출이 매출로 직결되는 지점이 바로 ‘로컬 검색’이다.   안 맞는다? vs. 안 해봤다?“우리 사업체나 업종은 디지털 방식과는 안 맞아요.”라고 말하는 오너가 있다. 그 실제 뜻은 “우리는 아직 제대로 안 해 봤어요.”에 가깝다.     버지니아의 한 카페는 물결 타는 방법 몇 가지를 바꿨다. 구글 비즈니스 프로필을 매력적으로 채워 넣었고, 구글 광고에 투자하기 시작했다. 카운터에 QR 코드를 붙여 부지런히 리뷰를 요청했고, 매일 감사의 댓 글을 달았다. 이런 효과가 쌓이면서 6개월 후부터 ‘근처 카페’ 검색 랭킹도 올랐다. 찾아보는 고객 눈앞에 광고로 나타나는 혜택 덕분에 신규 고객은 점점 늘어났다. 주말 매출이 거의 두 배 가까이 늘었다. ‘되는 업종’이어서가 아니다. ‘되는 물결’을 탔기 때문이다.   빨리 시작하면 빨리 번다? 타이밍은 곧 점유율로 연결된다. 같은 광고라도 먼저 한 업체가 유리하다. 애틀랜타의 한 전기 회사는 가까이 위치한 경쟁사보다 1년 먼저 로컬 서비스 광고와 지도 광고를 테스트했다. 초기에 클릭당 비용, 문의당 비용이 비교적 낮을 때 시작하며 인지도를 쌓았기에, 경쟁 우위와 매출 영역까지 선점했다. 뒤늦게 진입하는 경쟁사는 같은 결과를 얻기 위해 더 높은 입찰 광고비로 경쟁해야 한다. 또한, 선두 주자를 뒤쫓을 때 간격을 좁히려면 훨씬 더 많이 노력해야 한다.   먼저 시작하면 학습도 빠르다? 디지털 광고도 먼저 한 업체는 비용 경쟁뿐 아니라, 판매와 인지도에서도 유리한 위치를 선점한다. 결국 ‘빨리 시작하는 자’가 ‘빨리 버는 자’가 되고, 시간이 갈수록 선두 주자 우위는 뒤집기 어려워진다.   뛰어들지 못하는 3가지 이유가 있다.     첫째, ‘완벽주의’다. 제대로 준비된 후에 해보자는 생각이 출발의 발목을 잡는다. 웹사이트만 있으면 디지털 광고는 할 수 있다. 늘 고민하며 미루다가 옆집 경쟁사에 검색 광고의 상단 자리를 내준다.     둘째, ‘큰 것 한 방’을 찾는 태도이다. 복잡하게 맞물린 어려운 마케팅 대신, 구글 광고 하나라도 당장 시작하면 머뭇거릴 때보다 앞선다.   셋째, 뻔한 메시지로도 괜찮다는 오해이다. 남들이랑 똑같은 메시지는 큰 임팩트를 줄 수 없다. 눈에 띄고 가슴을 사로잡는 나만의 메시지를 만들어야 한다.   당장 생각이 안 나면, 광고 먼저 하면서 찾아봐도 된다. ‘지금 당장’이 막연한 ‘기다림’보다 훨씬 가치 있다.   ▶문의: 703-337-0123   윤필홍 / InteliSystems 대표마케팅 검색 로컬 로컬 검색 구글 검색 검색 소비자

2025.08.20. 17:15

[부동산 이야기] 부동산, 여전히 최고 투자처

“미국인들이 여유 자금이 있을 경우 투자하겠다고 콕 찍은 투자처는 다름 아닌 부동산이었다.” 라는 신문 기사를 얼마 전에 보았다. 그래도 여전히 6.5% 의 비교적 낮은 수준의 이자율로 사두면 당연히 값이 올라갈 것이라는 기대심리와 수년간 지속된 가격 급등세를 보면서 또한 주위의 불경기를 모르는 부동산 부자들을 보면서 이런 생각을 하는 것은 당연하다.   그래서 투자를 생각하고 있는 분들에게 다른 투자와 비교해 미국 부동산에 투자할 때의 장점을 소개하여 투자에 도움을 드리고 싶다.   우선 부동산 투자의 가장 큰 장점으로는 부동산은 실제 우리 눈으로 확인 할 수 있는 유형 자산 이란 것이다. 그러므로 주식이나 뮤츄얼 펀드보다 부동산은 수익과 지출 등 숫자나 조건이 훨씬 투명하고 확실하다. 그래서 많은 금융기관들이 다른 투자나 비즈니스보다는 부동산을 담보로 쉽게 융자를 해주는 것이다. 그리고 부동산 투자의 또 다른 특징은 투자자가 직접경영에 참여해서 모든 것을 통제, 관리할 수 있다는 것이다. 부동산은 구매 이후 소유주가 직접 관리하여 이윤을 더 창출 할 수도 있고, 상품의 가치를 올려 이익을남기고팔 수도 있는 것이다. 물론 운영을 잘 못할 경우 손해를 입을 수도 있다. 그래서 부동산 투자는 보통의 상품구입과는 달리 비즈니스처럼 관리와 운영이 필요하다.     하지만 부동산을 잘 선택하여 구입한 후에 관리를 잘했을 때의 이익은 어느 다른 투자 보다 더 크고 투자자의 자산 형성에 큰 역할을 하게 된다. 그러므로 뮤츄얼 펀드나 주식투자처럼 투자자가 투자 회사의 경영에 참여 하지 못하고 단지 회사가 잘 되기만 바랄 수 밖에 없는 것과는 차이가 있다. 이렇게 투자자가 부동산 관리를 잘하여 렌트 수익이 올라가면 건물의 순수 자산가치가 올라가고 그만큼 부동산의 가치를 올릴 수 있게 되는 것이다. 그리고 부동산을리모델하여 가치를 올렸을 때나 렌트 수익을 올리고 나서 은행에서 가치가 올라간 부분만큼 재 융자를 하여 다른 부동산 구입에 재투자를 할 수도 있다. 이것이 부동산 투자의 또 다른 장점 중의 하나일 것이다. 일을 하지 않아도 매달 수입이 들어오는 수동 수입을 기대할 수 있는 것이다. 아마 많은 사람들의 꿈이 이런 수동 수입으로 원치 않는 직장 생활에서 벗어나, 자유로운 시간과수입을 보장 받는 것이 아닐까 한다. 그러나 주식이나 다른 금융 상품은 이런 수동 소득이 없이 팔 때만 소득이 발생된다.   그리고 부동산 가격이 항상 상승하는 것은 아니지만 부동산 투자에서 가장 크게 기대할 수 있는 장점중의 하나는 역시 가격의 상승이다. 물론 여려 환경 요인으로 부동산 가치가 내려가는 경우도 있으나 부동산 가격 상승의 요인을 잘 점검해 투자를 하면 언제나 큰 가능성이 있는 것이 역시 부동산 투자이다. 우선 부동산 가치상승의 가장 중요한 몇 가지 요인을 보면 구매 시기, 부동산의 위치, 소유 기간, 그리고 수익을 올릴 수 있는 가치를 창출하는 것이 이 부동산 가격 상승에 큰 요인이라고 할 수 있다.   부동산 시장에는 주기가 있다. 사회적인 요인으로 가격이 올라가기도 하고, 또 너무 올라서 당연히 내려가기도 하는, 상승과 하강이 주기적으로 반복되고 있다. 이 부동산 경향의 주기를 이해하면 구입과 매매의 시기를 짐작하여 안전한 방법으로 최대의 이익을 추구할 수 있다.   ▶문의 714-345-4989 캐롤 리 / 캐롤리부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자처 부동산 가치상승 부동산 투자 부동산 구입

2025.08.20. 17:14

[에이전트 노트] 주택 보험 위기

국내 부동산을 소유하고 있다면 필수적으로 해당 부동산을 보험에 가입해야 할 것이다. 그러나 최근 급등하고 있는 주택보험료 인상으로 인해 주택소유주들의 부담이 크게 증가하고 있다.   주택보험료 인상도 부담이지만 보험사로부터 보험 갱신 거부통지를 받는 주택소유주들도 증가하고 있어서 주택소유주들에게 보험가입과 유지 자체가 큰 이슈가 되고 있다.   최근 캘리포니아 부동산센터(CCRE)가 주최한 캘리포니아 주택보험위기에 대한 패널 토론회에 주요 보험 전문가들이 대거 참석한 가운데 캘리포니아 보험료가 향후 10년에서 20년간 계속 상승할 것으로 예측했다.   또한 국내 인공지능(AI) 기반의 보험료 비교 및 추천 서비스를 제공하는 플랫폼 기업 인슈리파이에 따르면 올해 가주지역 주택 보험료는 평균 21% 상승할 것이라고 전망됐다. 이 같은 인상은 올 1월에 LA카운티에서 발생한 팰리세이드 지역과 이튼 지역의 대형 산불피해가 큰 영향을 미친 것으로 보인다.   부동산 정보업체인 리얼터닷컴의 보고서에 따르면 캘리포니아의 경우 전체 주택의 39.1%가 산불 및 화재 위험이 큰 주택으로 분류되고 있다. 이를 고려한다면 극심한 기후변화의 영향에 따른 주택보험료 상승세는 어쩌면 당연하다고 할 수 있다.   문제는 보험의 특성상 고 위험지역의 보험료를 감당하기 위해선 일반적인 다른 사람의 보험료도 함께 인상해야 한다는 것이다. 위험 지역에 살면서 단 한 번도 보험금을 청구한 적이 없는데도 불구하고 보험사의 일방적인 보험료 인상에 따른 보험료 부담을 공유해야 한다는 것이 많은 사람에게불만족 요소를 갖게 한다. 이 때문에 정부 차원의 적절한 개입과 제도 마련이 시급해 보인다.   한편 보험료 인상뿐 아니라 최근 보험갱신 거부사례도 증가하고 있는 것으로 알려졌다.   고위험 지역에 해당하기 때문에 더는 보험갱신을 해줄 수 없다는 보험사의 통보를 받고 난감해하는 한 주택소유주는 급하게 주 정부 프로그램인 페어플랜(FAIR Plan)에 일단 가입해 놓고 다른 보험사와 가입 여부를 상담하고 있다고 했다. 또 한인 이 씨의 경우 2개의 상업용 점포와 2개의 주택으로 구성된 부동산을 소유하고 있는데 일반 보험가입이 거부되어 그동안 페어플랜으로 간신히 보험가입을 유지하고 있었는데, 지난 5월 그마저도 보험갱신이 거부됐다. 해당 담당자에게 계속 어필하여 간신히 한시적 1년 갱신을 받기는 했지만, 내년엔 또 어떻게 해야 할지 난감해하고 있다고 전했다. 보험료 급등에도 불구하고 보험 갱신이 거절될까 봐 보험사의 눈치를 봐야 하는 상황이다.   이 같은 보험료 인상은 국내 대표적인 자연재해 피해 지역에 집중되고 있다. 서부지역의 산불, 남부지역은 허리케인, 중 서부 지역의 우박과 토네이도 피해 지역을 중심으로 보험료 인상 폭이 심각한 것으로 조사됐다.   올해 국내 주택보험료가 가장 높은 곳은 플로리다로 올해 말까지 평균 연 1만5460달러로 예상돼 전국 최고 수준이었으며, 그다음으로 루이지애나가 평균 주택보험료로 1만964달러를 기록했으며 3위는 오클라호마가 지난해 7762달러인 것으로 알려졌다.   ▶문의: (213)500-5589 전홍철/WIN Realty & Properties에이전트 노트 주택 보험 주택보험료 인상 주택보험료 상승세 캘리포니아 주택보험위기

2025.08.19. 23:31

“120일 제한에 벌금 폭탄까지”… LA 단기 임대 급감

LA 지역 단기 주택 임대 등록이 지난 1년 사이 크게 감소한 것으로 나타났다.   잇따른 규제 강화와 벌금 위협이 집주인들의 발목을 잡으면서 단기 임대 대신 중·장기 임대로 전환하는 사례가 늘고 있다는 분석이다.   LA타임스는 LA시 도시계획국 자료를 인용, 지난해 7월 4228건이던 단기 임대 등록은 올해 7월 3972건으로 6% 줄었다고 18일 보도했다.   이는 단기 임대와 관련한 LA시의 규제 강화가 원인으로 분석된다.   LA시는 지난 2018년부터 단기 임대를 거주 주택에 한해 허용하고 있다. 기간도 연간 120일까지만 가능하도록 제한했다. 면허 취득과 등록번호 표시도 의무다. 이에 더해 시의회는 지난 3월 단기 임대 관련 벌금을 올리고, 단속 인력 확충을 포함한 강화안을 승인했다.   이에 따라 규정 위반 시 임대 규모에 따라 최소 1000달러에서 최대 1만6000달러까지 벌금이 부과된다. 반복 위반 시에는 벌금이 최대 4배까지 늘어난다.   LA시 도시계획국은 “오는 9월 1일부터는 벌금과 1박당 수수료도 소비자물가지수에 따라 3.2% 인상될 것”이라고 밝혔다.   민간 조사 기관인 하스피터블 측 관계자는 “LA의 규제는 전국에서도 가장 엄격한 수준”이라며 “호스트들이 리스팅을 철회하는 사례가 늘고 있다”고 전했다.   여기에 올해 초 LA 인근에서 발생한 대형 산불로 수천 채의 주택이 소실되면서 단기 임대 물량이 빠진 것도 감소 요인으로 지적된다. 강한길 기자la지역 규제 단기임대 등록 규제 강화 단기임대 대신

2025.08.18. 20:28

토론토 주택시장, 평균가 5% 하락↓

  거래량 회복, 2021년 이후 최대 상승 토론토 지역 주택시장이 점진적으로 회복세를 보이고 있다. 미국과의 무역 갈등과 경기 침체 속에서 관망세를 이어가던 구매자들이 7월 들어 적극적으로 시장에 뛰어들며, 2021년 이후 가장 큰 거래량 증가를 기록했다.   가격 하락, 특히 콘도 주도 이 같은 회복을 이끈 요인 중 하나는 주택 가격 하락이다. 콘도 기준 평균 거래가는 1년 전보다 9.3% 낮아졌으며, 주택 전체 평균 거래가도 5.5% 하락했다. 매도자들이 매물을 오랫동안 시장에 내놓는 상황에서, 구매자들이 제시가격보다 낮은 금액으로 계약하는 사례가 늘어난 결과다.   거의 모든 지역에서 매물가 이하 거래 지난 8월 5일, 토론토 부동산 업체 와히(Wahi)가 발표한 자료에 따르면, GTA 지역의 주택과 콘도 중 매물가 이하로 거래된 비율은 76%로, 작년 7월 71%에서 상승했다. 특히 콘도의 경우 97%의 지역이 매물가 이하로 거래되었으며, 단독주택에서도 가격 하락 추세가 점차 확대되고 있다.   지역별 차액 사례 매물가 대비 가장 큰 가격 차이가 나타난 지역은 토론토 카사로마(485,000달러 하락), 루럴 본(208,500달러 하락), 노스욕 레드버리 파크(203,500달러 하락) 등이다. 이 밖에 노스욕 욕밀스(199,999달러), 이토비코 프린세스 로세손(164,000달러)에서도 매물가보다 낮은 가격으로 거래가 이뤄졌다. 해당 지역들의 주택 중간 거래가는 182만5천 달러에서 300만 달러 수준이다.   반대로, 일부 지역에서는 구매자가 제시가 이상으로 가격을 올려야 거래를 성사시키기도 했다. 토론토 댄포스(66,000달러), 스카보로 빌리지(65,100달러), 피커링 브록 리지(60,550달러), 요크 사이므(40,100달러) 등이 대표적이다. 하지만 평균 거래가가 87만~134만1,800달러로 상대적으로 낮아, 가격 상회 폭은 큰 차이를 보이지 않았다.   전문가 분석 와히 관계자는 “콘도 시장 냉각이 주목받고 있지만, 최근 주택 구매자도 매물가 이하로 계약하는 사례가 늘고 있다”고 분석했다. 단독주택과 콘도 모두 매물가 이하 거래 비율이 증가하면서, 시장 내 양측 격차는 점차 좁혀지고 있다.   “7월 GTA 단독주택의 매물가 이하 거래 수준은 2024년 1월 이후 최고치에 도달했다. 이전과는 달리 이번에는 실제 거래가 늘어난 가운데 가격 하락이 나타난 점이 특징”이라고 덧붙였다. 임영택 기자 [email protected]주택시장 토론토 토론토 지역 토론토 부동산 토론토 댄포스

2025.08.18. 8:05

억만장자 투자자 "집 가치 올리려면 이것에 투자하라"

부동산 가치를 높이기 위해 대부분의 주택 소유주들이 떠올리는 것은 주방 리모델링, 욕실 개조, 혹은 고급 지붕 교체일 것이다. 그러나 타계한 찰리 멍거 전 버크셔 해서웨이 부회장은 진정한 투자처는 따로 있다고 말한다. 바로 정원과 조경이다.   "조경이야말로 집을 팔게 만드는 요소다. 나무에 돈을 쓰면 세 배로 돌아온다. 조경에 인색한 건 건축 실패다." 전기작가 재닛 로우가 집필한 찰리 멍거 전기 '그렇지! 버크셔 해서웨이 억만장자 찰리 멍거의 이면'에 나오는 멍거의 조언이다.   멍거는 개발 현장에서 실제로 뛴 실전 투자자이기도 했다. 1950년대 후반, 변호사였던 그는 오티스 부스를 만나게 되고, 1961년 유산 분쟁 해결을 계기로 사업 파트너가 됐다. 둘은 캘텍 인근에 아파트 단지를 개발하며 10만 달러씩 투자했고, 결과는 50만 달러씩 무려 400%의 이익을 거뒀다.   이후 그들은 단층형 콘도가 특히 잘 팔린다는 사실과 아름다운 조경이 구매자들의 마음을 사로잡는다는 점을 체득했다. 정성 들인 조경은 이들의 성공 공식을 뒷받침하는 핵심 전략이 됐다.   멍거는 부동산 개발을 마칠 무렵, 초기 투자금 10만 달러를 140만 달러로 불렸다. 당시로서는 막대한 자산이었다.   조경이 왜 그토록 중요한 걸까? 답은 간단하다. 첫인상이 집을 판다. 잘 정돈된 마당은 관리가 잘 된 집이라는 신호이며, 품질과 외관 매력을 한눈에 전달하는 요소다. 일부 연구에 따르면 뛰어난 조경은 집값을 최대 30%까지 올릴 수 있다.   이번달에 열린 버크셔 해서웨이 주주총회에서 워런 버핏은 오랜 동료 멍거의 부동산에 대한 열정을 이렇게 회고했다. "찰리는 부동산 거래를 즐겼고, 생애 마지막 5년 동안에도 꽤 많은 거래를 했다. 그에겐 흥미로운 게임이었다."   멍거는 말년에 주식 투자에 집중했지만 부동산의 힘과 잘 심은 나무의 가치를 끝까지 믿었다.부동산 투자 부동산 가치 부동산 개발 부동산 거래

2025.08.13. 19:00

'이 법안' 통과되면 저렴한 주택 공급 늘어난다

지난 6일 연방 상원 은행주택도시문제위원회가 조립식 주택의 하부 골조를 강철로 해야 한다는 규정을 폐기한 '2025년 아메리칸드림의 주택 기회 회복법(ROAD to Housing Act)'을 만장일치로 통과시켰다. 이 법안은 저렴한 주택 공급을 늘리는 것이 주요 목표다.   공화당의 팀 스콧 위원장과 민주당의 엘리자베스 워런 간사가 공동 발의한 법안은 10여 년 만에 나온 첫 초당적 주택 법안으로 주목을 받았다.   이중 시장의 관심을 끈 것은 조립식 주택(manufactured home)에서 강철 하부 골조 요건을 폐지한 조항이다. 현재 연방 규정에서 공장에서 제작한 조립식 주택에는 강철로 하부 골조를 만들어야 한다. 이 규정을 따르면 제작 비용이 높아지고 기능성도 제한된다. 조립식 주택은 한 번 자리를 잡으면 대부분 옮기지 않기 때문에 이동을 염두에 둔 강철 골조가 필요하지 않다는 평가가 많았다.   심각한 주택 부족과 주거비 위기에 직면한 상황에서 조립식 주택은 제작과 판매 비용이 저렴해 주택난이 심각한 지역에서 인기가 높다. 첫 주택과 은퇴 이후 주택으로 각광받고 있으며 투자 가치가 높은 자산으로도 평가받는다.   전문가들은 50년 된 이 규정을 개정하면 비용 절감과 함께 복층 제조 주택 건설이 쉬워지고 설치 지역이 확대될 것으로 전망한다.   싱크탱크 니스카넨센터의 알렉스 아믈로비치 주택 정책 분석가는 "강철 조항 폐기만으로 조립식 주택 가격은 하루아침에 1만 달러 낮아진다"며 "의회가 단번에 집값의 10%를 낮출 수 있는 거의 유일한 수단"이라고 평가했다.   가주와 콜로라도에서 조립식 주택을 공급하는 빌라 홈스의 션 로버츠 최고경영자(CEO)는 "강철 골조 의무가 사라지면 건축 혁신 가능성이 커지고 불필요한 철강 낭비도 줄며 결과적으로 건축비도 낮아진다"고 반겼다. 로버츠 CEO는 자사의 주택을 '주택의 도요타 캠리'라 부른다. 저렴하면서도 성능이 뛰어나고 품질이 매우 좋다는 것이다.     조립식 주택 제조사인 클레이턴도 법안을 반겼다. 클레이턴은 성명을 통해 "영구 강철 골조 없이 집을 짓게 되면 혁신적인 디자인이 가능하고 효율성이 높아져 주택 구매자에게 비용 절감 효과가 있다"고 밝혔다.   전국적으로 조립식 주택은 연간 약 10만 채가 생산되고 있는데, 이는 정점이던 1973년의 58만 채에서 크게 줄어든 것이다.   연방정부는 1974년부터 'HUD 코드' 규정으로 조립식 주택을 규제했다. HUD 코드는 트레일러와 이동식 주택의 현대화와 표준화를 목표로 주와 로컬정부의 건축 기준을 대체했다.   하지만 HUD 코드의 강철 규정은 조립식 주택 산업을 크게 위축시켰다. 이 때문에 전통적인 주택 건설업계가 급성장하던 조립식 주택 시장을 견제하려 했다는 시각도 있다. 현재 조립식 주택은 전체 신규 주택 건설의 10% 미만이다.   하지만 주택 산업 생산성이 정체된 가운데 조립식 주택은 대안으로 주목받고 있다. 자동차와 항공기, 선박 산업은 효율성이 향상했지만 주택 산업은 여전히 현장의 맞춤식 공사에 의존하고 있다는 지적이 나온다. 주택에서도 표준화와 공장 생산의 장점을 살리면 건물 전체나 일부를 더 저렴하고 효율적으로 만들 수 있다. 예를 들면 기초 공사를 진행하는 동안 건물은 날씨의 영향을 받지 않는 실내 공장에서 동시에 조립할 수 있다.   강철 규정 폐지 하나로 조립식 주택이 전통적 주택 시장에 활기를 불어넣기는 역부족이라는 지적도 있다. 뉴잉글랜드 지역 목공 조합 간부를 지냈고 '우리의 건축 방식'를 출간한 마크 얼리히는 조립식 주택의 장애물로 수요와 투자 부족, 운송비, 분산된 건설 구조, 낮은 금융 접근성 등을 꼽았다.   조립식 주택은 또 오랫동안 고정관념에 시달렸다. 스틱 빌트로 불리는 전통적인 현장 건축 방식과 비교해 '싱글 와이드'와 '더블 와이드' 두 종류인 조립식 주택은 질이 낮다는 인식이 일반적이었다. 얼리히는 이를 극복하려면 디자인과 기능성, 마케팅, 인식 개선이 모두 필요하다고 지적한다.   강철 조항 개혁은 조립식 주택 업계에는 큰 사건이지만 전체 주택 시장에서는 작은 변화에 불과하다고 지적도 있다. 얼리히는 "전국적인 주택 위기를 생각하면 이번 조치는 문제의 핵심을 벗어나는 수준에 불과하다"고 평가했다.   이번 법안은 주택도시개발부(HUD)가 운영하는 '재난 복구 커뮤니티개발 블록그랜트(CDBG-DR)' 프로그램을 영구화한다. CDBG-DR은 자연재해를 입은 주택을 재건하는 주와 지방 정부 등에 자금을 지원하는 제도로 현재는 재해 발생 때마다 의회 승인을 받아야 하지만 법안에서는 상시 운영이 가능하게 했다. 산불 피해가 많은 가주에는 필요한 규정이다. 안유회 객원기자하부골조 조립식 조립식 주택 상원 은행주택도시문제위원회 강철 골조가

2025.08.13. 19:00

20평형대 초 ‘준소형’ 수요 증가… ‘안양자이 헤리티온’ 눈길

최근 20평형대 초(20~23평형, 전용면적 46~55㎡) ‘준소형’ 아파트가 각광을 받고 있다. 수도권 아파트 매매가와 분양가가 가파르게 상승하고 있고, 대출규제까지 더해지면서 부담은 낮고 실용성은 높은 20평형대 초 준소형 아파트가 대안으로 주목받고 있기 때문이다.     부동산R114에 따르면, 올해 7월 기준 수도권 아파트 평균 매매가격은 전년 동기(7억9,930만 원) 대비 7.6%(6,106만 원) 오른 8억6,036만 원인 것으로 나타났다. 특히 준소형으로 분류되는 20~24평형 아파트의 평균 가격은 5억5,756만 원으로, 전용 59㎡가 속한 25~29평형 아파트 평균 가격 7억1,284만 원과 비교했을 때 1억5,000만원 이상 저렴하다.     분양가 상승세도 뚜렷하다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 수도권 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2021년 2,093만 원에서 2023년 2,439만 원, 2024년 2,814만 원으로 상승했고, 2025년 6월 기준 2,915만 원을 기록했다. 전년 동기 대비 7.72% 상승한 수치다. 이를 전용면적 기준으로 환산하면, 전용 59㎡는 약 7억 500만 원, 전용 84㎡는 약 10억1,400만 원 수준이다.     여기에 지난 6월 발표된 ‘6.27 대출 규제’로 인해 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되면서, 실수요자들의 내 집 마련 문턱은 더욱 높아졌다. 스트레스 DSR 3단계도 적용돼 수도권에서 6억 원까지 주택담보대출을 받으려면 다른 대출 없이 연소득 1억 원 이상 수준이어야 하는 것으로 추산된다.     상황이 이러자 수요자들은 합리적인 가격대로 접근할 수 있는 소형 아파트에 눈을 돌리고 있다. 최근 공급되는 단지들은 특화설계와 수납공간 강화 등으로 면적 대비 활용도를 끌어올리며 실거주 만족도도 높다. 또한 1인 가구를 비롯해 신혼부부, 딩크족, 중장년 단독 가구, 자녀가 한 명인 3인 가구 등 중소형 아파트를 선호하는 소형 가구가 꾸준히 확대되고 있다.     KB경영연구소의 ‘2024 한국 1인 가구 보고서’에 따르면, 주택 구입 의향이 있는 1인 가구의 경우, 구입하고 싶은 주택 유형은 아파트가 77.5%로 압도적이었으며, 희망하는 주택 면적은 20~25평형 미만(30.7%)이 가장 많았다. 주택 구입 예상 금액은 6억 원 미만이 77.6%에 달했다.     실제 청약 시장에서도 중소형 아파트의 선호를 확인할 수 있었다. 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 최근 3년 간(2022년 8월~2025년 7월) 수도권에서 분양된 아파트 가운데 전용 45~55㎡ 준소형 단지의 1순위 평균 청약 경쟁률은 22.63대 1로, 전용 75~85㎡(10.07대 1)와 비교하면 두 배를 훌쩍 넘는 수준이다.   하지만 수요에 비해 공급은 부족한 상황이다. 최근 3년 간 수도권에서 분양된 아파트는 총 31만5,331가구(일반공급 15만4,512가구)였으며, 이 중 전용 45~55㎡ 규모는 8,864가구(일반공급 3,521가구)에 불과했다. 전체 공급 중 2.81%, 일반공급 기준으로는 2.28% 수준이다. 같은 기간 전용 55~65㎡ 면적대는 23.31%(18.20%), 75~85㎡ 면적대는 47.07%(57.78%)를 차지해, 공급이 중형~중대형 중심으로 쏠려 있음을 보여준다.   이러한 가운데, 8월 GS건설이 경기도 안양시 만안구 안양동 일대에 선보이는 ‘안양자이 헤리티온’은 지하 5층~지상 최고 29층 17개 동, 총 1,716가구 규모의 대단지로, 이 중 조합원 및 임대물량 등을 제외한 전용면적 49~101㎡ 639가구가 일반분양 물량이다. 일반분양 물량 중 준소형에 속해 있는 물량은 전용 49㎡ 164가구(21평형)다.   도보 거리에 수도권 1호선 명학역이 위치한 ‘역세권’ 입지로 가산디지털단지역을 비롯해 서울역, 용산역, 종각역 등의 주요 업무지역으로 환승 없이 한 번에 도달 가능하다. 특히, 명학역에서 서울방향으로 한 정거장인 안양역(1호선)은 월곶판교선(월판선)이 개통 예정이고, 명학역에서 수원방향으로 한 정거장 거리인 금정역(1,4호선) 역시 GTX-C 노선이 계획돼 있다.     단지 남측으로 명학초가 있는 것을 비롯해 성문중, 성문고 등의 각급 학교를 걸어서 통학가능하고, 인근에 신성중, 신성고도 위치해 있다. 여기에 수도권 대표 학원가 중 하나인 평촌학원가도 가까워 우수한 교육환경을 자랑한다.     견본주택은 경기도 안양시 만안구 안양동 일원에 마련될 예정이다. 강동현 기자 [email protected]준소형 평형대 준소형 아파트 수도권 아파트 23평형 전용면적

2025.08.13. 18:01

[부동산 가이드] 서명, 공증, 기록의 중요성

부동산 거래에서 ‘등기(deed recording)’는 단순한 문서 작업이 아닙니다.     등기는 곧 소유권을 대외적으로 공시하는 수단이며, 향후 분쟁이나 사기를 예방하는 핵심 장치입니다.   하지만 단순히 종이 한 장에 사인했다고 내 부동산이 완전히 보호되는 것은 아닙니다. 실무에서는 다음과 같은 요건을 충족해야만 법적으로 완전한 보호를 받을 수 있습니다.   첫째, 서명과 공증입니다. 캘리포니아를 포함한 대부분의 주에서는 양도인(Grantor)이 서명한 뒤, 반드시 공증(Notary)의 인증을 받아야 등기로 인정됩니다. 특히 공동명의(예: 공동 생존권, Joint Tenancy 등)로 여러 명이 소유권을 갖는 경우, 수증인(Grantee)도 반드시 공증인 앞에서 서명해야 합니다. 이 과정에서 서명 일자, 신분증 확인, 주소 정보 등이 명확히 기재되어야 향후 법적 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.   둘째, 등기소에 기록(recording)하는 절차입니다. 엄밀히 말하면, 공증만으로도 등기는 유효할 수 있습니다. 등기는 법적으로 ‘기록’이 필수는 아니지만, 실무에서는 등기소에 등기를 반드시 기록해야 추후 다른 등기에 의해 내 권리가 무력화되지 않습니다. 기록된 등기만이 공식 공시효를 가지며, 미기록 등기는 나중 등기보다 효력이 밀릴 수 있습니다. 따라서 거래가 끝나자마자 카운티 등기소에 신속히 접수하는 것이 매우 중요합니다. 공시효과는 등기소에 기록되었을 때부터 발생합니다.   셋째, 기본적인 필수 기재사항도 충족해야 합니다. 당사자의 실명, 부동산의 정확한 주소, 거래의 성격(소유권, 저당권, 사용권 등), 법적 설명(legal description), 필요 시 증인 서명까지 포함되어야 유효합니다. 빠뜨리는 항목이 있을 경우, 등기 자체가 기각되거나 나중에 무효화될 위험이 있습니다.   넷째, 기술 발전 속에서도 기본을 지키는 자세입니다. 최근에는 전자공증, 블록체인 기반 등기 등 디지털 방식이 점차 확산되고 있습니다. 하지만 기술이 아무리 발전해도 등기의 본질은 ‘정확한 신원 확인’과 ‘공식적인 기록’에 있습니다. 계약 체결 전에는 반드시 등기부 등본의 최신본을 확인하고, 명의자와 실제 거래 상대방이 일치하는지, 기존 권리관계에 문제가 없는지를 꼼꼼히 점검해야 합니다.   부동산은 고가의 자산이며, 거래 실수는 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 에스크로와 타이틀을 통해 확인절차를 거치지만 무조건 믿고 맡기는 것보다는 등기의 요건 하나하나를 체크하는 자세가 안전하고 후회 없는 거래의 출발점입니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 가이드 중요성 공증 미기록 등기 카운티 등기소 전자공증 블록체인

2025.08.13. 17:11

[부동산 이야기] 구매전 철저한 점검과 이해

작년 10월에 단독주택을 마켓에 내놓게 되었는데, 셀러 분이 집에 셉틱 탱크(septic tank)가 있는지 모르고 7년동안 거주하셨다는 것을 알게 되었고, 단 한번도 탱크청소를 하지 않으셨다.     septic tank란 가정(혹은 소규모 단지)의 모든 생활하수(변기, 샤워, 싱크 등)을 집 옆에 묻힌 탱크에서 자연(미생물)과 물리적 분리를 이용해 처리하고, 처리된 물은 땅(배수지/트레인필드)에 스며들게 하는 하수 처리 시스템이다. septic은 주로 도시의 공공 하수 인프라가 닿지 않는 지역이나, 지형, 비용 때문에 중간 배관 연결이 불가하거나 비경제적인 지역이다. 특히 산동네 지역에 septic이 있는 경우인데, 예를 들자면 라카냐다 프린트리지, 말리부, 선랜드-터헝가, 샌디에이고 지역들을 생각해 볼 수 있다. 단 이 지역 모두가 septic이라는 말은 아니고, 요즘은 하수 시설로로 전환된 주택들이 더 많을 수 있다.     septic의 반대인 하수 시설은 도시, 지구가 설치한 지하 하수관으로 집에서 나오는 하수를 모아 중앙 정화시설로 보내 처리하는 인프라를 말한다. 집에서는 하수관이 연결되어 있어 정기요금을 내고 공공처리 서비스를 받는다. septic 의 장점으로는 2~5년에 한번만 탱크 청소/점검비용이 들고, 공공 하수 요금 납부가 없다는 점이다. 단점으로는 탱크 청소를 안할 시에는 침 출/역류가 발생할 수 있고, 배수지가 손상되었을 시 수리 또는 전환 비용이 크고, 전면 재시공이면 수천~수만 달러 수준이 될 수 있다.     또한 세탁기, 샤워, 식기세척기 사용을 한번에 몰아서 하지 않고 분산 시켜서 물 과부하 방지에 신경을 써야 하며, 물 티슈, 여성용 위생용품, 기저귀, 기름, 기름기 많은 음식물, 화 도학 화학세제는 탱크 균형을 파괴하거나 막힘을 유발시킬 수 있기에 주의해야 한다. 또한 부동산 거래 시 내 집을 사는 바이어와 가격협상 요인이 될 수도 있다. 그렇다면 septic을 하수 배관으로 전환시킬 수 있을까.     공공 하수관 접근성, 비용, 관할 지자체 정책에 따라서 가능한 경우가 많다. 우선 내 집이 공공 하수시설 메인 이나 배수관 근처에 있는지 관할 수도/카운티 상하수도 부서에 문의한다.     연결 허가 및 연결 비용을 확인해보고, 이때 일부 지자체에서 보조금 전환프로그램을 운영하는 곳도 문의해본다.     공사 후에 관할기관의 검사를 받고, 통과가 되면 이후 하수사용 요금 부과가 시작된다.     내 집이 septic인지 알 수 있는 방법은 비교적 간단하다.     집 주변에 원형 뚜껑(맨홀 형 뚜껑)이나 잔디가 지나치게 무성한 작은 언덕이 있는지 확인하거나, 지하실/차고에서 집 외벽을 따라 나가는 굵은 PVC 배출 파이프를 따라가 보면 탱크 위치를 추적할 수 있는데, 어느 집은 차고 바로 앞에 묻혀 있는 곳들도 있다., 가장 간단한 방법으로는 매달 하수 요금 고지서에서 ‘하수 요금(sewer charge)’를 내고 있지 않다면 septic 일 가능성이 높고, 확실한 방법으로는 전문가를 통해서 탐지 봉/카메라로 위치, 상태를 확인해 보는 방법이다.     웹사이트에서 LA 카운티 내 하수 위생 서비스 지역 지도를 찾아보면, ‘UNINCORPORATED AREA’ 는 주로 septic TANK 시스템으로 분리된 것을 볼 수 있다. 이러한 과정을 통해 내 집의 하수 처리 방식이 무엇인지 정확히 파악하는 것은 향후 관리 계획과 부동산 거래에 있어 매우 중요한 첫걸음이다.     사전에 확인하고 준비하면 불필요한 비용과 불편을 줄일 수 있으며, 보다 안전하고 가치 있는 주거 환경을 유지할 수 있다. septic TANK 주택에 대해 올바르게 이해하고 잘만 관리한다면 오랫동안 문제 없이 사용할 수 있다. 하지만 구매 전 철저한 점검과 전문가의 자문이 필수이다.     주택의 가치는 눈에 보이는 것뿐만 아니라, 보이지 않는 설비 관리에서 결정된다. septic TANK 주택은 그 대표적인 예이다.     ▶문의: (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 이야기 구매전 점검 septic tank 지하 하수관 공공 하수

2025.08.13. 17:10

서울 도심 ‘젬스톤 헤리티지’, 미주 한인 대상 특별 분양 실시

서울 도심 남산 아래 위치한 고급 콘도 ‘젬스톤 헤리티지(Gemstone Heritage)’가 미주 한인들을 대상으로 한 특별 분양을 시작했다. 이 콘도는 서울 중구 필동에 위치해 있으며, 남산타워 조망이 가능하고 남산한옥마을 산책로와 인접해 있는 등 탁월한 입지 조건을 갖췄다.   젬스톤 헤리티지는 MBC 인기 부동산 프로그램 ‘구해줘! 홈즈’ 191화와 미주 한인 방송 라디오코리아의 ‘어서옵SHOW’ 프로그램에도 소개되며 주목을 받은 바 있다.   총 34평형(3룸 2욕실)으로 구성된 이 콘도는 시스템 에어컨과 빌트인 냉장고 등 풀옵션이 기본 제공된다. 또한 전용 헬스장, 개인 창고, 전용 주차공간까지 마련돼 입주자의 프라이버시와 편의성을 모두 만족시킨다.   특히 미국 시민권자 및 영주권자 등 외국인도 명의로 매수가 가능하며, 에어비앤비 단기 임대 운영이 허용된다. 위탁관리 시스템도 연계되어 있어 실거주뿐 아니라 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자들에게도 매력적인 선택지다.   분양가는 미화 61만 달러부터 시작하며, 사진과 영상 등 자세한 정보는 공식 웹사이트(www.gemstonekorea.com)를 통해 확인할 수 있다.   분양 문의는 한국에서는 박지훈 팀장(+82-10-7720-4227 / [email protected]), 미국에서는 Danny Kim 대표(+1-949-630-2899 / [email protected])를 통해 가능하다.헤리티지 서울 미주 한인들 서울 도심 서울 중구

2025.08.13. 15:52

주택 구입 밀레니얼 세대수 전국 최고 수준

 개인 금융정보 업체 ‘스마트애셋’(SmartAsset)의 새로운 주택 시장 연구 보고서에 따르면, 달라스-포트워스-알링턴 메트로폴리탄 지역은 밀레니얼 세대 주택 구매자들에게 안식처가 되어가고 있다. 2024년 한해동안 약 5만 6천명의 밀레니얼 세대가 주택을 구매해 미전국에서 두 번째로 많았다.   ‘밀레니얼 세대가 주택을 구입하는 곳–2025년 연구’(Where Millennials Are Buying Homes–2025 Study)라는 제목의 보고서는 미전국 41개 메트로폴리탄(대도시권)에서의 모기지 발급 데이터를 분석해, 2024년 동안 25세에서 44세 사이의 지역 거주자 중 주택 구입자를 기준으로 순위를 매겼다. 참고로 이 연구는 일반 모기지(Conventional mortgage)만을 대상으로 했으며 FHA, USDA, VA 대출은 포함되지 않았다. 연구에 따르면, 달라스-포트워스-알링턴 지역은 2024년 미국에서 밀레니얼 주택 구매자수가 두 번째로 많은 대도시권으로 총 5만 5,732건의 모기지 발급이 이루어졌다. 이는 전국 1위를 차지한 휴스턴-파사디나-더 우드랜즈 지역의 6만 1,826건보다는 약 6,100건 적은 수치다. 보고서에 따르면, 2024년 달라스-포트워스-알링턴에서 밀레니얼 세대가 구입한 주택의 중간 가격은 45만 5천 달러였으며 밀레니얼 주택 소유자의 중간 소득은 14만 2천 달러였다. 그러나 달라스-포트워스-알링턴 지역의 전체 밀레니얼 세대 가운데 실제로 집을 산 구입자 비율은 전체의 2.33%에 불과함으로써 2024년 밀레니얼 세대의 주택 구매 비율 순위에서는 전국 30위에 머물렀다. 밀레니얼 세대 전체 대비 주택 구입 비율이 가장 높은 대도시권은 노스 캐롤라이나주 롤리-캐리(Raleigh-Cary)로, 전체의 4.5%가 지난해 모기지를 확보했다. 그러나 이 비율은 실제로는 1만9,735건의 모기지 발급에 해당하는 수치다. 스마트애셋은 밀레니얼 세대의 주택 구매 비율이 높은 도시권일수록 그 지역의 노동시장, 주택시장, 그리고 지역 경제 전반에 대한 매력도가 높을 수 있다고 밝혔다. 보고서는 “어떤 지역에서는 2024년에만 25세에서 44세 사이의 거주자 25명 중 1명이 일반 모기지를 통해 주택을 구입했다. 하지만 다른 주요 대도시권에서는 밀레니얼 세대 100명 중 1명도 되지 않았다. 이같은 격차는 지역의 사회 기반 시설, 정치적 환경, 비즈니스 수요 등에서 서로 다른 결과를 초래할 수 있다”고 설명했다. 한편, 텍사스 주내 오스틴-라운드록-샌마코스 대도시권의 2024년 밀레니얼 세대가 확보한 모기지수는 2만7,196건이었고 샌안토니오-뉴브라운펠스는 2만6,337건이었다.   손혜성 기자밀레니얼 세대수 밀레니얼 주택 주택 구입자 노동시장 주택시장

2025.08.13. 8:11

[부동산 이야기] 에스크로 동향과 ADU

요즘 대부분의 거래는 금액과 상관없이 현금거래 혹은 판매자가 구매자에게 대금 일부를 융자해주는 오너 캐리가 유독 많아졌다. 상대적으로 높게 느껴지는 은행 금리도 문제이고 절차와 조건이 더 어려워졌다고 보는 셀러와 바이어들이 은행 문턱이 높다고 생각하기 때문이기도 하다. 그러나 사실 예전의 금리를 생각하면 그런 것도 아니고, 수년 전 은행 위기를 생각하면 은행에서 무리한 요구를 하는 것도 아니건만 이상하게도 힘들다고 하는 분들이 많다. 상대적으로 바이어의 다운페이보다 더 많은 투자를 하게 되는 은행 입장에서 담보물을 꼼꼼히 살펴보는 것은 매우 당연한 일이다.   은행의 이자보다 낮은 이자로 받을 수 있는 바이어는 만족하고, 양도성예금증서(CD)나 예금으로 이자를 받는 것보다는 좀 더 나은 혜택을 선호하는 셀러의 희망 사항이 서로 맞물려 오너 캐리를 하는 경우가 의외로 많아졌다. 특히 은행에 제출해야 하는 서류들이 불충분한 바이어의 경우에는 큰 매력이 될 수 있지만, 셀러가 상환해야 할 대출이 없거나 담보권이 없는 조건이어야 하는 문제가 있다.   팬데믹 이전, 정확히는 2016년부터 부족한 주택 수요를 맞추기 위해 시작된 ADU(별채)는 여러 시 정부의 권유로 승인절차가 간소화되면서 많은 호응을 받게 되었다. 특별히 에어비엔비와 같은 단기 렌털 수입에 대한 유행까지 번지면서 그 수요는 폭발적으로 증가하였다.     은행 융자 과정에서는 건물 감정을 통해 모든 내용 즉 전체 면적과 함께 별채에 대한 내용까지 포함되어 감정서가 나오면서 주소가 다시 확인, 타이틀 회사(등기 보험사) 를 통해 주소가 업데이트되는 것이 일반적이다.   예를 들어 원래 주택의 주소가 4140 Heaven Street이었다면, ADU에 대해 시에서 발행된 입주 승인서에 나온 주소대로 4140 1/2가추가되어 4140-4140 1/2 Heaven Street으로 변경되어 모든 등기서류를 포함하여 재산세를 관할하는 카운티 사무실에도 서류로 제출되어야 한다.   감정서를 제출받고 타이틀 회사에서는 재확인 절차(Field Inspection)를 거쳐서 주소에 대한 추가 타이틀 보고서(Supplemental report)를 보내게 되며, 이에 에스크로에서는 계약서의 주소를 변경하는 수정안을 만들어 양측이 승인함으로 은행에 제출되게 된다.     만약 은행 융자가 없는 현금 거래일 경우 에스크로에서는 타이틀 회사의 보고서를 기준으로 수정안을 작성하여 양측이 사인하는 것으로 마무리한다.     그리고 모든 등기 서류와 관련 서류를 작성하여 사인 및 공증 후에 등기서류들을 타이틀 회사를 통해 등기하는 것으로 마무리된다.     이후, 타이틀 회사에서는 등기보험 과정을 마쳐서 다른 매입자의 문의나 의뢰에 해당 요청서류를 제공하게 된다. 등기보험은 크게 두 가지로 나누어지게 되며 재산권에 대한 명의보험비용은 셀러가 지불하는 것이 일반적이고, 담보권 즉 은행의 융자에 대한 보험은 바이어가 대부분 지불하며 비용은 명의 보험의 절반 수준보다 낮은 경우가 많다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 동향 등기보험 과정 타이틀 회사 은행 융자

2025.08.12. 21:06

재미부동산협회 부동산 상담회 개최

재미부동산협회(회장 제이 윤)는 오는 10월 8일(수) 오후 1시부터 5시까지 ‘무료 1 대 1 부동산 상담회’를 뉴욕 퀸즈의 하크네시아 교회(58-06 Springfield Blvd, Oakland Gardens, NY 11364)에서 개최한다   커뮤니티에 실질적인 도움을 제공하는 위해 준비된 이번 행사는 무료 1 대 1 상담 형식으로 진행되는데 ▶뉴욕시 렌트 규정(FARE Act)/중개 수수료 제도 변화 ▶MLS Matrix 교육 ▶내 집 마련을 위한 융자 전략 ▶홈 인스펙션 관련 ▶커머셜 부동산 매매 및 투자 전략 ▶부동산 관련 절세 전략 ▶뉴욕시 지하 공간의 합법화 절차 ▶Google 마케팅 전략 ▶이민법 등 다양한 주제의 전문 상담이 제공된다.   한편 재미부동산협회는 최근 공식 웹사이트(karany.org)를 AI 기술을 접목해 전면 개편했다.   새롭게 단장된 웹사이트는 협회 행사 일정, 세미나, 회원사 정보 등 실질적인 부동산 정보를 손쉽게 확인할 수 있도록 구성됐다. 박종원 기자 [email protected]재미부동산협회 부동산 상담회 개최 무료 1 대 1 부동산 상담회 회장 제이 윤 뉴욕시 렌트 규정

2025.08.11. 21:56

제이미슨, 다운타운 고층 오피스 주거 전환…주택난 해결책 부상

한인 최대 부동산 기업 제이미슨 프로퍼티(이하 제이미슨)가 LA다운타운 LA케어 타워의 주거 전환 공사를 앞둔 가운데, 이 같은 건물 활용 방안이 최근 고전 중인 LA의 오피스 부동산 업계의 터닝 포인트가 될 수 있다는 전망이 나온다.   LA시 도시개발국의 자료에 따르면, 제이미슨이 추진 중인 32층 LA케어 타워 재개발 프로젝트는 지난 2월 기준 철거, 플로어 플랜, 높이 구성 등에 한해 계획이 일부 승인된 상태다.   개럿 이 제이미슨 사장은 LA타임스와의 인터뷰에서 “40년 된 빌딩을 686세대 아파트로 전환하는 계획”이라며 “LA지역에 지어지는 신규 고급 주택들과 비교해서도 경쟁력이 있을 것”이라고 말했다.   이같이 LA다운타운의 고층 오피스 빌딩을 주거용으로 전환하는 방안은 LA의 고질적인 주택난 해소와 오피스 건물들의 가치 하락을 방지해 세수 확대를 동시에 해결할 수 있는 대안으로 주목받고 있다.   LA 기반 비영리 비즈니스 옹호 단체인 센트럴시티협회(CCA)가 의뢰한 부동산 컨설팅업체 BAE의 어번 이코노믹스 보고서에 따르면, 다운타운 내 54개 오피스 빌딩이 평가 절하 위험에 놓여 있으며, 향후 10년간 약 700억 달러의 자산가치 하락과 3억5300만 달러의 재산세 수입 감소가 예상된다.     보고서는 10개 대형 오피스를 주거용으로 전환할 경우, 같은 기간 약 120억 달러의 자산가치 상승과 4600만 달러의 세수 증대가 가능할 것으로 봤다.     또한 BAE는 이 경우, 3800유닛 이상의 신규 주택 공급 효과를 가져올 것이라고 전망했다.   특히 다운타운은 팬데믹 이후 오피스 수요가 급감한 반면, 주택 수요는 여전히 견조한 상태로 풍부한 주택 공급은 지역 활성화와 가격 안정에 도움이 될 것이라는 분석이다.     다운타운의 아파트 점유율은 1년 넘게 90%를 유지하고 있으며 이는 팬데믹 이전보다 높은 수치다. 지난 10년간 LA시 신규 주택의 22%가 다운타운에서 공급됐다.   다운타운에서 주거 전환에 적합한 오피스 건물 후보로는 가스컴퍼니타워, 777타워, 유니온뱅크플라자 등 1970~1990년대에 지어진 고층 빌딩들이 거론된다.     이들 건물은 발코니와 개폐식 창문 설치 등 구조 변경이 가능해 주거 전환에 유리하다는 평가가 나온다. 특히 55층 규모의 777타워는 층별 엘리베이터 구역이 분리돼 일부 층을 주거, 나머지를 오피스로 병행 운영할 수 있다는 장점이 있다.   한편 현재 민간 개발사들이 전환을 주저하는 가장 큰 이유는 높은 비용 부담 때문이다. 매입가와 리모델링 비용이 예상 임대 수익을 상회하는 경우가 많다는 것이다.     이에 업계는 뉴욕·워싱턴·보스턴의 재산세 감면, 샌프란시스코의 양도세 면제, 시카고의 세금 인센티브 등 타 도시 사례를 참고한 재정 지원책을 LA시에도 요구하고 있다.   레이첼 프리먼 LA시 경제개발부 부시장은 “오피스 전환은 도심 활성화와 주택난 해소에 중요한 수단”이라며 재정 지원을 포함한 제도 개선 방안 검토 의사를 밝혔다. 우훈식 기자la다운타운 해결책 오피스 부동산 오피스 빌딩 주택난 박낙희 제이미슨 주거 전환 재개발 LA

2025.08.11. 19:43

진천 풍림아이원 트리니움 준공검사·사용승인 완료..본격 입주 시작

2020년 분양 당시 충북지역 최대 규모의 아파트 단지로 화제를 모았던 진천 풍림아이원 트리니움 아파트가 본격적인 입주에 들어갔다. 지난 7월 25일 진천군으로부터 준공검사필증과 사용승인서를 발급으면서다.     통상 준공검사필증과 사용승인서는 준공검사 신청서류 심사와 현장실사를 바탕으로 아파트 계약자들이 새 아파트를 사용하는데 법적으로 문제가 없다고 판단되는 경우 발급된다.     시행사 측은 준공검사필증과 사용승인서가 발급되자 곧바로 아파트 계약자들에게 입주 개시일(7월 25일) 등의 입주 절차를 담은 입부 안내문을 발송한 것으로 알려졌다.     이로써 1년 9개월 동안 연기돼 왔던 이 아파트가 입주가 본격적으로 이뤄질 전망이다.     진천 풍림아이원 트리니움은 당초 2023년 10월 입주 예정이었으나 코로나 발생, 원자재 수급난, 인건비 상승, 화물연대 파업 등의 악재가 겹치면서 7차례에 걸친 입주 연기 끝에 시행사측과 입주 예정자 간 갈등이 극에 달했다.     하지만 이번에 진천군으로부터 사용승인서를 발급받아 입주가 시작되면서 입주 예정자와 시행사 간 분쟁과 갈등 해결에도 실마리를 찾게 됐다는 평가다.     진천 풍림아이원 트리니움은 2020년 12월 분양 당시 충북지역 최대 규모의 아파트라는 장점 등이 알려지면서 지역 수요자들의 사이에 주목을 받았던 단지다.     실제로 이 아파트는 지상 최고 29층, 33개동 규모에 전용면적 50~150㎡ 2450가구로 이뤄진 미니 신도시급 단지로 조성돼 향후 진천을 대표하는 랜드마크 단지로 자리매김할 것으로 보인다.   여기에다 단지 안에 명품 브랜드 학원 입점이 예정돼 있어 교육특화 단지로 향후 프리미엄을 누릴 수 있을 전망이다. 또 진천 최초로 조식서비스도 제공될 예정이다.     차별화된 단지 내 조경과 커뮤니티 시설에 프리미엄도 누릴 수 있을 것으로 보인다. 먼저 풍림아이원 트리니움은 매머드급 대단지라는 장점을 살려 단지 안에 산책로, 야외 운동공간, 특화 조경 등을 조성했다.     또 단지 안에 피트니스센터, 작은 도서관, 실내 골프 연습장, 키즈카페 등 대단지에 걸맞는 다양한 커뮤니티 시설도 마련했다.   대단지인 만큼 소규모 단지에 비해 관리비 부담도 상대적으로 저렴할 것으로 예상된다. 수천 가구가 공용 관리비를 분담함에 따라 가구 당 비용이 줄어들었기 때문이다. 여기에 스마트홈 시스템과 에너지 효율 설비 도입 시 추가적인 절감 효과도 가능하다.   이와 함께 셔틀버스 운영을 통해 입주민 편의 또한 높였다.   풍림아이원 트리니움 관계자는 “풍림아이원 트리니움은 대단지 아파트가 지닌 구조적 강점들을 고루 갖춘 미래형 주거 단지”라며 “정주 여건, 생활 인프라, 교육특화, 커뮤니티, 관리 효율성 등 다양한 측면에서 높은 가치를 실현하고 있다”고 강조했다.   이어 “이 단지는 단순한 주거 공간을 넘어 지역을 대표하고, 삶을 풍요롭게 하는 거주 플랫폼 으로서 발전할 것”이고 말했다.      정현식 기자풍림아이원 준공검사 진천 풍림아이원 입주 예정자 입주 연기

2025.08.10. 22:48