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[부동산 이야기] SBA 10% 다운의 함정
최근 SBA 융자기관들이 10% 다운페이먼트로 사업체를 인수할 수 있다는 점을 내세워 홍보하면서 바이어들로부터 이런 질문을 자주 받는다. “가용 현금이 15만 달러 정도 있습니다. SBA 융자를 받아 150만 달러짜리 사업체를 사고 싶은데, 가능할까요?” 구매가격의 10%만 계산하면 가능해 보인다. 그러나 사업체를 살 수 있다는 것과 인수 후 안정적으로 운영할 수 있다는 것은 별개의 문제다. SBA 융자는 적은 자기자본으로 사업체 인수의 기회를 넓혀주는 유용한 수단이다. 다만 ‘10% 다운’이 모든 바이어에게 보장되는 조건은 아니다. 실제 자기자본 요구액은 거래 구조와 융자기관의 심사에 따라 달라진다. 구매대금 외에 클로징 비용, 재고, 임대보증금과 초기 운영자금까지 고려하면 준비해야 할 현금은 예상보다 커질 수 있다. 낮은 다운페이먼트의 장점은 현금을 남겨둘 수 있다는 데 있다. 인수 직후 장비가 고장 나거나 매출이 일시적으로 줄어도 여유자금이 있으면 대응할 수 있다. 반대로 보유 현금을 전부 다운페이먼트에 넣고, 빌릴 수 있는 한도까지 구매가격을 높이면 작은 변수에도 거래와 운영이 흔들린다. 같은 10% 다운이라도 충분한 현금을 남기는 선택과 가진 돈을 모두 쓰는 선택은 전혀 다르다. 첫 번째 변수는 사업체 감정가다. 셀러와 바이어가 합의한 가격을 융자기관도 그대로 인정하는 것은 아니다. 감정 결과와 심사에 따라 예상한 대출액이 줄면 추가 현금을 마련하거나 가격을 재협상해야 할 수 있다. 셀러는 이미 합의한 가격을 낮추고 싶지 않고, 바이어는 부족한 자금을 채우기 어렵다. 계약 전에는 보이지 않던 자금의 빈틈이 이때 당사자 간 갈등으로 드러난다. 셀러가 오퍼 가격만 보지 않는 이유도 여기에 있다. 같은 가격이라면 예상 밖의 추가 자금을 감당할 수 있는 바이어가 거래를 마칠 가능성이 높다고 판단할 수 있다. 그렇다고 10% 다운 오퍼가 무조건 불리한 것은 아니다. 자금증명과 융자기관의 사전 검토, 관련 업종 경험, 인수 후 남는 현금을 보여주면 셀러의 우려를 줄일 수 있다. 건물주의 리스 승인도 따로 살펴야 한다. 실제 거래에서는 융자기관과 건물주가 바이어를 평가하는 기준이 다른 경우를 접한다. 대출이 가능하더라도 건물주가 재정상태나 운영 경험을 충분하게 보지 않으면 리스 양도가 지연되거나 추가 보증을 요구받을 수 있다. 융자 준비와 함께 리스 조건도 일찍 확인해야 하는 이유다. 그러나 가장 오래 남는 부담은 거래가 끝난 뒤 매달 갚아야 할 원금과 이자다. 가령 150만 달러짜리 사업체를 사면서 15만 달러를 넣고 135만 달러를 빌린다고 하자. 연 10%, 10년 원리금 균등상환을 가정하면 월 상환액은 약 1만7800달러, 연간 약 21만4000달러다. 이는 현재 금리 견적이 아니라 부담을 설명하기 위한 가정이다. 그 사업체의 연간 오너 수익을 뜻하는 SDE가 30만 달러라면 대출 상환 후에는 약 8만6000달러가 남는다. 여기에서 세금과 생활비, 장비 교체와 예상하지 못한 지출까지 감당해야 한다. 더욱이 SDE에는 기존 오너의 급여나 일회성 비용을 더한 금액이 포함될 수 있어, 표시된 수익이 새 주인의 통장에 그대로 남는 것도 아니다. 매출이 조금만 감소해도 체감하는 부담은 훨씬 커질 수 있다. 따라서 계약 전에는 세 가지를 계산해볼 필요가 있다. 인수에 필요한 비용을 모두 지급한 뒤 현금이 얼마나 남는지, 매출이 예상보다 10~15% 줄어도 원리금을 갚을 수 있는지, 상환 후 생활비와 비상자금을 확보할 수 있는지를 계산해봐야 한다. 구체적인 대출 조건은 해당 융자기관에 확인하고, 수익 계산은 재무자료를 바탕으로 검증해야 한다. 다운페이먼트를 무조건 늘리는 것도 정답은 아니다. 대출을 줄이려다 운영자금까지 소진하면 또 다른 위험을 만든다. 중요한 것은 다운 비율 자체가 아니라 부채와 보유 현금, 실제 수익 사이의 균형이다. 사업체 인수의 기준은 얼마나 큰 사업체를 살 수 있느냐가 아니라, 대출을 갚고도 안정적으로 운영할 여유가 남느냐여야 한다. ▶문의:(949) 560-7676 사이먼 조 / 레드 포인트 부동산 비즈니스 브로커부동산 이야기 다운 함정 사업체 인수 다운 오퍼 추가 현금
2026.10.14. 21:38
[부동산 이야기] 금리 7% 시대, NNN 승부는 테넌트
10월 첫 주, NNN 투자자의 책상 위에 일곱 개의 뉴스가 올랐다. 맥도날드의 85억 달러, 모기지 7.28%, 그러나 투자율은 6.82%, 두 건의 대형 세일리스백, 치킨 체인의 질주, 칙필레의 역주행 선언, 외식 트래픽의 경고 등. 서로 달라 보이지만 묻는 건 하나다. 이 매물의 임대료를 10년, 15년 책임질 사람은 누구인가. 금리 7% 시대에 현금흐름의 주인을 묻는 건 선택이 아니라 필수다. 뉴스는 매일 쏟아지지만, 투자자가 붙잡아야 할 실은 생각보다 단순하다. 맥도날드는 9월 23일 투자자의 날에서 2036년까지 가맹점 지원 85억 달러를 선언했다. AI 드라이브스루, 멤버십 등급제, 단백질 메뉴가 3대 축이다. 영업이익률은 2025년 46.1%에서 2030년 50%대 초중반이 목표다. 그런데 시장은 냉정했다. 발표 당일 주가는 5% 가까이 급락, 2025년 4월 이후 최대 낙폭을 기록했다. 85억 달러를 쓰는데 손님은 안 온다는 계산이다. 멤버십 2억2000만 단골의 재방문과 단백질 메뉴가 승부수지만, 손님이 와야 계산이 선다. 30년 모기지 7.4%로 2023년 11월 이후 최고치이다. 9월 신규 고용은 2만9000명, 예상(8만4000명)의 3분의 1. 연준의 10월 금리 동결 확률은 86%까지 올라갔다. 융자를 동원한 바이어들에게는 셈법이 복잡해졌지만, 올캐시 바이어에게는 경쟁자가 줄어드는 구간이기도 하다. 2분기 싱글테넌트 넷리스 평균 투자율은 6.82%(리테일 6.60%). 공급은 전 분기 대비 12.5% 늘었지만 투자등급 크레딧 매물은 리테일 재고의 10%도 안 된다. 그래서 맥도날드·칙필레 그라운드리스는 4.45% 안팎에 거래된다. 마커스 밀리챕의 3분기 보고서는 더 솔직하다. 거래 건수는 역대 최고, 매수자의 73%가 개인 투자자. 리스 잔여 5년 미만은 평균 7.4%, 15년 이상은 5.9%. 시장이 묻는 건 입지가 아니라 누가, 얼마나 오래 임대료를 내는가다. 기관들이 움직이고 있다. 게티 리얼티가 편의점 체인 리퓨얼의 41개 매장을 2억6100만 달러에 사들였다. 초기 20년 리스, 5년마다 임대료 인상 조건. 리퓨얼은 단숨에 게티의 세 번째로 큰 테넌트가 됐다. 9월 25일엔 패밀리 달러의 47개 매장(19개 주) 7470만 달러 세일리스백이 기관투자자에게 넘어갔다. 올해 두 번째 대형 거래다. 불황형 리테일의 안정적 현금흐름에 기관이 돈을 건다는 신호다. 레이징케인즈는 10월에만 7개 매장을 열며 1000곳을 목전에 뒀다. 반면 칙필레 CEO는 이번 주말 “드라이브스루 주문에 AI는 쓰지 않겠다”고 선언했다. 타코벨·웬디스·맥도날드가 AI로 달리는 반대편에 “인간 대 인간이어야 한다”는 베팅을 건 셈이다. 플레이서닷에이아이의 8월 데이터 외식 방문이 전년 대비 2.4% 감소했고, 치폴레 주가는 9월 중순 6% 급락했었다. 금리 7%대에서는 레버리지의 매력이 사라진다. 대신 경쟁자가 줄어든 지금, 테넌트 크레딧이 확실한 매물을 고르는 눈이 곧 수익률이다. 리스 잔여 10~15년 이상, NNN 표기 뒤 지붕·외벽·주차장 수리비 부담 조항, 임대료의 시세 대비 적정성, 매장 매출 대비 임대료 8% 이하, 임차인·보증인 재무와 가맹본부 분쟁 이력. 다섯 가지를 매물마다 대입해보라. 좋은 매물은 기다려주지 않는다. 다만 승리하는 건 서두르는 사람이 아니라 제대로 보는 사람이다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 테넌트 금리 싱글테넌트 넷리스 금리 동결 임대료 인상
2026.10.14. 21:36
[부동산 가이드] OC 부동산, 금리·보험 변수↑
10월의 오렌지카운티 부동산 시장은 집값 하나만으로 판단하기 어려운 시장이다. 금리는 다시 7%대를 넘어섰고, 주택보험 시장에는 변화가 시작되고 있다. 동시에 매물이 예전보다 늘어나면서 바이어와 셀러의 협상 환경도 달라지고 있다. 최근 오렌지카운티 시장을 보면 가격이 크게 무너지는 모습은 아니다. 첫째, 집값보다 실제 월 부담을 봐야 한다.10월 초 가주의 30년 고정 모기지 평균 연이율은 7%를 훌쩍 넘는 수준까지 올라왔다. 높은 금리는 같은 주택이라도 바이어의 월 부담을 크게 높이는 요인이다. 따라서 지금은 집값만 보고 구매 여부를 결정하기보다 모기지, 재산세, 주택소유주협회 비용, 보험료 등을 모두 포함한 실제 월 주거비를 계산하는 것이 중요하다. 금리가 내려갈 때까지 무조건 기다리는 것도 반드시 정답은 아니다. 현재 금리에서 감당할 수 있는 좋은 주택을 적절한 조건으로 구입하고 향후 금리가 내려가면 재융자를 검토할 수도 있다. 반대로 금리 하락을 기다리던 바이어들이 시장에 다시 들어오기 시작하면 좋은 매물에 경쟁이 강해질 가능성도 있다. 결국 금리의 방향을 맞히는 것보다 현재 금리에서 내가 감당할 수 있는 조건을 정확하게 아는 것이 더 중요하다. 둘째, 주택보험은 이제 거래의 중요한 조건이다 가주에서 주택보험은 더 이상 계약 후에 알아보는 단순한 절차가 아니다. 주택의 위치와 연식, 지붕 상태, 산불 위험도 등에 따라 보험 가입 가능 여부와 보험료가 달라질 수 있기 때문이다. 다행히 최근 보험시장에는 변화가 나타나고 있다. 가주 보험국에 따르면 스테이트팜과 올스테이트가 신규 주택보험 영업 재개 계획을 제출했다. 바이어는 오퍼를 넣기 전에 보험 가입 가능 여부와 예상 보험료를 확인하는 것이 좋다. 셀러 역시 오래된 지붕이나 관리가 필요한 부분이 보험 가입에 영향을 줄 수 있다는 점을 미리 고려해야 한다. 셋째, 매물이 늘면서 협상 방법도 달라졌다 최근 오렌지카운티 시장에서는 바이어가 비교할 수 있는 선택지가 이전보다 많아졌다. 최근 거래 가격과 경쟁 매물을 비교하고 주택 상태를 꼼꼼히 살펴본 뒤 가격뿐 아니라 수리, 크레딧, 클로징 비용, 에스크로 일정 등 여러 조건을 함께 검토할 수 있다. 좋은 위치와 좋은 상태, 경쟁력 있는 가격을 갖춘 주택은 여전히 빠르게 바이어의 관심을 받을 수 있다. 셀러에게는 처음 가격을 정하는 전략이 중요하다. 처음 가격을 너무 높게 설정했다가 시장에서 오래 머물면 오히려 바이어에게 부정적인 신호가 될 수도 있다. 현재 시장에서 경쟁력 있는 가격으로 시작하고 바이어의 반응에 따라 전략적으로 대응하는 것이 중요하다. ▶문의: (562) 972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 부동산 금리 주택보험 시장 신규 주택보험 최근 보험시장
2026.10.14. 21:32
[부동산 이야기] 비싼 집값에도 집 사는 사람들
요즘 부동산 시장을 이야기할 때 빠지지 않는 말이 있다. 바로 “비싸다”는 것이다. 높은 집값에 모기지 이자까지 생각하면 지금 집을 사는 사람이 과연 있을까 싶지만, 실제 현장에서 바이어들을 만나보면 시장이 어렵다고 해서 모두가 구입을 포기하는 것은 아니다. 자신의 상황에 맞는 집을 찾는 사람들은 여전히 움직이고 있다. 그렇다면 지금 집을 사는 사람들은 어떤 사람들일까? 첫 번째는 더 이상 렌트비를 계속 지출하고 싶지 않은 사람들이다. 매달 수천 달러의 렌트를 내면서 언젠가는 내 집을 가져야겠다고 생각하다 결심하는 경우다. 물론 주택을 소유하면 모기지와 재산세, 보험, 유지보수 등 여러 비용이 발생한다. 하지만 렌트는 계약이 끝나면 다시 시작해야 하는 반면, 주택 소유는 시간이 지나면서 자신의 자산을 만들어 간다는 차이가 있다. 두 번째는 자녀를 둔 가족이다. 아이들이 성장하면 부모들은 집의 크기만 보는 것이 아니라 학교, 통학 거리, 안전한 동네와 주변 환경까지 함께 고려한다. 그래서 집값이 더 내려갈 때까지 기다리기보다 아이들이 안정적으로 생활할 수 있는 집을 찾는 선택을 하기도 한다. 세 번째는 투자자다. 투자자들은 현재 가격만 보는 것이 아니라 임대 수익과 지역의 성장 가능성, 장기적인 자산 가치 등을 종합적으로 판단한다. 그리고 또 한 부류는 오랫동안 기다리는 데 지친 사람들이다. 금리가 내려가면 사고, 가격이 내려가면 사고, 매물이 많아지면 사겠다고 기다리다 보면 몇 년이 지나가기도 한다. 사실 부동산 시장에는 모든 조건이 완벽해지는 순간이 존재하지 않는다. 금리가 낮으면 집값이 높을 수 있고, 집값이 조정되면 금리가 높을 수 있다. 결국 중요한 것은 시장의 모든 조건을 기다리는 것이 아니라 자신의 상황에서 무엇이 가장 중요한지를 결정하는 것이다. 부동산 일을 하면서 느끼는 것은 집을 사는 이유가 사람마다 정말 다르다는 것이다. 아이에게 방 하나를 만들어 주고 싶은 사람도 있고, 부모님과 가까이 살 집을 찾는 사람도 있다. 오랫동안 렌트를 살다가 이제는 자신의 이름으로 된 집을 갖고 싶다는 사람도 있다. 이런 이야기를 듣다 보면 부동산은 결국 숫자만의 문제가 아니라는 생각이 든다. 집값과 이자율, 다운페이먼트와 월 페이먼트도 중요하지만 그 집에서 앞으로 어떤 삶을 살 것인가 역시 중요하다. 부동산 시장은 계속 변한다. 가격도, 금리도 변한다. 하지만 변하지 않는 한 가지가 있다. 집은 결국 사람이 살아가는 공간이라는 사실이다. 우리는 집을 살 때 가격과 이자, 월 페이먼트와 미래의 가치 등을 계산한다. 결국 좋은 부동산 결정은 남들이 언제 샀는지, 언제 기다렸는지를 따라가는 것이 아니다. 내가 왜 집을 필요로 하는지 알고, 그 이유에 맞는 선택을 하는 것이다. ▶문의: (213) 254-7718 캐티리 / 드림 부동산부동산 이야기 집값 생활환경 부동산 시장 이자율 다운페이먼트 부동산 결정
2026.10.14. 21:30
55세 이상은 이사해도 현재 재산세 부과
가주에서 55세 이상 시니어는 2021년 4월 1일부터 시행한 주민발의안 19를 활용하면 다른 집으로 이사해도 현재의 재산세를 유지할 수 있다. 가주에서 새로 주택을 구입하면 기존 주택의 낮은 과세 기준가를 새집에 적용할 수 있기 때문이다. 55세 이상은 이 혜택을 평생 최대 세 번 이용할 수 있다. 가주에서는 같은 소유주가 주택을 계속 보유하는 동안 재산세 산정에 사용되는 평가액은 연간 상승 폭이 제한된다. 이 때문에 오래전에 집을 산 사람은 집값이 많이 올랐더라도 과거 구매 가격을 토대로 한 낮은 평가액을 기준으로 재산세를 낸다. 집을 30~40년 동안 보유했다면 평가액과 시장가격 사이에 엄청난 차이가 생길 수 있다. 이 때문에 오랫동안 한 집에서 살아온 고령층은 재산세가 크게 오를 것을 걱정해 이사를 꺼리는 경우가 많았다. 살던 집을 팔면 오랫동안 유지해 온 낮은 과세 기준은 사라지고 새로 산 주택의 높은 가격을 기준으로 재산세를 내야 했기 때문이다. 주민발의안 19는 이런 우려를 없앴다. 이 법으로 55세 이상 주택 소유자와 중증 장애인, 산불 등 공식 재난 피해자는 현재 거주지의 평가액을 새로 구매하는 거주지로 이전할 수 있게 됐다. '기준연도 가치 이전'이라고 부르는 이 제도는 기존 주택의 재산세를 결정하는 기준이 되는 낮은 평가액을 새집으로 가져가는 제도다. 새 주택은 가주 어디든 상관없다. 과거에는 같은 카운티나 이 제도를 상호 인정하는 카운티로 지역을 제한했지만 주민발의안 19로 적용 지역을 가주 전역으로 확대했다. 여기서 가장 중요한 조건은 매각하는 주택과 새로 구입하는 주택이 모두 주 거주지(principal residence)여야 한다는 것이다. 투자용 주택이나 별장은 적용 대상이 아니다. 주민발의안 19의 혜택에서 특히 주의할 부분이 있다. 새로 구매한 집의 가치가 기존 주택과 같거나 그보다 낮은 경우에만 기존의 과세 기준가를 그대로 가져갈 수 있다. 새로 구매하는 주택의 시장가치가 매각한 주택보다 높을 때는 일반적으로 두 주택의 가치 차액만큼 새 주택의 과세 평가액이 올라간다. 예를 들어 기존 주택의 재산세 평가액이 9만 달러였는데 40만 달러에 매각했다고 하자. 이후 70만 달러짜리 주택을 구입했다면 새집의 평가액은 9만 달러로 유지되지 않는다. 기존 평가액 9만 달러에 새집과 기존 집의 가치 차이인 30만 달러가 추가돼 새로운 과세 평가액은 39만 달러가 된다. 새집의 70만 달러 전체가 평가되는 것보다는 상당한 재산세 절감 효과를 얻을 수 있지만 이전처럼 9만 달러의 평가액만 적용받는 것은 아니다. 이 혜택을 이용하려면 기존의 주 거주지를 매각한 날짜를 기준으로 2년 이내에 새로 주택을 구매하거나 지어야 한다. 순서는 반대여도 된다. 새집을 먼저 구입한 뒤 기존 집을 매각하는 것도 가능하다. 이때도 2년 이내라는 요건은 충족해야 한다. 주의할 점은 이 혜택은 자동으로 적용되지 않는다는 것이다. 자격이 되더라도 카운티 재산평가관에게 신청하지 않으면 새 주택에 대해서 일반적인 재산세 평가가 적용될 수 있다. 혜택을 받으려면 우선 새 =집으로 이사한 뒤 주 거주지로 설정해야 한다. 일반적으로 주택 소유자 면세 신청 등이 주 거주지임을 입증하는 자료가 될 수 있다. 주택 소유자 면세는 소유한 집을 주 거주지로 사용하는 사람에게 재산세 과세표준을 조금 낮춰주는 제도다. 그다음 새 주택이 위치한 카운티의 재산평가관에게 기준연도 가치 이전을 신청해야 한다. 서류양식은 나이를 근거로 신청할 때는 BOE-19-B를, 장애를 근거로 할 때는 BOE-19-D를, 재난 피해와 관련해서는 BOE-19-V를 사용한다. 주민발의안 19는 자녀나 손자녀에게 주택을 물려줄 때 기존의 낮은 재산세 평가액을 승계할 수 있는 범위를 크게 축소했다. 과거 주민발의안 58은 부모의 주 거주지를 자녀에게 이전할 경우 주택 가치에 관계없이 재평가 예외를 신청할 수 있었다. 또 자녀가 부모에게 물려받은 집에 들어가 살지 않아도 됐다. 주민발의안 19 규정에 따르면 낮은 재산세 평가 혜택을 받으려면 대상인 집이 과거엔 부모의 주 거주지였고 현재는 자녀의 주 거주지여야 한다. 자녀는 원칙적으로 소유권 이전일로부터 1년 이내에 해당 주택을 주 거주지로 설정하고 주택 소유자 면세나 장애 재향군인 면세를 신청해야 한다. 부모의 평가액을 승계할 수 있는 시장가치의 한도인 가치 한도도 잘 따져야 한다. 현재 규정에 따르면 부모의 재산세 과세 기준액인 '조정 기준연도 평가액'에 정부의 허용액을 더한 금액과 상속 당시 주택의 시장가치를 비교한다. 허용액은 주택가격 지수에 따라 주기적으로 조정되는데 내년 2월 15일까지 적용되는 허용액은 104만4586달러다. 예를 들어 부모 집의 현재 기준연도 평가액이 30만 달러라면 30만 달러 + 정부 허용액 104만4586달러인 134만4586달러가 기준선이 된다. 상속 당시 집의 시장가치가 100만 달러라면 이 기준선보다 낮기 때문에 자녀가 조건을 충족하고 이 집을 주 거주지로 사용한다면 부모에게 적용되던 30만 달러 평가액을 그대로 유지할 수 있다. 100만 달러 집이지만 30만 달러를 기준으로 재산세를 내는 것이다. 하지만 집의 시장가치가 180만 달러라면 여기서 기준선인 134만4586달러를 뺀 45만5414달러가 초과액이 된다. 부모의 기존 평가액인 30만 달러에 초과액 45만5414달러를 더한 75만5414달러가 자녀의 새로운 과세 평가액이 된다. 그래도 180만 달러 전체가 평가액이 되는 것보다는 훨씬 유리하다. 이 혜택은 가주의 재산세 제도이기 때문에 다른 주로 이전하면 적용을 받지 못한다. 연방 세법도 따로 고려해야 한다. 연방 세법에서는 일정 요건을 충족할 경우 주 거주지 매각 차익 가운데 싱글은 25만 달러까지, 부부 공동 신고자는 50만 달러까지 과세에서 제외할 수 있다. 수십 년 동안 보유해 가격이 크게 오른 가주 주택이라면 매각 차익이 이 한도를 훨씬 넘어설 수도 있다. 따라서 장기 보유 주택을 매각하려면 새집의 재산세가 얼마나 되는지만 볼 것이 아니라 주택 매각에 따른 양도소득세까지 함께 계산하는 것이 중요하다. 안유회 객원기자재산세 이사 재산세 평가액 재산세 과세표준 주택 소유자
2026.10.14. 21:22
젊은층, 돈 있어도 집 안 산다…전문가 불신·불이익 우려까지
젊은층의 내 집 마련을 가로막는 요인이 높은 주택 가격과 모기지 금리뿐만은 아니라는 조사 결과가 나왔다. 주택 구매에 필요한 경제적 여력이 있더라도 재정적 불안감과 정보 과부하, 부동산 전문가에 대한 불신 등이 진입을 주저하게 만든다는 것이다. 주택 구매 교육기관 퍼스트홈IQ와 모기지 보험업체 내셔널MI가 최근 발표한 ‘2026 차세대 주택 구매자 보고서’에 따르면 Z세대와 밀레니얼세대 소비자의 63%가 주택 구매 관련 정보가 지나치게 많아 부담을 느낀다고 답했다. 또한 42%는 부동산 전문가와의 상담을 미룬 경험이 있으며, 37%는 아예 주택 구매에 대한 생각 자체를 회피하는 것으로 조사됐다. 퍼스트홈IQ의 크리스틴 메설리 전무이사는 “이들은 저축하고, 예산을 세우고, 크레딧점수를 관리하는 등 권장되는 모든 일을 해왔음에도 여전히 충분하지 않다고 느끼는 세대”라고 설명했다. 특히 부동산 전문가에 대한 불신은 젊은 세대의 주택 구매를 가로막는 주요 요인으로 지목됐다. 응답자의 63%는 모기지 및 부동산 전문가들이 적절한 조언을 제공할 만한 전문지식을 갖추고 있다고 평가했지만, 전문가들이 고객의 이익을 최우선으로 고려한다고 믿는 비율은 37%에 그쳤다. 또한 주택 구매 과정에서 부당한 대우를 받지 않을 것이라고 자신하는 응답자는 12%에 불과했다. 반면 60%는 거래 과정에서 불이익을 당할 가능성을 우려했으며, 58%는 잘못된 결정을 내리도록 압박받을 수 있다고 답했다. 자신에게 더 유리한 선택지가 있는데도 이를 제대로 안내받지 못할 것을 걱정하는 비율도 57%에 달했다. 주택 구매에 필요한 초기 자금과 실제 주택 보유 비용에 대한 오해도 내 집 마련을 어렵게 만드는 요인으로 분석됐다. 조사 대상자의 절반인 50%는 주택을 구매하려면 집값의 20%를 다운페이먼트로 마련해야 한다고 생각했다. 그러나 실제로는 다운페이먼트가 20% 미만이어도 주택 구매가 가능한 모기지 상품이 있으며 정부 지원도 다양하다. 높은 모기지 금리와 향후 금리 하락에 대한 기대 역시 젊은 세대의 주택 구매 결정을 지연시키는 원인으로 꼽혔다. 응답자의 76%는 부모 세대와 비교해 현재 내 집 마련이 더 어려워졌다고 답했다. 과거 부모 세대가 적용받았던 낮은 모기지 금리와 현재 금리를 비교하면서 주택 구매에 대한 부담을 더욱 크게 느끼는 것으로 분석됐다. 우훈식 기자전문가 불이익 부동산 전문가들 전문가 불신 주택 구매
2026.10.14. 18:02
2·7호선 생활권에 복층형 설계…‘씨엘스톤 더 써밋 구로구청’ 선착순 공급
서울 구로구 구로동에 공급되는 ‘씨엘스톤 더 써밋 구로구청’이 선착순 분양을 진행중이다. 서울 서남권 소형 주거상품을 살펴보는 수요자 사이에서는 출퇴근 동선과 내부 공간의 활용성이 주요 비교 기준으로 꼽힌다. 업무지까지의 이동 시간을 줄이는 동시에 생활과 업무, 수납 영역을 나눠 쓸 수 있는지가 실제 거주 편의와 연결되기 때문이다. 서울 구로구 구로동에 공급되는 ‘씨엘스톤 더 써밋 구로구청’은 지하철 2·7호선 대림(구로구청)역을 도보로 이용할 수 있는 입지를 갖췄다. 2호선을 이용하면 구로디지털단지와 신도림, 도심권으로 이동할 수 있고, 7호선을 통해 가산디지털단지와 강남권 방면으로 접근할 수 있다. 단지 인근에는 구로·가산디지털단지를 중심으로 한 G밸리가 자리한다. 여의도와 마곡 등 서울 서남권 주요 업무지로의 이동 여건도 갖춰 직장과 주거지 간 이동 동선을 중시하는 수요자가 살펴볼 만하다. 상품은 전용면적 29.85㎡·29.93㎡·59.72㎡ 등 3개 타입, 총 152실로 계획됐다. 전 타입 알파공간 특화 복층형 구조를 적용할 예정으로, 복층은 휴식 영역으로, 알파공간은 업무·취미·수납 등으로 구분해 활용할 수 있다. 구로구청과 구로경찰서, 고려대 구로병원을 비롯해 NC백화점과 이마트 등 생활편의시설이 인근에 있다. 동구로초, 구로중, 영림중, 구로고 등 교육시설도 주변에 분포해 있다. 2·7호선 역세권과 G밸리(가산디지털단지, 구로디지털단지 등) 직주근접성에 복층형 공간 설계를 더한 만큼, 출퇴근 편의와 실사용 공간을 함께 고려하는 수요자에게 새로운 선택지가 될 것으로 보인다. 정현식 기자씨엘스톤 구로구청 구로구청과 구로경찰 복층형 설계 선착순 공급
2026.10.14. 17:50
은퇴 후 한국행, 집 다음으로 챙길 것들
거소신고.건강보험.계좌 개설 같은 귀국 후 행정 절차, 계약하고 입주해 지내면서 진행 시민권자.영주권자도 국적 무관… 보증금은 전세권 설정.신탁 예치로 보호, 한국 부동산세 없어 미국 생활 30년, 40년을 정리하고 한국으로 돌아가기로 마음먹은 시니어들이 가장 먼저 부딪히는 것은 집이지만, 집이 정해진 뒤에도 할 일은 줄줄이 남는다. 신분 정리, 건강보험, 은행 계좌, 휴대전화, 운전면허. 하나하나가 서류와 순서가 얽혀 있어 한국에 도착해서 알아보면 몇 주가 훌쩍 간다. 서울 마곡의 시니어 레지던스 'VL르웨스트'의 미주 공식 분양 대행사 글로벌 프론티어 에셋(이하 GFA)이 10월 미주 세미나의 '한국 정착 안내' 순서에서 다룰 내용을 미리 정리했다. ◇집이 정해지면 시작되는 일들 한국에 돌아와 생활하려면 먼저 신분부터 정리해야 한다. 미국 시민권자와 한국 국적을 유지한 영주권자는 절차가 서로 다르고, 그 뒤에 이어지는 건강보험 가입과 은행 계좌 개설, 휴대전화 개통도 신분 서류가 있어야 풀린다. 병원을 자주 다녀야 하는 시니어에게는 건강보험 가입 시점과 그 전까지의 진료비 부담도 미리 알아 둘 문제다. 어느 하나 어렵지는 않지만, 순서를 모르면 같은 관공서를 두세 번 오가게 된다. ◇혼자 하지 않아도 된다 VL르웨스트 계약자는 이 과정을 혼자 하지 않는다. GFA와 연계된 행정사가 거소신고를 비롯한 정착 절차를 서류 준비부터 신고까지 함께 진행한다. 순서도 부담이 적다. 계약을 먼저하고 입주해 지내면서 행정 절차를 밟으면 되기 때문에, 모든 서류를 미국에서 갖춘 뒤에야 계약할 수 있는 구조가 아니다. 개인의 국적과 체류 상황에 따라 필요한 절차가 다르므로 세미나 개별 상담에서 자신의 경우를 확인하는 것이 좋다. ◇자금 이동과 세금 VL르웨스트 입소보증금은 지정된 신탁계좌에 원화로만 납부하며 현금 납부는 인정되지 않으므로, 미국에서 송금할 자금의 이동 경로와 환전 시점을 미리 계획해야 한다. 미국 측 해외 금융계좌.자산 신고 의무 해당 여부는 개인 상황에 따라 다르므로 미국 세무 전문가 확인이 필요하다. 세미나의 세금 강연에서는 한국과 미국 양쪽의 과세 기준과 신고 시 유의점을 다룬다. ◇VL르웨스트 계약은 이렇게 VL르웨스트는 롯데건설이 시공하고 롯데호텔앤리조트가 운영을 지원하는 임대형 노인복지주택으로, 국적과 관계없이 계약할 수 있고 부부 공동명의도 가능하다. 입주 자격 등 세부 조건은 상담 시 안내한다. 계약은 한국 방문이 원칙이지만 위임 계약이 가능해 미국에 머물면서도 진행할 수 있다. 계약금 10%를 낸 뒤 잔금 90%는 계약일로부터 6개월 안에 납부하며, 완납 후 전세권 설정등기를 거쳐 입주한다. 방문 전에 실제 세대에서 지내 보는 체험 숙박도 가능하다. 보증금은 전세권 설정등기와 신탁계좌 예치로 보전되고, 소유가 아닌 보증금 거주 방식이어서 한국 내 취득세.재산세.종합부동산세가 없다. 최소 거주 기간 규정이 없어 정착 초기에 미국을 자주 오가야 하는 경우에도 부담이 적고, 1개월 이상 부재를 신청하면 기본 식대가 부과되지 않는다. GFA는 이달 캘리포니아와 뉴욕.뉴저지에서 미주 한인 가족을 위한 VL르웨스트 소개 세미나를 연다. LA 한인타운 아로마 센터(17.22일), 부에나파크 힐튼호텔(17.21일), 포트리 더블트리 바이 힐튼(24일)과 하얏트 플레이스(27일)에서 진행되며, 단지 소개 30분, 한국 정착 안내 20분, 세금 강연 30분에 이어 개별 상담이 진행된다. 참가비는 없고 좌석이 한정돼 사전 신청이 필요하다. ■문의: (213)700-9086한국행 은퇴 한국 정착 한국 국적 행정사가 거소신고
2026.10.14. 11:15
첫 주택 구매자들 “집값 내리면 산다”
주택시장이 바이어마켓을 유지하는 가운데, 첫 주택 구매자들을 움직이게 하는 요건은 셀러의 가격 인하인 것으로 나타났다. 모기지 대출업체 네이버스뱅크가 최근 첫 주택 구매를 준비 중이거나 지난 1년 사이 주택을 산 소비자들을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 응답자의 40%는 판매자가 제공할 수 있는 양보 조건 가운데 주택 가격 인하가 구매 결정에 가장 큰 영향을 미친다고 답했다. 실제로 주택 가격은 하락세를 보이지만 구매자들의 기대 수준에는 여전히 미치지 못하고 있다. 부동산 정보업체 리얼터닷컴에 따르면 지난 9월 전국의 중간 집값은 전년 동월 대비 1.4% 하락하며 11개월 연속 전년 대비 하락세를 이어갔다. 주택 가격이 점진적으로 내려가면서 주택 구매자들의 협상 태도도 적극적으로 바뀌고 있다. 조사 대상자의 86%는 판매자가 제시한 호가보다 낮은 가격으로 구매 제안을 하는 데 부담을 느끼지 않는다고 답했다. 또 57%는 가격 협상에서 유리한 위치에 있다고 판단해 실제로 주택 구매를 포기한 경험이 있는 것으로 나타났다. 모기지 금리 부담을 줄이기 위한 다양한 조건도 요구하고 있다. 응답자의 83%는 주택 판매자나 건설업체가 비용을 부담해 구매자의 모기지 금리를 낮춰주는 '금리 바이다운' 혜택을 수용할 의향이 있다고 밝혔다. 이와 함께 주택 거래가 마무리되기 전 필요한 수리를 판매자가 부담하거나 클로징 비용 일부를 지원하는 방식도 구매자들의 초기 현금 부담을 줄일 수 있는 주요 협상 조건으로 꼽혔다. 높은 주택 구매 비용에 대응하기 위해 첫 주택 구매자들은 주택을 찾는 지역과 규모도 조정하고 있다. 조사에 따르면 구매자의 약 90%는 상대적으로 저렴한 주택을 찾기 위해 주요 대도시권 밖에서 주택을 사는 방안도 고려할 의향이 있다고 답했다. 기존에 선호하던 지역을 벗어나거나 주택 면적을 줄이는 방식으로 구매 가능한 가격대의 매물을 찾고 있다. 세인트루이스의 부동산 에이전트이자 투자자인 벤 마이즈는 최근 첫 주택 구매자들이 예산 관리에 더욱 신중해지고 있다고 설명했다. 마이즈는 구매자들이 원하는 주택을 찾은 뒤에도 판매자에게 가격 인하나 비용 지원 등 양보를 요구해 자신의 예산에 맞는 거래를 성사시키는 사례가 나타나고 있다고 전했다. 한편 첫 주택 구매자들의 신중한 태도에는 주택 구매에 따른 재정적 부담과 불안감도 반영돼 있다. 조사 응답자의 69%는 주택 구매 과정에서 내리는 모든 결정이 잘못될 경우 감당해야 할 위험이 너무 크다고 느낀다고 답했다. 우훈식 기자 [email protected]온라인 구매자 주택 주택 구매자들 주택 판매자 주택 거래
2026.10.14. 10:53
K붐타고…LA 초호화 콘도 '한국식 선분양' 도입
전국에서 가장 비싼 부동산 개발사업 중 하나로 꼽히는 베벌리힐스의 100억 달러 규모 초호화 복합단지 개발사업이 한국의 선분양 방식으로 자금 조달에 나서 화제가 되고 있다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 런던에 본사를 둔 투자회사 케인(Cain)은 베벌리힐스에서 추진 중인 ‘원 베벌리힐스’ 개발사업의 콘도 구매자들을 대상으로 지난해 초부터 연 5% 수익률을 제공하는 ‘파운더 본드’라는 채권을 발행하고 있다. 개발업체 측은 채권 구매는 의무사항이 아니지만, 구매자들에게 투자 수익을 얻는 동시에 자신들이 입주할 주택의 건설에 참여할 기회라고 설명하고 있다. 현재까지 콘도 구매 계약을 체결한 고객들은 모두 채권 투자에도 동의했으며, 투자 규모는 콘도 분양가격의 약 30%에 달하는 것으로 알려졌다. 케인이 이 같은 방식으로 조달한 자금은 현재 약 3억5000만 달러이며, 향후 16억 달러 이상으로 확대하는 것이 목표다. 이 같은 자금 조달 방식은 한국에서 보편화된 아파트 선분양제도와 유사한 측면이 있다. 한국에서는 건설사가 아파트 완공 전에 분양계약을 체결하고 구매자들로부터 받은 계약금과 중도금을 공사비에 활용한다. 한국에서는 개발사가 분양대금을 직접 활용하는 반면, 가주에서는 구매자의 계약금을 건설비로 사용하는 것이 금지돼 있어 별도의 채권을 발행하는 방식을 택했다. 다만 이러한 자금 조달 방식은 구매자들에게 상당한 투자 위험을 안길 수 있다는 지적도 나온다. 원 베벌리힐스 개발사업에는 이미 JP모건이 주도하는 28억 달러 규모의 선순위 대출과 부동산 투자회사 VICI프로퍼티스가 제공한 15억 달러의 메자닌(중간순위) 대출이 포함돼 있다. 반면 콘도 구매자들이 보유한 파운더 본드는 이들 대출보다 상환 순위가 낮다. 사업이 중단되거나 개발업체가 재정적 어려움에 빠질 경우 구매자들은 입주 예정이던 콘도를 확보하지 못하는 것은 물론, 별도로 투자한 채권 원금까지 잃을 수 있다. 개발사 측은 채권 투자금이 없더라도 사업을 완공할 충분한 자금을 확보하고 있다는 입장이다. 다만 구매자들로부터 조달한 채권 자금은 업체가 당초 투입하기로 한 자기자본 일부를 대체하는 데 사용할 것으로 알려졌다. 한편 약 17.5에이커 부지에 조성되는 원 베벌리힐스는 2029년 완공을 목표로 초호화 콘도 약 150가구와 호텔 스위트룸 78개, 돌체앤가바나 등 명품 브랜드 매장, 고급 레스토랑, 대규모 식물원 등을 갖춘 복합단지로 개발된다. 콘도는 세계적인 최고급 호텔 운영업체 아만(Aman)이 관리한다. 이 단지의 콘도 분양가격은 1500만 달러부터 시작하며, 지난 7월에는 한 구매자가 2억 달러에 판매될 예정인 펜트하우스를 예약하기도 했다. 거래가 최종 성사되면 기존 LA 지역 콘도 최고 거래가격인 3920만 달러를 크게 뛰어넘는 신기록이 된다. 우훈식 기자한국식 초호화 베벌리힐스 개발사업 부동산 개발사업 규모 초호화
2026.10.13. 23:17
[부동산 이야기] 오너 캐리
요즘 오너 캐리에 대한 문의가 폭증하여 추가 정보를 나누고자 한다. 몇 주전 연방준비제도의 이자 상향 조절로 융자에 대한 심리적인 부담이 더 해지면서 부동산 거래에 대한 전망에 그리 좋지 않지만, 언제나 그렇듯이 거래는 늘 있기 마련이다. 그리고 융자를 하는 방식과 성향도 시대의 조건과 흐름에 따라 많이 변화되어가고 있다. 은행 예금보다 더 좋은 이자율로 셀러는 만족하고, 바이어는 시간과 비용, 그리고 어려운 서류들을 준비할 필요 없이 진행할 수 있다는 장점으로 매력을 느껴 오너 캐리를 하는 분들이 훨씬 많아졌다. 셀러의 입장에서는 혹시 바이어가 페이먼트를 연체하면 어쩌나, 차압을 해야 하는골치 아픈 상황이 생기지는 않을까, 서류 준비 위해 변호사를 별도로 고용해야 하는지 등 많은 고민을 하게 된다. 바이어도 나름대로 시중 모기지보다 낮지 않은 이자율과 페이오프 후 서류 처리 등에 대해 걱정을 하여 선뜻 나서지 않다가, 보다 많은 혜택을 확인 후에 급하게 진행을 요청하는 분들도 많다. 예측 불확실한 경제 전망으로 좀 더 강화된 은행의 조건들과 일반적인 조건 서류들은 개인이 준비하기에도 사실 매우 까다롭고 시간과 노력이 많이 들기 때문에 지쳐 하는 바이어들이 있어서 에스크로 기간이 많이 지연되기도 한다. 셀러로부터 최근 3년간의 세금 자료는 기본이고, 손이득정산서 등을 회계 사무실로부터 받아야 하고, 건물이나 사업체 감정서를 비롯한 은행의 자금 출처에 대한 자료까지 방대한 서류를 준비해야 하는 부담이 크다. 이러한 서류들은 당장 수일 내에 준비할 수도 없을뿐더러 전문가의 조언이 필요한 경우가 많아서 어려움이 있을 수도 있다. 이러한 모든 과정을 비교적 간단하게 처리할 수 있는 셀러의 융자는 시간과 비용뿐 아니라 많은 이점을 바이어는 물론 셀러에게도 이점이 많아, 요즘 많은 서류를 준비하고 있다. 경험 많은 에스크로 오피서에게 기본적인 서류는 물론 융자에 대한 담보물의 준비와 그에 따르는 모든 서류를 준비하는 데 어려움은 없다. 담보서류는 Deed of Trust and Assignment of Rent와 같은 서류의 형태로 부동산의 해당 카운티에 타이틀회사(등기 보험회사)를 통해 등기함으로, 사업체와 같은 재산에 대해서는 UCC-1과 같은 담보형태로 장비에 대한 내용은 카운티 혹은 가주 레벨로 등기하게 된다. 서류에 대한 모든 비용은 셀러와 바이어가 같이 부담을 하게 되지만, 등기 비용은 일반적으로 바이어가 부담하지만 그리 큰 금액은 아니다. 명의에 대한 등기 보험은 셀러가 지불하고, 융자에 대한 보험은 바이어의 소관이 되며 다른 일반적인 각각의 비용을 부담하게 되며 클로징 시에 각자의 정산서를 받아서 세금 보고 자료로 제출하면 된다. 무엇보다 은행 의존도가 없으므로 클로징에 유영성이 있다는 이점이 있다. 대개 에스크로는 서류를 5년간 보관하지만, 대부분의 고객이 컴퓨터에 익숙한 요즘은 거의 모든 분이 각자의 클로징 서류를 잘 보관하여 감사 등에 대비하고 준비하는 모습을 많이 보게 된다. 매년 세금 보고 시즌이 되면 거의 하루에 수십통씩의 자료를 요청하는 전화를 받던 시절에 비교하면 정말 놀라운 발전임을 실감하고 있다. ▶문의: [email protected] 제이 권/유니티 에스크로부동산 이야기 오너 캐리 오너 캐리 클로징 서류 등기 보험회사
2026.10.13. 22:13
LA 유니온역 인근에 저소득층 아파트 124가구 들어선다
LA다운타운 유니온역 인근에 저소득층을 위한 아파트 124가구와 의료·직업훈련시설을 갖춘 복합단지가 들어선다. 부동산 매체 어바나이즈LA에 따르면 비영리단체 캘리포니아 엔도우먼트와 저소득층 주택 개발업체 링크 하우징은 지난 6일 LA다운타운 인근 공터 부지 (800 N Main St.)에서 ‘로버트 K. 로스 희망·치유 센터’ 착공식을 개최했다. 개발 계획에 따르면 단지에는 저소득층 아파트 124가구와 함께 총 6만6000스퀘어피트 규모의 의료·복지시설이 조성된다. 아파트는 지역 중간소득(AMI)의 30~60%를 버는 가구를 대상으로 공급된다. 개발 부지는 약 2에이커 규모로 유니온역에서 도보로 이동할 수 있는 거리에 있다. 사업은 의료·복지시설을 먼저 건설하는 방식으로 추진된다. 주거시설은 7층 높이로 들어서며 의료시설은 2~4층 규모로 건립된다. 주거시설 공사는 2029년 착수할 예정이며 완공 시점 역시 2029년으로 제시됐다. 이번 개발 사업은 중앙구치소 주변에 저렴한 주택과 의료·사회복귀 지원시설을 조성해 출소자와 취약계층의 지역사회 정착을 돕는다는 계획이다. 새 단지의 의료·복지시설에는 건강관리 서비스와 직업훈련, 인근 남성중앙구치소 출소자의 사회 복귀를 지원하는 프로그램 등이 들어설 예정이다. 의료서비스는 세인트존스 커뮤니티 헬스가 담당한다. 브렌다솔로르사노 캘리포니아 엔도우먼트 최고경영자(CEO)는 “이번 센터는 저렴한 주택과 건강·복지 서비스를 결합한 단지로, 주거와 건강, 기회 제공을 중심으로 한 새로운 접근 방식”이라고 강조했다. 우훈식 기자다운타운 저소득층 저소득층 아파트 la다운타운 유니온역 la다운타운 인근
2026.10.12. 19:14
남성역·사당동 재개발 추진…37층 '남성역A' 심의 통과
서울 역세권 고밀·복합개발 대상이 확대됐다. 서울시는 지난 3월 '역세권 직·주·락 활성화 전략'을 내놓고, 그동안 도심·광역·지역중심 등 153개 중심지 역세권에만 허용했던 용도지역 상향 대상을 서울 시내 325개 모든 역세권으로 확대했다. 개정된 역세권 활성화사업 운영기준은 지난 5월부터 시행됐다. 사업성이 낮은 일부 자치구를 대상으로 공공기여 부담을 낮추는 방안도 함께 담겼다. 역세권을 주거와 일자리, 여가가 한곳에서 해결되는 생활거점으로 바꾸겠다는 구상이다. 이 같은 정책 변화에 따라 관련 사업도 추진되고 있다. 지난 6월 서울시는 제11차 정비사업 통합심의위원회에서 동작구 사당동 일대 '남성역A 역세권 활성화사업'을 조건부 의결했다. 지하 8층~지상 37층 규모로 아파트 5개 동 659세대와 오피스텔, 근린생활시설, 문화시설이 함께 들어서는 주거복합단지다. 같은 달 숙대입구역 일대에는 최고 42층 주거·업무 복합단지 계획이 확정됐고, 10월 초에는 중랑역 일대가 준주거지역에서 근린상업지역으로 상향되며 신규 대상지에 이름을 올렸다. 남성역 일대는 지하철 7호선을 통해 강남권으로 연결되는 동시에 저층 노후 건축물이 밀집해 정비 수요가 축적돼 온 지역이다. 복합개발이 마무리되면 그동안 부족했던 상업·문화 기반이 역을 중심으로 확충되며 생활 편의성이 개선될 것으로 예상된다. 여기에 인근 이수·사당 일대에서도 정비사업이 동시에 추진되고 있어, 사업이 순차적으로 완료될 경우 지역 전반의 주거 환경에도 변화가 있을 전망이다. 이러한 가운데 남성역 역세권 인근인 서울시 동작구 사당동 일원에 '남성역 헤르니티'가 조성될 예정이다. 이 단지는 지하 4층~지상 37층, 7개 동, 총 1,210세대 규모로 조성될 예정이다. 지하철 7호선 남성역이 도보 4분 거리, 지하철 2호선 낙성대역이 3분 거리에 위치해 있으며, 서리풀 터널을 통해 서초·강남권으로 연결된다. 남부순환로와 강남순환도시고속도로 등 주요 간선망도 이용할 수 있으며, 향후 GTX-D 노선 사업과 사당 복합환승센터 조성도 추진되고 있다. 아울러 단지 인근에서 추진 중인 남성역 역세권 활성화사업을 통해 근린상권도 형성될 것으로 예상된다. 교육시설로는 도보 3분 거리에 행림초가 위치하며, 사당중·동작고 등이 인접해 있다. 차량 10분대 거리에는 반포·강남 학원가가 있고, 서울대·중앙대·숭실대 등 대학도 인근에 위치해 있다. 생활 편의시설로는 이수역 이마트와 메가박스 등이 있으며, 사당·서초·강남으로 이어지는 생활권에 자리한다. 여기에 까치산 공원이 단지 바로 앞에 위치하며, 총 144만㎡ 규모의 국립서울현충원이 인접해 있다. 도보 10분대 거리에는 삼일공원이 있고, 차량 10분대 거리에는 반포한강공원과 관악산이 위치해 녹지 공간을 이용할 수 있다. 단지는 전용면적 59㎡·84㎡·106㎡로 구성되며, 중소형부터 대형 평형까지 갖췄다. 전 세대 남향 위주 배치와 넓은 통경축을 확보해 채광과 조망권, 개방감을 고려했으며, 지상에는 차 없는 단지를 조성하고 별도의 키즈스테이션(드랍존)을 마련해 아이들의 등하원 안전성도 고려했다. 커뮤니티 시설로는 약 1,900평 규모의 근린생활시설을 비롯해 휘트니스클럽&사우나, 골프연습장, 어린이집, 작은도서관, 돌봄센터, 카페테리아, 시니어존 등이 마련된다. 여기에 미세먼지 저감을 위한 전열교환식 공기청정 겸용 환기시스템과 세대별 난방·보안·에너지 관리가 가능한 IoT 시스템, 무인경비·CCTV·주차관제 시스템 등도 적용될 예정이다. 한편, '남성역 헤르니티' 주택홍보관은 서울시 서초구 서초동에 위치한다. 정현식 기자남성역 사당동 남성역 일대 역세권 활성화사업 동작구 사당동
2026.10.12. 17:00
“황금 수갑 같은 집” 500만불 낮춰도 안 팔려
LA를 대표하는 미드센추리 모던 건축의 정수 ‘스탈 하우스(Stahl House)’가 매물로 나온 지 1년이 다 되어가도록 새 주인을 찾지 못해 애를 태우고 있다. 결국 가격을 500만 달러나 낮췄지만, 거액의 유지비와 문화재급 건축물 보존에 따른 까다로운 제약이 거래의 거대한 걸림돌로 작용하고 있다. 8일 LA타임스에 따르면 할리우드 힐스에 위치한 스탈 하우스는 지난해 말 2500만 달러라는 거액에 시장에 나왔다. 하지만 구매자가 선뜻 나서지 않자 지난 4월 매매가를 2000만 달러로 전격 인하했으나, 여전히 유효한 매수 문의조차 뜸한 실정이다. 1960년 거장 건축가 피에르 쾨니그가 설계한 이 주택은 LA 도심 전경이 한눈에 내려다보이는 절벽 끝자락에 세워져, 마치 공중에 둥둥 떠 있는 듯한 환상적인 조망으로 명성을 떨쳤다. 통유리 벽과 수영장, 탁 트인 시야를 갖춰 ‘체이스 스터디 하우스 #22’라는 이름과 함께 LA 현대 건축의 상징으로도 평가받아 왔다. 문제는 웅장한 명성과 천문학적인 몸값에 비해 실제 '살기 위한 공간'으로서의 실용성이 터무니없이 떨어진다는 점이다. 스탈 하우스의 실내 면적은 약 2200스퀘어피트에 불과하며 침실도 단 2개뿐이다. 최초 매물가 기준 스퀘어피트당 가격은 무려 1만 1364달러에 달했다. 인근에 위치한 4041스퀘어피트 규모의 주택이 297만 5000달러에 매물로 나온 것과 비교하면 비현실적인 수준의 거품이라는 지적이 나온다. 부동산 전문가들은 아무리 유명한 건축물이라도 그 역사적 가치를 순수한 매매 가격에 온전히 반영하기는 어렵다고 입을 모은다. 특히 지은 지 오래된 명품 주택일수록 천문학적인 유지·보수 비용이 들어가는데다, 건축물 보존을 둘러싼 시민사회와 학계의 눈총·감시까지 감수해야 하는 정서적 부담이 크다. 유명 부동산 중개인 브렛 파슨스는 “이런 주택을 매수하는 것은 사실상 ‘화려한 황금 수갑’을 차는 것과 같다”며 “끊임없이 관심과 막대한 비용을 쏟아부어야 하는 값비싼 애인과도 같은 존재”라고 꼬집었다. 이어 “스탈 하우스처럼 실주거 공간이라기보다 갤러리에 놓인 미술품에 가까운 주택에 거액을 지불할 수 있는 구매자는 극히 제한적일 수밖에 없다”고 분석했다. 이처럼 유명세에 비해 기대치를 대폭 밑도는 가격에 굴욕 매각되는 사례는 LA 초호화 저택 시장에서 낯선 풍경이 아니다. 벨에어의 대저택 ‘더 원(The One)’은 당초 5억 달러라는 호기로운 가격을 내세웠으나, 2022년 파산 경매에서 1억 2600만 달러에 낙찰되는 데 그쳤다. 또 다른 벨에어의 명물 저택 ‘카사 엔칸타다’ 역시 한때 2억 5000만 달러를 요구했으나 올여름 결국 반토막 수준인 1억 3000만 달러에 겨우 매각됐다. 송윤서 기자온라인용 황금 황금 수갑 벨에어 저택 초호화 저택
2026.10.12. 9:00
재활용 플라스틱으로 집 짓는다…3D 프린팅 주택 주목
재활용 플라스틱을 활용해 수 시간 만에 주택을 제작하는 3D 프린팅 기술이 주택 건설의 새로운 대안으로 주목받고 있다. 부동산 매체 리얼터닷컴에 따르면 남가주 가디나에 본사를 둔 ‘아주어 프린티드 홈스(Azure Printed Homes)’는 최근 워싱턴DC 내셔널몰에서 연방 주택도시개발부(HUD)가 개최한 ‘혁신 주택 전시회’에 참가해 이동식 소형 주택 모델인 ‘X_180’을 선보였다. 180스퀘어피트 규모의 스튜디오형 주택인 X_180은 차량용 섀시에 실어 다른 장소로 이동할 수 있도록 설계됐다. 지난해 시사 주간지 타임이 선정한 ‘2025년 최고의 발명품’ 중 하나로 이름을 올리기도 했다. 판매 시작 가격은 6만9900달러다. 다만 실제 설치에는 지역별 건축 허가와 용도지역 규정 등이 적용될 수 있으며, 기본 판매 가격 외에 운송 및 부지 조성 등의 추가 비용이 발생할 수 있다. 회사의 공동 창업자인 진 아이델먼은 현장에서 방문객들에게 X_180을 직접 소개하며 주택 건설 산업에 새로운 접근 방식이 필요한 시점이라고 강조했다. 그는 3D 프린팅 기술을 활용하면 주택 한 채를 수 시간 만에 출력할 수 있다고 설명했다. 기존 건축 방식과 달리 재활용 플라스틱을 주원료로 활용한다는 점도 특징이다. 매체는 이 같은 소형 주택은 고급 캠핑을 뜻하는 ‘글램핑’ 시설 운영자들로부터 관심을 받고 있으며, 기존 주택 부지에 별도로 설치하는 부속주거시설(ADU)로도 활용할 수 있다고 설명했다. 특히 주택 공급 부족과 높은 건축비가 지속되는가주에서ADU가 추가 주거 공간 확보를 위한 대안으로 활용되고 있어 3D 프린팅 기술의 적용 가능성에도 관심이 쏠리고 있다. 우훈식 기자 [email protected]온라인 플라스틱 재활용 재활용 플라스틱 프린팅 주택 주택 건설
2026.10.12. 9:00
LEK 파트너스 세미나 성료…한국 부동산 세제 개편안 큰 관심
미국 회계법인 LEK 파트너스와 한국의 법무법인 원 등이 공동 주최한 ‘한국과 미국 전문가와 함께하는 행복 상속 세미나’가 성황리에 끝났다. 이번 세미나는 지난 1일 뉴저지 포트리와 3일 뉴욕 그레잇넥에서 각각 열렸으며, 100여 명이 참석해 큰 관심 속에 진행됐다. 세미나에서는 한·미 법률 및 세무 전문가들이 직접 연사로 나서 상속·증여와 관련된 복잡한 사안을 다각도로 설명하고, 참석자들과의 질의응답을 진행했다. 주요 내용으로는 한인들의 관심이 높은 자산 승계 및 상속·증여 전반에 대한 설명을 시작으로, ▶한국 내 부동산 처분 시 발생할 수 있는 양도소득세 문제 ▶한·미 간 상속 절차의 차이 ▶효율적인 증여 시기와 방식 등에 대한 실질적인 조언이 다뤄졌다. 특히 최근 개편된 한국의 부동산 세제 관련 안내가 참석자들의 큰 관심을 모았다. 세미나를 주최한 LEK 파트너스는 뉴욕과 뉴저지를 포함해 미국 주요 9개 도시와 한국에 사무실을 둔 한미 크로스 보더 전문 회계법인이다. 한국과 미국의 회계사들이 함께 미국에 진출한 한국 기업과 개인을 대상으로 다양한 세무·회계·경영컨설팅 서비스를 제공하고 있다. 최호상 기자파트너스 세미나 한국 부동산 lek 파트너스 부동산 세제
2026.10.11. 18:19
[부동산 스케치] 캘리포니아 부동산의 새 변수
프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 10월 1일 기준 미국의 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.28%까지 상승했다. 전주의 7.03%에서 불과 일주일 만에 0.25%포인트가 올랐으며, 이는 최근 4년 동안 가장 큰 주간 상승폭이다. 7.28%라는 금리 자체도 거의 3년 만에 가장 높은 수준이다. 더 놀라운 것은 상승 속도다. 9월 초까지만 해도 6%대 중 후반에 머물던 모기지 금리가 불과 몇 주 사이 7%를 훌쩍 넘어섰다. 주택시장이 새로운 환경에 적응할 시간도 없이 금융비용이 빠르게 증가한 것이다. 이번 금리 상승의 배경에는 미국 국채금리 상승과 여전히 잡히지 않는 인플레이션 우려가 있다. 예상보다 강한 미국 경제와 높은 물가가 지속되면서 시장에서는 연방준비제도의 금리 정책이 예상보다 더 강하게 유지될 수 있다는 전망이 커졌다. 여기에 국제 정세와 에너지 가격에 대한 불확실성까지 겹치면서 장기 국채금리가 상승했고, 모기지 금리도 함께 영향을 받고 있다. 특히 캘리포니아에서는 7%가 넘는 금리가 갖는 의미가 다른 지역보다 훨씬 크다. 이유는 높은 주택가격 때문이다. 예를 들어 100만 달러짜리 주택을 20% 다운하고 80만 달러를 융자받는다고 가정해 보자. 30년 고정금리 6.5%라면 원금과 이자만으로 월 페이먼트가 약 5,057달러다. 금리가 7.28%가 되면 약 5,479달러로 증가한다. 같은 집을 사는데 매달 약 422달러, 1년이면 5,000달러 이상을 더 부담해야 한다. 여기에 재산세와 보험료, HOA가 있다면 실제 주거비 부담은 더욱 커진다. 문제는 캘리포니아 주택가격 자체도 여전히 높다는 것이다. C.A.R.에 따르면 올해 2분기 캘리포니아 기존 단독주택의 중간가격은 91만6,750달러였고, 당시에도 캘리포니아 전체 가구 가운데 중간가격 주택을 구입할 수 있는 비율은 불과 19%였다. 당시 계산에 사용된 금리가 6.54%였다는 점을 생각하면 최근 7.28%의 금리는 이미 어려웠던 주택 구매력을 더욱 압박할 가능성이 높다. 그렇다고 금리 상승이 곧바로 집값 폭락으로 이어진다고 단정할 수는 없다. 캘리포니아는 여전히 주택 공급이 제한적이고, 낮은 금리로 기존 주택을 보유하고 있는 셀러들이 굳이 집을 팔지 않는 현상도 계속되고 있다. 따라서 가격이 빠르게 무너지기보다는 먼저 거래량과 시장 속도가 영향을 받을 가능성이 크다. 셀러에게도 중요한 변화다. 몇 달 전의 금리를 기준으로 생각했던 바이어의 구매력이 지금은 달라졌기 때문이다. 같은 바이어라도 받을 수 있는 융자금액이 줄어들 수 있고, 결국 가격 협상에 더 민감해질 수밖에 없다. 현재 시장에서는 과거의 가격이나 주변 리스팅 가격보다 지금 이 금리에서 바이어가 실제로 감당할 수 있는 가격이 더욱 중요해지고 있다. 반대로 현금 비중이 높은 바이어에게는 새로운 기회가 생길 수도 있다. 융자를 필요로 하는 경쟁 바이어가 줄어들고 매물이 시장에 머무는 기간이 길어진다면 협상력은 오히려 높아질 수 있기 때문이다. 같은 7.28%의 금리도 모든 바이어와 셀러에게 똑같은 영향을 주는 것은 아니다. 이번 금리 상승에서 가장 주목해야 할 것은 7.28%라는 숫자 하나가 아니다. 시장이 예상했던 방향이 불과 한 달 만에 바뀌었다는 점이다. 부동산 시장은 어느 정도 높은 금리에는 적응할 수 있지만, 시장이 가장 어려워하는 것은 급격한 변화와 불확실성이다. 금리가 다시 안정된다면 대기하고 있는 수요가 돌아올 수 있다. 반대로 7%대가 장기화된다면 바이어와 셀러 모두 새로운 가격 기준에 적응해야 할 것이다. 한 달 전의 계산이 더 이상 맞지 않는 시장이 됐다. 지금은 과거의 가격이 아니라, 오늘의 금리로 다시 계산해야 하는 시점이다. ▶문의: (424) 359 - 9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 캘리포니아 부동산 캘리포니아 주택가격 국채금리 상승 캘리포니아 전체
2026.10.11. 16:23
LA 오피스 임대, 팬데믹 이후 최고 수준
LA카운티의 오피스 임대 시장이 코로나19팬데믹 이후 장기간 이어진 침체에서 벗어나 회복 조짐을 보이고 있는 것으로 나타났다. 상업용 부동산 전문매체 커머셜 옵서버가 부동산 서비스업체 새빌스(Savills)의 자료를 인용해 보도한 바에 따르면, 올해 3분기 LA카운티에서 체결된 오피스 임대 계약 면적은 총 400만 스퀘어피트로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간보다 15% 증가한 것으로, 직전 분기와 비교해서도 0.7% 늘어난 수치다. 다만 신규 입주보다는 기존 임차인의 재계약이 시장 회복을 주도한 것으로 나타났다. 3분기 체결된 상위 10개 대형 임대 계약 가운데 6건이 재계약이었다. 가장 큰 계약은 방산업체 레이시온(Raytheon)이 엘세군도에서 체결한 14만4700스퀘어피트 규모의 재계약이었다. 이어 글로벌 회계·컨설팅업체 PwC가 센추리시티의13만8000스퀘어피트 규모 오피스로 이전하는 계약을 체결했다. 페퍼다인대학도 마리나델레이와플레이야비스타 인근에서 11만7500스퀘어피트 규모의 임대 계약을 갱신했다. 현대차그룹 계열 광고회사 이노션 미국법인도 엘세군도에10만1000스퀘어피트 규모의 오피스를 확보해 이전하기로 하면서 주요 대형 임대 계약에 이름을 올렸다. 오피스 임대 계약이 증가하면서 시장에 나와 있는 임대 가능 공간도 감소했다. LA카운티의 오피스 임대 가능 면적은 2분기보다 1.1%, 지난해 같은 기간보다 1.7% 줄어든 것으로 나타났다. 특히 기존 임차인이 남은 임대 기간 동안 공간을 다시 내놓는 서브리스 물량은 지난해 870만 스퀘어피트에서 올해 630만 스퀘어피트로 감소했다. 전대 물량은 8개 분기 연속 감소세를 이어가고 있다. 지역별로는 센추리시티와 베벌리힐스, 엘세군도가 가장 활발한 임대 시장을 형성한 반면 일부 지역에서는 여전히 높은 공실 부담이 이어지고 있다. 미라클마일의 오피스 임대 가능 비율은 39.2%로 LA카운티에서 가장 높았다. 버뱅크가 37.1%, 컬버시티가 37.0%로 뒤를 이었다. 이들 지역에서는 전체 오피스 공간의 3분의 1 이상이 임대 가능한 상태로 남아 있어 지역별 수요 격차가 뚜렷하게 나타났다. 임대료는 전반적으로 안정적인 흐름을 보였다. 3분기 LA카운티 오피스 평균 호가 임대료는 직전 분기보다 0.2% 하락했지만 지난해 같은 기간과 비교하면 0.6% 상승했다. 고급 오피스에 해당하는 클래스 A 건물의 임대료는 전년 대비 0.8% 올랐다. 지역별 임대료는 센추리시티가스퀘어피트당 7.61달러로 가장 높았으며, 베벌리힐스가 6.71달러로 뒤를 이었다. 우훈식 기자 [email protected]온라인 오피스 임대 오피스 임대 임대 계약 엘세군도에10만1000스퀘어피트 규모
2026.10.10. 9:00
주택시장 내년 회복…5~6년 이후 정상화
가주 주택시장이 올해까지 이어진 거래 부진에서 벗어나 내년에는 완만한 회복세를 보일 것으로 전망됐다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 지난 8일 발표한 주택시장 전망에 따르면, 내년 가주의 기존 단독주택 판매량은 27만7900채로 올해 예상치보다 3.7% 증가할 것으로 전망됐다. 이는 지난해 27만1100채에서 올해 26만8100채로 1.1% 감소한 후 2027년 거래량이 다시 증가세로 전환될 것으로 예상한 것이다. 주택 가격도 완만한 상승세를 이어갈 전망이다. 내년 가주의 주택 중간가격은 89만4400달러로 올해 예상치인 88만2200달러보다 1.4% 오를 것으로 예측됐다. 이에 CAR는 주택 거래가 점진적으로 회복되는 가운데서도 시장에 나오는 매물이 충분하지 않아 가격 상승 압력이 지속될 것이라고 분석했다. 타마라 수민스키 CAR 회장은 “소비자 신뢰가 회복되고 모기지 금리 부담이 완화되면 그동안 주택 매매를 미뤄왔던 잠재 구매자와 판매자들이 2027년에는 시장에 다시 진입할 것으로 기대한다”고 말했다. 이처럼 주택시장 환경이 개선될 조짐이 보이는 가운데, 주택 구매 부담이 팬데믹 이전 수준으로 돌아가기까지 앞으로 5~6년가량 걸릴 수 있다는 분석이 나왔다. 레드핀이 발표한 보고서에 따르면, LA의 최근 주택 가격 상승률은 연 0.7%, 예상 소득 증가율은 연 4.9%로 집계됐다. 국책 모기지 기관 프레디맥에 따르면 지난 8일까지 한 주간 평균 이자율은 7.4%였다. 이러한 추세가 이어질 경우 30년 고정 모기지 금리 7.5%를 기준으로 2032년 6월 주택 구매 부담이 2018년 수준으로 돌아갈 것으로 예상됐다. 지난 2018년 8월 당시 전국 모기지 월 페이먼트는 가구 소득의 평균 약 30%로, 일반적으로 권고되는 소득 대비 주거비 지출 비율에 부합한다. 금리가 7%로 낮아지면 정상화 시기는 2031년 6월로 1년 앞당겨지고, 6.5%까지 떨어질 경우 2030년 6월, 6%까지 하락하면 2029년 5월로 빨라질 것으로 분석됐다. 반면 같은 남가주 지역이라도 주택 가격과 소득 증가 속도에 따라 구매력 회복 시점에 상당한 차이가 발생할 것으로 보인다. 애너하임은 현재의 주택 가격 상승 추세가 지속될 경우 모기지 금리가 6~8% 범위에 머물더라도 정상화까지 10년 이상 걸릴 것으로 예측됐다. 한편 북가주 샌호세는 조사 대상 대도시 가운데 정상화 시점이 가장 빠를 것으로 예상됐다. 샌호세는 모기지 금리가 7.5%를 유지하더라도 내년 10월이면 주택 구매 부담이 2018년 수준으로 돌아갈 수 있다는 분석이다. 우훈식 기자주택시장 정상화 주택시장 환경 주택시장 전망 내년 가주의
2026.10.08. 22:49
LA교육구 부지에 저소득 주택 598가구 추진
LA통합교육구(LAUSD)가 웨스트할리우드와 우드랜드힐스의 교육구 소유 부지를 활용해 약 600가구 규모의 저렴한 주택을 짓는 방안을 추진한다. 최근 어바나이즈 LA의 보도에 따르면 LAUSD 교육위원회는 지난 6일 회의에서 우드랜드힐스의 옛 콜린스 초등학교 부지와 웨스트할리우드의 교육구 소유 부지를 개발할 업체를 선정하고 협상을 진행하기로 했다. 우드랜드힐스 5717 N 러드닉 애비뉴에 위치한 옛 콜린스 초등학교 부지는 약 6.5에이커 규모로, 어펌드 하우징(Affirmed Housing)이 개발을 맡을 예정이다. 개발안에 따르면 해당 부지에는 침실 1~3개짜리 아파트 391가구와 550대 규모의 주차장이 조성된다. 입주 대상은 지역 중위소득(AMI)의 30~120%를 버는 가구로 제한할 계획이다. 개발사는 오는 2029년 여름 착공해 2031년 여름 완공하는 것을 목표로 하고 있다. 웨스트할리우드에서는 1049 N. 페어팩스 애비뉴에 위치한 1.5에이커 규모의 LAUSD 부지가 개발된다. LAUSD는 웨스트할리우드 커뮤니티 하우징 코퍼레이션을 개발사로 선정했다. 현재 계획에는 스튜디오와 침실 1~3개짜리 아파트 총 207가구를 비롯해 차량 250대를 수용할 수 있는 주차장과 1층 상업시설이 포함돼 있다. 이곳 역시 입주 자격은 지역 중위소득의 30~120% 수준 가구로 제한될 예정이다. 해당 프로젝트는 2028년 여름 착공해 2030년 여름 문을 여는 것을 목표로 하고 있다. 두 프로젝트를 합치면 총 598가구의 저렴한 주택 및 근로자용 주택이 공급된다. 앞으로 각 개발사는 LAUSD와 최종 개발 계약 협상을 진행하는 동시에 인허가와 사업 자금 조달 절차를 밟게 된다. 송영채 기자la교육구 저소득 la교육구 부지 저소득 주택 근로자용 주택
2026.10.08. 22:29
