가주 중산층, 내 집 문턱 넘는데 10년 걸린다

가주에서 중간 소득 수준의 주택 구매자가 내 집을 장만하려면 10년 넘게 매달 1100달러 이상 저축해야 하는 것으로 나타났다.   부동산 분석 업체 ‘리브 더 키 홈바이어스’가 최근 공개한 전국 중간 가격 주택 구매에 필요한 20% 다운페이먼트 자금 마련 소요 시간 조사 보고서에 따르면 가주에서는 내 집 장만 종잣돈 마련에 10년 6개월이 소요됐다.   이번 보고서는 경제분석국(BEA)과 센서스국의 데이터를 바탕으로 각 주의 주택 구매 여건을 비교 분석한 결과다.   보고서에 따르면 가주에서는 중간 주택 가격이 지난 2023년 말 기준 72만5800달러, 중간 소득 소비자의 평균 세후 소득은 연 6만9140달러(월 5762달러) 수준이었다.     생활에 필요한 필수 지출을 제외하고 남는 저축 가능 금액은 매달 1150달러로, 이 속도로는 주택 마련의 첫 단계인 다운페이먼트 금액을 모을 때까지 약 10년 6개월이 걸리는 셈이다.   전국에서 주택 구매가 가장 어려운 주는 하와이였다. 하와이의 중간 주택값은 84만6400달러에 달했으며, 세후 월평균 소득은 4857달러였지만 생계비 지출 후 매달 저축 가능한 금액은 고작 489달러에 불과했다.   따라서 하와이에서는 중간 가격 주택 구매를 위한 20% 다운페이먼트 마련에 평균적으로 28년 10개월을 저축해야 해 내 집 장만까지 걸리는 시간이 전국에서 가장 길었다.     리얼터닷컴의 해나 존스 수석 경제 분석가는 “가주와 하와이는 높은 수요에도 불구하고 저렴한 가격대의 주택 공급이 부족하고, 지리적 제약과 엄격한 토지 이용 규제가 주택 건설을 제한해 가격 상승을 부추기고 있다”고 설명했다.     전문가들은 이들 지역이 고소득자나 세컨드하우스 구매 수요가 많은 시장인 만큼, 현지 실수요자들의 내 집 마련이 더욱 어려워지는 구조라고 덧붙였다.   연방주택국(FHA) 승인 비영리단체 샬롬센터의 이지락 소장은 “부양가족이 많을수록 저축 기간이 더 길어질 수 있다. 하지만 다운페이먼트 비용이 부족하더라도 정부 보조와 금융기관별 지원 프로그램을 활용하면 누구나 내 집 마련이 가능하다”고 조언했다.     가주에 이어 유타에서는 주택 가격이 51만7700달러, 평균 세후 소득이 월 4670달러로 집을 마련하는 데 평균 8년 5개월이 걸리는 것으로 나타났다. 애리조나의 경우 8년 4개월, 조지아와 오리건은 각각 7년 6개월이 걸렸다.   이어 플로리다, 네바다, 아이다호, 델라웨어 순으로 10위권에 올랐다. 모두 높은 집값과 상대적으로 낮은 여윳돈으로 인해 주택 마련까지 상당한 기간이 소요되는 것으로 조사됐다.   반면 와이오밍은 중간 집값이 29만8700달러이지만 세후 월 소득이 평균 6058달러로 2년이 채 안 되는 1년 11개월이 걸려 전국에서 주택을 마련하기 가장 쉬운 것으로 나타났다. 우훈식 기자 [email protected]중산층 문턱 중간 주택값 주택 구매자 다운페이먼트 금액

2025.07.08. 22:19

[부동산 이야기] 주택 관리·점검 중요성

주택을 구매하는 것은 많은 사람에게 인생에서 가장 큰 결정 중 하나로 여겨진다. 하지만 그보다 더 중요한 일이 있다. 그것은 바로 집을 소유한 후의 관리와 점검이다.     내 집 마련의 기쁨은 단순히 새로운 공간에 대한 기대감을 넘어서, 지속적인 관리와 책임을 요구하는 또 다른 시작에 대한 의식이기도 하다. 자동차의 성능을 잘 유지하기 위해 정기적인 오일 교환과 점검이 필요하듯이 주택 또한 정기적인 점검과 유지 보수가 필요하다.     시간이 지나면서 집에서는 다양한 문제가 발생할 수 있다. 누수, 전기 문제, 냉난방 시스템의 고장 등은 예고 없이 발생하기 마련이다. 이러한 문제들은 적시에 발견하고 해결해야만 큰 비용을 막을 수 있다.     집을 구매하기 전, 홈 인스펙션을 받는 것은 매우 중요한 단계다. 이는 구매하려는 집의 상태를 객관적으로 확인하고, 숨겨진 결함을 미리 알 기회를 제공한다. 집의 기초, 구조, 전기 및 배관 시스템, 지붕과 환기 상태를 정밀하게 점검하는 것은 초기 투자 이상의 가치를 가져다줄 수 있다. 매매 계약 후 17일 이내에 문제가 발견되었다면 계약을 파기할 수 있는 조건이 제공되므로, 이러한 기회를 최대한 활용해야 한다.     1978년 이전에 지어진 대부분의 주택은 납 성분이 포함되어 있을 가능성이 높다. 이로 인해, 연방 법에서는 집을 판매하거나 임대하는 경우 반드시 납의 위험성에 대한 정보를 제공해야 한다. 또한, 라돈 가스는 아직 많은 사람이 간과하는 부분이다. 라돈은 눈에 보이지도 않고 냄새도 없는 방사능 가스이며, 폐암의 주요 원인 중 하나로 알려져 있다. 매년 수천 명이 라돈에 노출되어 심각한 건강 문제를 겪고 있으므로, 소비자들은 주기적으로 라돈 테스트를 하는 것이 중요하다.     주택 개조나 공사를 계획하고 있다면 석면에 대한 주의도 필수적이다. 석면은 과거의 절연재로 널리 사용되었으나, 이제는 그 위험성이 잘 알려져 있다. 석면에 노출되는 것은 건강에 심각한 위협이 될 수 있으므로, 석면이 포함된 자재가 있을 경우 반드시 전문가의 도움을 받아 안전하게 처리해야 한다.   주택 소유주는 관리와 수리에 대한 비용을 미리 예산에 포함해야 한다. 예상보다 높은 유지 관리 비용은 가정 경제에 큰 부담이 될 수 있다. 정기적인 검사를 통해 예상치 못한 비용을 줄이고, 장기적인 재정 계획을 수립하는 것이 필요하다. 주택 관리 비용은 단순한 지출이 아닌, 건강하고 안전한 생활 환경을 유지하기 위한 투자임을 잊지 말아야 한다.   마지막으로, 주택은 단순한 거처를 넘어서 가족의 안전과 행복이 담긴 공간이다. 정기적인 점검과 적절한 유지 관리를 통해 가족 모두가 건강하고 안전한 환경에서 살 수 있도록 해야 한다. 집을 잘 관리하는 데 드는 노력은 결국 가족에게 더 나은 생활을 제공하는 데 기여하게 된다. 내 집 마련은 단지 시작일 뿐, 구매 후 장기적인 주택소유를 위한 전략과 책임이 따른다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 중요성 주택 점검 중요성 주택 소유주 주택 관리

2025.07.08. 22:08

중간 렌트비 3천달러 시대

버지니아 페어팩스 카운티의 일부 지역 아파트 중간렌트비가 3천달러에 육박하는 것으로 나타났다. 아파트 렌트 알선 기업 아파트먼트 리스트의 7월 렌트비 동향 보고서에 의하면, 페어팩스 카운티 타이슨스와 메리필드 지역의 침실 2개짜리 아파트의 중간 렌트비가 2955달러에 달했다. 알링턴 카운티는 이미 3천달러가 넘어 3016달러를 기록해 여타의 워싱턴 메트로 지역을 능가했다.   알링턴보다 렌트비가 비싼 곳은 캘리포니아 어바인(3038달러) 뿐이었다. 알링턴의 렌트비는 심지어 샌프란시스코(2992달러), 세너제이(2908달러), 프레몬트(2789달러)보다 높았다. 타이슨스의 침실 1개짜리 아파트 중간 렌트비는 2465달러였다. 타이슨스와 메리필드는 전년 동월 대비 각각 2.5%, 2.7% 상승했다.     침실 2개짜리 기준 애난데일은 전년 동월 대비 8.2% 오른 2227달러, 이밖에도 페어옥스(2603달러), 알렉산드리아(2553달러), 센터빌(2483달러), 레스톤(2419달러), 베데스다(2323달러), 헌던(2284달러), 페어팩스(2270달러), 워싱턴DC(2241달러), 실버 스프링(1843달러) 등이 오름세를 기록했다.     알링턴 카운티 수퍼바이저위원회 타키스 카란토니스 위원장은 “비싸도 너무 비싸다"면서 "도저히 살 수 없는 주거환경이 조성되고 있다”고 한탄했다. 워싱턴 지역 전체적으로 6월 아파트 중간 렌트비는 2211달러, 전국 평균은 1401달러였다.       김윤미 기자 [email protected]렌트비 알링턴 렌트비 동향 중간 렌트비 페어팩스 카운티

2025.07.08. 11:38

LA한인타운 상반기 동향…단독주택값 하락에 거래는 반등

올해 상반기 LA한인타운 주택 거래가 작년보다 줄어든 것으로 나타났다.   지난해에 이어 모기지 금리가 높게 유지된 데다 경기 불확실성이 더해져 거래가 위축되면서 올해는 거래 건수가 지난해 대비 감소했다.   올 상반기 LA한인타운에서 거래된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택의 수는 총 373채로, 지난해의 392채와 비교해서 19채(5%) 줄었다. 이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 지난 1월부터 6월까지 LA한인타운에서 거래된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 판매 현황을 분석한 결과다.   한인 부동산 업계는 “LA에서 단독주택은 고금리 환경에서도 꾸준히 인기였지만, 투자용 콘도나 임대수익용 주택은 최근 관세와 물가상승 등의 여러 불확실성에 거래가 둔화한 모습”이라고 풀이했다.   ▶단독주택(SFR)   지난 1~6월 한인타운에서 단독주택 거래가 작년 대비 증가했다.   6개월간 거래된 단독주택의 수는 지난해의 158채에서 9%(14채) 늘어난 172채였다. 〈표 참조〉   중간 거래가는 179만2500달러로 작년 상반기의 185만2500달러 대비 3% 감소했다. 다만, 스퀘어피트당 평균 거래가를 보면 올해 약 903달러로 1년 전 854달러와 비교해 오히려 6%나 올랐다.     이는 올해 작년보다 높은 가격에 더 좁은 주택이 거래됐다는 의미다. 리스팅 대비 팔린 가격 차이를 보면 모두 100%를 밑돌았지만, 올해가 지난해 대비 소폭 더 높았다.   ▶콘도·임대수익용   콘도와 임대수익용 주택의 경우 올 상반기 한인타운에서 거래가 작년만 못했다. 특히 콘도 거래는 전년 대비 20% 이상 감소하면서 구매자들이 위축된 모습을 보였다.     올 상반기 한인타운에서 거래된 콘도 수는 105채로 2024년 상반기의 135채와 비교해서 22%(30채) 감소했다. 중간 거래가는 전년 대비 2% 상승한 74만5000달러였으나, 스퀘어피트당 평균 거래가는 638달러로 5% 하락해 단독주택의 상반기 동향과 상반됐다.   임대수익용 주택의 경우 지난 6개월 동안 총 96채가 거래됐다. 전년의 99채 대비 3%(3채) 적었다. 거래 가격은 160만5000달러로 작년과 비슷했다. 그러나 스퀘어피트당 거래 가격은 391달러로 지난해 438달러 대비 두 자릿수인  11%나 감소했다. 매물들은 리스팅 가격의 81.22% 수준에서 거래됐다. 가격 인하 폭이 거래량을 지지한 것으로 분석된다.   업계 관계자들은 “콘도의 HOA 비용과 보험료가 꾸준히 상승 중이고, 일부는 건물 수리나 보강을 이유로 수천 달러에 달하는 분담금까지 내야 한다”며 “잠재적인 구매자들조차 콘도 매입을 꺼리는 분위기”라고 말했다.   케네스 정 드림부동산 대표는 “금리 인하에 대한 업계의 전망이 엇갈리는 가운데, 올해 하반기에도 이 같은 분위기가 유지될 것으로 보인다”며 “다만 아직까지 LA에서는 주택 수요가 공급을 크게 앞서고 있기 때문에 가격이 어느 정도 완충되는 모습을 보일 것 같다”고 설명했다.   이번 LA한인타운 주택 거래 동향 조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택 거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 우훈식 기자la한인타운 단독주택값 단독주택 거래 상반기 la한인타운 상반기 동향 박낙희 부동산 주택 모기지 금리 콘도 렌트

2025.07.03. 21:56

연말까지 주택보험 MD 8%, VA 5% 인상

메릴랜드 주택 소유주들이 올해 평균 8%에 달하는 보험료 인상에 직면할 것으로 보인다. 버지니아는 5%가 예상된다. 보험비교플랫폼 인슈어리파이(Insurify)가 발표한 보고서에 따르면 올해 말까지 메릴랜드의 평균 연간 주택보험료는2385달러로, 작년 평균 2206달러에서 179달러 인상된 금액이다.   버지니아는 작년 2162달러에서 올 연말 2278달러로 오를 것으로 예상된다. 전국적으로는 루이지애나가 올해 가장높은 보험료 인상률(27%)을 기록할 것으로 예상되며, 산불 피해가 극심했던 캘리포니아(21%)를 비롯해 아이오와, 하와이, 미네소타 등 내륙 주에서도 두자릿수 상승률을 보일 전망이다.    한편 자동차 보험은 메릴랜드가 2023년에서 2024년 53% 인상된데 이어 올해에도 5%가 추가 인상돼 4255달러가 될 것으로 예상된다. 버지니아는 2년전 33% 인상에 이어 올해에도 3% 인상돼 2345달러에 도달할 것으로 보인다.     김옥채 기자 [email protected]주택보험 연말 보험료 인상률 연말 2278달러 메릴랜드 주택

2025.07.03. 12:01

치솟는 HOA 비용, 주택 매매에도 부담

남가주 지역의 주택소유주조합(HOA) 회비가 최근 몇 년 새 빠르게 오르고 있다.     가주의 HOA 회비는 전국 평균보다 높다. 월평균 300~400달러 수준이며 500달러를 넘는 경우도 적지 않다. 특히 남가주 지역에서는 이러한 경향이 두드러진다. 샌디에이고 카운티에서는 절반 이상의 주택이 HOA에 속해 있으며, 평균 회비는 월 360달러에 달한다. 일부 단지는 월 1000달러 이상의 회비를 부과하고 있다.   부동산 정보업체들의 분석에 따르면, 2023년 기준 전국 HOA의 91%가 회비를 올렸고, 이 중 19%는 HOA 회비를 11% 이상 인상한 것으로 조사됐다. 지난해 전국 중위 HOA 회비는 월 125달러로, 전년 대비 14% 올랐다. 특히 플로리다에서는 2021년 서프사이드 콘도 붕괴 사고 이후 안전 규정이 대폭 강화되며 많은 커뮤니티에서 관리비가 두 배 이상 뛰었다.     HOA 회비가 빠르게 오르는 이유는 보험료 인상과 자재 가격과 인건비 상승, 주택 노후화, 미래 수리비용을 대비한 준비금 부족 때문이다.     정기적인 HOA 회비 외에도 예비비가 부족할 경우 자연재해로 인한 지붕 수리나 법률 분쟁 등 예기치 못한 비용을 충당하기 위해 HOA는 특별 부과금을 부과할 수 있다. 드물긴 하지만, 건물이 낡았거나 재정이 불안정한 HOA에서는 몇 년마다 반복적으로 부과하기도 한다.   전문가들은 이 같은 요인들이 복합적으로 작용하면서 특정 단지에서는 연 20% 회비 인상이 현실화되고 있다고 분석한다. 가주법은 HOA 회비 인상에 일정한 제한을 두고 있지만, 법적 한도 내에서 매년 최대폭으로 인상하는 단지가 늘면서 주택 소유주들에게 간접적 부담이 갈수록 커지고 있다.   이 때문에 입주민과 예비 주택 구매자들은 HOA의 재정 상태와 회비 인상 계획을 면밀히 검토할 필요가 있다. 전문가들은 "HOA의 회계 보고서와 준비금 상태, 특별분담금 계획 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 한다고 조언한다.   HOA는 주택 구매에도 영향을 주고 있다. 바이어들은 HOA가 없는 같은 가격대의 단독주택으로 눈을 돌리거나 HOA가 없는 지역을 우선적으로 고려하는 경향을 보이고 있다. 부동산 중개인들은 "매달 HOA가 500달러를 넘기면 바이어들의 문의가 확연히 줄어든다"며 "집값은 적당해 보여도 HOA 때문에 대출 심사에서 탈락하는 경우도 생기고 있다"고 전했다.   매매 과정에서 셀러가 일정 기간의 HOA 비용을 대신 내도록 협상하는 경우도 있다. 바이어가 예산이 빠듯한 경우, 클로징 계약의 일부로 셀러가 6개월에서 1년 치 HOA 회비를 부담하는 식이다. 클로징 비용을 셀러가 대신 부담하는 방식과 비슷하다. 특히 HOA 회비가 비싸 매물이 장기간 시장에 있는 경우, 셀러가 이러한 조건을 받아들일 가능성이 높아진다.   전문가들은 연간 HOA 회비가 전체 주택 가격의 0.5% 이하일 때를 적정선으로 제시한다. 주택 가격이 70만 달러일 경우, 연간 HOA 회비가 3500달러(월 약 290달러) 이하일 때 부담이 과도하지 않다는 의미다. 반면 월 600달러 이상인 1%를 넘는 수준은 경계선으로 간주되며, 투자수익률이나 거주 편익을 면밀히 따져봐야 한다는 설명이다.     재정 전문가들은 "HOA 회비는 주택 가격처럼 고정자산이 아닌 매달 빠져나가는 지출이기 때문에, 대출 상환 능력에도 영향을 준다"며 "장기 거주 목적이라면 추후 인상 가능성도 염두에 두고 보수적으로 접근해야 한다"고 조언한다.   HOA 회비 인상과 관련해 투명성 부족 문제도 제기되고 있다. 일부 주민들은 "어떤 항목에서 비용이 늘어났는지 명확한 설명 없이 일방적으로 회비가 올라 불만이 크다"며 "감사보고서나 예산안 공개가 부실한 협회도 많다"고 지적한다.   최근 가주 하원의 공화당 의원들은 HOA의 투명성을 강화하는 AB?21 법안을 발의했으나 상임위원회 심사 단계에서 좌절됐다. 이 법안은 가주 내 약 5만 개의 HOA를 대상으로 정부 기관 수준으로 회의록 공개 의무화와 정기회의 녹화, 소송 통지와 의제 공지 등 회계.회의 투명성을 요구하는 내용을 담고 있었다. 법안은 HOA 이사회 결정은 회원에게 실시간으로 공개해야 하고 위반 시 회원은 법적 대응권을 갖도록 했다.   법안 발의자인 조 패터슨 의원은 HOA가 외관 단속 등 사소한 규정을 이유로 자신을 지나치게 감시했다며 "(HOA가) 조금 더 민주적이고 투명하게 운영되어야 한다"고 주장했다.   가주 내 HOA들은 사유지임에도 준공공화된 단체로 운영되며 월 회비와 공공시설 유지.관리 등의 권한을 갖고 있다. 그러나 이들 단체에 대한 민주적 접근성과 투명성을 요구하는 목소리가 지속적으로 제기되고 있다.   AB 21은 좌절됐지만 가주 내 HOA의 정보 공개와 회의 개방 요구는 향후 주요 이슈로 부상할 가능성이 있다. 특히 HOA 운영의 투명성 강화와 공공성 확대, 주민 참여 보장 등의 과제는 계속해서 논의될 전망이다.   한편, HOA는 번거로운 유지관리를 피하고 싶은 은퇴자나 소형 주택으로 이사하려는 이들에게는 여전히 장점이 있다. 전문적인 조경과 수영장.헬스장 같은 커뮤니티 시설, 일상 관리의 간소화 등 HOA가 제공하는 혜택은 편리한 면이 여전히 남아있다. 안유회 객원기자주택소유주조합 주택 회비 인상 회비가 최근 주택 소유주들

2025.07.02. 17:58

[부동산 이야기] 하반기 전망

2025년도 절반이 지났다. 트럼프 행정부의 관세 정책, 이민 정책, 중동에서 벌어지고 있는 전쟁, 그리고 지난 몇 년 동안 이어진 인플레이션 등 대내외적으로 많은 일이 있었다.     하지만 6월 중순 이후 그동안 경제를 짓눌렀던 일들이 어느 정도 진정되는 국면을 보인다. 특히 올 한해 최대 관심사였던 인플레이션이 진정되고 있다는 데이터가 지속해서 나오고 있어서, 현재 추세라면 하반기부터는 연방준비제도(연준)가 기준금리를 내릴 거라는 전문가들의 의견이 지배적이다.     대다수 부동산 전문가들은 지난해 올해 부동산 시장에 대해 전망하며 상반기에는 지난해 말의 분위기가 이어질 것이라고 말했다. 부동산 시장이 지속해서 하락할 거라는 의견이 대세였다. 하지만 뚜껑을 열어본 결과 매물 부족으로 거래량은 줄어들었지만, 예상외로 가격은 보합세를 보이고, 지역에 따라 상승하는 모습을 보이는 곳들도 있었다. 현재의 낮은 이자율로 집을 가지고 있는 셀러들이 굳이 팔 이유가 없다 보니, 시장에 매물이 줄었고, 그동안 시장의 추가 하락을 바라며 기다리던 바이어들이 적극적으로 시장에 들어오면서 벌어진 현상이다.     하지만 이자율이 6% 중반에서 움직이지 않고, 관세 정책을 비롯해 새 행정부의 정책에 불안을 느낀 바이어들이 관망세를 보이자, 5월 이후에는 시장의 거래량과 가격이 하락 반전하고 있는 모습을 보이기 시작했다. 매물의 숫자도 조금씩 증가 추세다.   2025년 하반기 부동산 시장 역시 상반기와 비슷하게 움직일 확률이 높다. 인플레이션과 연준의 움직임, 모기지 이자율의 변동 그리고 고용 시장이 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보고 있다.     하지만 더욱 중요한 문제는 많은 정책이 경제 전반에 걸쳐 어떤 영향을 주는가에 따라서 부동산 시장 또한 맞춰서 움직일 것으로 보인다. 다만 이러한 변수 이외에, 만약에 인플레이션이 안정되어서 연준이 금리를 내리고, 모기지 이자율 역시 영향을 보여 동반 하락한다면, 다시 매물의 부족 현상과 맞물려 가격이 상승할 여지도 있다.     지금 현재는 매물이 많이 쌓이고 있지만, 전체적으로 볼 때는 매물 부족 현상은 단기적으로 해결되기 어려운 상황이다. 이유는 앞에도 언급했듯 너무 많은 셀러가 낮은 이자율로 모기지를 가지고 있어, 특별한 이유 없이는 집을 팔고 움직일 확률이 상당히 낮기 때문이다. 다만 앞서 언급한 일들로 인해서, 경기 침체가 예상보다 심각해지고, 이로 인해 고용 시장이 붕괴한다면, 부동산 시장 역시 장기간에 걸쳐 상승해 왔던 추세에서 하락으로 반전될 수도 있다.   ▶문의:(818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 하반기 가능성 하반기 부동산 부동산 시장 고용 시장

2025.07.02. 17:56

[부동산 가이드] 토지이용규제

토지는 ‘소유권’의 대상이지만, 그렇다고 무조건 내 뜻대로 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 우리는 부동산을 사고팔거나 개발하려 할 때 다양한 법적·제도적 제약과 마주하게 됩니다. 이러한 공적·사적 토지이용 규제는 실무 현장에 큰 영향을 주며, 실질적인 이해와 꼼꼼한 점검이 필수입니다.   우선, 공적 토지이용 규제가 있습니다. 정부나 지방자치단체가 도시계획과 공공복리 증진을 위해 시행하는 제도입니다. 대표적인 것이 용도지역·지구·구역 지정입니다. 토지는 주거, 상업, 공업 등으로 구분되고, 구역별로 개발 가능 행위가 결정됩니다.     예를 들면 같은 도심이라도 상업용 개발이 가능한 지역이 있는가 하면, 저층 주거용 개발로 제한된 구역도 있습니다. 여기에 건축법과 관련 규정은 건물의 용도, 규모, 구조를 결정하고, 도로·공원·학교 같은 도시기반시설도 개발 과정에서 크고 작은 제약이 됩니다.   사적 토지이용 규제는 부담·조건, 공동주택 관리규약, 건축협정 등으로 나타납니다. 예를 들면, 1층은 절대 상가로 사용할 수 없도록 하거나, 일정 부분은 공용주차장으로 확보해야 하는 경우가 있습니다. 아파트나 대규모 공동주택에서는 입주민들이 쾌적한 주거환경을 위해 자율적으로 규약을 정하기도 합니다. 이러한 사적 제한은 등기에 명시된 경우 소유권 변경 후에도 계속 효력이 유지되고, 등기되지 않은 경우에도 공동주택 관리규약처럼 입주민 사이에서 효력이 인정됩니다. 다만, 모든 사적 제약은 반드시 현행법과 공익질서가 우선시됩니다. 예를 들면 인종·종교를 이유로 거래를 제한하는 조건은 위법일 뿐 아니라 무효로 처리됩니다.   정부나 지자체가 소유·관리하는 도로·공원·학교 같은 공공용지는 도시 발전과 공공 안전의 핵심 자산입니다. 이러한 목적에 지정된 부지는 개발 과정에서 수용될 수 있으며, 공공성을 실현하기 위해 일반적인 개발 권리보다 강하게 보호됩니다.   공적 규제와 사적 제한이 충돌하는 상황도 실무에서 자주 발생합니다. 원칙은 ‘더 엄격한 기준’이 우선입니다. 예를 들면, 도시 계획상 5층 개발이 가능하지만, 관리규약이 3층까지만 허용한다면 3층 기준이 적용됩니다. 단, 이러한 제한이 법령과 공익질서에 위배된다면 무효로 처리됩니다.   결론적으로, 부동산 개발과 거래를 진행할 때는 등기부 등본뿐 아니라 도시계획, 건축법령, 공동주택 관리규약 등 다양한 문서와 제도, 관행까지 종합적으로 살펴보셔야 합니다. 표면적인 조건만 믿지 말고, 이해관계자의 동의, 기부채납, 분묘기지권 등 실질적인 쟁점까지 점검하는 것이 중요합니다. 이렇게 해야 예기치 않은 법적 분쟁을 피하고 안전하고 성공적인 거래를 이끌 수 있습니다.   ▶문의:(213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 토지이용규제 개발범위 공동주택 관리규약 사적 토지이용 공적 토지이용

2025.07.02. 17:55

매물 늘어도 ‘내집 마련’ 형편 안좋다

최근 메트로 애틀랜타 지역에 주택 매물이 늘면서 내집 마련 여건이 좋아진듯 하지만 실상은 그렇지 않다. 현재의 소득으로 모기지 페이먼트를 충분히 감당할 수 없기 때문이다.     애틀랜타에서는 연간 약 1만5000달러를 더 벌어야 내집 마련 꿈을 이룰 수 있는 것으로 나타났다. 부동산 중개업체 질로가 최근 발표한 보고서에 따르면 20% 다운페이먼트로 7만3000달러를 저축했다고 하더라도 소득이 1만7600달러 이상 높아져야 모기지 페이먼트를 감당할 수 있다. 5년 전만 해도 중위 소득 가구는 평균적인 주택을 구입할 수 있었으나, 이제는 집값이 너무 올라 소득이 부족해진 것이다.     전국 주택 거래 중간가격에 해당하는 36만8000달러 집을 ‘여유 있게’ 사기 위해서는 연 소득이 10만 달러는 돼야 한다. 질로는 ‘감당할 수 있는(affordable)’ 모기지 페이먼트를 월 소득의 30% 이하로 정의한다.     지난해 초 애틀랜타의 평균 주택 가격은 약 37만 달러. 이는 2020년 1월 이후 약 5만6000달러 오른 가격이다. 또 최신 질로 집계에 따르면 메트로 애틀랜타 지역의 평균 집값은 약 38만9000달러로 상승했다.     애틀랜타의 중위 소득이 9만2240달러인 것을 고려하면, 20% 다운페이먼트 후 일반 모기지 대출금 약 월 2000달러를 감당하기 위해 연간 약 1만4735달러를 더 벌어야 한다는 계산이 나온다.     전국적으로도 집값 상승폭이 가팔랐다. 질로가 지난 2월 발표한 통계에 의하면 전국 주택 가격은 지난 5년간 유례없는 수준의 상승세를 보였다.       올들어 집 매물이 크게 늘고, 가격 상승세도 꺾였지만 ‘첫 주택 구입자’에게는 높은 모기지 금리로 인해 여전히 어려운 환경이다.  카라 응 질로 수석 이코노미스트는 “매물 재고는 증가하고, 가격은 하락하고 있으며, 셀러는 가격을 양보하고 있다”면서도 “하지만 더 많은 사람이 내집 마련을 할 수 있도록 하려면 적절한 지역에 더 많은 주택을 건설할 수 있게 하는 정책부터 시작해 지속적인 해결책이 필요하다”고 설명했다.   캘리포니아주의 경우 4대 메트로 지역 중위 소득 가구가 집을 사려면 최소 연간 10만 달러의 소득 인상이 필요한 것으로 분석됐다. 산호세의 경우 무려 25만 달러 이상을 더 벌어야 한다.     중위 소득으로 일반적인 모기지 대출금을 감당할 수 있는 주요 메트로 지역은 11곳으로, 5년 전 39곳에서 크게 줄었다. 그나마 대부분 중서부와 동북부 지역들이다.   윤지아 기자애틀랜타 전국 주택 중위 소득 주택 구매자

2025.07.02. 17:20

[부동산] 적절한 주택 구매 시기

LA 주택 구매 최적기는 일반적으로 가을(9~11월)과 겨울(12~2월)로, 이 기간에는 여름 휴가철 종료와 학기 시작으로 인한 구매자 감소, 판매자의 연말 재정 목표 달성 압박, 휴일 시즌으로 인한 시장 활동 감소 등이 복합적으로 작용하여 구매자 우위의 시장 환경이 형성된다.     특히 10월부터 1월 사이에는 주택 가격이 평균 5~10% 할인된 수준에서 거래될 가능성이 높고 매물 체류 기간이 연장되어 더 많은 검토 시간과 협상 기회가 제공된다. 이는 LA 부동산 시장의 계절적 특성상 봄(3~5월)에 비해 거래량이 30~40% 감소하면서 공급 대비 수요 비율이 낮아지기 때문이며, 금리 변동성을 고려할 때 연방준비제도의 금리 정책이 안정기를 맞이하거나 인하 기대가 강해지는 시기와 결합하면 더욱 유리한 구매 조건이 조성될 수 있다.   지역별로 분석해보면 웨스트사이드(베벌리힐스, 샌타모니카 등) 고가 주택 시장의 경우 11월~1월이 최적기로 꼽힌다. 고소득층의 연말 세금 계획과 맞물려 우량 매물이 시장에 많이 나오는 시기이기 때문이다.     샌퍼낸도밸리 및 북부 지역의 경우 주택이 많아 학기 시작 후인 10월~12월에 수요가 급감하면서 구매자에게 유리한 조건이 만들어진다. 다운타운 및 동부 지역의 투자용 주택 매물은 새해 초인 1월~2월에 거래가 활발해지는 특징을 보인다.     최근과 같이 금리 인상으로 인한 가격 조정이 발생한 특수한 시장 상황에서는 기본적인 수요 공급 원칙과 장기적인 가격 상승 추세(연평균 4~6%)를 고려할 때 5~7년 이상의 보유 기간을 전제로 하는 장기 투자자에게 특히 유리한 매수 기회로 작용할 수 있다. 이는 LA 부동산 시장이 지리적 한계와 건축 규제로 인해 공급이 제한되는 구조적 특성을 가지고 있어 장기적으로 가격 상승 압력이 지속될 것이라는 전망에 따른 것이다.     구체적인 구매 전략으로는 질로, 레드핀 등 온라인 플랫폼을 활용해 최근 6개월 간의 거래 동향을 분석하고 지역별 가격 변동률과 체류 기간 데이터를 수집하며 학군 정보를 확인하는 등 철저한 사전 조사를 바탕으로 해야 한다.     경력이 있는 지역 전문 부동산 중개인과 협력하여 사전 승인 받은 대출 한도 내에서 관심있는 지역의 오픈 하우스일정을 철저히 확인하고, 가을·겨울 시즌에는 초기 제시 가격의 5~10% 할인을 요구하거나 클로징 비용 분담을 요청하며 빠른 거래를 조건으로 추가 할인을 요청하는 적극적인 협상 전략을 구사하는 것이 효과적일 것이다.     또한 자연 재해 위험, 높은 재산세율, 고가 주택의 연간 유지비 등 다양한 위험 요소와 추가 비용을 고려한 현실적인 예산 계획을 수립하는 것이 필수적이다.     이러한 모든 요소를 종합적으로 고려할 때 LA에서 주택을 구매하기에 가장 적절한 시기는 단순히 계절적 요인만이 아니라 개인의 재정 상황, 주택 수요, 지역별 시장 특성, 거시 경제 환경 등을 복합적으로 고려해야 한다.     완벽한 타이밍을 기다리기보다는 현지 시장에 정통한 전문가의 조언을 바탕으로 본인의 생활 패턴과 재정 상태에 맞는 장기적인 주택 구매 계획을 수립해야 한다.     시장의 단기적 변동에 지나치게 민감하게 반응하기보다는 체계적인 접근을 통해 우량 매물을 선제적으로 확보하는 전략이 가장 현명한 선택이라고 할 수 있다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 적절 주택 구매자 감소 구매자 우위 투자용 주택

2025.07.02. 0:02

6, 7월 남가주 주택시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 6, 7월 남가주 주택시장 동향이 궁금합니다.     ▶답= 전통적으로 부동산 시장의 매매가 활발한 여름이 되었지만, 시장의 기대와는 달리 현재 마켓은 일종의 긴장 상태에 있습니다. 매매를 촉진하기 위해 대통령이 연준에 금리 인하를 독촉하면서 모기지 이자가 더 빨리 하락할 것으로 전망이 수정되고 있지만, 모기지가 예상보다 더 빨리 하락하더라도 매매에 미치는 영향은 제한적일 수 있기 때문입니다.   최근 몇 개월간 시장에 매물은 늘어나고 있으며, 마켓 대기 기간은 90일 이상을 넘어가고 있습니다. 실거주를 목적으로 하는 바이어들이 모기지 금리가 높은 상태에서도 구입을 추진해왔지만, 유지비용의 급속한 상승으로 인해 구입 결정을 보류하는 사례가 늘고 있습니다.   특히 콘도의 경우, HOA(관리비)의 인상과 더불어 캘리포니아의 ‘발코니법’(SB326)에 따라 안전 검사와 시정 조치가 필요한 경우, 일시적인 HOA 인상인 스페셜 어세스먼트(special assessment)까지 발생해 융자 승인에 불리한 영향을 미치거나, 신규 보험 가입이 더욱 까다로워지고 매년 프리미엄이 상승하고 있습니다. 이러한 요인들이 지역별 매매 감소의 주요 원인이 되고 있습니다.   앞으로 고위험 화재 지역의 적용 범위가 확대되면서, 셀러들이 보험료 인상 또는 보험 재가입 자체가 어려워지는 일이 증가할 것으로 보입니다. 자연재해 지역에 위치한 고가 주택들의 매매와 가치에도 부정적인 영향을 끼치게 될 것입니다.   또한, 캘리포니아 거주자들에게 있어 주택 구입은 더 이상 우선순위가 아닙니다. 곧 인상될 유류비와 기본임금 상승, 관련 생활비 증가, 소비 둔화로 인해 일반인들과 자영업자들의 생계 문제가 더 중요한 현안으로 부상하고 있습니다. 이로 인해 보다 저렴한 주택 구입과 임대를 위한 수요가 모빌홈, 외곽 지역 은퇴 단지, 소형 주택 등으로 확산되고 있습니다.   최근에는 가장 서민적이고 가성비 좋은 중국 투고 식당들의 폐업이 늘어나고 있는 현실이, 소비 둔화를 보여주는 가장 실질적인 사례로 나타나고 있으며, 다양한 경제 지표들에 대한 신뢰도 또한 떨어지고 있습니다.   과거와 달리, 주정부의 비우호적인 정책이 주택 시장의 향후 전망을 더욱 어둡게 하고 있습니다. 환경 관련 제약이나 개선 비용을 주택 오너에게 추가 부담시키고, 테넌트 보호 정책은 렌드로드들의 운영비와 소송 비용을 증가시켜 신규 투자자들의 시장 진입을 어렵게 만들고 있습니다.   주택 시장의 투자를 유도하기 위해, 일부 은행권에서는 가상화폐를 이용해 달러로 환전하지 않고도 주택 거래가 가능하도록 고려하고 있으며, 주정부 차원에서는 스테이트팜(State Farm)을 시작으로 보험사들의 불공정 절차에 대한 조사를 개시했습니다.   그러나 무엇보다도, 개스비가 캘리포니아에서 본격적으로만 오르기 시작해도, 이에 따른 심리적 압박이 커져 주택 시장의 회복세에 찬물을 끼얹는 형태로 여름철 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소로 지적됩니다.   전국적으로 약 2,500만 가구의 빈집이 있는 상황에서, 가격이 앞으로 몇 퍼센트 하락하는가보다 중요한 것은 이 하락세가 장기적으로 이어지지 않도록 막는 정책 대책을 마련하는 것이라고 생각됩니다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 남가주 주택시장 부동산 매매 보험료 인상

2025.07.01. 23:59

주택 모기지 금리 하락 가능성 적어

최근 여러 경제 상황을 고려하면 단기적으로 주택 모기지 금리가 하락할 가능성은 극히 낮은 것으로 나타났다. 프레디 맥에 따르면 현재 30년 고정 모기지 이자율은 6.77%로, 최근 몇 주 동안 소폭 상승하고 있다.  15년 고정 모기지는 5.89%다.   이는 팬데믹 기간 3% 미만이었던 점을 고려하면 두 배에 이르는 수치라, 최근 바이어들의 시장 진입을 꺼리게 하는 요인이 되고 있다. 전문가들은 대체로 현재 금융 및 주택 시장 데이터를 감안하면, 내년에도 이자율이 떨어질 가능성이 높지 않다고 판단하고 있다. 게다가 건축 자재 가격이 상승하고 관세 등 고려해야 할 정치적 혼란도 감안해야 한다.     차리리 최근까지 23주 연속 30년 고정 모기지 금리가 7% 미만을 유지하고 있다는 점에 위안을 삼아야 한다. 작년 이맘때 모기지 금리는 평균 7.02%였다. 연방준비제도(Fed)의 연방공개시장위원회(FOMC)는 최근 회의에서 기준금리를 당분간 동결하기로 의결했다.     최근의 실업률과 인플레이션이 추이를 지켜보면서 금리 인하시기를 저울질하겠다는 뜻이다. 기준금리는 단기 대출 금리에 직접적인 영향을 미치지만, 모기지 금리는 간접적 상호작용만 한다. 모기지 금리는 10년 만기 국채 수익률과 더 밀접하게 관련돼 있다. 현재 10년 만기 국채 수익률은 4.49%로 작년 같은 기간의 4.45%와 비슷하다.   금융기관은 대체로 10년 만기 국채 수익률에 ‘스프레드’를 더해서 결정한다. 스프레드는 금융소비자가 직면하는 금리와 10년 만기 국채 금리의 차이를 말한다. 현재 10년 만기 국채 수익률은 4.49%로 스프레드는 2.32%다. 모기지 금리가 내려갈 때까지 주택구매를 미루는 것은 옳지 않은 선택이 될 수 있다.   주택 공급과 수요의 한 요소인 주택 가격도 고려해야 하기 때문이다. 현재 주택 시장은 사실상 위기가 지속되고 있다. 매물로 나온 주택보다 바이어가 훨씬 더 많은 상황이다. 수급불균형으로 주택 가격이 높게 유지되고 있다.     세인트루이스 연방준비은행의 데이터에 따르면 워싱턴 지역 중간주택 판매 가격은 2009년 1분기 이후 일반적으로 상승 추세를 보이고 있다. 이 시기 이후 가격 상승률은 100%에 이른다. 최근 3년 만에 처음으로 국내총생산(GDP)이 마이너스를 기록한 이후 경기 침체에 대한 우려가 커지고 있지만, 실제 경기 침체가 발생하더라도 과거와 같은 주택가격 폭락사태가 발생하기는 어렵다.     경기 침체기처럼 금리가 하락하면 낮은 금리로 주택을 구입하려는 바이어가 늘어나 한정된 주택 공급에 대한 수요를 촉발시킬 것이기 때문이다.     김옥채 기자 [email protected]가능성 주택 금리 인하시기 주택가격 폭락사태 고정 모기지

2025.07.01. 12:25

애틀랜타 집값, 전국 4번째 큰 폭 하락

메트로 애틀랜타 지역의 주택 가격이 지난 1년간 하락한 것으로 나타났다.     집값 하락은 매물 증가로 인해 주택시장이 점차 셀러와 바이어간 균형점을 향해 움직이고 있다는 것을 의미한다.   지난달 30일 주택시장 조사회사 코스타의 자회사인 홈스닷컴(Homes.com)에 따르면 메트로 지역의 주택 중간가격은 지난 5월 현재 1년간 1.8% 하락, 2023년 5월 이후 가장 큰폭으로 떨어졌다.     애틀랜타의 연간 집값 하락률은 전국에서 네 번째로 높았다. 같은 기간 플로리다주의 잭슨빌 지역의 하락률이 4.2%로 전국에서 가장 높았고, 텍사스주의 댈러스-포트워스와 오스틴의 하락률이 각각 2.2%, 1.9%로 그 뒤를 이었다. 전국의 집값 중간가격 하락률은 1.0%를 기록했다.   집값 하락의 가장 큰 원인은 매물 증가다. 애틀랜타 지역의 매물 리스팅은 지난 1년간 41.6% 증가했다. 아직 매물 재고가 주택시장의 균형점인 6개월치에는 못미치지만 매물 증가에 힘입어 바이어의 가격 협상력이 높아지는 추세다.   그러나 바이어 파워 확대가 실제 주택 구입으로 이어질 지는 미지수다. 전국적으로 주택 거래는 여전히 위축된 모습을 보이고 있다.     퍼스트 멀티플 리스팅 서비스(FMLS)에 따르면 지난 5월 애틀랜타 지역의 주택 거래는 작년 같은 달 대비 7.0% 가까이 줄었다.       전국부동산협회(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 이날 보도자료를 통해 모기지 금리 동향에 따라 향후 바이어와 셀러가 움직일 것으로 전망했다. 그는 “하반기 모기지 금리가 하락하면 소득 향상과 매물 증가, 일자리 창출 등에 힘입어 주택 판매가 늘어날 것”이라고 설명했다. 김지민 기자애틀랜타 하락 애틀랜타 집값 집값 하락 애틀랜타 지역

2025.07.01. 6:44

여의도 공작아파트 비대위, ‘요구’ 논란… 일시정지

서울 여의도 공작아파트 재건축 사업이 일부 비상대책위원회(비대위) 구성원의 과도한 민원 제기로 인해 표류하고 있다. 통합심의 단계에서 멈춰선 채, 인근 한양·대교 아파트 등이 서울시 정책에 맞춰 신속하게 재건축을 진행하는 것과 대조적인 모습이다. 주민들 사이에서는 “비현실적인 주장으로 재건축 발목을 잡고 있다”는 불만이 고조되고 있다.   공작아파트는 현재 통합심의 단계에서 제자리걸음을 이어가고 있다. 당초 사업시행자인 KB부동산신탁과 정비사업위원회는 연내 통합심의 통과를 목표로 했지만, 비대위 측의 반복적인 민원과 설계 변경 요구로 인해 예정돼 있던 일정이 잠정 연기된 상태다.   비대위는 서울시와 영등포구청에 지하 7층 설계 복원, 대형 평형 확대, 소셜믹스 철회, 조합원 고층부 우선배치, 지하철 지하보도 연결 등 다수의 요구를 공식적으로 전달해 왔다. 그러나 이 같은 내용은 대부분 기술적·행정적으로 수용 불가능하다는 입장이며, 서울시 도시계획 기준 및 인허가 절차와도 충돌한다는 것이 전문가들의 설명이다.   실제로 지하 7층 설계는 정밀 지질조사 결과, 암반층이 깊어 구조적으로 불가능하다는 판단이 내려졌고, 대형 평형 확대도 법적으로 허용된 최대 비율에 이미 도달한 상태다. 조합원 고층부 우선 배치 역시 서울시가 추진 중인 소셜믹스 정책에 정면으로 배치되는 요구다.   소셜믹스는 조합원과 임대 세대를 분리하지 않고 통합 배치하여 공동체 형성을 유도하는 정부의 핵심 정책이다. 한양아파트는 지난해 12월, 대교아파트는 올해 2월 각각 통합심의를 통과하며 사업시행계획 수립에 속도를 내고 있는 반면, 공작아파트는 시공사 선정까지 마쳤음에도 민원으로 인해 심의조차 넘기지 못하고 있다.   사업시행자 측은 곧 열릴 전체회의에서 설계 변경 경위, 주민 의견 반영 사항, 설계에 반영하지 못한 기술적 사유 등을 소유주들에게 투명하게 설명할 계획이다. 관계자는 “풍문으로 확대된 오해를 바로잡고, 사실관계를 공개적으로 공유하겠다”며 “기술적 한계가 분명함에도 왜곡된 주장으로 사업이 멈춰선 것은 유감”이라고 밝혔다.   공작아파트는 1만6,929㎡ 부지에 재건축이 예정되어 있으며, 기부채납 대상 면적 2,195㎡를 포함해 순부담률은 약 13%다. 주차계획은 1,215대 수준으로, 향후 건축위원회에서 주차상한제 기준을 충족하는지 면밀히 검토받을 예정이다.   영등포구청 관계자는 “일부 소유주의 특혜적 요구는 서울시 도시계획 및 주택정책 방향에 어긋난다”며 “정비사업은 전체 주민의 공공성과 이익을 조화롭게 고려한 방식으로 진행돼야 한다”고 강조했다.   재건축 업계 관계자도 “소수의 무리한 주장에 따라 전체 사업이 지연되고 있다는 점에서 안타깝다”며 “서울시 정책과 현실 여건을 반영해 균형 잡힌 설계를 통해 신속히 사업이 재개되길 바란다”고 전했다.   공작아파트 재건축이 일부 비대위의 요구를 넘어, 다수 주민의 기대와 도시정책 흐름에 부합하는 방향으로 나아갈 수 있을지 주목된다.     정현식 기자공작아파트 일시정지 서울 여의도 재건축 사업 서울시 도시계획

2025.06.30. 20:16

집값 올라 좋다했는데…‘세금 시한폭탄’되나

다수의 주택 소유자들이 거액의 세금폭탄을 안고 있을 가능성이 높은 것으로 나타났다.     주택 가치가 취득 이후 급등한 경우 매각 시 지난 1997년 개정된 세법에 따라 수십만 달러에 달하는 양도소득세를 내야 할 수도 있기 때문이다.   전국부동산중개인협회(NAR)의 최근 보고서에 따르면, 전국 주택 소유자의 약 3분의 1(34%)은 현행 세법상 양도소득세 면제 한도를 초과하는 주택 자산 이익을 보유하고 있다.     현행법은 개인의 경우 25만 달러, 부부 공동 신고 시 50만 달러까지의 주택 매각 차익에 대해 세금을 면제해 주지만, 그 이상 초과한 이익에는 연방 양도소득세를 부과한다.     보고서는 2030년까지 이 기준을 초과하는 주택 소유자가 전체의 56%에 달할 것으로 전망했다.   가주의 경우 문제가 더 심각했다. 가주 주택 소유주 중 62.2%가 25만 달러 에퀴티 한도를 넘었으며, 50만 달러 이상도 30.8%에 달했다. 2030년에는 각각 84%, 61.6%로 크게 늘어날 것으로 예측됐다.     NAR는 “많은 소비자들에게 집은 단순한 거주 공간을 넘어 은퇴자금, 자녀 학자금, 유산 등을 위한 자산”이라며 “하지만 1997년 이후 물가상승률을 반영하지 않은 세금 규정에 따라 수십 년간의 집값 상승으로 이어진 막대한 자산 이익에 세금이 부과되고 있다”고 지적했다.   특히 오랫동안 동일 주택에 거주한 고령층, 그리고 집값이 급등한 지역 거주자일수록 더 큰 세금 부담을 떠안게 된다. 과세 대상 금액이 커지면 납부할 세금도 급증하기 때문이다.   다만 세금은 한도를 넘어선 차익에만 적용된다. 개인 보고 시 판매 차익이 26만 달러라면 면제 한도인 25만 달러를 제외한 1만 달러에 대한 세금만 납부하면 된다.   그러나 남가주 지역에서는 어바인과 풀러턴 등 일반적으로 좋은 학군을 보유한 인기 지역일수록 ‘세금 폭탄’ 사례가 많을 것으로 추정된다.   일례로 어바인에 거주하는 한인 A씨 부부가 15년전 약 70만 달러에 구매한 주택이 최근 200만 달러까지 올라 판매할 경우 차익에서 부부 공동 보고 면제한도 50만 달러를 제외한 80만 달러에 대한 세금을 내야 할 수도 있다.   전문가들은 이 같은 상황이 고령자들의 주택 매각 또는 다운사이징 결정을 억제하고, 자녀 근처로의 이사나 요양 시설 입소 같은 노후 계획에도 제약을 줄 것이라고 우려했다.     또한 가족 단위가 거주할 수 있는 큰 집이 시장에 나오지 못하게 해 주택 공급 부족과 집값 상승의 악순환을 초래하고 있다고 설명했다.   지난 1997년만 해도 복잡했던 주택 양도소득세 규정을 단순화하기 위해 25만~50만 달러의 면세 한도를 도입했다.   그러나 이 금액은 인플레이션 반영 없이 28년째 그대로 유지돼왔다. 같은 기간 집값은 전국 평균 260% 넘게 상승했다.   일리노이대 연구진은 면세 한도가 물가상승률을 반영했다면, 현재 약 66만 달러, 부부 공동 신고 기준 132만 달러까지 비과세가 가능했을 것이라고 분석했다.   이에 연방 의회에는 ‘더 많은 주택을 시장에(More Homes on the Market)’라는 초당적 법안이 발의된 상태다. 이 법안은 면세 한도를 각각 개인 50만 달러와 부부 공동 시 100만 달러로 확대하고, 향후 물가상승률에 따라 자동 조정되도록 하는 것을 골자로 한다.   남가주한인부동산협회의 진 홍 회장은 “판매 시 차익에 에스크로 비용, 에이전트 커미션 등 사고 팔 때 들어간 비용을 제외할 수 있다. 공사 비용 및 리노베이션 비용도 사전 세금 혜택을 받지 않았다면 이때 함께 받을 수 있다”고 설명했다.   이어 그는 “주의해야 할 점은 주택을 실제 주거용으로 사용한 경우에만 면세가 적용된다. 최근 5년 중 최소 2년을 실거주했는지 반드시 점검할 필요가 있다”며 "또한 부부의 경우 배우자 사망 시 2년 이내에 판매하면 부부 공동 보고 혜택인 50만 달러 세제 혜택을 받을 수 있다"고 덧붙였다. 우훈식 기자시한폭탄 세금 세금 규정 세금 폭탄 주택 소유자들 박낙희 집값 주택가격 양도소득세

2025.06.30. 18:55

점점 멀어져가는 내 집 마련의 꿈…

  토론토, 매물은 넘쳐나는데도 주택 구매 여력은 악화되고 있는 것으로 나타났다.   지난 5월 기준 광역토론토(GTA)에는 3만2천 건이 넘는 부동산 매물이 쏟아졌지만, 실제 거래는 저조한 상황이다. 전문가들은 현재의 거래 침체가 한동안 지속될 것으로 내다봤다.   모기지 비교 사이트 Ratehub.ca는 최근 전국 주요 도시의 평균 주택 가격과 현행 금리를 바탕으로, 일반적인 주택을 감당하기 위해 필요한 연 소득을 분석했다. 이 분석에 따르면 토론토에서 평균 주택을 구매하려면 연봉 20만6,500달러(한화 약 2억8천만 원) 이상이 필요하다는 결과가 나왔다.   Ratehub 측은 평균 주택 가격(콘도 포함)이 4월 $1,009,400에서 5월 $1,012,800으로 약 $2,500 상승했다고 밝혔다. 이에 따라 평균 모기지 납입액은 월 $5,129로, 전월 대비 $17 증가했다.   반면 캐나다에서 가장 저렴한 대도시 중 하나인 뉴브런즈윅주 프레더릭턴에서는 평균 주택 가격이 약 $334,700으로, 연소득 $78,200만 있으면 구입이 가능한 것으로 나타났다. 토론토보다 집값이 더 비싼 도시는 벤쿠버뿐이다.   벤쿠버의 평균 주택 가격은 $1,177,100로, 모기지를 감당하기 위해서는 연봉 $237,550이 필요하다. 그러나 벤쿠버는 4월에 비해 $7,500 하락하며 주택 구매 여건이 소폭 개선됐다. 전국 평균 주택 가격은 2024년 5월에 비해 1.8% 하락했지만, 2025년 4월에 비해선 1.9% 상승해 $691,299를 기록했다.   보고서는 “지역별 수요 회복 조짐이 보이고는 있으나, 여전히 시장 간 가격 및 거래량의 차이가 크다”고 지적했다. 특히 해밀턴(Hamilton)은 전국에서 가장 큰 가격 하락을 기록하면서 구매 여력이 가장 크게 개선된 지역으로 꼽혔다.   다만 5월에는 6개월 만에 처음으로 전국 주택 거래량이 전월 대비 증가하며 “집값 하락세가 일단 멈춘 것”으로 나타났다. Ratehub는 “이는 초기 징후일 뿐이지만, 일부 구매자들이 시장의 불확실성을 떨쳐내고 다시 진입하고 있다는 신호일 수 있다”고 분석했다.   이번 분석은 연 4.38%의 모기지 금리, 6.38%의 스트레스 테스트 금리, 10%의 다운페이먼트, 25년 상환 조건을 기준으로 연 $4,000의 재산세, 월 $150의 난방비까지 반영해 산출된 수치다.     임영택 기자 [email protected]토론토 연봉 주택 구매 전국 주택 기준 광역토론토

2025.06.27. 6:50

워싱턴 주택 유지에 소득 41% 필요

워싱턴 지역에서 주택을 구매하려면 인간다운 삶을 위협받는 수준으로 월 소득의 상당부분을 주택비용으로 지출해야 하는 것으로 나타났다. 부동산 정보사이트 리얼터닷컴이 최근 주택 구매 여력을 분석한 보고서에 따르면, 워싱턴 메트로지역에서 중간소득가구가 중간가격의 주택을 구매하려면 연소득의 41.2%가 주거비로 필요했다.     이 지역의 중간주택가격(63만4900달러)를 구매하는 중간소득(12만3209달러)의 구매자를 기준으로 한 것으로 모기지 이자율은 지난달 평균치인 6.82%,다운페이먼트 20%, 재산세 및 보험료는 연간 주택가격의1.72%로 계산됐다. 세금 등 모든 비용을 포함한 월모기지비용은 4228달러로, 중간 소득자의 월수입인 1만267달러의 41.2%였다.     이는 재정 전문가들이 권장하는 소득의 30% 이하 주거비 지출 기준을 크게 초과해 인간다운 삶이 힘들어지는 수준이다. 전국 기준 연소득의 약 44.6%에 비해서는 적었지만 10년 전에 비해 이 비율이 10%포인트 이상 증가해 갈수록 구매여력이 악화되고 있다. 전문가들은 기본적으로 공급량을 늘려야 가격을 안정시킬 수 있다고 말한다.     메릴랜드 볼티모어는 중간주택가격 39만9999달러, 중간가구소득 9만5068달러, 월모기지 비용 2664달러로, 연소득의 33.6%가 필요했다. 전문가들은 이같이 높아진 주택 구매 허들은 지난 팬데믹 기간 집값이 폭등했기 때문이라고 지적했다. 지난해 전국 기준 주택중간가격은 41만2000달러로 역대 최고를 경신했다. 전년과 비교해선 4%,팬데믹 이전인 2019년에 비해선 무려 60%나 증가한 것이다. 이는 전국중간소득 증가율의 5배 수준이다.         김옥채 기자 [email protected]워싱턴 주택 워싱턴 주택 전국중간소득 증가율 워싱턴 메트로지역

2025.06.26. 12:45

가을 주택매매 시장 조정 가능성 제기돼

워싱턴 지역 주택매매 시장이 올가을부터 연방정부 인력 감축의 영향을 받을 것이라는 예상이 나왔다. 리스팅 기관 브라이트 MLS의 리사 스투터번트 수석연구원은 “워싱턴  지역의 주택 가격은 전국 평균보다 여전히 높지만, 현장 에이전트들이 가격 민감도가 증가하고 하락세 초기 징후가 나타나고 있다고 보고하고 있다”고 밝혔다.    에이전트 여론조사에 의하면 54%가 공무원 감축이 시장에 영향을 미치고 있다고 판단한 반면, 43%는 셀러 활동이 늘고 있다고 답했다.   스튜터번트 수석연구원은 “최근의 데이터가 일종의 터닝포인트로 작용하고 있다”고 전했다. 현재까지 지역 주택 가격에 미치는 영향은 상대적으로 미미하며 가격 상승이 지속되고 있긴 하다.     그는 “현재의 예상이 앞으로도 지속될 것이라고 장담할 수는 없다”면서 “최근 연방정부가 해고했던 공무원 일부를 재고용하고 있으며, (4월말 이후) 추가적인 감원 계획을 발표되지 않고 있다”고 밝혔다. 하지만 여름 후반부로 갈수록 퇴직금 정산 작업이 종료될 경우 추가적인 매매활동이 발생할 수 있다고 전망했다.   스튜터번트 수석연구원이 “(여러 요인을 종합한다면) 가을까지 주택 공급량 증가로 인해 일부 시장에서 주택 가격이 정체되거나 하락할 수 있다”라고 전망했다. 트럼프 행정부는 지난 2월 퇴직 보상 프로그램을 통해 공무원의 자발적 퇴직을 유도할 목적으로 최대 8개월분의 급여를 약속했었다.   연방인사처(OPM)에 따르면  7만5천 명 정도가 이 프로그램에 응했다. 스튜터번트 수석연구원은 “가을학기를 앞두고 주택 매물이 늘어 가격에 영향을 미칠 수 있다”고 전했다. 버지니아 리얼터스의 라이언 프라이스 수석연구원은 “경제적 불확실성과 노동 시장 변동성으로 일부 구매자들이 주택 시장에 진입하는 것을 주저하고 있다”면서 “모기지 금리가 여전히 7% 근처에서 머물고 있어 많은 주민들이 구매활동을 미루고 있다”고 전했다. 버지니아 부동산협회에  따르면 5월 버지니아 주 전체에서 1만649채의 주택이 매매돼 전년 동기 대비 0.6% 감소했다.     김옥채 기자 [email protected]주택매매 가능성 주택 시장 노동 시장 일부 시장

2025.06.26. 12:42

일리노이 주택 부족 상태 심각

일리노이 주의 주택 부족 상태가 심각해 향후 5년간 매년 4만5000채의 신규 주택을 건설해야 한다는 연구 보고서가 나왔다.    일리노이대 어바나 샴페인(UIUC)의 중산층프로젝트 연구소와 일리노이경제정책연구소가 최근 공동으로 내놓은 보고서에 따르면 수입 증가와 고용 상승으로 주택 소유율이 올라가면서 일리노이 주의 주택 수요가 증가하고 있고 이를 해결하기 위해서는 주택 신규 건설이 필요하다는 결론이다.     일리노이 주의 최근 고용률은 지난 2010년 대비 9% 이상 증가했다. 또 최근 5년간 가구수는 500만을 넘었는데 이는 4% 늘어난 수치다.     이에 반해 현재 주택 시장에는 주택을 소유하고자 하는 수요를 충당할 수 있을 만한 주택이 부족한 상황이라는 것이 이번 보고서의 분석이다.     보고서는 “코로나19 팬데믹 이전에 비해 부동산 시장에 나온 매물은 약 64% 정도 감소했다. 거래가 가능한 매물은 줄었는데 일을 하는 사람은 많아지고 소득도 늘었으며 주택을 처음 구입하거나 좀 더 좋은 집으로 옮기고자 하는 사람들의 숫자는 점점 많아지고 있다”고 설명했다.    보고서는 또 최근 5년 사이 일리노이 주 주택의 평균 가치는 37% 올랐다고 밝혔다.    반면 지난 2020년 이후 신규 주택을 짓기 위해 신청한 허가는 매년 1만9000건에 불과했다고 언급했다.    보고서는 신규 주택 공급을 보다 원활하게 하기 위해서는 조닝 규정을 완화하고 주택 건축 허가 과정을 신속하게 처리해야 한다고 지적했다. 이와 함께 에어비앤비나 브루와 같은 단기 임대 주택에 소득세를 부과하는 등의 방법이 필요하다고 덧붙였다.     Nathan Park 기자일리노이 주택 일리노이 주택 상태 심각 주택 신규

2025.06.26. 12:33

[부동산 이야기] NNN 부동산 투자

고금리가 장기화하는 요즘, 상업용 부동산 투자자들의 시선이 다시 NNN 리스 매물에 모이고 있다. 직접 관리가 전혀 없고, 장기 임대 계약으로 예측 가능한 수익을 창출하는 구조 덕분에 여전히 안정적인 투자처로 평가받는다. 지금 시점에서 NNN리스된 부동산 투자자들이 꼭 체크해야 할 몇 가지 포인트를 함께 살펴보자.     먼저 금리가 쉽게 내려오지 않는 상황에서 NNN 매물은 일정 수준 이상의 고정 수익률을 확보할 수 있지만, 아직은 융자보다는 현금 구매 전략이 유리한 환경이다. 실례를 들자면 현재 리테일 부동산 구매 때 적용되는 대출 이자는 대략 6.5%에서 7%다. 북가주 대도시 홈디포 맞은편에 위치한 버거킹 매물은 투자율 4.85%, 매매가는 187만 5000달러로, 입지 프리미엄이 반영된 대표적인 사례다.     두 번째는 과거보다 소형 NNN 매물의 인기가 높아지고 있다는 점이다. 고가의 대형 체인 외에도 로컬 치과, 동물병원, 퀵서비스 레스토랑(QSR), 편의점 등은 상대적으로 진입 장벽이 낮고 수익률도 높아 중형 투자자들에게 적합한 대안이 되고 있다. 예컨대 텍사스 주에 위치한 위너슈니첼 매물은 오너의 관리 전혀 없고 15년 임대가 남아 있으며, 투자율 6.5%, 가격은 138만 5000달러에 구매 가능하다.     세 번째는 세입자 리스크 관리다. 최근 월그린이나 라잇에이드처럼 대형 체인도 폐점하는 사례가 늘고 있다. 크다고 안전한 건 아니라는 걸 보여준다. 따라서 세입자의 신용도만 볼 게 아니라 업종의 시장성, 해당 상권의 안정성, 그리고 대체 세입자의 수요까지 함께 살펴보자.     네 번째는 1031 교환 전략이다. 기존 부동산을 매각하고 더 나은 NNN 매물로 갈아타는 방식인데, 시기만 잘 맞추면 세금 유예 효과와 자산 재편이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 다만 45일 안에 대체 자산을 지정하고 180일 내 클로징을 마쳐야 하니, 일정 관리가 핵심이다.     다섯 번째는 리테일 업종의 변화다. 온라인 쇼핑이 늘며 오프라인 리테일은 위기처럼 보이지만, 그 안에서도 살아남는 업종이 있다. 예를 들어 어전트케어, 편의점, 패스트푸드, 프랜차이즈 등은 아마존으로 대체될 수 없는 업종들로, 오히려 더 강세를 보인다. 애리조나주의 한 신축 QSR 매물은 2024년 준공된 NNN 리스로, 임대 기간이 14년 반이나 남아 있으며 투자율 6%, 순소득은 연 10만 6450달러로 제시된다.     마지막으로 수익률 계산의 함정을 짚어보자. 흔히 표기된 투자율만 보고 투자 결정을 내리는 경우가 많지만, 실제로는 건물의 구조, 리스 조건, 보험과 세금, 공실 리스크 등을 모두 고려해 순수익률을 계산해야 정확하다. 특히 ‘NNN이라 관리가 없다’는 설명이 붙어 있어도, 간혹 지붕과 건물구조체에 대한 유지·보수 책임이나 추후 세입자 교체 등에서 예외를 두고 있는 경우도 확인해야 한다. 결국 요즘 같은 시장에서는 세입자의 신뢰도, 업종의 지속 가능성, 입지 경쟁력, 그리고 실투자 수익률까지 종합적으로 따져보는 눈이 필요하다. NNN 투자, 다시 기본으로 돌아가 보자.   ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자 부동산 투자자들 중형 투자자들 기존 부동산

2025.06.25. 19:00