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LA 별채 열풍, 4배 늘었다…8년새 허가 연 7000건으로
LA시의 별채(ADU) 허가 건수가 지난 2017년 대비 4배 이상 급증한 것으로 나타났다. 주정부의 규제 완화에 임대 수익과 자산 가치 상승에 대한 기대가 맞물리면서 한인타운 인근 미드시티와 미드윌셔를 비롯한 LA 전역에서 ADU 건축 수요가 늘고 있다. LA시 건축안전국(LADBS)에 따르면 연간 ADU 허가 건수는 2017년 1659건에서 지난해 7321건으로 약 4.4배 증가했다. 지역별로는 선밸리, 리시다, 노스할리우드 등 밸리 지역이 상위권에 이름을 올렸다. 한인들의 주요 거주 및 투자 지역인 미드시티(1012건)와 미드윌셔(624건) 등 한인타운 인근 지역에서도 건축 허가가 활발하게 이뤄진 것으로 집계됐다. 〈그래프 참조〉 크리스 이 PUB 컨스트럭션 대표는 “ADU 수요는 자녀나 본인이 직접 주거할 목적과 임대 수입 창출 목적이 각각 절반 정도를 차지한다”며 “실제 주거 목적의 경우 고물가 시대에 성인 자녀의 독립 공간을 마련해 주거나 주거비를 절감하려는 사례가 많으며, 게스트룸이나 파티룸 등 다목적 공간으로도 활용된다”고 말했다. 가주한인건설협회에 따르면 현재 LA 한인타운 내 ADU 건축비는 스퀘어피트당 평균 300달러 수준이다. 도면 설계나 내부 마감재 수준에 따라 비용은 추가될 수 있다. 시정부 인허가와 도면 설계, 실제 공사 기간 등을 포함한 전체 소요 기간은 평균 1년 안팎이다. ADU 건축이 급격히 늘어난 데는 2017년 가주 정부의 규제 완화 법안(SB 1069·AB 2299) 시행이 결정적인 계기가 됐다. 주차장 확보 의무와 유틸리티 연결 요건 등이 대폭 완화된 데다, 최근 인허가 지연과 자금 조달 난항으로 아파트 신축 개발이 둔화되면서 단독주택 소유주들이 주도하는 ADU가 유력한 대안으로 주목받고 있다. 다만 전문가들은 공사비 상승과 예상치 못한 추가 공사 발생 위험을 철저히 대비해야 한다고 당부한다. 이 대표는 “임대 수익이나 자산 가치 상승이라는 장점만큼 예산 초과 가능성도 충분히 염두에 두어야 한다”며 “라이선스와 보험, 풍부한 경험을 갖춘 업체를 선정하고, 클레임 절차 및 자금 여력을 신중히 검토해야 한다”고 조언했다. 이은영 기자급증 la시 건축안전국 연간 허가 건축 허가
2026.09.29. 20:36
홈바이어 데이 행사 개최…가든그로브 시 내달 3일
가든그로브 시가 네이버웍스 오렌지카운티와 함께 ‘홈바이어 데이 2026’ 행사를 연다. 예비 주택구입자를 위한 이 행사는 내달 3일(토) 오전 10시~오후 2시까지 가든그로브 커뮤니티 미팅센터(11300 Stanford Ave)에서 진행된다. 입장과 주차는 무료다. 예비 주택구입자들은 모기지 대출기관, 부동산 전문가, 주택 관련 기관 관계자들을 만나 주택구입 절차와 융자 옵션, 각종 지원 프로그램에 대한 정보를 얻을 수 있다. 특히 최대 11만 달러의 다운페이먼트 지원 프로그램에 대한 자격 요건과 신청 절차도 안내한다. 네이버웍스 오렌지카운티는 별도로 ‘홈바이어 101’ 워크숍도 진행하고 있다. 자세한 내용 확인과 등록은 웹사이트(gg.city/homebuyer-fair-garden-grove)에서 할 수 있다. 문의는 전화(714-490-1250, ext 3)로 하면 된다.홈바이어 데이 홈바이어 데이 예비 주택구입자들 가든그로브 커뮤니티
2026.09.29. 20:00
[부동산] 외식업계 불황의 대응 전략
최근 LA와 오렌지카운티를 중심으로 한 남가주 한인 외식업계가 전례 없는 대규모 폐업 도미노와 임대료 미납에 따른 퇴거 위기에 직면했다. 이러한 위기는 최근 개업한 신생 업소에만 국한되지 않는다. 1~2년 차 신생 업소는 물론, 10년 이상 자리를 지켜온 중견 업소, 심지어 20년에서 40년 동안 온갖 불경기와 경기 변동을 견뎌낸 전통의 장수 식당들까지 연쇄적으로 문을 닫고 있다. 이러한 전례 없는 위기 상황을 극복하기 위해서는 자영업자 개인의 단순한 절약이나 경영 개선 노력만으로는 한계가 명확하다. 임대인과 임차인 간의 관점 전환, 상업용 임대차 계약 구조의 유연화, 공간 재배치를 포함한 종합적인 부동산 대책이 수반되어야 한다. 첫째, 유연한 임대차 계약 구조의 도입과 공용관리비 상한선 설정이다. 전통적인 고정 기본 임대료 방식에서 벗어나, 불경기에는 기본 임대료를 낮추는 대신 매출액의 일정 비율을 임대료로 납부하는 비율 임대료 구조를 도입할 필요가 있다. 비율 임대료 방식은 불황 시 임차인의 고정비 부담을 덜어주어 폐업을 막아주고, 성수기나 경기 회복 시에는 임대인이 추가 수익을 공유 받는 완충 장치 역할을 한다. 둘째, 매장 공간의 효율화 및 전대차, 공유주방 형태의 활성화다. 과거 선호되던 대형 매장 중심의 운영 모델은 높은 임대료와 인건비 부담으로 인해 불황에 매우 취약하다. 홀 면적을 줄이고 테이크아웃 및 배달 동선을 최적화한 중소형 공간으로의 전환이 시급하다. 기존 대형 매장을 보유한 업소의 경우, 영업시간이 다른 타 업종과의 전대차 계약을 체결하거나, 주방 공간을 분할 활용하는 매장 내 매장 형태를 도입하여 면적당 임대료 부담을 분산시켜야 한다. 셋째, 건물주의 자산 가치 방어적 접근과 임대료 유예 및 감면 정책이다. LA한인타운이나 부에나파크 등 주요 상권에서 공실이 늘어나면 유동 인구가 줄어들고, 이는 상가 전체의 가치 하락과 주변 상권의 연쇄 몰락으로 이어진다. 검증된 기존 우수 임차인에게 일시적인 임대료 감면이나 유예 조치를 제공하여 고비를 넘기게 돕는 것이 상가를 안정적으로 유지하고 장기적인 건물 가치를 지키는 지혜로운 전략이다. 넷째, 지역 상권 협의체 구축 및 커뮤니티 차원의 지원책 연계다. LA 한인상공회의소, 오렌지카운티 한인상공회의소, 각 지역 상가 이사회 등이 중심이 되어 임대인과 임차인 간의 중재 창구를 마련해야 한다. 주차 공간 공유, 상권 전체를 아우르는 공동 마케팅 및 행사 개최, 지자체 소상공인 지원금 및 기금 연계 등을 적극적으로 추진하여 지역 상권 전체의 유동 인구를 다시 불러모으는 노력이 병행되어야 한다. 현재 남가주 한인 외식업계가 겪고 있는 연쇄 폐업 사태는 임대료와 운영비는 폭등하는 반면 소비는 위축되는 구조적 불황이 상업용 부동산 시장과 충돌하며 발생한 결과다. 임대인이 단기적인 임대료 수입에만 매몰되어 임차인의 퇴거를 방치한다면 상가 전체의 공실화와 가치 하락이라는 더 큰 손실을 보게 된다. 임대인과 임차인이 동반자 관계로서 유연한 임대 조건을 협상하고 공간을 효율적으로 재배치할 때 비로소 이번 구조적 위기를 극복하고 상생의 길로 나아갈 수 있다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/시더스 부동산부동산 외식업계 전략 비율 임대료 기본 임대료 임대료 미납
2026.09.29. 19:12
LA한인타운 주택 거래 16% 증가…콘도 거래는 1년 새 2배
7월 들어 잠시 주춤했던 LA한인타운 주택 거래가 8월 다시 증가세로 돌아섰다. 지난 8월 한인타운에서 거래된 주택은 총 74채로 지난해 같은 달 64채보다 16% 증가했다. 7월에는 전년 동월과 거래 건수가 같았지만 한 달 만에 다시 전년 대비 증가세를 나타낸 것이다. 특히 콘도 거래가 지난해의 두 배로 늘면서 전체 거래량 증가를 이끌었다. 이는 본지가 드림부동산이 제공한 자료를 토대로 올해와 지난해 8월 LA한인타운 주택 매매 현황을 분석한 결과다. 〈표 참조〉 ▶단독주택(SFR) 8월 한인타운에서 거래된 단독주택은 32채로 지난해 같은 달보다 10%(3채) 늘었다. 중간 거래가는 169만6500달러로 2% 낮았지만, 스퀘어피트당 평균 거래가는 845.67달러로 5% 상승했다. 거래까지 걸린 시간은 평균 38일로 지난해보다 하루 짧아졌다. 리스팅 대비 팔린 가격 비율은 지난해 99.02%에서 올해 98.93%로 거의 차이가 없었다. 거래량이 늘어난 가운데 가격과 거래 기간은 비교적 안정적인 범위에서 움직인 셈이다. ▶콘도·임대수익용 지난해 12채에 불과했던 콘도 거래는 올해 24채로 두 배 늘었다. 전체 주택 거래 증가분 10채보다 콘도 증가분이 12채로 더 많아, 사실상 콘도가 8월 거래 회복을 주도했다. 가격 상승 폭은 제한적이었다. 중간 거래가는 올해 69만4000달러로 2% 올랐으며, 스퀘어피트당 평균 거래가도 622.76달러로 3% 상승했다. 평균 거래일은 42일로 14% 줄었다. 임대수익용 주택은 다른 흐름을 보였다. 거래 건수는 올해 18채로 22% 감소했다. 7월에는 전년 대비 5% 증가한 바 있다. 특히 평균 거래일이 35%나 줄어든 51일로 집계됐다. 중간 거래가의 경우 158만7000달러로 4% 하락했으나, 스퀘어피트당 평균 거래가는 403.55달러로 40% 상승했다. 다만 임대수익용 주택은 개별 매물의 규모와 특성에 따른 가격 편차가 크기 때문에 전반적인 시장의 추세로 단정하기는 한계가 있다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “7월 주춤했던 거래가 8월 다시 늘고, 특히 오랜 기간 부진했던 콘도 거래가 크게 증가한 것은 의미 있는 변화”라며 “거래 기간도 전반적으로 짧아지고 있기 때문에 가을 시장에서도 실수요자를 중심으로 한 거래가 견조하게 이어질 가능성이 있다”고 전망했다. 이번 LA한인타운 주택 거래 동향 조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택 거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 우훈식 기자전년비 주택 la한인타운 주택 중간 거래가 임대수익용 주택
2026.09.29. 18:29
한인타운 219유닛 아파트 착공
한인타운 아파트 한인타운 219유닛
2026.09.29. 18:23
미국 예비부부 8명 중 7명 “결혼 선물 대신 현금 주세요”
국내에서 결혼 선물 대신 현금을 받아 주택 구입 자금으로 활용하는 신혼부부가 늘고 있다. 월스트리트저널(WSJ)은 최근 결혼 관련 웹사이트 졸라(Zola)의 올해 설문조사를 인용해 예비부부 8명 중 7명이 결혼 선물 목록에 현금 펀드를 포함할 계획이라고 보도했다. 이 가운데 약 40%는 받은 돈을 주택 구입이나 이사 비용으로 사용할 예정인 것으로 나타났다. 일부 예비부부는 아예 ‘첫 주택 마련 펀드’를 만들어 하객들에게 현금 지원을 요청하고 있다. 과거에는 결혼식에서 직접 돈을 요청하는 것이 무례하게 받아들여지기도 했지만, 높은 집값과 주거비 부담으로 결혼 선물 문화도 달라지고 있다는 분석이다. 뉴욕주에 거주하는 애나 그레이스 님모(26)와 매트 드레슬러(29) 부부는 지난 5월 결혼식을 앞두고 첫 주택 마련 펀드를 만들어 약 2000달러를 모았다. 두 사람은 지난해 약 45만 달러 예산으로 주택을 알아봤지만 적절한 집을 찾지 못해 렌트 생활을 이어가고 있다. 송영채 기자온라인 선물 캐시 결혼 선물 현금 펀드 현금 지원
2026.09.29. 18:18
좁아졌는데 비싸진 렌트비…세입자 부담 가중
LA 지역의 주택난이 장기화하는 가운데 새로 지어지는 아파트의 크기마저 갈수록 작아지고 있는 것으로 나타났다. 아파트 정보업체 렌트카페가 전국 대도시의 아파트 규모를 분석한 최근 보고서에 따르면 LA에서 새로 지어진 아파트의 평균 면적은 770스퀘어피트로 집계됐다. 이는 10년 전보다 약 6%, 면적으로는 약 50스퀘어피트 줄어든 수준이다. 다른 주요 대도시에서도 비슷한 추세가 나타났다. 필라델피아와 시애틀, 워싱턴DC, 보스턴 등에서도 신축 아파트의 평균 면적이 감소했다. LA와 인접한 애너하임의 경우 신축 아파트 평균 면적은 현재 847스퀘어피트로 10년 전보다 14%나 줄었다. 이처럼 아파트 면적이 감소한 배경에는 높은 주택 수요와 가구 구성의 변화가 있다는 분석이다. 렌트카페의 베로니카 그레쿠 애널리스트는 대도시처럼 주택 수요가 높은 시장에서는 개발업체들이 한 건물에 더 많은 유닛을 공급할 수 있는 스튜디오와 1베드룸을 선호하는 경향이 있다고 설명했다. 최근 늘어나는 1인 및 소규모 가구 수요에 맞춰 전체 주택 공급을 확대할 수 있다는 장점이 있지만, 소형 유닛의 비중이 커지면서 평균 주거 면적은 줄어든다는 설명이다. 주거 공간이 좁아지는 것과 달리 렌트비는 계속 오르고 있다. 부동산 정보업체 질로의 렌트지수(ZORI)에 따르면 지난달 LA의 일반적인 렌트비는 월 2941달러로 전년 대비 1.6% 상승했다. 특히 LA는 소득에서 렌트가 차지하는 비중도 전국 최고 수준으로 나타났다. 주요 대도시 가운데 렌트 부담률은 뉴욕이 소득의 40.6%로 가장 높았으며, 마이애미 36.9%, LA 34.0%, 리버사이드 31.2%, 샌디에이고 30.5% 순이었다. 일반적으로 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하는 가구는 주거비 부담이 큰 것으로 분류된다. 높은 렌트비에도 불구하고 LA에서는 주택을 구매하는 것보다 렌트로 거주하는 편이 월 주거비 부담은 훨씬 낮은 것으로 나타났다. LA에서 세금과 보험료를 포함한 신규 주택 구매자의 월평균 주거비는 7382달러로 월평균 렌트비 2941달러의 2배가 넘었다. 격차는 월 4441달러로, 단순 계산하면 주택을 구매하는 대신 렌트를 선택할 경우 연간 주거비 지출이 5만3292달러 적은 셈이다. 최근 LA를 비롯한 고가의 해안 대도시에서 주택 가격 상승세가 렌트비 상승세를 크게 앞지르면서 주택 구매와 렌트 간 월 주거비 격차가 확대된 것으로 분석된다. 우훈식 기자렌트비 세입자 월평균 렌트비 아파트 면적 월평균 주거비 박낙희 임대료
2026.09.28. 19:41
목동신시가지 3개 단지ㆍ인천 만수주공… 랜드마크 재건축 집행부, 정비업체로 ‘빛세움’ 선택
서울 서남권 최대 재건축 시장인 목동신시가지에서 4단지(2,436세대)·10단지(4,050세대)·13단지(3,852세대) 등 총 1만 세대가 넘는 3개 단지가 똑같은 정비사업전문관리업체를 선택했다. 전국 최대 규모인 인천 만수주공 통합재건축(10,338세대)과 서울시 신속통합기획 1호 조합직접설립 사례인 신당10구역 재개발(1,423세대)도 마찬가지다. 20년 경력의 정비업체 ㈜빛세움 (대표 조구형)이다. 빛세움이 대규모 사업지에서 잇따라 선택받는 배경으로 업계는 '속도'를 꼽는다. 이 회사는 만수주공에서 추진위원회 동의 57%를 10일 만에, 목동4단지에서는 추진위원회설립동의 76%를 9일 만에 달성했다. 통상 수개월이 걸리는 동의서 징구가 열흘 안에 끝난 것이다. 또한 목동13단지는 목동신시가지 1호 사업시행자 지정 및 건축심의 2호 사례다. 빛세움은 그 비결을 ‘시스템’이라고 설명한다. 이 회사는 정비사업 행정용역계약 범위에 사업 단계별 홍보 콘텐츠 제작과 추진위(조합) 전용 앱 서비스를 모두 포함해 제공한다. 행정은 정비업체, 홍보는 광고회사, 소통은 밴드나 단체 대화방으로 나뉘어 있던 것을 ‘원스탑-시스템’으로, 정비업체가 콘텐츠 솔루션과 자체 앱을 함께 운영하는 사례는 국내에서 빛세움이 처음이다. 콘텐츠 부문은 사업 단계마다 인터뷰·XR 실감 영상·인포그래픽·애니메이션 설명 영상을 제작하고, 총회와 설명회는 온라인 라이브로 중계한다. 추진위(조합)소식지·카드뉴스·리플렛 같은 비주얼 자료와 언론 기획 보도까지 담당 조직이 일원화하여 맡는다. 복잡한 절차와 용어를 소유자가 쉽게 이해할 수 있는 형태로 바꾸는 것이 동의율을 끌어올린다는 판단에서다. 앱 '업유(UP:U)'는 정비업체가 직접 만든 첫 조합 전용 앱으로 26년 12월 말 서비스 런칭 예정이다. 공지와 고시·공고, 회의자료, 총회 안건의 배경 설명, 영상과 카드뉴스, 전자동의·전자투표, 전문가 상담까지 하나의 앱 서비스로 구현한다. 흩어져 있던 추진위(조합)소식과 자료들을 앱 하나로 확인하고, 동의와 투표도 앱에서 할 수 있는 구조다. 전문 도시정비관리업체가 현장에서 경험한 실용적인 업무 노하우를 구현한 IT서비스 까지 더해지면 사업 진행의 효율성이 더욱 높아질 것으로 보여진다. 공공 부문 실적도 두텁다. 빛세움은 양천구 목동신시가지 4단지에서는 공공지원 정비업체로 선정된 뒤 상가협의 조속한 완료 등 사업기간 단축과 조합설립 성과를 인정받아 총회에서 ‘정비사업 전문관리업체’로 승계됐고, 최근 강남구청으로부터 일원동 청솔빌리지 재건축 공공지원 정비업체 우선협상대상자로 선정되었다. 또한 공공재개발 사업인 흑석2구역(SH)과 홍은1구역(SH)에서도 정비업체로 참여하고 있다. 빛세움은 정비사업 실무부터 분양·광고·상가MD 등 80명의 임직원을 두고 있는 VS그룹의 모태가 되는 전문 도시정비 업체이다. 빛세움의 조구형 대표는 "정비사업은 결국 소유자가 사업을 이해하는 속도가 사업의 속도"라며 "행정의 정확성 위에 소통의 속도를 더한 것이 빛세움의 기준"이라고 말했다. 정현식 기자목동신시가지 만수주공 정비업체 홍보 인천 만수주공 정비사업 행정용역계약
2026.09.28. 19:30
[상법] 공동소유 부동산의 분할소송
2023년 시행된 부동산분할법으로 매각 전 다른 공동소유자에게 감정가 우선 매입 기회 형제자매가 부모로부터 주택을 함께 상속받거나, 지인과 투자 목적으로 상가나 임대용 부동산을 공동으로 구입하는 경우가 적지 않다. 처음에는 서로 믿고 시작하지만, 시간이 지나면서 한쪽은 부동산을 팔아 현금화하기를 원하고 다른 쪽은 계속 보유하기를 원하는 등 의견이 갈리는 일이 많다. 이처럼 공동소유자 사이에 합의가 이루어지지 않을 때 사용하는 법적 절차가 분할소송(Partition Action)이다. 캘리포니아 민사소송법 제872.010조 이하는 부동산의 공동소유자가 법원에 부동산의 분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 공동소유 형태가 조인트 테넌시이든, 테넌시 인 커먼이든 관계없이, 공동소유자는 다른 소유자의 동의 없이 분할소송을 제기할 수 있으며, 지분이 작은 소유자도 마찬가지이다. 법원은 분할청구를 사실상 공동소유자의 권리로 인정하므로, 다른 공동소유자가 “팔고 싶지 않다”는 이유만으로 소송을 막을 수는 없다. 다만 공동소유자들이 서면 계약으로 분할청구권을 포기하거나 제한하였다면 그 계약이 우선할 수 있다. 참고로 부부 사이의 공동재산은 분할소송이 아니라 원칙적으로 이혼 등 가정법 절차에서 다루어진다. 분할의 방법은 크게 두 가지이다. 하나는 부동산을 물리적으로 나누어 각자 지분만큼 소유하게 하는 현물분할이고, 다른 하나는 부동산을 매각하여 그 대금을 나누는 매각분할이다. 법은 원칙적으로 현물분할을 우선하지만, 단독주택이나 콘도처럼 나눌 수 없는 부동산이 대부분이고, 토지를 나누려면 필지분할 허가 등의 규제도 따르기 때문에 실제로는 매각 명령이 내려지는 경우가 대부분이다. 매각이 결정되면 법원이 지정한 레퍼리가 매각을 진행하고, 매각대금에서 융자 등 담보채무와 소송 비용을 공제한 후 남은 금액을 지분에 따라 분배한다. 주목할 점은 2023년 1월 1일부터 시행된 ‘부동산분할법(Partition of Real Property Act, 민사소송법 제874.311조 이하)’이다. 이 법은 테넌시 인 커먼 형태로 소유한 부동산에 대하여, 공동소유자 전원을 구속하는 분할에 관한 서면 합의가 없는 경우에 적용된다. 과거에는 법원 경매로 부동산이 시세보다 낮은 가격에 팔려 계속 보유를 원하던 가족이 집을 잃는 사례가 있었는데, 이를 막기 위한 법이다. 주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 법원은 원칙적으로 감정인을 지정하여 부동산의 시가를 먼저 결정한다. 당사자들은 감정 결과에 대하여 이의를 제기할 수 있고, 법원은 심리를 거쳐 시가를 확정한다. 둘째, 공동소유자 중 누군가가 매각을 청구한 경우, 매각을 청구하지 않은 다른 공동소유자는 법원의 통지를 받은 날로부터 45일 이내에 매각을 청구한 소유자의 지분을 매입하겠다고 선택할 수 있다. 매입 가격은 확정된 시가에 해당 지분 비율을 곱한 금액이며, 법원이 정한 기한(통지 후 최소 60일) 안에 대금을 지불하면 된다. 셋째, 아무도 매입하지 않으면 법원은 현물분할이 가능한지를 먼저 검토한다. 이때 가족이 부동산을 보유해 온 기간, 부동산에 대한 정서적 애착, 각 소유자가 부담해 온 비용 등을 함께 고려한다. 넷째, 매각을 하게 되더라도 경매가 아니라 원칙적으로 부동산 중개인을 통해 일반 시장에서 확정된 시가 이상의 가격으로 매각하도록 하고 있다. ▶문의:(213) 487-2371 이승호/ 변호사Lee & Oh상법 공동소유 분할소송 공동소유자가 법원 공동소유자 전원 사실상 공동소유자
2026.09.27. 13:22
1만9천 세대 짓겠다던 연방 주택 공기업, 성적표 초라해
캐나다의 주택난 해소를 위해 출범한 연방 공기업 '빌드 캐나다 홈스(Build Canada Homes)'가 1만9천 채 이상의 주택 공급을 추진하고 있지만 실제 공사에 들어간 물량은 2천여 채에 그친 것으로 나타났다. 출범 1년을 맞았지만 인허가와 자금, 토지 확보 등의 문제로 공급 속도가 기대에 미치지 못하고 있다는 지적이 나온다. 빌드 캐나다 홈스는 현재 19개 협력사업을 통해 1만9천 채 이상을 공급할 계획이다. 연방정부 자료에 따르면 지난달 기준 17개 사업에서 약 1만7천 채의 공급이 확정됐으며 이 가운데 공사 중인 주택은 1,900채 이상이다. 조슈아 코크 대변인은 출범 첫해 대규모 주택사업을 추진하기 위한 기반을 마련하는 데 상당한 시간이 필요했다며 아직 사업이 초기 단계라고 설명했다. 주택 부담 낮추려면 공급 2배 필요 캐나다주택모기지공사(CMHC)는 현재 건설 속도로는 주택난을 해소하기 어렵다고 보고 있다. 2036년까지 주택 구입 부담을 코로나19 이전 수준으로 낮추려면 매년 41만7천~46만9천 채를 지어야 한다. 현재 예상되는 연간 약 23만1천 채의 두 배에 가까운 규모다. 연방정부도 오랜 기간 저렴한 주택 공급에 대한 투자가 부족했다는 점을 인정하고 있다. 그레고르 로버트슨 주택·인프라부 장관은 연방정부가 약 40년 동안 저렴한 주택 공급에서 충분한 역할을 하지 못했다고 밝혔다. 빌드 캐나다 홈스는 공공용지 활용과 금융지원, 공장에서 주택 부품을 제작하는 현대식 건축공법 등을 통해 공급을 늘린다는 계획이다. 그러나 복잡한 인허가 절차와 사업자금, 적합한 토지 확보가 공사 속도를 높이는 데 걸림돌로 꼽힌다. 정치권에서는 건설 속도를 둘러싼 비판도 나오고 있다. 아비 루이스 신민주당 대표는 정부의 주택 공급이 지나치게 느리다고 비판했으며 보수당도 주요 도시의 신규 주택 착공 감소를 문제 삼고 있다. 앨버타서 1,460채 추가 추진 빌드 캐나다 홈스는 이달 앨버타주와 최소 1,460채의 저렴한 주택을 공급하는 협약을 체결했다. 연방정부가 최대 2억2,000만 달러, 앨버타주가 1억6,500만 달러 이상을 투입하며 일부 주택에는 공장 제작 등 현대식 건축공법을 활용한다. 지난해 9월 출범한 빌드 캐나다 홈스는 지난 6월 관련 법안이 왕실재가를 받으면서 연방 공기업으로 전환됐다. 정부는 주정부와 지방자치단체와의 협력을 확대해 사업비를 낮추고 주택 공급 속도를 높인다는 계획이다. 밴쿠버 중앙일보=김건수 기자 [email protected]공기업 성적표 필요 캐나다주택모기지공사 주택난 해소 주택 공급
2026.09.25. 17:16
“더 이상 싸지 않다”…인랜드 엠파이어도 주거비 불안 확산
한때 남가주에서 비교적 저렴한 주택시장으로 꼽혔던 인랜드 엠파이어에서 주거비 부담이 빠르게 커지고 있다. 리버사이드와 샌버나디노 카운티는 오랫동안 LA와 오렌지카운티, 샌디에이고 등 해안 지역보다 집값이 낮아 상대적으로 부담이 적은 지역으로 인식됐다. 대신 긴 출퇴근 시간과 더운 날씨를 감수해야 했다. 하지만 최근 공공정책연구소(PPIC) 보고서에 따르면 인랜드 엠파이어에서도 주택 구입과 렌트 부담을 큰 문제로 보는 주민이 크게 늘었다. PPIC가 가주의 지역별 주요 관심사를 분석한 결과, 샌버나디노·리버사이드·컨 카운티에서는 주민 60% 이상이 주거비 부담을 “큰 문제”라고 답했다. 2020년 조사와 비교하면 샌버나디노 동부 지역은 17%포인트, 리버사이드 서부 지역은 12%포인트, 컨 카운티는 22%포인트 증가했다. 보고서를 작성한 에릭 맥기 연구원은 팬데믹 이후 이주 흐름이 인랜드 엠파이어의 주거비 압박을 키웠다고 분석했다. LA와 오렌지카운티, 샌디에이고에서 상대적으로 소득이 높은 주민들이 더 저렴한 집을 찾아 리버사이드와 샌버나디노 카운티로 이동하면서 주택 가격을 끌어올렸다는 것이다. 실제로 2020년 초 이후 LA카운티의 중간 주택 가치는 35% 오른 반면, 샌버나디노 카운티는 48%, 리버사이드 카운티는 50% 상승했다. 렌트 부담도 빠르게 커졌다. 리버사이드-샌버나디노 광역권의 원베드룸 중간 렌트는 2022년 1306달러에서 올해 1959달러로 올라 4년 사이 약 50% 상승했다. 리버사이드의 한 부동산 에이전트는 “예전에는 렌트보다 집을 사는 것이 더 싸면 사람들이 집을 샀지만, 지금은 모기지와 렌트가 모두 오르고 있어 사람들이 어떻게 해야 할지 모르는 상황”이라고 말했다. 해안 지역에서 더 먼 곳으로 밀려나는 현상도 나타나고 있다. 그는 올해 샌디에이고에 직장을 둔 가족에게 헤멧의 주택을 판매한 사례를 언급하며, 교통 상황이 좋아도 약 2시간이 걸리는 출퇴근을 감수하는 구매자들이 있다고 전했다. 주거비 상승은 특히 고정수입으로 생활하는 은퇴자와 장기 렌터들에게 큰 부담이 되고 있다. 일부 세입자는 현재 시장가격을 감당하기 어려워 기존의 저렴한 렌트 아파트를 떠나지 못하고 있다. 반면 일부 LA 지역에서는 주거비를 큰 문제로 보는 응답 비율이 2020년보다 낮아졌다. 최근 몇 년간 LA 지역 렌트가 비교적 정체되거나 일부 하락한 흐름과도 맞물린다. 인랜드 엠파이어는 물류 산업 성장으로 일자리가 늘었지만, 해당 일자리 상당수는 주택 구입을 감당하기에는 충분한 임금을 제공하지 못한다는 지적도 나온다. UC리버사이드의 2022년 연구에서는 인랜드 엠파이어 가구 중 중간 가격 주택을 구입할 수 있는 비율이 31%에 그친 것으로 나타났다. 또 2024년 기준 샌버나디노와 리버사이드 카운티 모두에서 가구의 41% 이상이 소득의 30% 넘게 주거비로 지출하는 ‘주거비 부담 가구’로 분류됐다. 한때 더 싼 집을 찾아 이주하던 지역이었던 인랜드 엠파이어가 이제는 주민들에게 또 다른 주거비 불안의 중심지로 떠오르고 있다. 온라인 속보팀엠파이어 인랜드 인랜드 엠파이어 리버사이드 카운티 주거비 상승
2026.09.25. 16:06
[문주한 세금/회계] 세금 때문에 나쁜 부동산을 사지 마라 - 1031 Exchange
[문주한 세금/회계]1031 Exchange를 통한 절세와 상속 (2) 세금 때문에 나쁜 부동산을 사지 마라 - 1031 Exchange 지난 칼럼에서 1031 exchange를 기차에 비유했다. 투자용 부동산이라는 기차에서 내리지 않고 다른 객차로 옮겨 타는 동안에는 세금 계산이라는 마지막 정산 과정을 뒤로 미룰 수 있다는 얘기였다. 1031은 시간 싸움이다. 기차로 말하면, 갈아타기로 마음먹은 순간부터 45분 안에 옮겨 탈 객차 번호를 적어 내고(identify), 180분 안에 실제로 올라타야 한다. 내 고객들을 보면 1031 거래가 줄어든 느낌이다. 1031의 범위도 좁아졌다. 예를 들어서, 전에는 그림이나 미술품도 1031이 가능했지만 이제는 불가능하다. 그런데도 1031은 우리가 반드시 공부해야 하는 분야다. 부동산 투자를 하거나 앞으로 할 생각이 있는 사람들에게 1031 exchange 기법은 굉장히 중요하다. 감가상각비나 원가 분리/해체(cost segregation)와 함께 필수적인 3대 절세 전략이기 때문이다. 가장 많이 받는 질문은 100만 달러에 건물을 팔았으면 반드시 100만 달러보다 비싼 건물을 사야 하냐는 것. 그렇지 않다. 일부만 1031로 넘기고 나머지는 현금으로 받을 수 있다. 다만 현금으로 뺀 부분은 그만큼 과세할 수 있다. 가령 놀부가 옛날에 30만 달러에 산 렌트 건물(old - relinquished property)을 100만 달러에 팔았다고 하자. 감가상각비와 모기지 같은 다른 변수들을 무시하면 이익은 70만 달러가 된다. 그런데 놀부도 이제 나이가 들었다. 건물주 5대 축복 중의 하나라는 ‘테넌트 복’도 옛날 같지 않다. 큰 건물 관리하기도 싫고 돈을 좀 쓰면서 살고 싶다. 그래서 이번에는 금액을 줄여서 80만 달러짜리 건물(new - replacement property)을 구입하고 20만 달러는 현금으로 받았다. 그러면 1031이 전부 실패한 것일까? 아니다. 기차 밖으로 들고나온 20만 달러를 세법에서는 부트(boot)라고 부른다. 놀부는 더 이상1031 안에 있는 돈이 아닌 이 20만 달러에 대해서만 올해 세금을 내고, 나머지 50만 달러의 이익은 계속 미룰 수 있다. 이것을 흔히들 partial 1031 exchange라고 부른다. 다만 현금이 필요하다면 옛 건물을 팔 때 미리 받도록 처음부터 설계해야 한다. 교환 도중에 중개업체(QI)에 맡긴 돈을 빼 쓸 수는 없다. 1031은 “하면 세금 제로, 안 하면 전액 과세”라는 All or Nothing 게임이 아니다. 필요하다면 일부만 1031을 하고, 나머지는 현금으로 받아 그 부분에 대한 세금만 내는 것도 훌륭한 선택이 될 수 있다. 절세의 목적은 무조건 세금을 0으로 만드는 것이 아니다. 내 형편과 투자 목적에 맞게 세금을 미리 디자인하고 관리하는 작업이다. 그런데 이 세금 계산보다 더 중요한 일이 있다. 세금 아끼겠다고 마음에 들지도 않고 확신도 없는 건물을 사는 것은 현명한 절세가 아니다. 45일과 180일 마감에 쫓겨서 서둘러 산 건물이 두고두고 속을 썩일 수 있다. 세금 때문에 나쁜 투자를 하는 것만큼 비싼 절세는 없다. 부동산 중개인이나 거래 상대방의 말만 믿어서는 안 된다. 회계사의 말도 마찬가지다. Tax tail should not wag the investment dog라는 말이 있다. 세금은 투자를 도와주는 꼬리여야지, 거꾸로 투자를 끌고 다니는 몸통이 되어서는 안 된다. 부동산 투자라는 건물의 층수를 하나씩 올리는 데에는 오랜 시간이 걸린다. 힘들고 고된 일이다. 가끔 싸우기도 하고 욕도 먹어야 하는 일이다. 그러나 잘못된 투자 한 번으로 그 건물이 무너지는 것은 한순간이다. 나는 세금으로 먹고사는 직업이다. 그래도 세금을 가장 적게 내는 길이 언제나 가장 좋은 길이라고 말하지는 않는다. 좋은 투자가 먼저다. 절세는 그다음의 일이다. 절세가 투자 판단을 지배하게 하지 말라.문주한 세금/회계 exchange 부동산 부동산 투자 exchange 기법 세금 계산
2026.09.25. 7:48
LA 집값 4.3% 올랐다…애너하임도 전년비 5.6%↑
주택시장이 바이어 우위로 빠르게 기울고 있는 가운데, LA를 비롯한 가주 주요 지역의 집값은 여전히 전년보다 높은 수준을 이어가고 있다. 부동산 정보업체 레드핀이 최근 발표한 8월 주택가격지수(RHPI)에 따르면 전국 단독주택 가격은 전년 동월 대비 3.7% 상승했다. 이는 최근 1년 사이 가장 높은 연간 상승률이다. 특히 LA 주택가격은 8월 전월보다 0.3% 하락했지만 전년 동월과 비교하면 4.3% 상승했다. 애너하임은 전월 대비 0.1%, 전년 대비 5.6% 각각 올랐다. LA와 오렌지카운티 지역은 만성적인 주택 공급 부족에다 기존 주택 보유자들이 낮은 모기지 금리를 포기하지 않으려 매물을 내놓지 않는 ‘록인 효과’가 이어지면서, 바이어 감소에도 가격을 끌어내릴 만큼 매물이 충분히 늘지 않는 것으로 나타났다. 여기에 선호 지역을 중심으로 제한된 매물을 둘러싼 수요가 유지되면서 집값이 여전히 상승세인 것으로 분석된다. 리버사이드는 한 달 새 0.7% 올라 남가주 주요 지역 가운데 비교적 강한 월간 상승세를 보였으며 전년 대비로는 2.3% 상승했다. 샌디에이고는 전월 대비 0.2% 하락했지만 1년 전보다는 3.2% 높았다. 특히 북가주의 가격 상승세가 두드러졌다. 샌프란시스코는 전년 동월 대비 무려 12% 올라 전국 50대 대도시 가운데 상승률 1위를 기록했다. 샌호세도 전월 대비 0.9% 상승해 전국에서 가장 큰 월간 상승폭을 기록한 지역 중 하나로 꼽혔다. 인공지능(AI) 산업 성장과 고소득층 수요도 샌프란시스코 주택가격을 떠받치는 요인으로 지목됐다. 전국적으로는 매물 증가와 수요 부진이 동시에 이어지고 있다. 레드핀에 따르면 지난달 주택시장에는 매수자보다 매도자가 58% 많아 관련 집계 이후 가장 강한 바이어 마켓을 형성했다. 그럼에도 집값이 크게 떨어지지 않는 이유는 기존 주택 소유자들의 높은 에쿼티 때문으로 분석된다. 상당수 주택 소유자들이 집값을 큰 폭으로 낮춰 서둘러 매각해야 할 필요성이 크지 않아 가격의 하방 압력을 제한하고 있다는 분석이다. 천 자오 레드핀 수석 이코노미스트는 가격 상승세가 둔화하는 것은 매수자에게 긍정적인 변화라며 “매수자들은 원하는 주택을 고를 여유가 있고 가격 협상도 할 수 있다”고 밝혔다. 반면 매도자에 대해서는 시장 상황보다 지나치게 높은 가격을 책정할 경우 매물이 장기간 시장에 남아 결국 가격을 낮춰야 할 가능성이 있다며 처음부터 현실적인 가격을 설정하는 것이 중요하다고 강조했다. 우훈식 기자애너하임 전년비 전년 동월과 샌프란시스코 주택가격 월간 상승세
2026.09.24. 22:34
LA 집값 작년보다 4.3% 올랐다
주택시장이 바이어 우위로 빠르게 기울고 있는 가운데, LA를 비롯한 가주 주요 지역의 집값은 여전히 전년보다 높은 수준을 이어가고 있다. 부동산 정보업체 레드핀이 최근 발표한 8월 주택가격지수(RHPI)에 따르면 전국 단독주택 가격은 전년 동월 대비 3.7% 상승했다. 이는 최근 1년 사이 가장 높은 연간 상승률이다. 특히 LA 주택가격은 8월 전월보다 0.3% 하락했지만 전년 동월과 비교하면 4.3% 상승했다. 애너하임은 전월 대비 0.1%, 전년 대비 5.6% 각각 올랐다. 리버사이드는 한 달 새 0.7% 올라 남가주 주요 지역 가운데 비교적 강한 상승세를 보였으며 전년 대비로는 2.3% 상승했다. 샌디에이고는 전월 대비 0.2% 하락했지만 1년 전보다는 3.2% 높았다. 특히 북가주의 가격 상승세가 두드러졌다. 샌프란시스코는 전년 동월 대비 무려 12% 올라 전국 50대 대도시 가운데 상승률 1위를 기록했다. 샌호세도 전월 대비 0.9% 상승해 전국에서 가장 큰 월간 상승 폭을 기록한 지역 중 하나로 꼽혔다. AI 산업 성장과 고소득층 수요도 샌프란시스코 주택가격을 떠받치는 요인으로 지목됐다. 전국적으로는 매물 증가와 수요 부진이 동시에 이어지고 있다. 레드핀에 따르면 지난달 주택시장에는 매수자보다 매도자가 58% 많아 관련 집계 이후 가장 강한 바이어 마켓을 형성했다. 그럼에도 집값이 크게 떨어지지 않는 이유는 기존 주택 소유자들의 높은 에쿼티 때문으로 분석된다. 상당수 주택 소유자들이 집값을 큰 폭으로 낮춰 서둘러 매각해야 할 필요성이 크지 않아 가격의 하방 압력을 제한하고 있다는 분석이다. 천 자오 레드핀 수석 이코노미스트는 가격 상승세가 둔화하는 것은 매수자에게 긍정적인 변화라며 "매수자들은 원하는 주택을 고를 여유가 있고 가격 협상도 할 수 있다"고 밝혔다. 반면 매도자에 대해서는 시장 상황보다 지나치게 높은 가격을 책정할 경우 매물이 장기간 시장에 남아 결국 가격을 낮춰야 할 가능성이 있다며 처음부터 현실적인 가격을 설정하는 것이 중요하다고 강조했다. 우훈식 기자 [email protected]온라인 집값 바이어마켓 전년 동월과 샌프란시스코 주택가격 지난달 주택시장
2026.09.24. 10:56
부에나파크 공정주택 워크숍, 내달 7일 엘러스 이벤트센터
부에나파크 시와 ‘공정주택재단(Fair Housing Foundation)’이 내달 7일(수) 오후 2시30분~4시까지 부에나파크 엘러스 이벤트 센터(8150 Knott Ave)에서 공정 주택 워크숍을 연다. 이 행사는 누구나 무료로 참가할 수 있다. 워크숍에선 ▶공정 주택법에 따른 보호 ▶세입자와 집주인의 권리와 책임 ▶세입자와 집주인 간 분쟁 해결 등에 관한 정보가 제공된다. 가주와 연방 공정 주택법, 가주와 연방법상 보호 대상, 보증금, 임대료 인상, 세입자 구제법 등에 관한 설명도 들을 수 있다. 자세한 정보는 웹사이트(fhfca.org)에서 찾아볼 수 있다.공정주택 워크숍 공정주택 워크숍 공정 주택법 세입자 구제법
2026.09.23. 20:00
가전·설비 등 워런티 승계도 거래 전략
주택 시장에서 매물의 증가세로 바이어의 협상력이 높아지면서 단순히 매매가를 낮추는 방식보다 다양한 조건을 활용한 전략적 협상이 주목받고 있다. 가격 외에도 클로징 비용과 집 수리, 부가 혜택 등 여러 요소가 협상의 대상이 될 수 있다. 전문가들은 "부동산 거래에서 협상 범위는 가격보다 훨씬 넓다"며 "조건을 조정하고 비용을 낮추는 등 가능한 모든 것을 종합적으로 고려하는 전략이 필요하다"고 조언한다. 아래는 부동산 에이전트들이 현장에서 효과를 확인한 협상 전략 대상이다. ▶바이어 크레딧(셀러 양보금)= 셀러가 바이어의 클로징 비용 일부 혹은 전부를 부담하는 방식이다. 변호사 비용과 타이틀 보험료 등으로 쓰이는 클로징 비용은 보통 매매가의 1~2% 수준으로 자금 부담을 덜 수 있다. ▶이자율 인하= 셀러 양보금을 모기지 이자율을 낮추는 데 활용하면 장기적으로 이자 부담을 크게 줄일 수 있다. 예컨대 9000달러로 이자율을 낮춰 2년간 1만5000달러 이상 절약한 사례가 있다. ▶개인 물품 요구= 집 안의 테라스 가구나 커튼 등 마음에 드는 물품을 거래 조건에 포함시킬 수 있다. 셀러 중에는 이사 부담을 줄이기 위해 수락하기도 한다. 고급 주택 거래에서는 자동차가 포함된 사례도 있다. ▶추가 점검 항목 협상= 기본 인스펙션 외에 라돈이나 곰팡이, 납 페인트 등에 대해 추가 점검을 요청할 수 있다. ▶수리 요청= 인스펙션 결과 문제점이 발견되면 클로징 전에 수리를 요구할 수 있다. 한 거래에서는 5만 달러 상당의 셉틱 탱크를 협상으로 교체한 사례가 있다. ▶렌트백 계약= 클로징 이후 셀러가 일정 기간 집에 머물 수 있도록 허용하는 조건이다. 셀러에게는 유연성을, 바이어에게는 협상 우위를 제공한다. ▶감정가 갭 커버= 경쟁 입찰에서 감정가가 매매가에 미치지 못할 경우, 차액 중 일정 금액을 바이어가 부담하겠다고 제안해 계약 성사 가능성을 높인다. 예를 들어 바이어와 셀러가 집을85만 달러에 계약했는데 모기지 은행 감정평가에서 주택 가치가 82만 달러로 나왔다. 차액인 3만 달러가 감정가 갭이다. 은행은 일반적으로 둘 중 낮은 금액을 기준으로 대출비율을 계산한다. 따라서 바이어는 처음 예상했던 것보다 대출이 줄면서 추가 현금을 마련해야 하는 상황이 생길 수 있다. 셀러 입장에서는 바이어가 감정가가 낮게 나왔으니 집값을 낮춰달라고 할 것이라고 우려할 수 있다. 그래서 바이어가 처음부터 "감정가가 계약가격보다 낮게 나오더라도 차액 중 최대 2만 달러까지 부담하겠다"는 방식으로 제안해 거래 안정성을 높인다. 이것이 감정가 갭 커버다. ▶청소 등 주택 상태 개선 요구= 계약서에 기본적인 청소를 의미하는 '빗자루 청소 상태'로 판매한다고 명시돼 있더라도 전문 청소나 카펫 세탁, 불필요한 짐 제거 등을 셀러가 부담하는 것으로 요청할 수 있다. ▶워런티 승계= 신축 주택은 가전, 설비, 구조 등에 대한 보증을, 기존 주택은 최근 교체한 품목의 보증을 승계받을 수 있다. ▶클로징 전 출입 허용= 이사 준비나 시공업체 점검 등을 위해 클로징 전 출입을 허용하도록 협상할 수 있다. ▶조경·외부 작업 요청= 마당의 나무 가지치기와 잔디 씨 뿌리기 등 외부 개선 작업을 셀러에게 요구할 수 있다. ▶HOA 회비·세금 부담 조정= 콘도 관리비와 HOA 회비, 재산세 선납 등을 셀러 부담으로 협상할 수 있다. 한 사례에서는 6000달러 상당의 콘도 관리비 1년 치를 선납으로 받았다. ▶허가·서류 확인= 주요 리모델링이나 전기·배관 공사가 관할 기관의 정식 허가와 점검을 거쳤는지 확인하고 관련 서류를 요구한다. ▶가격 자동 상승 조항(에스컬레이션 클로즈)= 경쟁 입찰 상황에서 제안가를 일정 한도까지 자동 인상하는 조건을 추가해 경쟁력을 확보할 수 있다. 다른 사람이 나보다 조금 더 높은 가격을 쓰면 자동으로 내 제안가를 그 가격보다 일정 금액 더 높게 올리되 미리 정한 최고 한도 이상으로는 올리지 않겠다는 조항을 두는 것이다. 매물이 인기가 있어서 복수 오퍼가 있을 때 유용한 방법이다. ▶작은 호의= 기름을 채워주거나 클로징 후 간단한 선물을 보내는 등 작은 호의가 협상 분위기를 부드럽게 만들기도 한다. 안유회 객원기자워런티 전략 협상 전략 전략적 협상 클로징 비용
2026.09.23. 18:46
"현금 흐름·캡레이트 6%·모기지 6% 이하 중요"
주택시장 투자자의 절반이 투자 매물 구매 의지를 갖고 있지만, 실제 매입에서는 과거보다 훨씬 더 신중하고 원칙적인 접근을 하고 있는 것으로 나타났다. 주택시장 전문 리서치기관 레지클럽이 최근 실시한 부동산 투자자 설문조사에서 투자자의 65%는 현재 가장 답답한 상황으로 현금흐름이 나오는 매물을 찾기 어려운 점을 꼽았다. 특히 서부 지역 투자자들은 그 비율이 75%에 달했다. 투자자의 59%는 캡레이트가 6% 이상이 아니면 매입하지 않겠다고 응답했고 63%는 투자용 주택 매입 시 모기지 금리가 6% 이하여야 한다고 답했다. 투자자들이 강한 현금흐름과 6% 이상 캡레이트, 6% 이하 모기지 금리라는 세 가지 기준을 충족해야 매입을 고려하는 분위기임을 알 수 있다. 44%는 단기적으로 포트폴리오를 확대할 계획이라고 답해 2분기 조사 당시의 45%과 비슷해 투자 의향은 큰 변화가 없었다. 투자자의 21%는 매물을 찾을 때 우선 오프마켓을 확인한다고 답했다. 관리 방식은 51%가 여전히 직접 관리를 선택하고 있었지만 이들 중 19%는 "12개월 안에 전문 관리회사로 전환할 가능성이 있다"고 밝혔다.캡레이트 모기지 모기지 금리 이상 캡레이트 주택시장 투자자
2026.09.23. 18:44
[부동산 이야기] 2026년 하반기 NNN 시장·투자 전략
2026년 9월 현재 국내 상업용 부동산 시장, 특히 테넌트가 재산세와 보험료, 유지관리비를 전액 부담하는 NNN 단일 임차인 단독 건물 자산은 연준의 금리에 따른 모기지 이자율 7% 재진입, 외식업계(QSR)의 프랜차이즈 재무 구조 재편, 그리고 인플레이션 방어 기제의 진화라는 세 가지 거시적 파도가 시장 전반에 영향을 주고 있다. 가장 먼저 눈에 띄는 변화는 금리 인하 기대감에 따른 수익률의 양극화다. A급 우량 자산과 B급 자산 간의 격차가 극명하게 벌어지는 양극화가 심화되고 있다. 맥도날드, 칙필레, 세븐일레븐처럼 완벽한 본사 보증을 갖춘 자산은 여전히 4~5%대의 타이트한 수익률을 유지하며 자금을 흡수하는 반면, 개인 프랜차이즈 보증이거나 지방 소도시의 입지가 떨어지는 매물은 6.5~8.5% 이상으로 상승해 위험 프리미엄이 반영되고 있다. 패스트푸드 브랜드들은 매장 내 좌석 공간을 대폭 줄이거나 없앤 ‘드라이브스루 전용’ 및 모바일 앱 픽업 전용 포맷으로 매장 규격을 급격히 축소하는 재편을 가속화하고 있다. 건물의 평당 면적이 줄어들면서 건물주의 자본지출 부담은 감소하지만, 드라이브스루 차량 대기 공간과 모바일 앱 픽업 전용 주차 구역의 확보 여부가 부동산 가치를 결정하는 핵심 요소로 부상했다. 또한 외식업계 내 5달러 밸류밀과 같이 초저가의 정례화와 최저임금 상승으로 가맹점 마진이 압박받는 상황 속에서, 자체 모바일 앱 전용 시크릿 혜택과 단백질 중심의 건강 메뉴 라인업 강화로 독자적인 고객층을 확보한 브랜드들의 가치가 더욱 빛나고 있다. 스마트한 투자자들은 단순히 유명 브랜드 간판만 보는 것을 넘어 매장별 매출 대비 임대료 비율이 8% 이하로 건전하게 유지되고 있는지 정밀 검증에 나서고 있다. 다세대 주택의 세입자 분쟁과 수리비 폭등에 지친 개인 투자자들이 1031 익스체인지 수단으로 관리가 전혀 없는 NNN 자산으로 대거 이동하고 있다. 아울러 부동산 구입 시 실사 과정에서는 엄밀한 검증이 병행되어야 한다. 우선 융자 승인과 안정성을 위해 기존 리스의 잔여 기간이 최소 10~15년 이상 남아 있는지 확인해야 한다. 또한 계약서상 ‘NNN’으로 표기되어 있더라도 지붕, 외벽, 주차장 등의 대규모 수리비를 건물주가 부담해야 하는 조항이 숨어 있는지 살펴야 한다. 토지만 임대하는 그라운드 리스의 경우 임차인 파산 시 건물 귀속권을 얻는 이점이 있지만, 건물 소유권이 없어 국세청(IRS) 감가상각 절세 혜택을 누릴 수 없다는 단점도 인지해야 한다. 세일즈 리스백 매물에서 자주 보이는 주변 시세보다 20% 이상 부풀려진 임대료로 계약된 매물은 향후 재계약 시 자산 가치가 급락할 수 있으므로 주변 상권 임대료 시세와의 대조 검증이 필수적이다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 하반기 시장 부동산 시장 시장 전반 부동산 가치
2026.09.23. 18:42
[부동산 가이드] 데이터로 진단하는 남가주 부동산 시장
2026년, 가을의 초입인 9월이다. 연초 부동산 시장을 전망할 당시 많은 바이어와 셀러는 금리 향방과 집값 조정 가능성을 두고 깊은 고뇌에 빠져 있었다. 하지만 3분기를 통과하는 현시점에서 실제 시장 데이터를 차분히 짚어보면, 막연한 불안이나 과도한 기대보다는 시장의 냉철한 경제 논리가 정직하게 작동하고 있음을 확인할 수 있다. 팬데믹 시기였던 2021년의 3%대 초저금리는 역사적 예외였다. 이후 모기지 금리가 7~8%대에 육박하며 치솟았을 때 대다수의 전문가는 집값 폭락을 경고했으나, 실제 시장은 ‘거래량 급감’으로 반응했다. 기존의 낮은 금리로 재융자를 마친 소유주들이 매도를 주저하는 ‘락인 효과(Lock-in effect)’가 작용했기 때문이다. 현재 집을 팔고 이사할 경우 이자 비용이 두 배 이상 늘어나기에 매도 물량이 시장에 나오지 않았고, 이로 인한 극심한 공급 부족이 집값 하방 압력을 견고하게 지탱해 냈다. 현재 9월의 이자율은 6% 중반대를 유지하고 있다. 내년 전망은 분분하지만, 이제 시장 참여자들은 6%대 금리를 불가피한 현실, 즉 하나의 ‘뉴노멀(New Normal)’로 받아들이기 시작했다. 과거처럼 급등락하는 장세보다는 실수요 위주의 차분하고 완만한 회복세가 이어지는 흐름이다. 이런 상황에서 전국 평균 지표에만 의존하는 것은 현장의 실체를 왜곡할 위험이 크다. 오렌지카운티만 하더라도 도시별 흐름이 확연히 다르기 때문이다. 한인 거주 1위인 어바인은 탄탄한 학군과 인프라를 바탕으로 연간 5% 이상의 견고한 상승세를 이어갔다. 지난 20년간의 데이터를 보더라도 어바인은 주요 도시보다 가파른 상승 곡선을 그리며 그 가치를 증명했다. 반면 풀러턴과 부에나파크는 약보합 조정을 거치거나 5%가량 하락하며 바이어들의 가격 저항선이 드러났다. 한편 애너하임은 관광 인프라와 상대적으로 낮은 가격 진입 장벽에 힘입어 젊은 층 수요가 유입되며 4% 상승을 기록했다. 가주는 같은 어바인 안에서도 동네와 주택 형태에 따라 반응이 완전히 다르다. 금리 전망이 엇갈리는 시기일수록 막연한 헤드라인 뉴스에 휘둘리기보다, 내가 들어가려는 ‘바로 그 동네’의 실제 거래가와 매물 수를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 무엇보다 우리가 기억해야 할 본질은 주택 구매가 시장을 이기려는 투기가 아니라, 나와 가족의 삶을 위한 ‘실질적인 필요’라는 점이다. 단기적인 경기 변동에 일희일비하기보다는 우량 지역의 가치를 믿고 감당 가능한 예산 안에서 장기적인 안목으로 내 집을 마련할 때 가장 안전하고 확실한 결실을 맺을 수 있다. 이처럼 시장이 복잡하게 흐를수록 검증된 전문가와 함께 데이터를 깊이 있게 분석하고 발로 뛰며 정보를 얻는 노력이 성공적인 부동산 투자의 가장 확실한 지름길이 될 것이다. ▶문의:(657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산부동산 가이드 데이터 남가주 시장 데이터 시장 참여자들 연초 부동산
2026.09.23. 18:42
글렌데일에 323가구 주상복합 추진…저소득층 33가구 포함
글렌데일 도심에 323가구 규모의 주상복합 건물(조감도) 건설이 추진된다. 최근 어바나이즈 LA의 보도에 따르면 건축설계업체 케빈 차이 아키텍처는 글렌데일 305 E 콜로라도 스트리트에 들어설 주상복합 개발 프로젝트의 새로운 조감도와 세부 계획을 공개했다. 개발 예정지는 브랜드 불러바드 인근 유나이티드 커뮤니티 교회가 위치한 부지다. 개발안에 따르면 해당 부지에는 서로 연결된 6층 건물 2개 동이 들어선다. 건물에는 스튜디오부터 침실 1~3개를 갖춘 아파트 총 323가구가 조성될 예정이다. 1층에는 총 9143스퀘어피트 규모의 상업시설이 마련되며 차량 474대를 수용할 수 있는 주차 공간도 들어선다. 전체 주택 가운데 33가구는 초저소득층 임대주택으로 배정된다. 개발업체는 이를 조건으로 시 당국에 주택 밀도 보너스 제도에 따른 일부 개발 기준 완화와 인접 골목길의 공공도로 지정 해제 등을 요청할 계획이다. 건물 외벽에는 목재 장식이 적용되고 각 세대에는 발코니가 설치된다. 1층 일부에는 야외 좌석 공간도 조성될 예정이다. 송영채 기자주상복합 저소득층 초저소득층 임대주택 323가구 주상복합 저소득층 주택
2026.09.23. 18:07
