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평생 집 못 사는 '렌트 세대' 등장
평생 집을 사지 못하는 '렌트 세대'가 등장했다는 분석이 나오고 있다. 지금까지는 주택 렌트가 내 집 마련으로 가는 일시적인 단계였지만 이제는 안정적인 직장을 가진 30~40대까지 장기간 렌트 생활을 하는 현상이 확산하고 있다. 높은 집값과 모기지 금리, 렌트비 상승이 겹치면서 주택 구매를 포기하거나 아예 재정 목표를 은퇴 준비 등 다른 방향으로 돌리는 젊은층도 늘고 있다. 이를 입증하듯 임차인의 중간 연령은 2006년 38세에서 현재 42세로 높아졌다. 학사학위 이상 임차인 비율도 2010년 22%에서 현재 약 33%까지 늘었다. 예전 같으면 집을 샀을 가능성이 높은 고학력 직장인까지 렌트시장에 머물러 있다는 의미다. 가장 큰 원인은 주택 구입 능력의 급격한 악화다. 하버드대학교 주택연구공동센터에 따르면 현재 중간 주택가격은 중간 가구소득의 약 5배에 달한다. 1990년대에는 약 3배였다. 여기에 모기지 금리가 6%를 웃돌면서 같은 가격의 집을 사더라도 월 상환 부담이 크게 늘었다. 문제는 높은 렌트비를 낼수록 다운페이먼트를 저축하기 어렵다는 점이다. 렌트비와 유틸리티, 자동차 페이먼트, 학자금 대출, 보육비 등을 내고 나면 다운페이먼트를 마련할 돈이 남지 않는 가구가 많다. 결국 집값 상승과 렌트비 상승이 서로 맞물리면서 구조적으로 집을 사기 어려워졌다. 세대별 주택 소유율 변화를 보면 이런 현상이 뚜렷하다. 베이비붐 세대는 30세에 48%가 주택 소유자였지만 2024년 30세가 된 밀레니엄 세대의 주택 소유율은 약 3분의 1에 그쳤다. 2000년부터 2023년 사이 30대의 주택 소유율도 5%포인트 이상 하락했다. Z세대의 전망은 더 어둡다. 집을 갖고 있지 않은 18~34세 가운데 5년 안에 집을 살 것으로 예상하는 비율은 29%에 불과하다. 2015년에는 이 비율이 57%였다. 젊은층 사이에서 '언젠가는 집을 살 것'이라는 기대 자체가 약해지고 있다. 높은 주거비 부담은 일부 저소득층에 국한된 문제가 아니다. 하버드대학교 주택연구공동센터에 따르면 2024년 임차인 4명 가운데 1명은 세전소득의 절반 이상을 주거비로 지출했다. 이 때문에 고소득층에서도 렌트를 선택하는 사람이 늘고 있다. 아스펜연구소에 따르면 지난 10년 동안 가장 빠르게 증가한 임차인 계층은 연소득 10만 달러가 넘는 가구다. 집을 살 수 있을 정도의 소득이 있어도 집값이 너무 비싸거나 경제성이 떨어진다고 판단해 계속 렌트하는 사람이 늘고 있는 것이다. 전문가들은 이런 변화가 젊은층의 소비 습관이나 인생관 변화 때문은 아니라고 지적한다. 2008년 금융위기 이후 강화된 대출 심사와 스타터 홈 건설 감소, 팬데믹 당시 급등한 집값, 금리 상승이 수십 년에 걸쳐 주택 소유의 진입장벽을 높였다. 여기에 건설 규제와 기존 주택 소유자의 규제 해소 반대, 높은 건축비까지 겹치면서 신규 주택 공급이 늘 부족했다. 일자리가 몰린 지역은 고소득층이 유입되면서 렌트비도 높아졌다. 각급 정부는 저렴한 주택 건설과 조닝 규제 완화 등을 추진하고 있지만 아직 수요를 따라가지 못하고 있다. 2020~2024년 저렴한 주택 건설은 직전 5년과 비교해 73%나 증가했지만 주택 수요를 충족하기에는 여전히 부족하다는 평가다. 기존의 '소득 30%' 주거비 기준도 현실과 맞지 않는다는 지적이 나온다. 정부는 일반적으로 가구소득의 30% 이내를 감당 가능한 주거비로 보지만 오늘날에는 학자금 대출과 자동차 비용, 보육비 등 과거보다 큰 고정비가 많아 30%만 주거비로 지출해도 생활이 빠듯한 가구가 적지 않다. 전문가들은 이런 현상이 장기간 이어질 경우 주택 소유자와 임차인의 자산 격차가 더욱 커질 수 있다고 우려한다. 주택은 가계가 장기간 자산을 축적하는 가장 중요한 수단 중 하나이기 때문이다. 퓨 자선기금의 알렉스 호로위츠 프로젝트 디렉터는 "사람들이 주택 소유 단계로 진입할 수 없으면 자산을 형성하기가 훨씬 어려워진다"고 말했다. 렌트 세대가 형성되면 나중에는 부의 격차 심화가 또 다른 사회문제로 등장할 수 있다. 안유회 객원기자렌트 가구소득 주택 렌트 렌트비 상승 하버드대학교 주택연구공동센터
2026.09.02. 18:53
지난해 LA서 ADU 건설 1만 채 돌파
LA의 뒤채(ADU) 건설이 최근 몇 년 사이 폭발적으로 증가했다. USC 러스크 부동산센터가 지난달 발표한 보고서에 따르면 LA카운티에서 지난해 완공된 ADU는 사상 최대인 1만230채를 기록했다. 2018년 1623채에 불과했던 ADU는 7년 만에 6배 이상 증가했다. 같은 기간 LA카운티의 신규 주택은 2만7293채로 2024년의 2만8498채보다 줄었다. 특히 지난해 새로 사용 승인을 받은 전체 주택 가운데 ADU가 차지한 비율은 37.5%에 달했다. 신규 주택 3채 가운데 1채 이상이 ADU였다는 의미다. 이는 USC가 관련 자료를 집계해 온 10년 동안 가장 높은 비율이다. LA에서 차고를 ADU로 개조하는 비용은 배관공사가 없는 기본형의 경우 일반적으로 최저 2만5000달러다. 욕실까지 갖춘 본격적인 주거시설로 개조하면 비용이 최대 20만 달러까지 올라갈 수 있다. 뒷마당에 완전히 독립된 ADU를 신축하면 최대 35만 달러가 필요하다. ADU 수요는 계속 증가하고 있다. LA의 설계·시공 건축회사 C&C 파트너스는 전체 공사의 약 절반이 ADU를 포함하고 있다. 팰리세이즈 파이어 피해 주택 재건 프로젝트는 거의 전부 ADU를 요구하고 있다. ADU 렌트 수입은 주거비 부담을 줄이는 데 유용하다. 일부 주택 소유주는 장기적으로 본채를 임대하고 ADU로 이사하는 계획을 갖고 있다. ADU는 노부모 등 가족이 거주할 공간으로도 인기를 끌고 있다.건설 돌파 신규 주택 주택 재건 기간 la카운티
2026.09.02. 18:52
[부동산 가이드] 산업용 부동산 반등 채비
지난 몇 년간 국내 산업용 부동산 시장은 코로나 기간의 과열과 이후 급격한 공급 증가를 소화하는 조정기를 거쳤다. 그러나 2026년 상반기 데이터를 보면 시장의 방향이 조금씩 달라지고 있다. 아직 모든 지역과 자산이 회복된 것은 아니지만, 적어도 시장 전체로 보면 하락 사이클의 바닥은 지나고 있다는 신호가 나타난다. 뉴마크의 2026년 2분기 국내 산업용 부동산 보고서에 따르면 전국 공실률은 2025년 말 7.6%를 정점으로 두 분기 연속 하락해 7.4%를 기록했다. 2분기 순흡수면적은 6800만 제곱피트로 2023년 이후 가장 높은 수준이며, 상반기 신규 임대면적도 전년 대비 약 24% 증가했다. 공급보다 수요가 빠르게 회복되면서 시장의 균형이 다시 맞춰지고 있는 것이다. 더 중요한 변화는 임차인들이 단순히 저렴한 창고를 찾기보다 좋은 위치와 좋은 건물을 선택하기 시작했다는 점이다. 유가와 관세, 공급망 불확실성이 커지면서 임대료 절감보다 운송비와 물류 효율성이 중요해졌다. 건물의 품질에 따른 차별화도 뚜렷하다. 높은 층고와 충분한 전력, 효율적인 상하차 시설을 갖춘 신축 A급 물류센터, 특히 대형 시설의 공실이 빠르게 줄고 있다. 전자상거래 역시 다시 중요한 수요 동력이 되고 있다. 2분기 온라인 판매 증가율은 전 분기 대비 2.7%로 2023년 이후 가장 빨랐고, 아마존 한 회사가 올해 들어 임차하거나 매입한 산업용 면적만 2000만 제곱피트를 넘어섰다. 공급 측면도 긍정적이다. 현재 건설 중인 산업용 부동산은 약 3억 2440만 제곱피트로 과거 정점에서 크게 감소해 역사적인 평균 수준에 가까워졌다. 공급이 절제된 상황에서 수요가 회복되면서 평균 호가 임대료도 전년 대비 3.7% 상승했다. 53개 주요 시장 가운데 34개 시장에서 임대료가 상승했다는 점은 회복이 일부 지역에만 국한되지 않고 있음을 보여준다. 투자시장도 움직이기 시작했다. 올해 상반기 산업용 부동산 거래액은 650억 달러로 전년 동기보다 51% 증가했다. 특히 기업들이 향후 임대료 상승 가능성을 고려해 임차 대신 직접 건물을 매입하는 사례가 늘면서 자가 사용 목적의 거래도 기록적인 수준을 보이고 있다. 다만 이번 회복을 과거처럼 모든 산업용 부동산 가격이 함께 상승하는 사이클로 이해해서는 안 된다. 앞으로는 ‘산업용 부동산인가’보다 ‘어떤 산업용 부동산인가’가 더욱 중요해질 것이다. 물류 접근성, 전력 용량, 건물의 기능성과 연식, 그리고 장기적으로 기업이 계속 사용하고 싶어 하는 입지인가를 봐야 한다. 시장이 회복될수록 좋은 자산과 그렇지 않은 자산의 가격 차이는 오히려 더 분명해질 가능성이 높다. ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 산업용 부동산 산업용 부동산 국내 산업용 산업용 면적
2026.09.02. 18:51
[부동산 이야기] 집값, 시작이 중요하다
요즘 집을 팔려고 준비하는 셀러들과 상담하다 보면 가장 많이 듣는 말이 있다. “우리 동네에서 얼마에 팔렸는데, 우리 집은 그것보다 더 받을 수 있지 않을까요?” 집을 오랫동안 소유한 셀러라면 당연히 자신의 집을 조금이라도 더 좋은 가격에 팔고 싶은 마음이 있다. 특히 몇 년 전 집값이 빠르게 상승하던 시기를 경험했다면 높은 가격에 대한 기대가 남아 있는 것도 자연스럽다. 하지만 최근 부동산 시장은 조금씩 달라지고 있다. 이제는 셀러가 가격을 정하고 바이어가 따라오는 시장이 아니라, 바이어와 셀러가 서로 현실적인 가격을 찾아가는 시장으로 변하고 있다. 최근 국내 주택시장 자료를 보면 이러한 변화가 더욱 뚜렷하게 나타난다. 올해 7월 전국 중간 리스팅 가격은 지난해 같은 기간보다 낮아졌고, 시장에 나온 주택 가운데 가격을 내린 매물도 상당한 비중을 차지했다. 그렇다고 집이 팔리지 않는 것은 아니다. 오히려 처음부터 시장에 맞는 가격을 책정한 집들은 바이어들의 관심을 받고 계약으로 이어지고 있다. 제가 현장에서 느끼는 분위기도 비슷하다. 좋은 위치에 있고 관리가 잘된 집이라도 가격이 시장보다 높으면 바이어들은 쉽게 움직이지 않는다. 요즘 바이어들은 인터넷을 통해 주변 매물과 최근 거래 가격을 미리 확인하고 집을 보러 온다. 몇 년 전보다 훨씬 많은 정보를 가지고 있기 때문에 가격이 적절한지 아닌지를 빠르게 판단한다. 그래서 처음 시장에 나올 때의 가격이 더욱 중요해졌다. 셀러 입장에서는 “일단 조금 높게 내놓고 나중에 내리면 되지 않을까?”라고 생각할 수 있다. 하지만 이것이 항상 좋은 전략은 아니다. 집이 처음 시장에 나왔을 때가 가장 많은 관심을 받는 시기이기 때문이다. 새로운 매물이 올라오면 기다리고 있던 바이어들과 에이전트들이 동시에 관심을 갖는다. 그 중요한 시기에 가격이 너무 높으면 좋은 첫 기회를 놓칠 수 있다. 몇 주가 지나 가격을 내리더라도 바이어들은 “왜 아직 안 팔렸을까?”라는 생각부터 하게 된다. 반대로 처음부터 시장 상황에 맞는 가격으로 나온 집은 분위기가 전혀 다르다. 쇼잉이 많아지고 여러 바이어가 동시에 관심을 보이면 자연스럽게 경쟁이 생길 수 있다. 경우에 따라서는 오히려 셀러에게 더 좋은 조건의 오퍼가 들어오기도 한다. 결국 중요한 것은 가장 높은 가격으로 시작하는 것이 아니라 가장 좋은 결과를 만들어 낼 수 있는 가격으로 시작하는 것이다. 현재 모기지 금리도 여전히 6%대 중후반 수준에 머물러 있다. 바이어들은 높은 월 페이먼트를 감당해야 하기 때문에 예전보다 가격에 훨씬 민감해졌다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 시작 집값 집값 시작 요즘 바이어들 시장 상황
2026.09.02. 18:51
창작자를 위한 신개념 공간 '현대 테라타워 구리갈매'
공간 디자이너 정모씨(29)의 하루. "작업실이 곧 제 삶의 전부였어요. 밤새 도면을 그리다 지치면 그냥 책상에 엎드려 자곤 했죠. 씻으러 나갈 힘도 없어서 며칠씩 같은 옷을 입은 적도 많아요." 좁은 오피스텔 한 칸에서 시작한 그녀의 작업실은 최근 '현대 테라타워 구리갈매' 라이브오피스로 옮겨졌다. 사무실 안에 다락과 화장실이 있다는 걸 처음 봤을 때, 다른 오피스텔이나 오피스가 전혀 눈에 들어오지 않았기 때문이다. 밤샘 작업으로 지칠 때 책상에 엎드려 쪽잠을 자던 정모씨는 이제 작업하다 지치면 다락에 올라가 잠시 쉬고, 씻고 나와 다시 앉아 작업하고 있다. 잠깐이라도 쉬고 나면 신기하게 아이디어가 다시 떠올라서 오히려 작업 효율이 높아졌다. 특히 가끔 정원과 산책로를 거닐면 리프레쉬도 되고 영감이 새록새록 떠오른다고 만족감을 표했다. '현대 테라타워 구리갈매'가 창작자들의 시선을 사로잡고 있다. 업무와 휴식의 경계를 허문 '라이브오피스'와 층마다 조성된 정원, 그리고 감각적인 상업시설까지 갖춘 신개념 복합비즈니스센터이기 때문이다. 경기 구리시 갈매동 일원에 조성된 '현대 테라타워 구리갈매'는 지하 2층~지상 10층, 연면적 약 10만 3,805㎡ 규모이다. 지식산업센터와 상업시설이 함께 구성돼 경기 동북부의 새로운 비즈니스 거점으로 떠오르고 있다. 특히 '라이브오피스'는 디자이너, 작가, 1인 창작자들에게 특화된 공간으로 꼽힌다. 사무공간 안에 화장실과 다락을 두어 업무 도중에도 자연스럽게 휴식을 취할 수 있도록 했다. 창작 작업 특성상 몰입과 이완을 반복해야 하는 이들에게는, 굳이 작업실 밖으로 나가지 않아도 재충전할 수 있는 이 구조가 특별한 의미로 여겨지고 있다. 또 녹지공간과 커뮤니티시설은 창작자들의 업무 효율을 높이는 역할을 톡톡히 하고 있다. 지하 2층 단풍정원을 시작으로 1층 커뮤니티가든, 8층 스퀘어가든, 9층 빛의 정원까지 이어지는 녹지 공간은 작업에 지친 창작자들에게 새로운 영감을 불어넣는다. 최상층인 9~10층 업무형 공간에는 탁 트인 개방감과 함께 일부 호실에 테라스가 적용돼, 하늘과 맞닿은 듯한 작업 환경을 경험할 수 있다. 커뮤니티라운지와 세미나실, 회의실 등은 작업물을 공유하고 협업 파트너를 만나는 사랑방 역할을 한다. 여기에 피트니스실과 샤워실, 스크린골프장, 클럽라운지까지 더해져 창작자의 일상에 쉼표를 찍어준다. 지하부터 1층에 걸쳐 조성된 상업시설은 감각적인 카페와 다양한 편의시설을 만날 수 있어, 작업 중간 짧은 산책만으로도 기분 전환이 가능하다. 입지 역시 창작자들이 선호할 만한 조건을 갖췄다. 경춘선 갈매역과 8호선 별내선 별내역이 가까운 더블 역세권으로, 향후 GTX-B 개통 시 서울역까지 약 10분대 이동이 가능해질 전망이다. 세종~포천고속도로, 수도권제1순환고속도로 접근성도 우수해 전시나 미팅을 위해 서울을 오가야 하는 창작자들에게도 부담이 적다. 또한 최근 구리시의 입주업종 확대에 따라 방송 및 영상·오디오물 제공 서비스업을 비롯한 콘텐츠 관련 업종까지 입주가 가능해지면서, 디자인은 물론 영상, 사진, 공예 등 다양한 분야의 창작자들이 자신만의 작업 공간을 꾸릴 수 있는 선택지가 한층 넓어졌다. '현대 테라타워 구리갈매'는 현재 일부 잔여 호실에 한해 분양 및 입주 상담을 진행하고 있으며, 단지 내 1층 분양홍보관을 방문하면 자세한 안내를 받을 수 있다. 정현식 기자테라타워 창작자 현대 테라타워 업무형 공간 공간 디자이너
2026.09.02. 18:23
은퇴자의 캘리포니아 주택 구입, 현금 흐름이 핵심이다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
캘리포니아는 주택 중간 가격이 80만~100만 달러에 달해 고정 소득이 줄어드는 은퇴자가 현금이나 일반 모기지로 주택을 구입하기 쉽지 않다. 하지만 전략을 달리하면 현실적인 방법은 존재한다. 은퇴자의 주택 구입은 단순히 “살 수 있는가”의 문제가 아니라 “은퇴 후에도 매달 유지할 수 있는가”의 문제로 접근해야 한다. 가장 확실한 방법은 기존 자택 매각과 다운사이징이다. 고가 해안가 지역인 LA·오렌지·샌디에이고 카운티의 주택을 팔고, 인랜드 제국인 리버사이드·샌버나디노 카운티나 센트럴밸리의 2~3베드룸 콘도 또는 타운하우스로 이사하는 전략이다. 부부 공동명의의 경우 주요 거주지 5년 중 2년 거주 조건을 충족하면 주택 매각 차익에 대해 최대 50만 달러까지 양도소득세가 면제될 수 있다. 이 자금을 전액 다운페이먼트로 넣으면 무모기지, 즉 현금 완납 구매도 가능해져 은퇴 후 월 고정비를 대폭 낮출 수 있다. 두 번째는 은퇴자 맞춤형 자산 소진형 모기지, 즉 Asset Depletion Mortgage를 활용하는 방법이다. 정기적인 급여 소득이 없어도 401(k), IRA, 개인 증권, 현금성 자산을 일정 기간, 보통 10~20년에 걸쳐 균등 상각한 금액을 월 소득으로 간주해 대출 심사를 통과하는 방식이다. 다만 조건은 까다롭다. 일반 모기지보다 금리가 0.5~1%포인트 높고, 최소 다운페이먼트 30~40% 이상을 요구하는 경우가 많다. 따라서 적어도 20만~30만 달러의 현금 유동성이 사전에 갖춰져 있어야 한다. 세 번째는 55세 이상 시니어 커뮤니티 내 토지 포함 매뉴팩처드홈(Manufactured Home)을 고려하는 것이다. 앞서 언급했듯 토지, 즉 부지를 함께 소유하는 ‘Real Property’로 전환된 매물을 노리는 것이 중요하다. 일반 단독주택 대비 매입가는 40~60% 저렴할 수 있지만, 부지 임대료(Space Rent)가 없는 구조를 선택해야 은퇴 후 임대료 폭등 리스크에서 자유로워질 수 있다. 커뮤니티 내 골프장·수영장 등 편의시설을 저렴한 HOA 비용으로 누릴 수 있는 것도 강점이다. 네 번째는 지역 및 자산 유형을 전략적으로 전환하는 방법이다. 현재 LA 다운타운 등지에서는 공실 오피스를 주거용 콘도나 차터 스쿨 등으로 전환하는 적응형 재용도, 즉 Adaptive Reuse 매물이 늘고 있다. 이러한 매물은 신축보다 분양가가 20~30% 낮게 책정되는 경우가 많고, 세제 감면 혜택이 붙는 경우도 있다. 따라서 현지 시청의 주택 전환 인센티브 공고를 정기적으로 확인하는 것이 좋다. 다섯 번째는 공동 구매, 즉 Co-buying이나 신탁·공동 지분 방식인 Tenancy in Common을 활용하는 것이다. 배우자나 직계 가족과 합산 소득으로 대출을 받거나, 친구와 지분을 나눠 구매하는 방식도 현실적인 대안이 될 수 있다. 다만 이후 상속이나 지분 처분 시 분쟁이 생길 수 있으므로 반드시 부동산 변호사와 함께 동거·분할 매매 계약서, 즉 Co-ownership Agreement를 사전에 작성해야 한다. 은퇴자가 주택을 구입할 때 반드시 확인해야 할 덫도 있다. 첫째는 보험 가용성이다. 최근 캘리포니아 산불 및 홍수 위험 지역, 특히 인랜드 산자락 지역에서는 주요 보험사에서 신규 계약을 거부하는 사례가 있다. 계약 전 반드시 보험 견적을 먼저 받고, FAIR Plan, 즉 주정부 마지막 보험에 의존할 경우 비용이 얼마나 들지 미리 시뮬레이션해야 한다. 둘째는 재산세 고정 혜택이다. 55세 이상은 기존 주택의 재산세 기준액을 새 주택으로 최대 3회까지 이전할 수 있는 권리가 있다. 이는 Prop 19에 따른 제도다. 반드시 해당 카운티 세무서에 본인 적용 여부를 확인해 연간 재산세 폭등을 막아야 한다. 셋째는 현금 흐름의 35% 룰이다. 모기지, 재산세, 보험료, HOA, 유틸리티의 합계가 연금·사회보장연금(SS) 등 월 순소득의 35%를 초과하면 생활고가 생길 수 있다. 따라서 최종 판단 기준은 ‘구입 가능한가’가 아니라 ‘매달 유지 가능한가’가 되어야 한다. 결국 캘리포니아에서 은퇴자가 주택을 구입하려면 가격만 볼 것이 아니라 현금 흐름, 세금, 보험, HOA, 지역 리스크까지 함께 따져야 한다. 은퇴 후 안정적인 주거를 원한다면 무리한 구입보다 장기적으로 유지 가능한 구조를 먼저 설계하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 주택 구입 은퇴자 맞춤형 주택 매각
2026.09.02. 16:54
남가주 상업용 부동산, 고금리 속 선별 회복세 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
LABJ 패널 토론회를 통해 본 2026년 서던캘리포니아 부동산 시장은 고금리와 강화된 대출 심사라는 거시적 역풍 속에서도 남가주 특유의 숙련된 인력 풀과 경제적 다양성, 높은 정주 선호도를 바탕으로 탄탄한 회복력을 유지하고 있다. 2026년 상반기 캘리포니아 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 금리와 대출 환경이다. 과거 0~3%대 초저금리 시대에서 벗어나 시장은 정상화 과정에 진입했다. 차입자들은 장기 부채의 상환 수수료 부담을 피하고 유연성을 확보하기 위해 SOFR 금리를 활용한 단기·중기 대출로 전환하는 추세다. 대출 기관들은 DSCR, 즉 부채감당비율과 테넌트 신용도는 물론, 캘리포니아에서 급등하는 보험 비용까지 세밀하게 심사하며 리스크 관리를 극도로 강화하고 있다. 법적·규제적 불확실성도 주요 변수로 작용한다. 지역별 이전세, 강화된 테넌트 보호 조항, 인허가 지연이 비용 상승 요인으로 대두되고 있다. 특히 산불 및 지진 등 기후 리스크와 이에 따른 보험 가용성 악화는 투자 의사 결정에 중대한 걸림돌이 되고 있다. 부실 자산에 대한 리캡탈라이제이션, 즉 자본 재조정 활동은 증가했으나 기관 투자자들은 ‘좋은 자본을 가치 없는 자산에 낭비하지 않는다’는 원칙 아래 극도로 선별적인 접근을 취하고 있다. 부문별로는 물류 및 산업용 부동산이 가장 강력한 성장세를 보였다. LA는 항공우주 및 방위산업이 미국 내 1위를 기록하며, 안두릴, 스페이스X, 노스롭 그루먼 등의 기업 주도로 연초 대비 300만 제곱피트 이상이 임대되어 전년 대비 86%의 임대 증가율을 달성했다. 특히 LA·롱비치 항만과 인접한 사우스베이 지역은 물류 접근성과 제조업 수요를 동시에 흡수하며 시장을 선도했다. 감가상각 세제 개편의 영향으로 자가 사용 목적의 건물 매입도 25% 증가했다. 오피스 시장은 팬데믹 이후 침체에서 벗어나 거래량이 최고 수준으로 반등했다. 그러나 신규 공급 파이프라인이 전무해 기존 우량 자산 위주로 수요가 집중되는 양극화가 뚜렷하다. 현재는 확고한 임차인 우위 시장, 즉 Tenant’s Market이다. 건물주들은 조기 입주 허용, 무료 임대 기간, 주차 혜택 등 모든 조건을 열어 두고 공실 채우기에 사활을 걸고 있다. LA 다운타운의 클래스 B·C급 오피스는 장기 방치 대신 적응형 재용도, 즉 Adaptive Reuse 전략을 선택하고 있다. 대형 오피스를 25년 장기 임대의 차터 스쿨, 즉 대안학교로 전환하거나 향후 월드컵·올림픽 수요를 겨냥해 부티크 호텔로 탈바꿈하는 창의적 사례가 늘고 있다. 자본 시장에서는 바이어와 셀러 간의 호가 격차가 좁혀지며 시장이 정상화 단계로 접어들고 있다. 거래 성사율도 과거 40~60%에서 70~80% 수준으로 상승했다. REITs, 고액 자산가, 연기금 등 주요 투자 주체들도 다시 시장에 복귀하는 움직임을 보이고 있다. 향후 전략으로는 단순히 할인된 부실 자산을 매입하는 접근에서 벗어나야 한다. 장기적으로 우량 임차인을 유치할 수 있는 건물 품질과 입지 경쟁력을 면밀히 분석해야 한다. 거시 지표보다 소구역, 즉 Submarket 단위의 미시 수요와 최신 편의시설 유무를 기반으로 한 ‘마이크로 마켓’ 분석이 성패를 좌우할 핵심 요소로 강조된다. 특히 주의해야 할 점도 있다. 기존 상업용 부동산을 담보로 private lending이나 하드머니 투자를 고이자율로 유혹하는 경우에는 신중해야 한다. 앞으로 가을 무렵까지 추가적인 조치가 나오지 않는다면 파산 케이스들이 상당한 문제로 부각될 수 있다. 결국 2026년 남가주 상업용 부동산 시장은 전반적인 침체라기보다 자산별·지역별·임차인별로 명암이 갈리는 선별 회복 국면으로 볼 수 있다. 산업용과 물류 부동산은 여전히 강세를 보이고, 오피스는 입지와 활용 전략에 따라 성패가 나뉜다. 지금은 단순한 가격 할인보다 자산의 질, 임차인 안정성, 보험 비용, 대출 조건, 지역별 수요를 종합적으로 따져야 할 시기다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 시장 서던캘리포니아 부동산 남가주 특유
2026.09.02. 16:53
인랜드 이주 열풍, 팬데믹 이후 급격히 식었다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
지난 3년간, 즉 2023년 중반부터 2026년 현재까지 서던캘리포니아 해안 지역인 LA·오렌지·샌디에이고 카운티에서 인랜드 제국, 즉 리버사이드·샌버나디노 카운티로의 이주는 팬데믹 열풍이 꺼지며 ‘급랭’에서 ‘정체’로 전환된 상태다. 2023년은 팬데믹 여파로 재택근무가 잔존하며 인랜드행 순유입이 마지막으로 크게 기록된 해였다. 그러나 금리 인상이 본격화되며 이주 속도는 하강 곡선을 그렸다. 2024년부터 2025년까지는 캘리포니아 재무부(DOF) 및 DMV 면허 반납 데이터 기준으로 해안가에서 인랜드로의 순유입 증가 폭이 전년 대비 40~50% 이상 감소한 것으로 나타났다. 특히 LA 카운티에서 인랜드로 빠져나간 숫자는 줄고, 반대로 인랜드에서 텍사스·네바다 등 타주로 빠져나가는 ‘이중 이탈’ 현상이 두드러졌다. 2026년 상반기 현재는 여전히 플러스, 즉 순유입 상태이긴 하나 그 규모는 미미한 수준이다. 팬데믹 이전인 2019년 수준에 근접한 흐름이다. 주 1~2회 해안가 사무실 출근을 위해 1~2시간 통근하는 ‘슈퍼 커뮤터’는 늘었지만, 아예 집을 옮기는 ‘전면 이주’는 급감했다. 인랜드 지역으로 이주하는 가장 큰 이유는 가격 압박이다. 해안가 중간 주택 가격이 90만~110만 달러인 데 비해, 인랜드는 50만~60만 달러대에 신축 주택과 넓은 마당을 확보할 수 있다. 같은 월 지출, 즉 모기지와 재산세를 기준으로 해안가보다 2배 큰 집에 거주할 수 있다는 점이 여전히 강한 유인이다. 하이브리드 근무의 정착도 영향을 미쳤다. 완전 재택근무는 줄었지만, 주 2~3회 출근을 감수할 수 있다면 통근을 희생하고 주거 만족도를 선택하는 중산층·신혼부부의 전략적 선택이 가능해졌다. 물류·의료·교육 일자리 증가도 인랜드 유입을 뒷받침한다. 인랜드 밸리, 즉 리버사이드·로마린다·온타리오 일대에는 대형 의료센터와 아마존·유나이티드 등 물류 허브가 확장되고 있다. 굳이 해안가로 출근하지 않아도 되는 직종의 유입은 꾸준한 편이다. 55세 이상 시니어 은퇴지로서의 저렴한 대안도 있다. 모바일홈·매뉴팩처드홈 파크가 인랜드에 밀집되어 있어 은퇴 자금이 넉넉지 않은 시니어들이 해안가를 떠나는 주요 요인으로 작용하고 있다. 다만 단기적으로 향후 1~2년간 이주세는 더욱 둔화될 전망이다. 주요 테크·금융사의 사무실 완전 복귀, 즉 RTO 정책이 강화되면서 2시간 통근은 더 이상 감당하기 어려운 리스크로 부각되고 있다. 여기에 6~7%대 고금리가 지속되면서 기존 해안가 주택을 팔고 인랜드로 갈아타기를 주저하게 만드는 금리 락인(Lock-in) 효과도 강하게 작용하고 있다. 중장기적으로 향후 3~5년간은 선택적 이주에서 필수적 이주로 재편될 가능성이 있다. 가성비를 중시하는 MZ세대와 원격근무가 가능한 프리랜서 계층은 꾸준히 유입되겠지만, 기후 리스크가 큰 변수로 부상할 것이다. 특히 인랜드는 해안가에 비해 여름철 폭염, 40도 이상 고온의 일상화, 산불 연기와 스모그, 가뭄에 따른 수도세 상승 부담이 크다. 이로 인해 집값은 싸지만 냉방비, 보험료, 공기질 관리비를 합산한 총생활비가 해안가와 별반 다르지 않다는 인식이 퍼질 경우 인랜드의 매력도는 낮아질 수 있다. 특히 주택 보험사들이 인랜드 산불 위험 지역의 신규 계약을 대거 거부하고 있어, 이는 이주 장벽으로 작용하고 있다. 인프라 변수도 남아 있다. Metrolink, 즉 통근열차 증편과 15번·91번 고속도로 확장 공사가 진행 중이지만 교통 체증 해결은 여전히 쉽지 않다. 반면 인랜드 내 신축 허가 물량은 해안가의 3배에 달해 장기적으로는 인구 비중이 꾸준히 상승할 것으로 예측된다. 결국 인랜드 제국은 여전히 남가주 주택시장에서 중요한 대안 지역이지만, 팬데믹 시기처럼 무조건적인 이주 열풍이 이어지는 단계는 아니다. 낮은 주택 가격만 볼 것이 아니라 통근 시간, 금리, 보험료, 기후 리스크, 생활비까지 함께 따져야 하는 신중한 선택의 시장으로 바뀌고 있다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 인랜드행 순유입 인랜드 지역 인랜드 유입
2026.09.02. 16:52
차압 매물 증가, 무조건 기회는 아니다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
최근 2026년 중순 이후 여러 인터넷 매체에 언급되고 있는 차압률 21% 상승 기사에 관해 몇 자 적는다. 이 자료는 부동산 통계에 권위가 있는 ATTOM에 의해 발표되었으며, 2026년 상반기 미국의 압류, 즉 foreclosure 신청 건수는 22만7548건으로 2025년 같은 기간보다 21%, 2024년보다 28% 증가했다고 전했다. 압류 개시는 18%, 은행 소유 부동산, 즉 REO 완료는 33% 늘었으며, 평균 처리 기간은 2013년 이후 최저인 563일로 단축됐다. 주별로는 플로리다, 사우스캐롤라이나, 인디애나의 압류율이 가장 높았다. 다만 캘리포니아의 경우, 특히 한인들을 포함해 주로 거주용이나 투자용으로 고려되는 지역의 상황은 아니라는 점에 주목해야 한다. ATTOM은 시장이 점차 정상화되는 추세라고 분석했으며, 전문가들은 세금·보험·생활비 상승으로 인한 재정 압박이 서비스 업체들의 손실 완화 및 REO 관리에 계속 부담으로 작용할 것이라고 전망했다. 앞으로 차압은 지속적으로 상승할 수밖에 없다는 점을 명심해야 하며, 모든 매물이 기회가 아니라는 점에도 주의해야 한다. 주로 캘리포니아의 차압 원인은 지난 몇 년간 외곽 지역에서 첫 주택 혜택을 받고 주택을 구입한 이들에게서 나타난다. 이들은 공통적으로 적은 다운페이먼트에 FHA나 VA 융자를 이용한 경우가 많다. 재산세와 보험을 포함한 임파운드 어카운트로 부담스러운 페이먼트를 매달 내다가 실직할 경우, 보유 기간과 상관없이 곧바로 주택 판매를 시도하게 된다. 또는 비교적 오랜 보유 기간에도 추가로 주택담보대출을 받은 경우가 이에 해당된다. 따라서 현재의 차압 증가를 급격한 시장 붕괴의 전조로 보기는 어렵다. 차압 매물은 직접 실사해 보면 구입 가격이 비싼 경우가 대부분이고, 전문팀이 아니라면 손대기 어려운 상태의 매물이 많다. 차압 매물 구입을 계획하는 분들은 가격만 보고 접근하기보다 주택 상태와 수리 비용, 지역 시장성, 권리 관계 등을 철저히 사전 조사하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 통계 차압 매물 차압 증가
2026.09.02. 16:51
모기지 금리보다 중요한 것은 구매 준비다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
2026년 7월 중순 현재 최고 수준에 근접한 높은 모기지 이자에도 불구하고, 현재 6.55~6.75% 정도 수준에서 주택 매물, 즉 재고가 늘어나면서 주택 구매 모기지 신청이 전주 대비 6% 증가했다. 전체 모기지 신청은 1.9% 증가한 것으로 나타났다. 외곽 지역의 경우 거래량이 10% 정도 늘어난 것으로 나타나고 있다. 6월 주택 재고는 전년 동기 대비 4.2% 증가해 구매자들에게 더 많은 선택지와 기회를 제공하고 있다. 유가 상승 등으로 높은 금리가 당분간 유지될 가능성이 큰 만큼, 전문가들은 모기지 이자가 내려가는 타이밍을 맞추려 하기보다 개인의 예산과 장기 계획에 맞춰 주택을 구매하고, 추후 금리 하락 시 재융자를 활용할 것을 권장하고 있다. 이를 위해서는 재융자를 위한 이자율을 포함해 최고의 조건으로 최상의 융자를 받을 수 있도록 항상 준비해야 한다. 앞으로 상황에 따라서는 2~3번까지의 재융자도 고려하고 준비해야 한다. 결국 높은 금리 환경에서는 처음부터 완벽한 금리 타이밍을 기다리기보다, 감당 가능한 예산 안에서 주택을 구입하고 이후 재융자를 통해 페이먼트를 낮추는 전략이 필요하다. 재융자로 월 페이먼트를 낮춰 주택 유지 부담을 줄이는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 곽재혁 부동산 금리 타이밍 주택 구매
2026.09.02. 16:50
캘리포니아 무면허 공사, 1000불 넘으면 위험하다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
캘리포니아에서 면허 없이 합법적으로 진행할 수 있는 공사는 총공사비, 즉 자재비와 인건비를 합한 금액이 1000달러 미만이고, 건축 허가(Building Permit)가 필요 없으며, 고용된 직원 없이 본인이 직접 하는 경우로 제한된다. 또한 하나의 프로젝트를 여러 개로 나누어 계약하는 것은 불법이다. 일반적인 핸디맨들이 이에 해당된다. 면허 없이 기준을 초과하는 공사를 진행할 경우 최대 5000달러의 벌금 및 6개월 이하의 구금 등 경범죄 처벌을 받을 수 있다. 2026년 7월부터는 최소 민사 벌금이 건당 1500달러로 인상되었다. 또한 면허가 없는 상태에서 1000달러 이상의 공사를 하면 법원을 통해 공사대금을 청구할 수 없을 뿐만 아니라, 의뢰인이 이미 지급한 돈에 대해 “면허가 없었으니 돌려달라”며 소송을 제기해 돌려받을 수도 있다. 따라서 공사 계약 전에는 반드시 컨트랙터 라이선스를 조회해야 한다. 라이선스 보유 여부와 현재 상태, 과거 문제가 있었던 기록 등을 함께 점검하는 것이 중요하다. CSLB 웹사이트에서 확인하면 된다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 곽재혁 부동산 캘리포니아 무면허 공사 계약
2026.09.02. 16:49
캘리포니아 주택공사, 첫 디파짓 한도 확인해야 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
캘리포니아에서 주택공사를 진행할 때 최초 디파짓과 관련해 반드시 알아야 할 몇 가지 사항이 있다. 첫째, 계약금은 공사 가격 총액의 10% 또는 1000달러 중 더 적은 금액으로 법적으로 제한된다. 둘째, 진행 중 공사비, 즉 Progress Payment의 경우 계약금 외의 선불 금액은 실제 완료된 작업 또는 납품된 자재의 가치를 초과할 수 없다. 셋째, 예외 조건도 있다. 컨트랙터가 공사에 대한 이행 및 지급 보증서, 즉 Performance and Payment Bond를 제공하면 계약금 한도 규정에서 면제될 수 있다. 넷째, 이를 위반할 경우 제재를 받을 수 있다. 위반 시 최대 5000달러의 벌금 또는 1년 이하의 구금 등 경범죄 처벌을 받을 수 있으며, 소비자에게 10% 이상의 손실을 초래한 경우 면허 취소 및 최소 1만 달러의 민사 벌금이 부과될 수 있다. 다섯째, 계약 전에는 컨트랙터의 라이선스 소지 여부를 반드시 확인해야 한다. 특히 책임보험, 즉 liability insurance와 종업원 상해보험 소지 여부를 확인해야 공사 진행 중 사고가 발생했을 때 집주인의 책임을 줄일 수 있다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 캘리포니아 주택공사 곽재혁 부동산 계약금 한도
2026.09.02. 16:48
주택구입융자, 실패 원인은 두 가지다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
캘리포니아 주택융자 실패의 두 가지 주요 원인으로는 ‘부채 대비 소득(DTI) 비율’과 ‘자산, 즉 자금 출처 및 대규모 예금’을 꼽을 수 있다. 그중에서도 DTI 비율이 가장 큰 비중을 차지한다. DTI 비율은 컨벤셔널 대출의 경우 최대 50%, FHA 및 VA 대출은 최대 55%까지 허용된다. 대출 거절이 발생하는 이유로는 대출 기관의 부정확한 소득 및 자산 검증, 이자율 변동, 부동산 세금 및 HOA, 즉 주택소유자협회 회비에 대한 정보 부족 등이 있다. 특히 소득 증명 서류의 소득이 ‘5000달러’와 같이 정수로 끝날 경우, 대출 기관이 고객의 말만 믿고 소득을 기재했을 가능성이 있으므로 주의해야 한다. 부동산 중개인은 대출 기관과 긴밀히 협력하고, 소득 및 자산이 조기에 검증되었는지, 이자율이나 부동산 세금의 변동이 대출 자격에 미칠 영향을 미리 파악해야 한다. 마지막으로 다른 대출 기관의 DU 결과에 대한 교차 확인 및 제2의 의견을 제공할 수 있어야 한다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 중개인 곽재혁 부동산 부동산 세금
2026.09.02. 16:46
모바일홈, 저렴하지만 숨은 비용과 위험 따져야 한다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
Manufactured Home과 Mobile Home은 일반 단독주택보다 상대적으로 저렴한 주거 대안으로 주목받고 있지만, 장점만 보고 접근해서는 안 된다. 특히 토지를 함께 소유하지 않는 경우가 많기 때문에 일반 부동산과는 다른 구조적 단점과 비용 부담을 반드시 살펴봐야 한다. 가장 먼저 고려해야 할 점은 감가상각이다. 대부분의 경우 토지를 소유하지 않기 때문에 주택 자체는 부동산이 아니라 개인 자산으로 분류된다. 일반 주택은 시간이 지나면서 가치가 오를 수 있지만, 모바일홈이나 매뉴팩처드홈은 중고차처럼 시간이 지날수록 가치가 하락하는 감가상각 자산이 될 수 있다. 공원 부지 임대료, 즉 Space Rent의 상승도 큰 부담이다. 모바일홈이나 매뉴팩처드홈은 땅은 공원 소유주가 보유하고, 거주자는 매월 부지 임대료를 내는 구조가 일반적이다. 캘리포니아에서는 이 부지 임대료가 해마다 크게 오르는 경우가 많고, 이 비용이 고정비의 대부분을 차지해 월 지출이 예상보다 훨씬 커질 수 있다. 일부 지역에는 렌트 컨트롤이 있기는 하지만 완전한 보호 장치로 보기는 어렵다. 융자 조건도 불리할 수 있다. 주택이 개인 자산으로 분류되는 경우 일반 모기지, 즉 30년 고정 대출이 아니라 Chattel Loan, 즉 물건 담보 대출 형태로 융자를 받아야 하는 경우가 많다. 이 경우 금리가 높고 상환 기간도 평균 15~20년 정도로 짧을 수 있어 월 부담이 커질 수 있다. 커뮤니티 규칙도 엄격하다. 모바일홈 파크는 HOA 수준의 강력한 규제를 두는 경우가 많아 외관 변경, 애완동물 크기, 방문객 주차, 렌트 허용 여부 등이 매우 까다로울 수 있다. 따라서 구입 전 커뮤니티 규정과 장기 거주 조건을 꼼꼼히 확인해야 한다. 보험 가입과 유지에도 어려움이 있다. 캘리포니아에서는 산불 위험 증가로 State Farm, Allstate 등 주요 사설 보험사들이 신규 계약을 대폭 축소하거나 중단한 경우가 있다. 제조홈이나 모바일홈은 일반 목조 주택보다 구조적으로 약하다고 판단되어 보험사들이 더 기피하는 현상도 심하다. 보험료도 부담이다. 일반 단독주택 대비 보험료가 평균 1.5배에서 2배 이상 비쌀 수 있다. 특히 이동성이 있는 차량으로 분류되면 폭풍 피해 위험을 더 높게 책정하는 경우도 있다. 지진 보험은 별도로 봐야 한다. 캘리포니아 지진 보험, 즉 CEA 또는 민영 지진 보험은 기본 주택 보험에 포함되지 않는다. 모바일홈의 경우 지진 발생 시 주각, 즉 틀에서 미끄러지는 위험이 커서 보험료가 매우 높거나 보장 범위가 극히 제한적일 수 있다. 사설 보험을 구하지 못할 경우에는 주정부가 후원하는 마지막 보루인 FAIR Plan에 의존해야 할 수 있다. 하지만 FAIR Plan은 보장 범위가 좁고, 내용물 배상 등이 제외될 수 있으며, 보험료는 오히려 시중보다 비쌀 수 있다. 자연재해 취약성도 반드시 고려해야 한다. 시니어 커뮤니티가 교외 또는 산림 인근, 즉 도시-자연 경계 지역인 WUI에 위치한 경우가 많아 산불 위험에 노출될 수 있다. HUD 기준 이후 제작된 주택이라도 일반 주택보다 방화벽 두께가 얇거나 지붕·외장재의 내화 등급이 낮은 경우가 있어 연소가 빠를 수 있다. 지진에도 취약할 수 있다. 바퀴 달린 섀시 위에 얹혀 있는 구조적 특성상 강진 시 하부 앵커, 즉 고정 장치가 뽑히거나 주택 전체가 기초 위에서 이탈하는 현상이 일반 주택보다 훨씬 치명적일 수 있다. 단순히 벽에 금이 가는 수준이 아니라 집이 완전히 틀어져 구조적 전손, 즉 Total Loss로 이어질 확률이 높다. 강풍과 홍수 위험도 있다. 캘리포니아 남부의 산타아나 바람 같은 돌풍이나 겨울 폭우가 발생할 경우, 얇은 외벽과 지붕 구조로 인해 누수 및 외벽 손상이 쉽게 발생할 수 있다. 또한 홍수 지역, 즉 플레인에 조성된 오래된 파크의 경우 배수 불량으로 침수 피해 위험이 클 수 있다. 결국 Manufactured Home과 Mobile Home은 낮은 구입 가격이라는 장점이 있지만, 감가상각, 부지 임대료 상승, 불리한 융자 조건, 엄격한 커뮤니티 규칙, 보험 부담, 자연재해 취약성까지 함께 따져야 한다. 단순히 매입 가격만 보고 결정하기보다 장기 보유 비용과 위험 요인을 종합적으로 검토하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 모바일홈 파크 일반 부동산 일반 단독주택
2026.09.02. 16:45
매뉴팩처드홈과 모바일홈, 제작 시점이 다르다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
미국에서 주거 대안으로 자주 언급되는 모바일홈과 매뉴팩처드홈은 비슷해 보이지만, 제작 시점과 적용 기준에 따라 구분된다. 특히 1976년 6월 15일은 두 주택을 나누는 중요한 기준일이다. Mobile Home, 즉 모바일홈은 1976년 6월 15일 이전에 제작된 주택을 말한다. 연방 주택도시개발부(HUD)의 안전 및 내화 기준이 적용되기 전 제작된 구형 주택이다. 반면 Manufactured Home, 즉 매뉴팩처드홈은 1976년 6월 15일 이후 제작된 주택이다. 연방 HUD가 정한 엄격한 건설·안전·내구성 기준을 통과한 주택이라는 점에서 모바일홈과 차이가 있다. 부동산 등록 측면에서도 구분이 필요하다. 토지를 소유한 경우에는 주택을 부동산(Real Property)으로 전환해 영구적으로 고정할 수 있다. 그러나 대부분의 경우 주택은 차량과 같은 개인 자산(Personal Property)으로 분류된다. 현장에서 직접 짓는 Modular Home, 즉 모듈러홈은 또 다른 개념이다. 모듈러홈은 해당 지역의 건축법을 따르는 일반 부동산으로, 모바일홈이나 매뉴팩처드홈과는 성격이 다르다. 이 같은 주택은 시니어 은퇴지나 일반 거주지로서도 매력이 있다. 무엇보다 진입 장벽이 낮다는 점이 장점이다. 캘리포니아의 일반 단독주택(SFH)과 비교하면 매입 가격이 현저히 저렴하며, 보통 일반 단독주택 가격의 3분의 1에서 2분의 1 수준이다. 55세 이상을 위한 시니어 커뮤니티가 많다는 점도 눈여겨볼 만하다. 대부분의 모바일홈 파크는 55세 이상을 대상으로 운영되며, 비교적 조용하고 안전한 주거 환경을 제공한다. 골프장과 수영장, 클럽하우스 등 편의시설을 갖춘 곳도 많고, 커뮤니티 행사 등을 통한 사회적 교류도 활발하다. 유지보수 부담이 낮다는 점도 장점으로 꼽힌다. 주택 면적이 상대적으로 작아 내부 수리와 청소에 드는 비용이 적다. 외부 조경과 공용시설 관리를 공원 측에서 맡는 경우가 많아 거주자의 관리 부담도 줄어든다. 재산세 절감 효과도 기대할 수 있다. 주택이 자동차와 같은 개인 자산으로 분류될 경우, 일반 부동산 재산세율인 약 1.25%보다 훨씬 낮은 차량등록세(VLF) 수준으로 세금을 납부할 수 있다. 다만 토지를 소유한 경우에는 별도의 과세가 적용될 수 있으므로, 구입 전 등록 형태와 세금 기준을 확인할 필요가 있다. 결국 모바일홈과 매뉴팩처드홈은 제작 시점에서 출발해 적용 기준과 등록 방식까지 차이가 있다. 가격과 관리 부담이 낮다는 장점이 있는 만큼, 주택 자체뿐 아니라 토지 소유 여부와 세금 체계까지 함께 살펴보는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 일반 부동산 부동산 등록 제작 시점
2026.09.02. 16:43
“한두 달 무료”까지 등장…남가주 렌트시장 세입자 우위
남가주 렌트시장이 올여름 세입자에게 유리한 방향으로 움직이고 있는 것으로 나타났다. 일부 지역에서는 임대료 인하뿐 아니라 한두 달 무료 렌트와 각종 비용 감면까지 등장하고 있다. 데일리뉴스가 부동산 임대정보업체 줌퍼(Zumper)의 7월 자료를 토대로 남가주 41개 도시의 아파트와 임대주택 신규 매물 중간 호가를 분석한 결과, 총 32개 도시에서 1베드룸이나 2베드룸 가운데 적어도 한 유형의 렌트가 하락하거나 오르지 않았다. 최근 완공된 신규 아파트가 시장에 공급되면서 세입자들의 선택지가 늘어난 데다 경기 불확실성으로 독립 주거를 미루거나 주거비를 줄이려는 수요가 늘면서 집주인들이 과거처럼 공격적으로 렌트를 올리기 어려워진 것으로 분석된다. 렌트 하락은 상대적으로 임대료가 비싼 지역에서 더 두드러졌다. 렌트가 내리거나 보합세를 나타낸 32개 도시의 1베드룸 평균 호가는 월 2200달러로 전년 대비 2% 떨어졌다. 2베드룸은 평균 3000달러로 0.5% 하락했다. 1베드룸의 경우 랭캐스터가 12% 떨어진 1560달러로 하락 폭이 가장 컸다. 레돈도비치는 7% 내린 2500달러, 코로나도는 7% 하락한 4200달러였다. 웨스트할리우드는 6% 떨어진 2620달러, 패서디나는 6% 하락한 2290달러로 조사됐다. 2베드룸에서는 옥스나드가 10% 하락한 2770달러를 기록했다. 특히 LA는 7% 떨어진 2970달러로 3000달러 아래로 내려왔다. 글렌데일도 7% 하락한 2710달러, 버뱅크는 7% 내린 2870달러였다. 웨스트할리우드는 6% 떨어졌지만 여전히 4100달러에 달했다. 렌트 호가 하락 못지않게 눈에 띄는 변화는 집주인들의 세입자 모시기 경쟁이었다. 질로의 7월 렌트 보고서에 따르면 남가주 집주인 약 3명 중 1명은 신규 세입자를 유치하기 위해 각종 인센티브를 제공하고 있었다. LA와 오렌지카운티에서는 전체 렌트 매물의 31%가 이 같은 할인이나 인센티브를 제공했다. 미 전국 50대 대도시 가운데 32번째로 높은 비율이다. 각종 할인에도 불구하고 전체 렌트 수준은 지난 1년간 1.5% 상승했다. 다만 문제는 상승률이 둔화했다고 해서 남가주 주거비 자체가 저렴해진 것은 아니라는 점이다. 질로가 집계한 LA·오렌지카운티의 전형적인 월 렌트는 2944달러로 전국에서 여섯 번째로 높았다. 특히 렌트가 지역 중간 가구소득의 34%를 차지해 소득 대비 임대료 부담은 전국에서 세 번째로 높았다. 우훈식 기자 [email protected]온라인 남가주 하향세 남가주 렌트시장 렌트 하락 남가주 주거비
2026.09.02. 9:33
[부동산 이야기] 내 집 마련의 기회 '밀집도 인센티브'
가파르게 치솟는 집값과 고금리 한파 속에서 “과연 내 집 한 채 마련할 수 있을까?”라는 질문은 오늘날 많은 첫 주택구매자들의 가장 큰 생존 고민이 되고 있다. 특히 소득 증대 속도가 집값 상승 폭을 따라잡지 못하는 현 시장 구조에서, 정직하게 월급을 모아 원하는 지역에 보금자리를 마련하는 일은 마치 도달할 수 없는 아득한 꿈처럼 느껴지기도 한다. 하지만 유용한 정보를 알고 대비하는 사람들과 그렇지 못한 사람들 사이에는 차이가 발생한다. 도시계획 법률과 지자체 정책의 세부 조항을 잘 찾아보면, 무주택자와 서민층을 위한 주거 기회가 항상 열려있다. 그 대표적인 열쇠가 바로 ‘밀집도 인센티브(Density Bonus)’ 정책이다. 밀집도 인센티브는 쉽게 말해, 정부나 지자체가 민간 건설사에 더 많은 유닛을 짓게 허용하는 대신 일부를 저렴한 주택(Affordable Housing)으로 공급하라는 교환 조건을 내거는 제도다. 원래 땅마다 지을 수 있는 건물의 크기와 가구 수(용적률)는 엄격히 제한되어 있다. 예를 들어 원래 100가구만 지을 수 있는 부지라도, 건설사가 전체 가구 중 10~15%를 저소득층이나 중저소득층을 위한 저렴한 가격으로 분양 또는 임대하기로 약속하면, 지자체는 120가구에서 최대 150가구까지 더 높고 넓게 지을 수 있도록 허가해 준다. 이 제도가 내 집 마련 희망자에게 특별한 이유는 여러 가지가 있다. 첫째, 위치의 한계를 극복하게 해준다. 대개 가격이 저렴한 보금자리는 대중교통이 불편하거나 도심에서 멀리 떨어진 외곽에 위치하기 쉽다. 하지만 이 인센티브를 적용받은 프로젝트는 대중교통 중심지, 학교 및 직장과 가까운 핵심 요지에 들어서는 경우가 많다. 도심 접근성이 뛰어난 신축 아파트나 단지에 저렴한 가격으로 입주할 수 있는 보기 드문 기회가 열리는 것이다. 둘째, 정부의 직접 예산 없이도 보금자리가 늘어난다. 민간 개발업자는 더 많은 세대를 분양해 수익을 내고, 무주택자는 시세보다 훨씬 저렴한 가격(시세의 50~80% 수준)으로 좋은 입지의 주택을 매입하거나 임대할 수 있다. 그러나 이러한 기회를 잡기 위해서는 다음과 같은 전략적인 준비가 필요하다. ▶지자체 및 관련 기관의 주택 정보 주시 지역 주택 당국이나 주택금융 관련 기관, 주택도시개발부(HUD) 승인 상담 기관 등에서 제공하는 저소득층 주택 분양 및 임대 공고를 주기적으로 확인해야 한다. ▶자격 요건 사전 분석 밀집도 인센티브로 공급되는 저렴한 주택은 지역 평균 소득(AMI) 대비 일정 비율 이하인 가구를 대상으로 한다. 본인 가구의 소득 구간과 자산 기준을 정확히 파악해 둘 필요가 있다. ▶전문 상담 및 자원 활용 비영리 주택상담 기관이나 전문가의 도움을 받아 청약 자격, 다운페이먼트 지원 프로그램과의 연계 가능성을 사전에 모색해야 한다. 도시의 주거 문제는 결코 개인의 노력만으로 풀기 어렵다. 하지만 제도적 틈새와 정책적 혜택을 활용하는 지혜가 있다면, 꽉 막힌 주택 시장 속에서도 얼마든지 나만의 안정된 보금자리를 마련할 수 있다. 밀집도 인센티브가 만드는 저렴한 주택의 기회를 지금부터라도 관심 있게 눈여겨보아야 할 이유다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 인센티브 밀집 저소득층 주택 주거 기회 지역 주택
2026.09.01. 21:41
주거 중심축 갖춘 시티오씨엘, 개발용지 공급으로 도시 완성 ‘윤곽’
시티오씨엘에서는 최근 1,949세대 규모의 9단지가 본격적인 분양에 나서면서 주요 공동주택 공급이 마무리 단계에 접어들었다. 대규모 주거단지가 도시의 중심을 잡은 가운데 교통·공원·문화 등 핵심 인프라 구축까지 탄력을 받으면서 완성된 도시의 윤곽이 한층 뚜렷해지고 있다. 대표적인 요소는 교통 인프라다. 수인분당선 학익역이 2028년 말 개통을 목표로 추진되고 있어 철도 이용 편의성이 크게 높아질 전망이다. 녹지와 문화 공간도 한층 풍부해진다. 단지 전면에는 33만여㎡ 규모의 그랜드파크가 조성되며, 인근에는 박물관·미술관·예술공원이 어우러진 인천뮤지엄파크가 2028년 개관을 목표로 사업에 박차를 가하고 있다. 주거단지와 함께 대형 녹지·문화 시설이 들어서면서 입주민의 삶의 질도 더욱 높아질 것으로 보인다. 도로망 확충도 활발하다. 인천대로 일반화 사업이 진행 중이며, 능해IC를 통한 제2경인고속도로 접근성이 우수하고 아암대로 등 주변 도로 여건도 잘 갖추어져 있다. 이처럼 대규모 주거 배후수요가 가시화된 데 이어 교통·녹지·문화 등 주요 인프라 조성까지 이어지면서 시티오씨엘은 도시 완성도를 높여가고 있다. 여기에 상업·생활 등 도시의 다양한 기능을 담당할 개발용지 공급도 본격화된다. 8월 31일부터 시작된 1차 용지 공급에는 준주거용지와 창조혁신용지, 근린생활시설용지, 주차장용지 등 다양한 개발용지가 포함된다. 도시 조성 초기와 달리 개발사업자 입장에서는 1만3천여 가구 규모의 주거 배후수요와 주변 인프라 개발계획 등을 바탕으로 사업 방향을 보다 구체적으로 검토할 수 있다는 점이 주목된다. 특히 준주거용지는 3필지로 각각 4,000㎡대 규모이며 건폐율 60% 이하, 용적률 350% 이하, 최고 20층까지 개발할 수 있다. 창조혁신용지는 3필지, 6,890~8,172㎡ 규모로 건폐율 60% 이하, 용적률 300% 이하, 최고 20층까지 개발 가능하다. 비교적 규모 있는 개발이 가능한 만큼 향후 시티오씨엘의 다양한 도시 기능을 채울 용지로 관심을 끌 전망이다. 대규모 주거 배후수요와 맞닿은 생활밀착형 용지도 공급된다. 근린생활시설용지는 3필지로 각 400㎡ 규모이며 제1·2종 근린생활시설을 비롯해 문화 및 집회시설, 판매시설, 일부 의료시설 등이 허용된다. 주차장용지는 4,032㎡ 규모로 주차전용건축물과 부대시설 등을 조성할 수 있어 향후 상업·생활 기능 확대에 따른 수요를 뒷받침할 전망이다. 한편 시티오씨엘은 8월 31일 1차 용지 공급 공고를 진행하였다. 이번 1차 공급에는 준주거용지와 창조혁신용지, 근린생활시설용지, 주차장용지를 비롯해 점포겸용 단독주택용지 등이 포함됐다. 입찰서 제출 및 입찰보증금 납부는 8월 31일부터 9월 10일까지 한국자산관리공사가 운영하는 전자자산처분시스템 ‘온비드’를 통해 진행된다. 개찰 및 낙찰자 발표는 9월 11일, 계약 체결은 10월 19일부터 23일까지 진행될 예정이다. 강동현 기자개발용지 중심축 개발용지 공급 창조혁신용지 근린생활시설용지 대규모 주거단지
2026.09.01. 0:00
HOA "가구당 2만6000불 내라"… 주민들 ‘발칵’
남가주 지역의 한 콘도 단지 주택소유주협회(HOA)가 지붕 교체를 이유로 가구당 2만6000달러가 넘는 긴급 특별분담금을 부과해 주민들이 거세게 반발하고 있다. 이처럼 최근 HOA가 막강한 권한을 행사하며 주택 소유주들의 경제적 부담을 키우는 사례가 잇따르자, 가주 의회까지 나서 HOA의 권한을 제약하려는 입법 움직임을 가속하고 있다. ABC7은 샌클레멘테 지역의 189가구 규모 ‘빌라 모우라’ 콘도 HOA가 최근 지붕 교체 공사 비용 명목으로 각 가구에 2만6000달러 이상의 특별분담금 납부를 통보했다고 지난달 31일 보도했다. 주민들에게는 일시불 납부 또는 2회 분납, 혹은 첫 6개월간 매달 2000달러 이상을 낸 뒤 이후 월 400달러씩 추가 납부하는 옵션 등이 제시됐다. 반면 주민들은 지붕 누수 등 당장 시급한 위험이 없는 상황에서 HOA가 이를 ‘긴급 공사’로 임의 규정해 주민 투표 절차조차 없이 거액의 분담금을 일통 부과했다고 반발하고 있다. 특히 분담금을 제때 내지 않을 경우 주택에 유치권(lien)을 설정하겠다는 압박성 통보까지 받은 것으로 나타났다. 이 단지 주민 베벌리 올브라이트(81)씨는 “이곳에서 노후를 보내기 위해 평생 정말 열심히 준비해 왔는데 결국 이사를 가야 할 것 같다”고 말했다. 또 다른 소유주 매건 블란다씨 역시 “다수의 주민이 이 정도의 거액을 감당할 여력이 없을 것”이라고 토로했다. HOA 비용 부담은 비단 이 단지뿐만 아니라 가주 전역으로 확대되는 추세다. 센서스국 통계에 따르면 가주 주택 소유주의 약 65%가 HOA 관리를 받고 있다. 가주의 월 평균 HOA 관리비 중간값은 278달러로 전국 최고 수준이다. 특히 LA와 샌프란시스코 등 대도시 주요 콘도 단지에서는 월 관리비만 수천 달러에 달하는 사례도 많다. 이 같은 주민 부담이 가중되자 가주 의회는 관리비 인상률 상한선 설정은 물론, HOA의 의사결정 권한 전반을 재조정하는 방향으로 규제를 강화하고 있다. 현재 주의회에서는 HOA 정기 관리비 인상 폭을 제한하는 법안(SB 1007)이 추진 중이다. 현행법상 주민 투표 없이 연간 최대 20%까지 올릴 수 있는 관리비 인상률을 8%로 대폭 낮추는 내용이 골자다. 이 법안은 지난 5월 가주 상원을 통과한 뒤 현재 하원에 계류돼 있다. 또한 지난달 26일에는 HOA의 이사회 회의 및 관련 기록 공개 범위를 넓히고, 대규모 수리비에 대비한 예비 적립금(reserve fund) 확보 기준을 강화하는 법안(AB 1184)이 가주 의회를 최종 통과해 주지사의 최종 서명만을 남겨두고 있다. 이와 별개로 가주는 지난해 10월부터 HOA가 입주민에게 부과하는 각종 벌금 액수를 건당 최대 100달러로 제한하는 법을 시행 중이다. 김경준 기자횡포 지붕 관리비 인상률 지붕 교체 지붕 누수
2026.08.31. 21:35
가주 주택 소유율, 절반도 채 안된다
연방준비은행(연은)이 새로운 방식으로 산출한 주택 소유율 통계에서 내 집을 가진 가주 성인은 10명 중 4명꼴인 것으로 나타났다. 높은 집값과 생활비 부담 속에서 가주민의 실제 주택 소유 실태가 기존 지표보다 훨씬 열악할 수 있다는 분석이다. 데일리뉴스의 최근 보도에 따르면 미니애폴리스 연은이 집계한 지난해 주택 소유 가주민 비율은 41%에 불과했다. 전국 평균인 53%를 10%포인트 이상 밑도는 것이며, 워싱턴DC(35%)에 이어 전국에서 두 번째로 낮은 수치다. 〈표 참조〉 이는 기존 연방 센서스국 통계와도 상당한 차이를 보인다. 센서스국이 집계한 2025년 가주의 주택 소유율은 56%로, 연은의 새 통계보다 15%포인트 높다. 다만 센서스 기준으로도 가주는 주택 소유율이 워싱턴DC(41%)와 뉴욕(54%)에 이어 전국에서 세 번째로 낮았다. 전국 평균은 65%였다. 가주에서 높은 주택 가격과 생활비 부담 속에 실제 집을 소유한 성인의 비율이 기존에 알려진 것보다 훨씬 낮다는 의미로 해석된다. 이처럼 두 통계 사이에 큰 차이가 발생한 것은 주택 소유율을 산정하는 방식이 다르기 때문이다. 기존 센서스 방식에서는 부모가 소유한 집에서 성인 자녀가 함께 살 경우 해당 가구 전체가 자가 거주 가구로 분류된다. 반면 새 방식에서는 부모와 함께 살지만 자신의 집은 없는 성인 자녀를 주택 비소유자로 구분한다. 또한 방을 임대해 생활하거나 대학 기숙사, 노인 시설 등 공동 거주 시설에 사는 성인도 포함돼 실제 집을 소유하지 않은 인구를 보다 정확하게 반영했다. 연은은 새 통계가 주택 시장의 구조를 보다 현실적으로 보여준다고 설명했다. 특히 가주처럼 집값이 비싸 부모와 함께 거주하는 성인 자녀나 공동 거주자가 많은 지역일수록 실제 주택 소유율은 더 낮다는 것이다. 부모와 동거하는 청년 비율이 높은 17개 주에서는 연은의 새 기준에 따른 주택 소유율이 53%에 그쳤지만, 동거 비율이 낮은 17개 주에서는 59%를 기록했다. 높은 주거비 부담으로 인해 독립과 내 집 마련이 어려워지고 있다는 의미로 풀이된다. 실제로 주택 구매 부담이 큰 지역일수록 주택 소유율도 낮은 것으로 확인됐다. 집값이 가장 저렴한 17개 주에서는 연은 통계 기준 평균 주택 소유율이 58%였지만, 집값이 가장 비싼 17개 주에서는 53%로 떨어졌다. 한편 가주와 규모가 비슷한 텍사스와 플로리다에서도 새 기준을 적용하자 주택 소유율이 기존보다 크게 낮아진 것으로 나타났다. 기존 센서스국 자료에서는 텍사스가 62%, 플로리다가 68%를 기록해 상대적으로 양호한 것으로 나타났지만, 연은의 최신 통계에서는 텍사스가 50%, 플로리다가 53%로 낮아졌다. 우훈식 기자소유율 주택 주택 소유율 주택 비소유자로 가주의 주택
2026.08.31. 21:08
