[에이전트 노트] 50년 고정 모기지 프로그램

월 납입 부담 줄여 구매력 향상 취지
급격한 가치 하락시 '깡통주택' 우려

트럼프 대통령 취임 2년 차를 맞는 올해는 지난해와 달리 중국과의 화해 분위기로 중국 규제 완화와 함께 관세정책 및 국제정세 안정화가 기대되지만, 여전히 불법체류자 추방정책과 미국 우선주의 정책에는 큰  변화가 없을 것으로 예상된다.
 
한편 부동산 정책과 관련해서는 지난해 말부터 트럼프 행정부가 모기지 만기를 최장 50년까지 늘리는 정책을 추진하고 있는 것과 트럼프 대통령과 대립각을 세워 온 제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장의 임기가 내년에 끝남에 따라 트럼프 대통령이 내년 초 지명을 예고한 차기 연준 의장 후보가 모두 트럼프 대통령의 금리 인하 정책과 비슷한 기조를 갖은 인사들로 내년에 금리가 다소 내려갈 가능성이 기대되며 높은 집값과 고금리로 위축된 주택시장이 활성화되고 서민들의 내 집 마련이 지금보다 완화되길 기대해 본다.
 
트럼프 정부가 추진하는 정책은 상환 기간이 기존 30년에서 50년으로 20년이나 연장되는 만큼 원금과 이자를 지불하는 월 페이먼트가 줄어들어 주택 구매력이 향상될 수 있다는 주장이다.
 
그러나 한편 다수의 부동산 전문가들은 트럼프 행정부가 추진하는 50년 모기지 프로그램은 당장은 주택시장에 도움이 될 순 있겠지만, 장기적으로 발생할 수 있는 문제들에 대해 우려를 표명하고 있다.
 

50년이라는 기간이 물리적으로 30세 이후에 주택을 구매하는 사람이 생전에 모기지 페이먼트를 끝낸다는 것이 불가능할 수 있다. 즉 완전한 내 집 장만의 꿈을 생전에 이루기 힘들다는 것이다.
 
또한 50년 모기기 페이먼트 도입으로 월 페이먼트는 다소 낮출 수는 있겠지만 이자 부담이 폭발적으로 증가하게 되기 때문에 금융사들의 배만 채워주는 정책이 될 것이라는 우려도 크다.
 
그리고 무엇보다 페이먼트의 이자 부담 증가와 낮은 원금 상환 비율로 인해 자연적으로 주택자산(에퀴티) 비율이 낮아져  ‘깡통주택’이 크게 증가하여 불안정한 주택소유 형태가 확산할 수 있다는 우려가 높다.
 
예를 들면 전국 중간주택 가격인 40만 달러 주택 구매를 기준으로 20%를 다운페이하고 현 이자율 6.25%를 적용할 경우 30년 모기지 프로그램의 월 페이먼트는 대략 2460달러다. 50년 상환을 적용하면 2180달러로 대략 12%의 페이먼트가 줄어들지만, 대출 이자를 계산하면 30년 모기지 페이먼트의 이자 부담은 총 48만7000달러에서 50년 모기지 이자 부담은 90만8000달러로 거의 두 배로 증가하게 된다.
 
또한 30년 모기지 프로그램의 경우 50%의 에퀴티인 20만 달러를 모으기까지 18년이 걸리는 반면, 50년 모기지 프로그램의 경우 28년의 세월이 걸린다. 이 때문에 전문가들은 갑자기 주택가격이 하락하게 된다면 예전의 서브프라임 사태보다 더 큰 사태로 집을 잃는 사람들이 증가할 수 있다고 지적하고 있다.
 
이러한 우려 속에서도 50년 모기지 프로그램이 기존 금리보다 파격적으로 낮은 이자율이 적용될 수 있다면 주택시장에 정말 파격적인 전환점이 될 수 있다고 희망을 가져 본다.
 
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전홍철/WIN Realty & Properties