금리 내리면 순식간, 준비해야…전문가들 "올해, 내집 마련 무난한 시기"
시장 타이밍만큼 개인 재정 상태 중요
전문가들은 금리가 내리고 매물이 증가하는 올해를 비교적 안정적인 주택 구매 시기로 예상한다.
모기지 금리가 내리고 매물이 늘어날 것으로 예상되는 가운데 전문가들 사이에서 올해 초부터 잠재적 구매자에게 기회가 될 수 있다는 전망이 나오고 있다.
모기지 금리와 집값 급등으로 혼란을 겪었던 지난 2년과 달리, 2026년 주택시장은 비교적 안정된 흐름을 보일 가능성이 높다. 현재 인플레이션은 약 3% 수준. 정점이었던 2022년 대비 크게 완화했다. 연방준비제도(Fed)가 목표로 하는 2%에는 아직 미치지 못하지만 지금의 추세가 이어질 경우 내년에는 추가로 금리를 인하할 가능성이 높다는 것이 전문가들의 전망이다. 2026년은 모기지 금리가 다소 낮아지고 주택 공급이 늘어 비교적 균형 잡힌 시장이 될 가능성이 크다는 것이다. 다만 좋은 시기가 되려면 결국 개인의 재정 준비 상태가 좋아야 한다.
집값은 올해도 급락은 없을 것이지만 팬데믹 기간의 급등세는 완화할 전망이다. 일부 지역에서는 매물 증가로 집값이 소폭 하락할 수 있지만 실질적인 구매 여력 개선의 핵심은 금리 완화다.
로켓모기지의 에일린 투 제품개발 부사장은 "내년에 첫 주택 구매를 계획한다면 연방주택도시개발부(HUD)가 승인한 주택구매자 교육 프로그램을 수강하는 것이 좋다고 조언했다. 이 프로그램은 재정 점검부터 모기지 예산 수립, 신용 관리, 대출 상품 비교, 계약과 클로징까지 주택 구매의 전 과정을 단계별로 안내하는, 실질적인 모의 훈련이라고 할 수 있다. 대출기관 비교나 월 납입액 계산, 유지·보험비 예산 등 현실적인 비용 구조를 이해하는 데도 큰 도움이 된다.
투 부사장은 "예산을 세울 때는 육아나 교육비, 차량 구입 등 대형 지출 계획을 함께 고려해야 한다"며 "매월 감당 가능한 상환액이 어느 수준인지 명확히 파악하는 것이 중요하다"고 강조했다.
시타델 크레딧유니언의 마이클 데시몬 최고대출책임자는 "대부분의 구매자들이 겪는 가장 큰 문제는 실제 감당 가능한 수준을 잘못 계산하는 것"이라고 지적했다. 그는 "다운페이먼트 외에도 재산세와 보험료, 클로징 비용은 빠르게 불어나 큰 부담이 되기도 한다"고 지적했다.
데시몬 책임자는 집을 사려면 적어도 모기지 신청 6개월 전부터 체계적으로 준비할 것을 권했다. 크레딧 확인과 부채 경감, 신용카드 잔액 축소 등 가능한 조치를 미리 하는 것이다. 이렇게 사전에 준비하면 심사 과정에서 불확실성이 크게 줄어든다.
클로징 이후의 비용도 중요하다. 이사 이후에 지붕 등 예기치 못하게 수리비를 써야 할 수 있으므로 별도의 비상 예산을 마련해 두면 재정 충격을 줄일 수 있다.
일반적으로 클로징 비용은 주택 구매가의 2~5% 선을 준비한다. 여기에 다운페이먼트와 예비자금을 더하면 좋다. 이사비용과 가구 구입비, 수리비 등을 포함해 3~6개월치 생활비를 비상자금으로 확보하면 안정적이다.
'집을 사려면 집값의 20%를 모아야 한다'는 통념은 꼭 맞지 않다. 투 부사장은 "이제는 정부와 민간 프로그램이 다양해 훨씬 적은 금액으로도 주택 구입이 가능하다"고 봤다. 연방주택청(FHA) 보증 대출은 3.5% 다운페이도 가능하며 군인·퇴역군인 대상 VA 대출은 무이자·무다운으로도 집을 살 수 있다. 주정부 산하 주택금융기관은 보조금이나 저리 대출을 제공하기 때문에 초기 비용이 줄어든다. 20%에 생각이 묶이는 것보다 20% 이하로 가능한 지원 프로그램을 미리 찾아보는 것이 중요하다.
시장에는 금리 인하나 집값 하락을 기다리며 몇 년째 집을 못 사는 이들이 적지 않다. 시장 상황이 언제 내게 유리하게 될지 정확하게 알 수 없다. 투 부사장은 "시장 타이밍을 맞추는 것은 거의 불가능하다"고 지적한다. 금리는 오르내리기 마련이고 완벽한 순간을 기다리다 기회를 놓치는 경우도 적지 않다. 재정 여건을 고려해 내게 맞는 타이밍을 찾는 것이 시장 타이밍 못지않게 효과적이다. 금리는 주택 구매 뒤에 더 내려가면 재융자로 조정할 수 있다. 금리 전망에 너무 얽매이지 않아도 된다. 금리 변동이나 경기 상황처럼 내가 통제할 수 없는 변수보다 신용 점수나 저축, 부채 관리 등 내가 통제 가능한 요소에 집중하는 것이 비싼 집값 시대의 전략이 될 수 있다.
안유회 객원기자