[저스틴 오의 세무가이드] 자산의 감가상각

저스틴 오/CPA

부동산 투자자의 입장에서 세법상 자산의 종류를 구분해 본다면 다음과 같은 일곱 종류로 구분할 수 있다.

첫째 3년형 자산 둘째 5년형 자산 셋째 7년형 자산 넷째 모빌홈 및 운반 건물 다섯째 토지개발 여섯째 주거용 주택 일곱째 상업용 건물로 구분해 볼 수 있다. 이들은 각각 다른 감가상각의 법칙이 적용되며 7년형 이나 그보나 짧은 자산의 수명을 갖은 자산은 구입한 해에 구입가를 100% 비용 공제처리가 가능하다.

부동산에 투자했을 경우에 그 투자자는 단지 부동산만 구입했다고는 볼 수 없다. 다시 말해 거기에 포함된 냉장고 카펫 식기세척기 가구 창막이 세탁기 건조기 등은 동산으로 이는 부동산과 다른 감가상각의 법칙이 적용되어 훨씬 유리한 세제상의 혜택을 볼 수 있기 때문에 이를 함께 묶어서 부동산으로 간주할 경우 동산에 해당한 많은 공제를 초기에 상실하는 손해를 입게 된다.

예로 카펫의 경우 5년 후에 다시 바꿔야 할 것을 부동산으로 취급해 세제상으로는 27.5년으로 나누어 감가상각을 하는 과오를 범하기 십상이다는 뜻이다.

임대용 부동산을 구입했을 경우 다음과 같은 순서로 구분하면 가장 큰 감가상각의 혜택을 얻을 수 있다. 첫째로 구입가격을 부동산과 동산으로 구분하여 나눈다. 둘째로 부동산으로 할애된 구입가격을 토지와 개발 (improvements) 부분으로 나누어 할당한다. 셋째 개발을 다시 토지 개발과 건물로 나누어 구분한다.

예를 들어 김씨가 산 임대부동산의 구매가격이 50만달러이었을 때 첫째 거기에 포함된 동산을 8000달러로 산정하여 이를 구매가격에서 빼면 실제상의 부동산 가격은 49만2000달러(50만달러- 8000달러)가 된다.

둘째 여기서 부동산으로 남은 49만2000달러를 대지와 개발부분으로 나눈다. 이때 대지를 전체의 30%로 보면 대지는 14만7600달러(49만2000달러X30%)로 할당을 하고 나머지인 34만4400달러가 개발 부분으로 구분된다.

여기서 개발 부분은 다시 대지개발인 조경 및 포장으로 구분하여 이에 소요된 2만5000달러의 비용을 할당하면 건물에 대한 구매가격은 세금상 31만9400달러(34만4400달러-2만5000달러)로 나누어진다.

여기에 대한 감가상각은 동산의 첫해 100% 비용 처리로 8000달러 15년의 감가상각의 대지 개발에 대한 5%인 1250달러 그리고 건물에 대한 감가상각 7860달러로 총 1만7110달러가 된다.

이는 구매가격을 대지와 건물로 먼저 구분해 그 다음 건물에서 동산의 가격을 뺀 구분방법보다 더 많은 감가상각 혜택이 가능하며 또한 동산을 빼지 않고 건물과 대지만을 구분한 대다수의 경우보다는 비교할 수 없는 혜택을 볼 수 있다.

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