[저스틴 오의 세무가이드] 차압주택 빚은?

저스틴 오/CPA

차압이란 부동산이 채무자인 주인으로부터 채권자(대부분 은행)에게 이양되는 것을 의미한다. 채권자인 은행은 담보로 설정한 부동산을 차압하는데 그 빚이 상환 청구권이 있는지 없는지에 따라 과세의 방법이 상이하게 다르므로 먼저 이를 잘 구분할 수 있어야 한다.

▷상환 청구권 빚(recourse debt)이 있는 차압= 상환 청구권이란 채권자가 담보로 설정한 부동산외에 채무자의 개인적 자산에까지 그 빚에 대해 청구할 수 있는 권한이 있는 경우를 뜻한다.

이 때 채무자인 부동산 주인은 차압을 당했을 경우 탕감된 금액에 대한 소득이 발생하게 되며 이를 다음과 같이 계산하여 보고해야 한다.

은행이 부동산을 차압했을 경우 은행에 진 빚이나 차압시 부동산 시세 가격 중 적은 금액으로 판매된 것으로 간주한다.

따라서 이때 빚이 부동산 시세 가격보다 많을 때는 부채탕감 소득(debt discharge income)이 발생하게 된다. 이러한 차압의 경우 부동산 주인은 판매에 대한 소득 또는 손실과 탕감 소득을 함께 보고해야한다.예를 들어 차씨인 소유주가 모기지 페이먼트를 더 이상 할 수 없게 되자 은행은 차씨로부터 땅을 차압하고 남은 융자액을 탕감해 줬다.

이 때 땅의 시세 가격은 32만5000달러이고 땅의 구입가격은 30만5000달러에 융자잔액은 33만2500달러였다. 지난 컬럼에 설명한 예외가 적용되지 않는 한 차씨는 땅에 대한 2만달러의 판매 이익과 7500달러의 탕감 소득을 보고해야 한다.

이는 일단 땅 시세와 융자금액 중 적은 금액인 32만5000달러에 판매된 것으로 간주하여 판매 소득은 시세 가격구입가격을 뺀 2만달러로 간주되며 판매 가격인 32만5000달러를 초과한 융자액 33만2500달러인 7500달러(33만2500달러- 32만5000달러)가 탕감 소득이 된다. 따라서 차씨의 경우 두 종류인 판매 소득과 탕감 소득을 보고해야 한다.

▷상환 청구권이 없는 빚(non-recourse debt)의 차압= 부동산 주인이 은행에 대한 빚을 못 갚았을 경우 은행은 담보로 설정한 부동산만을 청구할 권한이 있을 뿐 주인의 다른 자산에 대해서는 청구 권한이 없는 경우를 의미한다. 이는 캘리포니아나 애리조나에 1차 융자만을 해서 집을 샀을 경우에 해당된다.

이때 차압시는 융자 금액으로 집을 판 것으로 간주하여 탕감소득이 발생하지 않게 된다. 이는 탕감 소득이 판매액에 모두 포함되어져 있기 때문이다.

하지만 은행이 융자 금액만을 줄여주고 주인은 부동산의 소유권을 여전히 가지고 있을 경우에 한해서는 상환 청구권이 없는 빚이라도 탕감소득이 발생함을 유의해야 한다.

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