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[부동산 가이드] 법인과 신탁

개인이 아닌 법인 혹은 신탁으로 부동산을 소유하는 형태에 관해서 설명을 해 드리겠습니다. 부동산은 꼭 개인만이 소유하는 것은 아닙니다. 다양한 형태의 사업체나 신탁도 부동산을 소유할 수 있으며, 그 구조에 따라 책임 범위와 조세 방식도 달라집니다. 이를 간단히 살펴보겠습니다.   먼저 사업체 혹은 법인을 통한 소유입니다. 가장 단순한 구조는 개인 사업자입니다. 말 그대로 한 사람이 소유하는 사업체의 형태로 사업과 관련된 수익은 물론 손실과 법적 책임도 전적으로 본인이 책임지게 됩니다. 부동산 역시 개인 명의로 소유하는 것과 같습니다.   그보다 한 단계 복잡한 구조는 공동사업체, 즉 파트너십입니다. 둘 이상의 사람이 함께 이익을 창출하기 위해 만든 구조로, 구성원들이 공동으로 부동산을 소유할 수 있는데, 이 경우 공동명의로 등기됩니다. 일반 파트너십은 모든 구성원이 무한 책임을 지지만, 유한 파트너십의 경우 일부는 운영 책임을 지고 나머지 투자자는 책임이 제한됩니다. 투자 리스크를 분산하는 데 유리합니다.   법인(주식회사)은 독립된 하나의 인격체로 간주하여, 법인 명의로 부동산을 소유합니다. 주주들은 법인의 빚에 대해 개인적 책임을 지지 않습니다. 일반 법인(C-Corp)은 법인 자체가 소득세를 내고, 주주들은 배당금에 대해 다시 세금을 내야 하는 이중과세 구조입니다. 반면 S코퍼레이션(S-Corp)은 소득이 주주에게 직접 귀속되는 구조로 이중과세를 피할 수 있으나, 일정 요건을 충족하는 소규모 법인에만 적용됩니다.     최근 많이 활용되는 구조는 LLC, 즉 유한책임회사입니다. 법인처럼 보호받을 수 있으면서도 소득이나 손실에 대한 세금은 구성원 개인의 세금 신고로 이어지는 패스스루 방식으로 처리됩니다. 보고 절차도 비교적 간단하고, 구성원 수에도 제한이 없어 투자자나 실수요자 모두에게 인기가 높습니다. 이와 유사한 LLP(유한책임 파트너십)는 모든 구성원이 제한된 책임을 지는 구조로, 위험 분산에 효과적입니다.   신탁도 중요한 부동산 소유 수단입니다. 신탁은 자산을 제삼자가 관리하도록 설계한 법적 장치로, 상속, 자산 보호, 세금 전략 등 다양한 목적에 활용됩니다. 대표적으로 생전 신탁(Living Trust)은 사망 시 유언 검인 과정을 거치지 않고 자산을 이전할 수 있어 상속 계획에 많이 사용됩니다. 유언신탁(Testamentary Trust)은 유언장에 따라 사후 설립되며, 철회불가신탁(Irrevocable Trust)은 한 번 설정하면 변경이 어려운 대신 일정한 세금 혜택이 있습니다.   이처럼 부동산은 개인 외에도 다양한 법적 구조를 통해 소유할 수 있고, 각 구조는 고유한 법적 효력과 조세 방식, 책임 범위를 갖고 있습니다. 단순히 명의만 고려하기보다는 목적에 따라 구조를 신중히 선택하시는 것이 필요합니다.    ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 법인 신탁 신탁도 부동산 법인 명의 부동산 소유

2025-06-11

[부동산 가이드] 부동산 소유 형태

국내에서 부동산을 취득하실 때 많은 소비자가 입지나 수익률, 매입가에 집중합니다. 하지만 그에 못지않게 중요한 것이 바로 어떻게 소유할 것인가, 즉 ‘소유 형태(title vesting)’입니다.     이 구조에 따라 향후 매각, 상속, 세금, 법적 책임까지 달라질 수 있기 때문에 투자든 실거주든 반드시 검토가 필요합니다.   가장 단순한 형태는 단독 소유입니다. 한 사람 또는 하나의 법인이 부동산을 온전히 소유하며, 모든 권리와 책임이 명확하게 귀속됩니다. 결정과 처분이 간편하여 개인이나 법인 명의 투자에 자주 사용됩니다.   다음은 공동 소유로 두 사람 이상이 함께 부동산을 소유하는 구조입니다. 이 중 공유재산권(Tenancy in Common)은 각자의 지분을 자유롭게 설정할 수 있으며, 사망 시 그 지분이 공동소유자가 아닌 상속인에게 이전됩니다. 가족, 친구, 투자 파트너 간 공동 매입 시 자주 활용됩니다.     반면 합유적 소유권(Joint Tenancy)은 모든 소유자가 동일한 지분을 갖고 동시에 취득해야 하며, 생존자 권리(Right of Survivorship)가 적용됩니다.     즉, 한 사람이 사망하면 그 지분은 상속 절차 없이 자동으로 나머지 소유자에게 이전됩니다. 상속 계획이 따로 있는 경우에는 신중한 선택이 필요합니다.   조금 더 복잡하지만, 전략적인 방식으로는 신탁 소유가 있습니다. 부동산을 신탁이라는 법적 장치에 등록하고, 정해진 조건을 충족하면 수익자에게 소유권이 이전되는 구조입니다.     예를 들어 부모가 자녀에게 상속하되 일정한 나이 또는 조건이 충족된 이후에 넘기도록 설계할 수 있습니다. 자산 보호와 세금 효율, 상속 계획까지 함께 고려할 수 있는 유용한 방식입니다.   부부가 함께 부동산을 소유하는 경우에는 거주하는 주의 법률이 적용됩니다.  예를 들어 가주처럼 커뮤니티 재산제가 있는 주에서는 결혼 중 취득한 재산이 부부 공동 소유로 간주하여, 매각 시 두 분의 동의가 모두 필요합니다. 일부 주에서는 부부만이 선택할 수 있는 불가분적 소유(Tenancy by the Entirety) 구조가 존재하며, 이 경우에도 생존자 권리가 적용되고, 일방의 동의만으로는 처분이 불가능합니다.   이처럼 부동산의 소유 형태는 단순한 명의 문제가 아니라, 재산을 어떻게 관리하고 지켜갈지를 결정짓는 중요한 선택입니다.     특히 공동 투자나 상속을 염두에 두고 계신 경우에는 각 구조의 차이를 충분히 이해하시고, 전문가의 조언을 받아 신중히 결정하시는 것이 바람직합니다. 좋은 부동산을 고르는 것만큼, 그 부동산을 어떻게 소유할지를 정하는 일이 투자의 핵심일 수 있습니다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 부동산 소유 소유 형태 공동 소유 나머지 소유자

2025-06-04

한국의 캐나다인 집주인 6천 가구, 전체 외국인 집주인 10만 돌파

 외국인이 보유한 한국의 주택 수가 사상 처음으로 10만 가구를 넘어섰다. 이 가운데 절반이 넘는 주택이 중국인 소유로 나타났다.       국토교통부가 30일 발표한 ‘2024년 말 기준 외국인 주택·토지 보유 통계’에 따르면, 지난해 12월 말 기준 외국인이 소유한 국내 주택은 총 10만216가구로 집계됐다. 이는 6개월 전보다 5158가구(5.4%) 증가한 수치로, 전체 주택의 0.52%에 해당한다.       외국인 주택 보유자 수는 총 9만8581명이다. 국적별로는 중국인이 5만6301가구(56.2%)를 소유해 가장 큰 비중을 차지했다. 중국인 소유 주택은 같은 기간 3503가구 증가하며 외국인 전체 증가분의 68%를 차지한 것으로 나타났다.       중국인의 비중은 2023년 6월 55.0%, 12월 55.5%에 이어 꾸준히 상승하고 있다. 뒤를 이어 미국인(2만2031가구, 22.0%), 캐나다인(6315가구, 6.3%) 순으로 나타났다.   보유 유형을 보면, 외국인 소유 주택의 대부분인 9만1518가구가 아파트 등 공동주택이었으며, 단독주택은 8698가구였다. 지역별로는 수도권 집중 현상이 뚜렷하게 나타났으며, 전체의 72.7%가 수도권에 몰려 있었다.       가장 많은 외국인 소유 주택이 있는 지역은 경기도(3만9144가구, 39.1%)였고, 그 뒤를 서울(2만3741가구, 23.7%), 인천(9983가구, 10.0%)이 이었다. 시군구별로는 경기 부천(5203가구), 안산(5033가구), 수원(3429가구), 평택(2984가구) 등이 상위권을 기록했다.       보유 주택 수 기준으로는 1주택자가 전체의 93.4%를 차지했으며, 2주택자는 5182명(5.3%), 3주택 이상 보유자는 1310명으로 나타났다.       한편, 외국인이 보유한 국내 토지 면적은 2억6790만5천㎡로, 전년 대비 1.2% 증가했다. 이는 전체 국토 면적의 0.27% 수준이다. 이 토지의 공시지가는 33조4892억원으로, 1년 전보다 1.4% 늘었다.       토지 소유 외국인 중에서는 미국인이 전체 면적의 53.5%로 가장 많았고, 이어 중국인(7.9%), 유럽인(7.1%), 일본인(6.1%) 순이었다. 미국과 중국인의 보유 면적은 각각 1.5%, 2.0% 증가했다.       지역별로는 경기도(18.5%), 전남(14.7%), 경북(13.6%)이 외국인 보유 토지 면적에서 높은 비중을 차지했다.       소유자 유형으로 보면, 재외동포가 55.6%, 외국 법인은 33.7%, 순수 외국인은 10.5%로 집계됐다.     정재홍 기자 [email protected]중국 집주인 외국인 주택 외국인 소유 외국인 보유

2025-05-30

토론토, 임대료 월 500달러 인하 임대 시작

  토론토의 심각한 주거 위기 속에서, 켄싱턴 마켓 커뮤니티 랜드 트러스트(KMCLT)가 민간 소유의 주택을 매입해 임대료를 대폭 낮추고 지역 주거 안정을 위한 새로운 대안을 제시했다.     최근 KMCLT가 매입한 스파다이나 애비뉴 380번지 건물은 1개의 상업 공간과 2개의 원베드룸 주거 유닛으로 구성돼 있다. 이 가운데 기존 세입자들에게는 평균 월 500달러의 임대료 인하가 적용되었으며, 비어 있는 다른 유닛은 1,000달러 미만의 월세로 곧 입주자를 받을 예정이다.   지난 1월, 캐나다 렌트 플랫폼 Liv렌트가 발표한 보고서에 따르면, 최근  현재 토론토 내 평균 원베드룸 임대료는 약 2,150달러에 달해, 이번 사례는 시세 대비 최소 30~50% 저렴한 수준이다.     더불어 대부분의 유틸리티 비용도 임대료에 포함돼 있어 실질적인 주거 비용 부담은 더욱 낮다. KMCLT는 이번 주택을 저소득 가구, 예술가, 고령자, 한부모 가정 등 실질적인 주거 위기에 처한 시민들을 우선적으로 수용할 계획이다.   KMCLT는 지역 내 건물들을 민간 자본에서 커뮤니티 소유로 전환해  주거와 상업 공간 모두를 지역 공동체의 필요에 맞게 관리•보존하는 것을 목표로 한다. 이를 위한 자금은 커뮤니티 채권 발행을 통해 조달됐다. 2023년 봄 시작된 1차 채권 캠페인에서는 170명의 투자자로부터 약 100만 달러가 모였으며, 개인 기부와 함께 토론토시의 ‘다세대 주택 확보 프로그램(MURA)’을 통해 40만 달러의 공적 자금도 확보됐다.   이로써 KMCLT는 금융기관 대출 없이 건물을 매입할 수 있었고, 낮은 이자율로 투자자에게만 상환하면서 세입자에게 비용이 전가되지 않는 구조를 만들 수 있었다. 이 같은 비영리 모델은 임대료 인상 압박 없이도 건물 유지와 관리를 지속할 수 있게 한다.   KMCLT는 올여름 추가로 약 200만 달러의 커뮤니티 채권을 발행해 세 번째 건물 매입에 나설 예정이다. 이와 관련해 토론토 시의회에서는 해당 프로젝트를 위해 120만 달러의 추가 시 예산 배정을 검토 중이다. 대상 건물은 주거 유닛 26개, 상업 공간 10개로 구성된 혼합용도 건물로, 추가 개발 가능성도 있어 지역사회에 더욱 큰 기여가 기대된다.   이번 사례는 시에서 빠르게 사라지고 있는 저렴한 주거 공간을 공공 소유로 전환해 장기적으로 보호하려는 새로운 접근법으로 평가받는다. 지역 기반의 자산 소유 구조와 자본 조달 방식은 향후 토론토 내 다른 지역 확장 가능성도 내포하고 있다.     임영택 기자 [email protected]토론토 임대료 임대료 인하 지역 주거 커뮤니티 소유

2025-05-30

[트러스트 소유 어뉴이티] 트러스트 명의 어뉴이티, 자산보호의 열쇠

트러스트가 소유한 어뉴이티는 오랫동안 세금 리스크의 대표적인 사례로 간주하여 왔다. 특히 국내 세법은 어뉴이티 계약의 소유자가 자연인이 아닌 경우, 즉 트러스트나 법인일 경우 세금 이연 혜택을 부정하고 계약 내 수익을 매년 과세하도록 규정하고 있다. 이로 인해 많은 자산가와 자문사들은 트러스트 명의의 어뉴이티를 일단은 피하고 보는 경향이 강했다. 그러나 이 구조는 단순한 함정이 아니라 일정한 조건과 전략하에서는 자산 보호 및 승계 계획을 위한 강력한 도구가 될 수 있다.   ▶어뉴이티 구매 목적   트러스트가 어뉴이티를 소유하는 목적은 다양하다. 일반적으로 자산 보호, 상속 계획, 소득 분배 조절, 수혜자 통제 등의 이유로 어뉴이티를 트러스트 명의로 구매한다. 특히 상속 계획에서 트러스트가 어뉴이티를 소유하는 기능은 다음과 같은 목적에서 매우 중요하다.     첫째, 트러스트는 어뉴이티의 분배 시점과 수혜자에 대한 통제력을 유지할 수 있다. 자녀나 후손이 자산을 즉시 인출하는 것을 방지하고 특정 나이나 조건이 충족될 때만 분배하도록 설정할 수 있다.     둘째, 트러스트는 다수의 수혜자에게 자산을 균등하게 분배하거나 수혜자별 필요에 따라 차등 분배하는 구조를 허용한다.     셋째, 신탁 내 어뉴이티 자산은 채권자 보호 또는 재혼, 가정불화 등의 상황에서 격리된 자산으로 활용될 수 있다.     넷째, 어뉴이티의 사망 시 지급금을 통해 현금화 과정 없이 자산을 다음 세대로 승계하는 데에 매우 유리하다. 비록 일반적으로 세금 이연 혜택이 제한될 수는 있지만 이러한 법적.전략적 통제 기능은 단순한 세금 효율성을 넘어서는 중요한 가치를 제공한다.   트러스트가 어뉴이티를 소유할 때 계약 구조는 다음과 같이 설정된다. 어뉴이티의 소유주는 트러스트, 연금 수령자(annuitant)는 딸과 같은 특정 가족 구성원, 수혜자(beneficiary)는 동일한 트러스트 또는 트러스트 내 지정된 수혜 그룹이 될 수 있다. 중요한 점은 이 구조에서 트러스트가 계약상 소유주이자 수혜자로 지정되지만, 연금 수령자는 별도로 지정된 자연인이라는 점이다.     많은 어뉴이티 계약에서는 연금수령자의 생존 여부가 소득 지급 개시 조건 또는 계약 유지 조건이 되며 사망 시에는 사망 혜택이 발생하거나 계약이 종료된다. 다만 이는 계약 유형과 구조에 따라 달라진다. 예컨대, 계약이 연금 수령자 기반 구조인 경우, 수령자의 사망이 계약 종료 요건이 된다.     반면 소유주 기반 구조에서는 계약 소유주의 사망이 종료 조건이 된다. 트러스트는 법적 실체로서 사망 개념이 없기 때문에 트러스트가 소유주인 경우 일반적으로 연금 수령자 기반 구조가 유리하며, 사망이나 계약 종료 요건을 연금 수령자 기준으로 설정하여 연금 이전(패스-인-카인드) 전략과 같은 유연한 승계 구조를 마련할 수 있다.   예를 들어, 한 고액자산가가 딸을 연금 수령자로 지정하고 자신의 수탁자 지위를 가진 트러스트가 어뉴이티를 구매해 계약자 및 수혜자가 되는 구조를 구성할 수 있다. 이 경우 트러스트는 소유주로서 계약을 보유하며 어뉴이티 수익은 트러스트 내로 유입된다.     만약 해당 트러스트가 위탁자 트러스트(그랜터 트러스트)라면 세금 상 수익은 여전히 그랜터의 개인 소득으로 간주하여 세금 이연이 유지될 수 있다.   ▶계약 구조의 유연성   이 구조에서 핵심 고려사항 중 하나는 보험사의 연금 이전 기능이다. 일반적으로 계약자가 사망하거나 어뉴이티 종료 조건이 발생하면 계약은 현금화되어 수혜자에게 지급된다.     하지만 일부 보험사는 계약을 해지하지 않고 동일한 조건으로 다른 소유주 또는 다음 수혜자에게 그대로 이전하는 것을 허용한다. 이 경우 자산은 세금 인출 없이 유지되며 새로운 수혜자는 원 계약의 혜택을 이어받을 수 있다.   위의 예시에서 연금 이전이 적용되는 구조를 보면 연금 계약자(소유주)는 트러스트, 연금 수령자는 딸, 수혜자 역시 트러스트로 설정된다. 이때 중요한 요소는 사실상의 소유주인 위탁자의 사망이다. 보험사는 사실상의 소유주인 위탁자가 사망했을 때를 계기로 계약을 현금화하지 않고 트러스트에 지정된 다음 수혜자에게 계약을 그대로 이전할 수 있도록 허용한다.     예시에서는 위탁자 사망 시 딸이 다음 수혜자로 계약을 인수하며, 계약 내 연금 수령자 역할도 유지한다. 이처럼 연금 이전 기능은 트러스트 구조 내에서 자산을 세대 간 이전하는 동시에 세금 유예 상태를 유지하게 해주는 매우 실질적인 상속 전략으로 기능할 수 있다.     이 구조는 자산을 유연하게 이전하면서도 세금 부담 없이 장기적인 운용이 가능하게 하는 장점이 있다   ▶변액연금을 통한 접근     한편, 자문사용 변액연금(Advisory Variable Annuity)은 이런 세금 및 소유권 구조의 복잡성을 줄이는 대안이 될 수 있다. 이 상품은 자문사가 투자 관리권을 유지하면서 수수료 기반으로 운용할 수 있고 일반적으로 개인 명의로 계약이 체결되기 때문에 세법에 저촉되지 않는다.     또한 수혜자의 인출 조건에 대한 제한을 두어 트러스트를 통한 통제와 같은 효과를 낼 수도 있다. 일부 경우 트러스트 명의로도 변액연금을 활용할 수 있으며 이때도 현금화되지 않은 상태로 이전되는 조건이나 수혜자 지정 전략에 따라 유사한 효과를 볼 수 있다.   결론적으로 트러스트 소유 어뉴이티는 단순히 세금 문제로 회피할 대상이 아니라 정교한 계약 설계와 세무 전략이 결합할 경우 매우 유용한 상속 및 자산 보호 수단이 될 수 있다는 점이다.     계약 구조 내에서 소유주, 연금 수령자, 수혜자의 관계를 명확히 하고 보험사의 허용 여부를 사전 검토하며 신탁문서와의 정합성을 확보하는 것이 성공적인 설계의 핵심이다. 이러한 구조는 고액자산가의 자산관리 전략에서 보다 중요한 역할을 차지할 수 있을 것이다. 켄 최 아피스 자산관리 대표 [email protected]트러스트 소유 어뉴이티 트러스트 자산보호 트러스트 수령자 트러스트 명의 계약 구조

2025-05-20

미주한국일보, 밀린 세금 425만불 내기로

미주한국일보(회장 장재민)가 10여 년동안 밀린 세금 425만 달러를 결국 내기로 했다.     지난 9일 가주연방법원에 따르면 미주한국일보는 체납액 911만 달러(2025년 3월 31일 현재) 중 425만 달러를 국세청(IRS)에 납부하기로 합의했다.   IRS가 체납액의 절반 이상을 깍아주기로 합의한 근거는 공개되지 않았다. 미주한국일보는 회사 여유자금, 외부 차입, 주주 대여 또는 신규 출자 등의 방법으로 납부 자금을 마련할 것으로 전망된다.     연방검찰은 지난 2023년 12월 미주한국일보를 상대로 2011년 체납 소득세 원금과 이자, 수수료 등을 합해 총 796만 달러를 납부하라며 소송을 제기했으며, 최근까지 1년 6개월 동안 조정 과정을 거친 바 있다. 〈본지 2023년 12월 13일 A-1면〉   미주한국일보가 체납했던 세금엔 2011년과 2013년 골드만삭스로부터 제공받은 부채 탕감 액수에 대한 소득세 원금 660만 달러와 이에 대한 이자와 벌금, 징벌 수수료 등이 포함돼 있다.     소송이 진행되자 국세청은 미주한국일보 소유 재산에 대한 조세 유치권(Tax Lien)을 신청해 자산을 동결하고 매각을 금지했다. 소송이 길어져 10년이 지나자 지난 3월 또다시 유치권을 신청한 바 있다.     유치권을 신청한 국세청 애리조나 지부 관계자는 “유치권 연장은 연방 검찰의 요청으로 진행됐다”며 “피고 측이 보유한 자산과 자산의 형태는 따로 명시하지 않았다”고 밝혔다. 한편, 장재민 회장은 2015년과 2016년 개인 소유인 뉴욕 사옥과 LA 사옥을 매각한 바 있다. 미주한국일보는 한국의 한국일보와는 지분관계가 없다. 최인성 기자 [email protected]한국일보 세금 la한국일보 세금 한국일보 소유 이하 한국일보

2025-05-18

중국 등 일부 외국인의 부동산 소유 금지 법안

 텍사스 주하원이 지난 9일 중국, 이란, 북한, 러시아 등 이른바 ‘적대국’ 국민의 주내 부동산 소유를 금지하는 법안을 1차로 통과시켰다. 달라스 모닝 뉴스 보도에 따르면, 이 법안은 적대국으로 지정된 4개국의 개인, 기업, 정부기관 등이 텍사스에서 부동산을 구입하는 것을 금지하는 내용을 담고 있으며 법안이 최종 통과될 경우 해당 국가 출신자들의 재산권에 큰 제약이 가해질 전망이다. 법안은 이날 텍사스주 하원 본회의에서 찬성 85표, 반대 60표로 통과됐다.   공화당이 주도하는 이번 표결은 당파적 색채가 짙었으며 그동안 하원에서는 지나치게 극단적인 조치로 여겨졌던 법안들이 최근 점차 입법에 속도를 내고 있다는 평가가 나온다. 법안을 발의한 콜 헤프너(공화당/마운트플레전트) 주하원의원은 “우리를 해치려는 전체주의 정권이 우리의 경제, 공급망, 일상생활을 지배하는 것을 좌시할 수 없다”고 주장했다. 그러나 이 법안은 텍사스내 아시아계 미국인 사회에서 인종차별적이라는 비판을 받고 있다. ‘정의를 위한 아시아계 텍사스인’(Asian Texans for Justice) 공동대표 릴리 트리우는 “이 법안은 아시아인이 위험하고 국가의 적이라는 신호를 보내는 것으로 배타적이고 외국인 혐오적인 법안”이라고 지적했다. 법안은 2025년 툴시 게바드 국가정보국장의 위협 평가 보고서에 명시된 적대국을 대상으로 하고 있다. 이들 국가의 시민이나 단체는 앞으로 텍사스 주내 부동산을 구입할 수 없으며 텍사스 주법무장관은 적대국이 소유한 부동산에 대한 조사를 실시하고 법원 명령을 통해 이를 압류하는 민사소송을 제기할 수 있다. 압류된 부동산은 지정된 수탁자에게 맡겨져 매각되며 수익은 금지 대상 구매자에게 환급되지 않는다. 법안은 이날 격론 끝에 적법하게 미국에 입국한 학생비자, 취업비자 소지자나 망명 신청자 등은 예외로 두는 수정안을 포함해 통과됐다. 또한 공화당은 주지사에게 추가로 적대국을 지정할 수 있는 단독 권한을 부여하는 조항도 포함시켰다. 표면적으로는 4개국을 대상으로 하고 있지만 논의는 주로 중국인을 중심으로 이뤄졌다. 중국에서 이민 온 진 우(민주당/휴스턴) 주하원의원은 해당 법안에 강하게 반대하며 이 법안이 아시아계 미국인을 향한 인종차별적 공격의 서막이 될 수 있다고 경고했다. 우 의원은 “중국인과 대만인, 일본인과 베트남인을 구분하는 사람은 거의 없다. 혐오범죄가 시작되면 아시아 얼굴을 가진 모두가 공격 대상이 될 것”이라고 성토했다. 그러나 공화당이 다수인 하원에서는 이같은 주장에 큰 반향이 없었다. 앤디 호퍼(공화당/디케이터) 의원은 “의회가 유권자로부터 받은 가장 단순한 사명은 우리나라의 적들이 우리의 가장 소중한 자원인 땅을 체계적으로 사들이는 것을 막는 것”이라고 강조했다. 대만 출신의 앤지 첸 버튼(공화당/갈랜드) 의원도 아시아계 커뮤니티의 우려에 공감한다고 밝혔지만 국가 안보 차원에서 법안을 지지한다고 말했다. 그는 “나는 자유와 안보를 위해 이 법안을 지지하지만, 여전히 많은 사람들이 마음속에 두려움을 안고 있다는 점은 기억해 달라”고 덧붙였다. 민주당이 제시한 모든 수정안은 부결됐으며 약 6시간의 논쟁 끝에 법안은 하원을 통과했다. 북 텍사스에 기반을 둔 여러 중국계 미국인 단체들은 연방법원에 법안 효력 정지를 위한 소송을 검토 중이라고 밝혔다. 앞서 플로리다에서는 유사한 법이 지난해 시행됐으나 연방 항소법원이 해당 법률의 일시 중단을 명령한 바 있다. 프리스코에서 부동산 회사를 운영하는 세실리아 햄튼은 이날 표결을 지켜보며 “간절한 마음으로 결과를 지켜봤다”고 전했다. 플레이노에 거주하는 헝루이 쿠는 최근 오스틴과 달라스에서 열린 반대 시위에 다수 참여했다. 2017년 미국 시민권을 취득한 그는 이전에는 H-1B 비자로 체류하면서 주택을 구입했고 현재는 조기 은퇴 후 자녀들과 미국에서 살아가고 있다. 쿠는 “나는 이미 아메리칸 드림을 이뤘다. 하지만 이 법안은 앞으로 나 같은 중국계 사람들에게 그런 기회를 막을 것”이라고 우려했다. 공화당원이자 12년째 지역 정치에 참여해온 그는 이번 법안을 계기로 자신의 정치적 소속감에 의문을 품게 됐다고 밝혔다. 그는 “중국 공산당은 문제지만, 미국내 합법 이민자들과는 전혀 관련이 없다”면서 “공화당이 이 차이를 분명히 인식하길 바란다”고 강조했다.   손혜성 기자중국 외국인 부동산 소유 해당 법안 텍사스 주하원

2025-05-12

연방정부 부동산 매물 '관심' ...조지아 17건 이상 목록 올라

도널드 트럼프 행정부가 연방정부 지출을 줄이기 위해 정부 소유 부동산 400건 이상을 처분한다. 이에 따라 조지아주에서 17곳에 달하는 대형 부동산 매물이 한꺼번에 시장에 쏟아질 수 있다.   애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 5일 연방 총무청(GSA) 발표를 인용해 조지아 내 연방정부 소유 건물 17곳이 처분 대상 목록에 올랐다고 보도했다. GSA는 보도자료를 통해 "처분 대상 건물 대부분은 쓸모없거나 업무에 적합하지 않은 공간"이라며 "매각 또는 임대하거나 민간 파트너십을 체결해 건물 관리를 맡기는 방안을 다각도로 고려 중"이라고 밝혔다.   조지아의 경우 총 320만 스퀘어피트(sqft) 규모의 정부 부동산이 매각·폐쇄 검토 목록에 포함됐다. 대표적 건물은 애틀랜타 다운타운에 있는 샘넌 센터(24층)와 마틴 루터 킹 빌딩(10층)이다. 이곳엔 연방 보건복지부, 국토안보부, 주택도시개발부(HUD) 등이 입주해 있다. 이외 챔블리의 국세청(IRS) 건물, 사바나의 줄리엣 고든 로우 박물관(교육부 소유), 토마스빌의 재난관리청(FEMA) 사무실 등이 포함됐다.   이들 부동산 물건의 대다수는 행정부가 수십년 전 사들인 낡은 빌딩으로, 유지비가 많이 든다. 샘넌 센터만 하더라도 1924년부터 영업한 리치 백화점을 개조한 건물로 1997년 완공됐으며, 마틴 루터 킹 빌딩은 1933년 지어진 우체국을 재건축한 건물이다. 애틀랜타 저널(AJC)에 따르면 정부는 지난 2022년 샘넌 센터 내 쥐 퇴치에만 320만달러를 썼다.   다만 최근 애틀랜타 도심의 오피스 빌딩 가격 하락을 감안하면 득보다 실이 클 수 있다는 지적이 나온다. 2022년 기준 스퀘어피트(sqft)당 200달러에 거래됐던 오피스빌딩은 현재 127달러까지 가격이 떨어졌다. 전국 평균(174달러)보다 크게 낮은 가격이다. ABC는 "건물을 헐값에 팔면 정부 부채 해결이라는 트럼프 대통령의 의도와 상반된 결과를 낳을 수 있다"고 지적했다. 장채원 기자 [email protected]연방정부 조지아 연방정부 소유 연방정부 지출 교육부 소유

2025-03-05

어센드, 한미메디컬 인수…서울메디칼그룹과 한식구

서울메디칼그룹(SMG)을 인수했던 투자 사모펀드 어센드 파트너스(이하 어센드)가 또 다른 한인 의료 그룹 한미메디컬그룹(KAMG)의 인수합병(M&A)을 완료했다. 관련기사 "한미메디컬그룹 · 서울메디칼그룹 한 식구 된다" 4일 어센드측은 KAMG의 자본, 운영 프로세스, 임상 리소스 등을 제공하는 파트너십 내용을 담은 계약을 마무리했다고 밝혔다. 이에 따라 어센드는 SMG에 이어 KAMG를 모두 소유하게 되면서 사실상 한인사회의 최대 의료 그룹을 운영하게 됐다.   제임스 한 KAMG 대표는 “어센드와의 파트너십을 통해 의료 네트워크 확장과 의료진 지원을 강화할 수 있어 기대가 크다”며 “한인 커뮤니티를 위한 의료서비스 향상에 기여할 것”이라고 밝혔다.   리처드 박 어센드 대표는 “KAMG와 함께 한인 커뮤니티 건강을 위해 더욱 헌신하겠다”며 “보다 많은 사람들이 신뢰하고 이용할 수 있는 의료 환경을 조성하겠다”고 강조했다.   이번 인수합병에도 불구하고 KAMG와 SMG는 각각 독립적으로 운영되며, 기존 고객들에게 즉각적인 변화는 없을 전망이다.   어센드측은 “서비스 품질 개선과 한인 커뮤니티 특성을 고려한 의료 지원이 한층 강화될 것으로 기대된다”고 말했다.   한편, 지난 1989년 설립된 KAMG은 70여 명의 주치의와 400여 명의 전문의를 보유한 한인 최대 독립 의사 네트워크다. 장열 기자한미메디컬 소유 이번 인수합병 의료서비스 향상 한인 커뮤니티

2025-03-04

IL 차량 소유∙담보권 디지털 방식 도입

일리노이 주 총무처장관실이 새로 발표한 프로그램에 따라 앞으로 자동차 소유권 및 이를 통한 담보 대출 등이 디지털 방식으로 이뤄지게 됐다.     알렉시 지어눌리어스 총무처장관은 차량 소유 및 담보권을 디지털 방식으로 처리, 저장 및 공개할 수 있는 ‘Electronic Lien and Titling’(ELT) 프로그램을 최근 발표했다.     지어눌리어스는 “디지털화된 절차를 통해 까다로운 서류 작업, 실제 문서 우편 발송, 그리고 운전자서비스시설(DMV) 등을 직접 방문할 필요가 없게 됐다”며 “앞으로 이런 과정을 밟는 방식이 훨씬 더 원활하고 빠르게 진행될 것으로 기대한다”고 말했다.     이에 따라 딜러십에서 차량을 구매하는 일리노이 주민은 앞으로 온라인으로 소유권 신청서를 작성할 수 있는 옵션이 주어지고, 동의할 경우 소유권의 전자 사본이 주 총무처장관실로 전송된다.     이후 차량 소유권(타이틀)은 자동차 소유주에게 완전히 넘겨질 때까지 전자 기록으로 제3자 업체를 통해 저장되게 된다.     일리노이 주 총무처는 “ELT 프로그램을 소유권 세척과 사기성 담보 해제 등을 줄이는 것을 목표로 하고 있다”고 덧붙였다.     ELT 프로그램은 실제 일리노이 주의회서 지난 2000년에 통과됐지만 그동안 기술적인 문제 등으로 인해 25년 넘게 시행이 지연됐다.     일리노이 주 외 25개 주가 ELT 프로그램과 유사한 프로그램을 실시 중이다.  Kevin Rho 기자담보권 디지털 디지털 방식 차량 소유 자동차 소유권

2025-02-25

[택스클리닉] IRS의 공동 소유 재산 압류

Q) 국세청(IRS)이 공동 소유 재산을 압류할 수 있나요?   A) 세금 부채가 있을 때, 가장 걱정되는 질문 중 하나는 IRS가 다른 사람과 공동으로 소유한 재산을 압류할 수 있는지 여부입니다. 간단히 말하면, 답은 ‘네’입니다. 그러나 실제 상황은 더 복잡할 수 있어 이에 대해 정확히 숙지하는 것이 중요합니다.   IRS는 세금 부채를 회수하기 위해 재산을 압류할 수 있는 권한이 있습니다. IRS는 다른 사람이 재산에 대해 일정한 권리를 가지고 있어도 세금 부채를 사용할 수 있는 자산으로 간주합니다.   배우자나 가족, 또는 사업 파트너와 공동으로 재산을 소유하는 경우, IRS는 다른 소유자의 권리를 존중하지만, 재산 압류를 막을 수는 없습니다. 절차가 더 복잡해지고, 종종 일부 재산을 파는 등 다른 방법으로 세금을 회수하게 됩니다   IRS의 재산 압류 과정은 두 가지 단계를 거칩니다. ▶먼저 주 법률이 납세자가 그 재산을 압류할 수 있는 권리가 있는지를 결정하고 ▶연방 법률에 따라 세금 유치권이 그 재산에 적용될 수 있는지 판단합니다.   즉, 재산이 다른 사람의 이름으로 되어 있더라도 납세자가 그 재산에 대해 실질적인 이익을 가지고 있다면 IRS가 그 재산을 압류할 수 있다는 뜻입니다. IRS는 보통 압류하기 30일 전에 통지합니다.   IRS가 공동 소유 재산을 압류할 때 몇 가지 중요한 점이 있습니다.     ▶IRS는 제삼자가 납세자의 대리인 역할을 한다고 판단하면 그 재산을 압류할 수 있습니다. 세금을 피하기 위한 가짜 계약일 수 있다고 생각하여 법적 구분을 무시할 수 있습니다.   ▶누군가로부터 세금 부채가 있는 재산을 받았다면, IRS는 그 재산에 대해 세금을 부과할 수 있습니다. 이런 경우는 ‘양수인(Transferee) 책임’이라고 합니다.   ▶IRS가 세금 부채와 관련 없는 사람의 재산을 잘못 압류했다면, 그 사람은 보호받을 권리가 있습니다. 이들은 행정적인 방법으로 재산을 되찾거나, 잘못된 압류에 대해 소송을 제기할 수 있습니다. 자신과 공동소유자들을 보호하려면, 다음과 같은 방법들을 하셔야 합니다.   ▶주마다 세금 부채와 관련된 법이 다릅니다. 자신이 사는 지역의 법률을 숙지해야 합니다.   ▶재산 이전이나 소유권 관련 서류를 잘 보관하세요. 특히 가족이나 사업 파트너와의 거래가 있다면 그 기록을 남기는 것이 중요합니다.   ▶재산 소유 구조를 잘 설정해서 공동 소유할 때 어떻게 재산을 명명하느냐에 따라, 세금 부채가 없는 사람들을 보호하는 데 차이가 있을 수 있습니다.   IRS가 공동 소유 재산을 압류할 가능성이 걱정된다면, 세금 부채를 빨리 해결하는 것이 좋습니다. IRS가 제공하는 해결 방법에는 ▶삭감 분할 납부 계약 ▶삭감 조정 제안 프로그램 ▶징수 불능상태 신청 등이 있습니다.   IRS는 공동 소유 재산을 압류할 수 있는 권한이 있지만, 동시에 세금 부채와 관련이 없는 사람들의 권리를 보호해야 합니다. 세금 유치권이나 압류로 인해 자산에 영향을 받을 우려가 있다면, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.     ▶문의:(213)383-1127  제임스 차 / 공인 택스솔루션 스페셜리스트택스클리닉 공동 소유 재산 압류 재산 소유 공동 소유

2025-02-16

[트러스트 소유 연금 분석] 트러스트 소유 연금, 전략적·체계적 설계 필요

트러스트는 자산 관리와 분배를 목적으로 설계된 법적 구조로, 연금을 소유할 수 있는 효과적인 도구 중 하나다. 연금을 트러스트에 귀속시키면 자산 보호와 유산 관리, 세금 절감의 장점을 활용할 수 있지만, 특정 제한 사항과 주의점도 동반된다. 트러스트 소유 연금의 기본 개념과 작동 원리, 장단점, 그리고 활용 사례를 통해 이 전략의 실질적인 효과를 살펴보자.   ▶작동 원리   트러스트가 연금을 소유하면, 연금의 법적 소유자는 트러스트가 된다. 트러스트는 연방 세법(IRC 섹션 72(u))에 따라 자연인을 위한 대리인(agent for a natural person)으로 간주될 경우 소득세 연기 혜택을 받을 수 있다.     이를 위해 트러스트는 모든 수혜자가 자연인이어야 하며, 특히 비가역적 트러스트(irrevocable trust)의 경우 변호사나 세무사의 인증이 필요하다. 예외적으로, 자선 잔여 트러스트(charitable remainder trust)는 자연인을 위한 대리인으로 간주되지 않아 소득세 연기 혜택을 받을 수 없지만, 자체적으로 세금 면제 대상이기 때문에 큰 문제가 되지 않는다.   ▶소득세 연기 혜택   트러스트 소유 연금은 적절히 설계될 경우 소득세 연기 혜택을 제공한다. 이는 연금의 가치 증가분에 대해 세금을 연기할 수 있게 하여, 자산의 성장 잠재력을 극대화할 수 있도록 도와준다. 가역적 트러스트(revocable trust)와 비가역적 트러스트 모두 소득세 연기 혜택을 받을 수 있으나, 연방 세법 규정을 철저히 준수해야 한다.     특히, 비가역적 트러스트는 연금 소유와 관련된 복잡한 규정을 충족해야 하며, 세무 전문가와의 긴밀한 협력이 필수적이다   ▶사망보험 및 소득 처리   트러스트는 개인처럼 사망하지 않는 법적 구조이기 때문에 트러스트 소유 연금의 사망보험금은 연금 수급자(annuitant)의 사망 시 지급된다. 따라서 연금 수급자는 일반적으로 트러스트의 수혜자 중 사망 시점에서 자산을 분배받는 개인으로 지정된다. 중요한 점은 연금 수급자가 지정된 후에는 변경할 수 없으므로 신중한 계획이 필요하다는 것이다.   소득 혜택과 관련해 트러스트 소유 연금의 소득 지급은 트러스트 소유자의 연령이 아닌 연금 수급자의 연령을 기준으로 계산된다. 트러스트 소유 연금의 설계에서 연금 수급자를 정확히 지정하는 것이 중요한 이유 중 하나다.   ▶제한 및 주의사항   트러스트 소유 연금은 여러 혜택을 제공하지만, 제한 사항과 주의점이 있다.   우선 트러스트가 연금 소유자인 경우, 배우자 승계(spousal continuation)는 제공되지 않는다. 대신, 연금의 수혜자는 반드시 트러스트로 지정해야 하며, 배우자를 수혜자로 지정하는 것은 권장되지 않는다.   트러스트 소유 연금에서 개인을 수혜자로 지정하면 트러스트에 명시된 수혜자와 불일치할 수 있어 주의해야 한다.     예를 들어, 가역적 트러스트가 연금을 소유하고 재혼한 배우자와 자녀가 각각 50%씩 자산을 분배받도록 설정했더라도 연금의 수혜자가 배우자 한 명으로 지정되면 트러스트의 의도와 다르게 자산이 분배될 수 있다. 이는 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있다.   세금 문제도 있다. 트러스트가 연금 소득을 받을 경우, 트러스트의 높은 소득세율이 적용된다. 이는 개인 소득세율보다 심하게 증가하기 때문에 수탁자는 분배 전략을 신중히 계획해야 한다. 또 연금 수급자가 59.5세 미만일 경우, 조기 분배로 간주되어 10%의 연방 세금이 추가 부과될 수 있다.   ▶활용 사례   미성년 자녀를 위한 트러스트를 생각해 볼 수 있다. A씨는 자신의 연금을 트러스트로 이전하여 미성년 자녀가 성인이 되기 전에는 자산을 사용할 수 없도록 설정했다. 이로 인해 자산이 불필요하게 소진되는 것을 방지하고, 자녀가 책임감 있게 자산을 사용할 수 있도록 했다.   장애가 있는 가족 구성원 지원을 위해서도 활용될 수 있다. B씨는 장애가 있는 형제를 위해 특별 신탁(special needs trust)을 설계하고 연금을 트러스트에 귀속시켰다. 이 구조를 통해 형제는 공공복지 혜택을 유지하면서도 트러스트로부터 안정적인 재정 지원을 받을 수 있었다.     유산 분배의 체계적 관리를 위해서도 트러스트 소유의 연금을 고려해볼 수 있다. C씨의 경우 재혼한 배우자와 첫 결혼에서 낳은 자녀들 사이의 유산 분배 문제를 방지하기 위해 트러스트를 활용했다. 연금을 트러스트에 귀속시키고, 배우자에게 일정 소득을 제공하며, 자녀들에게는 배우자 사망 후 자산을 균등하게 분배하도록 설계했다.   트러스트 소유 연금은 자산 보호와 유산 관리에서 유용한 도구로 활용할 수 있다. 적절히 설계된 트러스트는 소득세 연기 혜택, 자산의 체계적 분배, 그리고 법적 분쟁 예방 등의 장점을 제공한다. 그러나 설계와 운용 과정이 복잡하고, 세금 및 법적 문제가 발생할 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요하다.     전문가와 충분한 상담을 통해 각자의 재정적 상황과 목표에 맞는 최적의 트러스트 소유 연금 구조를 설계하는 것이 성공적인 유산 관리와 자산 보호를 위한 핵심이라고 할 수 있다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected]트러스트 소유 연금 분석 연금 트러스트 트러스트 소유자 비가역적 트러스트 법적 소유자

2025-02-04

[에이전트 노트] 산불 피해 예방법

2025년 새해부터 LA카운티 지역에 동시다발적으로 발생한 4곳의 산불로 인해 엄청난 부동산 피해가 발생했다.   최고풍속 100마일에 달하는 샌타애나 강풍을 타고 번지기 시작한 산불은 10일 이상 지속되며 최소 15만 명이 넘는 사람들이 집을 떠나 안전한 장소로 대피해야 했다.   당국에 따르면 이번에 발생한 LA카운티4곳의 화재로 인해 총 4만300에이커에 달하는 면적이 모두 불에 탔으며 LA 역사상 가장 파괴적인 화재로 기록됐다.     그중에서도 지난 7일 발생한 샌타모니카 인근 퍼시픽 팰리세이즈에서 시작된 팰리세이즈 산불과 알타데나 지역에서 발생한 이튼 산불로 1만2000채에 달하는 주택과 비즈니스, 학교 등이 불에 타면서 총 경제적 손실액은 1350억 달러에서 1500억 달러에 달하는 것으로 알려졌다.   이 같은 큰 피해가 발생한 이번 산불의 원인은 아직 정확히 밝혀지지 않았으나, 예전에 발생한 산불들의 원인이었던 강풍에 의한 자연발화와 산악지역의 전선에 의한 화재로 추정되는 상황이다.     온라인 부동산 정보업체인 리얼터닷컴이 발표한 최근 보고서에 따르면 국내 전체 주택 중 약 5.5%에 해당하는 주택들이 화재 위험이 큰 지역에 위치했지만, 가주는 전체 주택의 39.1%가 산불 및 화재 위험이 큰 주택으로 분류되고 있어 상황이 심각하다.     많은 주택소유주가 사상 최악의 산불로 인해 화재에 대한 관심은 높아졌지만, 막상 무엇을 준비해야 할지 막막한 상황일 것이다.   주택을 소유하고 있다면 위치와 상관없이 소유 주택에 대한 화재보험은 반드시 가입하여야 한다.   최근 화재위험 지역에 위치한 주택 소유주들이 화재보험을 거부당하거나 비싼 주택보험료를 지불하고 있지만, 주택 보험만큼은 꼭 확보해야만 재산 손실을 최소화할 수 있다. 만약 주택보험가입에 힘들다면 주 정부 프로그램인 페어 플랜(Fair Plan)이라도 반드시 가입해야 한다.     주택의 보험 가입은 선택이 아닌 필수적 요건으로 반드시 가입해야 하며, 주택보험 외에도 정원에 심어진 야자수나 대형 나무들을 주기적으로 관리하여 자칫 화재가 발생해도 크게 퍼지지 않도록 대비하는 것이 중요하다.   특히 소유 주택의 지붕에 관심을 가져야 할 필요가 있다. 화재에 취약한 아스팔트 싱글‘(Shingle) 재질을 사용한 지붕이라면 내화 성능이 높은 금속 소재나 기와, 콘크리트 타일, 섬유 시멘트 합성 소재 등 화재 시 불꽃이 내려앉지 못하도록 내화성 기능이 강한 재질로 지붕을 교체하는 것이 좋다. 또 주택 내부와 외부에 소화기를 구비하는 것이 바람직할 것이다.     목조구조물의 특징으로 설치된 지붕과 주택 하단의 통풍구에 불꽃이 들어가지 못하도록 기존보다 촘촘한 1/8인치나 1/16 인치짜리 통풍구 마개를 설치하고 건물 외벽은 내화성이 뛰어난 스터코로 처리하는 것이 화재 예방에 효과적일 수 있다.   하지만 무엇보다 지금은 이번 화재로 삶의 보금자리를 잃은 많은 한인을 포함한 우리의 이웃들에게 따듯한 위로와 격려를 전해야 할 때다.   ▶문의:(213)500-5589  전홍철/WIN Realty & Properties에이전트 노트 예방법 산불 주택 소유주들 이튼 산불 소유 주택

2025-02-04

'아메리칸 드림' 440만불 필요…지난해 보다 100만불 늘어

‘아메리칸 드림’을 이루는 데 드는 비용이 440만 달러에 달하는 것으로 조사됐다.     이는 지난해 340만 달러보다 100만 달러 증가한 금액이다. 대다수 사람이 평생 벌길 희망하는 금액을 훌쩍 뛰어넘는 수준이라고 리얼터닷컴은 분석했다.       이 같은 추정치는 금융 정보 사이트 인베스토피디아가 결혼, 자녀 양육, 주택 구매, 은퇴 자금 마련 등 중요하게 여겨지는 삶의 주요 지출 항목을 분석한 결과다.     특히, 주택 구매 비용은 전체 비용의 20%를 차지하며 약 160만 달러인 은퇴 자금 다음으로 높은 비율을 기록했다.   주택 소유는 오랫동안 아메리칸 드림의 핵심 요소였지만 주택 가격 상승과 높은 대출 금리로 점점 이루기 힘든 목표가 됐다.     30년 고정금리 모기지를 이용해 주택을 구매하는 데 드는 평균 비용은 약 92만9955달러. 이는 지난해 조사된 79만6998달러보다 큰 폭으로 증가한 수치다. 여기에 주택 보험 및 재산세가 포함되어 있지만, 유지보수비, 관리비(HOA) 등 기타 비용은 포함되지 않았다.   센서스국에 따르면 현재 주택 소유율은 65.6%로 최고치인 2004년의 69.2%보다는 낮지만,  최저치인 2016년의 63.4%보다는 증가했다.   재정적 어려움에도 주택 소유를 아메리칸 드림의 필수 요소로 인식은 75%를 차지한다. 이 중 59%만이 주택 구매가 현실적으로 가능하다고 답했다.   리얼터닷컴 로라 에디 연구 부사장은 “주택 가격 상승과 공급 부족으로 내 집 마련이 더 어려워졌지만, 대부분 주택 소유를 경제적 안정과 장기적인 부의 핵심 요소로 생각한다”고 설명했다.     연령대별로는 베이비부머 세대(84%)가 주택 소유를 가장 중요한 목표로 인식했지만, 젊은 세대일수록 그 중요성을 낮게 평가하는 경향을 보였다.     주택 소유를 달성 가능한 목표라고 본 응답자는 베이비부머 세대가 가장 많았고, Z세대가 가장 적었다. 도널드 트럼프 정부 2기에 접어들면서 경제와 주택 시장에 대한 전망이 엇갈리고 있다.     일부에서는 부동산 개발자로서의 경험을 가진 트럼프가 주택 시장 활성화를 위한 정책을 내놓을 것이라고 기대한다.     반면 전문가들은 금리 정책이 연방준비제도(Fed)의 결정에 달려 대통령이 직접적인 영향을 미치기는 어렵다고 분석했다.     트럼프 정부가 추진하는 외국산 제품에 대한 관세와 대규모 불법 이민자 추방 조치가 주택 건설 업계에 미칠 영향에 대한 우려도 크다.     리얼터닷컴 조엘 버너 수석 경제학자는 “건설 비용 상승은 남가주 산불 피해 지역의 복구뿐만 아니라 전국의 주택 공급 부족 문제를 더욱 악화시킬 가능성이 있다”고 지적했다.     이은영 기자아메리칸 드림 아메리칸 드림 오랫동안 아메리칸 주택 소유

2025-01-31

유연함 장점 부부 공동 연금, 초기 설계 중요

NQ(non-qualified) 연금은 은퇴 준비와 자산 보호를 위한 유용한 도구다. 그런데 이런 연금의 소유 방식에는 여러 가지가 있을 수 있다. 많은 이들이 생각하지 못하는 부분일 수 있지만, 소유 구조에 따라 장단점이 다르다. 그래서 연금을 선택할 때는 이런 부분도 충분히 고려할 필요가 있다. 여러 소유 구조 중 특히 소유자 주도형 NQ 연금을 공동으로 소유하면, 어느 소유자가 먼저 사망하더라도 생존 배우자가 혜택을 받을 수 있어 부부에게 매력적인 옵션이 될 수 있다. 그러나 항상 유리한 것은 아니며, 특정 조건과 상황을 고려해야 한다. 부부가 공동으로 연금을 소유할 경우 장단점과 적절한 상황 등에 대해 알아본다.   ▶공동 소유 연금의 주요 이점   시중의 대부분 연금이 공동 소유일 경우 제공하는 주요 혜택 중 하나는 사망 시 생존 소유자의 혜택이다. 공동소유자 중 어느 쪽이든 한 사람이 사망하면 생존 소유자가 주요 수혜자로 간주한다.     부부가 공동 소유한 경우의 생존 소유자는 자연스럽게 해당 연금의 계약을 자기 소유로 하게 된다. 그래서 선택할 수 있는 옵션도 유연하다. 생존 배우자는 계약을 지속하거나 일시불 지급, 연금화 등 다양한 선택지를 가질 수 있다.    공동 소유한 연금에서 다른 수혜자가 지정되어 있더라도, 생존 배우자가 주요 및 우선 수혜자로 간주한다. 이 경우 배우자 이외 연금 계약상 지정된 수혜자는 우선 수혜인 배우자 다음에 오는 조건부 수혜자가 된다.   ▶연금 수급자 지정의 중요성   공동 소유 계약에서는 공동 연금 수급자(annuitant)가 허용되지 않을 수 있다. 이런 경우 일단 한 명의 소유자를 연금 수급자로 지정해야 하며, 계약이 연금화(annuitization)될 경우여야 두 소유자의 기대 수명에 따라 연금화를 설정할 수 있다.     개인이 혼자 소유한 연금의 경우, 공동 연금 수급자 지정 옵션이 있다. 이 경우 수령하는 연금 액수가 한 명의 연금 수급자를 지정할 때에 비해 낮아지는 것이 일반적이다.     연금 수급자는 계약 소유와는 별개의 역할을 하기 때문에 초기 설정 단계에서 신중한 선택이 필요하다. 연금의 소유주와 연금 수급자는 다른 개념이므로 이를 혼동하지 않는 것이 중요하다.   ▶공동 소유 연금의 단점   공동 소유 연금이 모든 상황에 적합한 것은 아니다.     우선 연령 차이에 따른 제한이 있다. 공동소유자가 연령 차이가 클 경우, 나이가 어린 소유자가 단독으로 소유할 때 연금 소득과 사망보험금을 더 효율적으로 활용할 수 있게 될 가능성이 높다.     지금 당장 받는 연금 규모는 나이가 많을수록 커지는 것이 일반적이지만, 요즘 시중의 연금이 주는 보장연금과 보장 사망보험금 혜택 등을 극대화하기 위해서는 소득 인출 시기를 늦출수록 유리할 경우가 많다.     또 나이가 어린 소유자의 기대 수명이 길기 때문에, 연금화 옵션을 선택할 경우 더 오랫동안 안정적인 연금 수령을 할 수 있는 측면도 간과할 수 없다. 반면, 나이가 많은 소유자가 단독 소유자로 지정되면 기대 수명이 짧아 연금 지급 기간이 짧아질 수 있다.     이는 연금 계약이 제공하는 장기적인 수익 잠재력을 제한할 수 있다는 점에서 원치 않는 소유방식일 수 있을 것이다. 나이가 어릴수록 보장소득이 더 커지고, 자산증식 효과 역시 배가될 수 있는 가능성이 높다는 점 등을 고려할 필요가 있다는 뜻이다.   또 상속계획 차원에서 볼 때 복잡해질 수 있다. 일반적으로 고액 자산을 보유한 부부의 경우, 개별 명의나 신탁을 통해 자산을 관리하는 것이 유리할 수 있다. 나이가 어린 소유자가 단독 소유자가 되면, 연금의 성장과 유산 계획을 장기적으로 유지할 수 있는 여지가 더 크다.   특히, 유산을 다음 세대에 효과적으로 이전하려면 나이가 많은 소유자보다 젊은 소유자가 단독 소유하는 것이 더 효율적일 수 있다. 공동 소유는 유산 및 상속계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 전문가와의 상담이 필요하다.   이어 59.5세 미만 소유자에게는 세금 문제가 있을 수 있다. NQ 연금에서 59.5세 이전에 분배를 받으면 10%의 연방 추가 세금이 부과된다. 젊은 소유자에게는 이 점이 불리하게 작용할 수 있다.   ▶공동 소유 연금 활용 사례   65세 한인 김씨와 그의 61세 아내는 20만 달러의 연금을 공동으로 구매했다. 20년 후 김씨가 85세에 사망한 경우, 그의 아내는 다음 두 가지 선택을 할 수 있다.     먼저 그동안 자라난 연금의 잔액이나 특별히 보장된 사망보험금을 일시불로 수령하는 것이다. 하지만 일시불 목돈이 필요하지 않다면 계약을 이전과 변함없이 그대로 유지하고 계속 연금을 관리할 수도 있다.     이처럼 공동 소유 연금은 유연성을 제공한다. 그만큼 초기 소유구조 설정과 관리 방식이 중요하다.   부부가 아닌 공동 소유 연금에서 한 소유자가 사망하면, 생존한 소유자는 계약을 계속 유지할 수 없고 반드시 분배 옵션 중 하나를 선택해야 한다.     첫 번째 옵션은 사망 시점의 사망보험금이나 계약의 현금 가치를 한 번에 받는 일시불 지급이다. 이 방식은 즉각적인 자금이 필요하거나 계약을 종료하려는 경우에 적합하다. 두 번째 옵션은 연금의 당시 가치를 바탕으로 정기적인 연금 수령을 하는 연금화다. 이 경우 생존한 소유자는 사망일로부터 1년 이내에 첫 번째 연금을 수령해야 한다.     지급 방식은 고정 기간 또는 생존 기간에 따라 설정할 수 있다. 세 번째 옵션은 사망한 소유자의 기대 수명을 기준으로 정기적인 수령을 하는 기대 수명 기반 분배다.     이 방식은 계약이 종료될 때까지 일정 금액을 받는 구조로, 사망자의 나이에 따라 분배 금액이 결정된다. 중요한 점은 이러한 분배금이 과세 대상이라는 것이다. 또한 생존 소유자가 59.5세 미만일 경우, 추가 세금이 부과될 수 있다.     공동 소유 연금은 부부가 재정적 안정과 사망보험금 혜택을 극대화할 수 있는 매력적인 옵션이다. 그러나 소유자 간 연령 차이, 세금 규정, 유산 및 상속계획 등을 반드시 고려해야 한다.     각자의 상황에 맞는 최적의 연금 구조를 설정하기 위해 전문가와의 상담이 필수적이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected]연금 유연함 생존 소유자 소유자 주도형 공동 소유

2025-01-21

뉴욕주 주택 소유 쉬워진다

주택 소유를 꿈꾸는 뉴요커들에게 반가운 소식이 발표됐다.   9일 캐시 호컬 뉴욕주지사는 “뉴욕 주민들이 매달 지불하는 높은 렌트와 모기지를 생각하면, 뉴욕의 생활비는 지나치게 비싸다”며 “거대 사모펀드가 뉴욕 전역의 주택들을 사들이고 있어 일반 주택 구매자들은 저렴한 주택을 선택할 수 있는 기회가 줄어들고 있다. 많은 뉴요커들이 ‘내 집 마련’이라는 아메리칸드림을 실현할 수 있도록 새로운 제안을 하고자 한다”고 밝혔다.     먼저 호컬 주지사는 ‘대형 기업들의 주택 매입을 제한할 것’을 제안했다. 사모펀드·헤지펀드 등 대형 기업들이 예비 주택 소유자보다 높은 가격을 제시하고, 일반 주택 구매자들이 제시하기 어려운 조건들을 제시해 소유권을 빠르게 확보하는 상태인데 이로 인해 남아 있는 주택 가격이 상승하는 결과를 초래한다는 설명이다. 이에 호컬 주지사는 대규모 투자 기관이 단독 및 2가구 주택을 대량으로 구입하지 못하도록 제한하는 법안을 제안했고, 이 법안은 투자 기관이 주택 매입 관련 제안을 할 때 대기 기간 75일을 요구하는 내용을 포함한다.   신규 주택 구매자들에게 현금을 지원하는 방안도 제안됐다. 저소득층 및 중산층 주택 구매자들이 계약금 마련을 돕기 위해 주정부 자금 5000만 달러를 투입한다는 설명이다.     주택 구매를 원하는 저소득층 및 중산층 주민들에게는 재산세 인센티브 역시 제공할 방침이다. 호컬 주지사는 “저소득층 및 중산층 주택 구매자에게는 재산세 인센티브를 제공해 ‘내 집 마련’의 장벽을 낮출 예정”이라고 설명했다.     한편 호컬 주지사는 8일 “뉴욕주 전기버스 확대를 위해 1억 달러를 투입한다”고 발표하기도 했다. 주정부 자금 1억 달러 투입을 통해 전기버스 등 전기차 구입, 전기 차량 충전 인프라 구축 등 프로젝트를 확대하겠다는 것이다. 호컬 주지사는 “교통은 기후 변화와의 싸움에 있어 중요한 역할을 하고 있으며, 온실가스 배출을 줄이기 위한 모든 방법을 동원해야 한다”며 “이 자금은 대중교통 기관이 더 많은 무공해 차량을 도입하도록 장려할 것”이라고 전했다. 윤지혜 기자 [email protected]뉴욕주 주택 주택 소유 뉴욕주 전기버스 중산층 주택

2025-01-09

한인 소유 유일 종합병원 할리우드 차병원 A등급

  글로벌 차병원 바이오그룹이 운영하는 미국 내 유일한 한인 소유 종합병원인 할리우드 차병원(사진)이 소비자 감시 비영리단체인 립프로그 (Leapfrog)의 2024년 가을 전국 병원 안전도 평가에서 A 등급을 받았다.     립프로그는 전국 3000여 종합병원을 대상으로 병원의 오류, 사고, 상해, 감염 실태 및 이를 방지하기 위한 예방 시스템 등 30여 개 이상의 지표를 평가해 등급을 부여한다. 이번 평가에서는 전국 30% 미만의 병원들이 A등급을 받았으며, 가주에서는 할리우드 차병원을 포함해 128개 병원이 A 등급을 받았다.   할리우드 차병원의 제이미 유 병원장은 “이번 성과는 환자 안전을 최우선으로 하는 할리우드 차병원의 변함없는 헌신과 의료진들 노력의 결실”이라며 “환자들에게 최상의 안락함과 안전을 제공하는 환경을 조성하는 데 최선을 다하겠다”라고 말했다.     립프로그의 병원 안전도 평가는 예방이 가능한 의료 사고에만 중점을 둔 유일한 병원 평가 프로그램이다. 이 프로그램은 동료 평가(peer-review)를 거쳐 투명하게 이뤄지며, 대중에게 무료로 공개된다. 등급은 매년 가을과 봄, 두 차례 업데이트된다.     할리우드 차병원의 전체 등급 상세 정보와 병원 내 환자 안전과 관련한 유용한 팁은 HospitalSafetyGrade.org 에서 확인할 수 있다.   1924년 설립되어 100년 간 할리우드와 인근 지역 커뮤니티의 건강을 돌봐온 할리우드 차병원은 현재 89개의 간호병상을 포함해 총 434개의 병상을 보유하고 있으며, 550여 명의 의사 및 전문 의료진이 종합적인 의료 서비스를 제공하고 있다. 할리우드 차병원은 전 세계 7개 국가 91개 병원과 클리닉, 30개의 리서치 및 14개 교육기관, 31개의 바이오/제약/헬스케어 기업을 소유한  차헬스시스템(CHA Health Systems)의 일원으로, 의료 전반의 서비스 뿐 아니라 줄기세포 연구, 교육, 생명 공학에 걸쳐 글로벌 차병원 바이오 그룹과 연구의 중심에 함께하고 있다.종합병원 할리우드 할리우드 차병원 글로벌 차병원 한인 소유

2024-11-17

주택 소유 전체 가구의 30.5%가 ‘하우스 푸어’

 텍사스 주내 주택 소유 가구의 30.5%가 ‘하우스 푸어’(House Poor: 집을 소유하고 있지만 대출금(모기지) 상환, 재산세 납부, 주택 보험, 유틸리티, 수리비 등 주택 유지에 들어가는 비용 부담으로 인해 재정적으로 생활에 어려움을 겪는 경우를 지칭하는 용어)인 것으로 나타났다. ‘크레딧뉴스 리서치’(creditnews research)는 연방센서스국의 관련 데이터를 토대로 52개주(워싱턴 DC 및 미국령 푸에르토리코 포함) 주택 소유 가구의 연 중간소득과 주택 관련 중간 비용을 비교해 통상 소득대비 주택 유지 비용이 30% 이상인 하우스 푸어 가구 비율이 가장 높은 주 순위를 산정했다. 텍사스는 주택소유 가구의 30.5%가 하우스 푸어로 드러나 52개주 가운데 19번째로 높았다. 텍사스 주택 소유 가구의 연간 중간소득은 7만2,284달러고 연 중간 주택 비용은 1만5,432달러였다. 텍사스의 하우스 푸어 비율은 미전체 평균치인 30.8% 보다는 소폭 낮았다. 하우스 푸어 비율이 미전체 평균치 보다 높은 주는 모두 17개주였는데, 캘리포니아가 43.0%로 가장 높았으며 이어 하와이(42.4%), 뉴욕(39.3%), 뉴저지(37.7%), 매사추세츠(37.1%)가 2~5위에 각각 랭크됐다. 하우스 푸어 비율이 전국 최고인 캘리포니아의 연 중간소득은 9만1,551달러, 연 중간 주택 비용은 2만3,000달러였다. 6~10위는 플로리다(36.8%), 버몬트(36.4%), 코네티컷(35.5%), 오레곤(34.6%), 로드 아일랜드(34.2%)의 순이었다. 이에 비해 하우스 푸어 비율이 제일 낮은(52위) 주는 웨스트 버지니아로 19.5%에 그쳤고 노스 다코타(22.1%, 51위), 인디애나(22.7%, 50위), 아아오와(22.8%, 49위), 사우스 다코타(23.6%, 48위)의 순으로 낮았다. 이밖에 네바다주는 11위(33.1%), 콜로라도 13위(33.0%), 워싱턴 14위(32.3%), 매릴랜드 16위(31.2%), 일리노이 17위(31.1%), 워싱턴 DC 18위(30.8%), 버지니아 30위(27.2%), 펜실베니아 31위(27.1%), 조지아주는 32위(27.0%)였다. 한편, 크레딧뉴스 리서치에 따르면, 전국적으로 주택 소유 가구의 30.8%가 모기지 여부와 관계없이 하우스 푸어로 간주된다. 이 수치는 모기지가 있는 소유 가구의 경우 37.2%로 치솟는다. 놀랍게도 모기지가 없는 주택 소유 가구의 20.8%도 하우스 푸어로 나타났는데, 이는 주택 유지 비용이 계속 증가하기 때문인 것으로 파악된다고 크레딧뉴스 리서치는 전했다.   손혜성 기자하우스 주택 주택소유 가구 주택 소유 중간소득과 주택

2024-11-11

[알기 쉬운 세금 이야기] 가상 화폐

가상화폐(Virtual Currency)란 네트워크상에서 연결된 가상공간(Virtual Community)에서 전자적 형태로 사용되는 화폐다. 네트워크로 연결되어 있기에 물리적인 금융기관을 통하지 않고 누구에게나 화폐를 전달할 수 있어 글로벌 금융이라고 불리기도 한다. 비트코인(Bitcoin)이 가상화폐의 좋은 예이다.   국세청(IRS)은 2014년부터 가상화폐를 투자자산으로 정의하였고, 가상화폐에서 발생한 소득을 세금보고서에 신고하도록 하였다. 즉, 가상화폐 거래에 대해서 개인 세금보고서(Form 1040) 1페이지에 그해에 가상화폐를 거래했거나 교환 및 이자를 받았는지에 대한 질문 항목을 추가하여 가상화폐 거래를 신고하도록 하였다.   가상화폐는 주식처럼 거래 시 세금 보고 대상이 되는데, 이익과 손실이 발생하지 않고 거래만 했다 하더라도 보고해야 하며 또한 다른 화폐로 전환했을 때도 세금신고 대상이 될 수 있다. 그리고 상품이나 서비스를 가상화폐로 지불할 때 혹은 상품이나 서비스에 대한 지급의 대가로 가상화폐를 주고받을 때도 신고대상이 된다. 소득 금액은 가상화폐를 받을 당시의 시장가격으로 인식되는데, 서비스를 제공하고 이에 대한 대가로 가상화폐를 받게 되는 경우에는 소득세뿐만 아니라 자영업세(Self-Employment Tax) 또한 부과될 수 있음에 유의해야 한다. 가상화폐의 취득 시점은 가상화폐를 받은 시점 바로 다음 날부터 계산되는데, 가상화폐 보유 기간에 따라 적용되는 세율이 달라지기 때문에 취득 시점이 언제부터 인정되는지가 매우 중요하다. 대가로 받은 가상화폐의 원가는 서비스 제공료로 받을 당시의 시장가격을 취득원가로 인정받고, 나중에 이 가상화폐를 매각할 때 이 금액과 내 원가와의 비교를 통해서 이익과 손실(Capital Gain or Loss)을 구할 수 있다.     가상화폐 소유 시 세금신고 대상에서 제외되는 경우는 ▶가상화폐를 구매하고 보유 중일 때 ▶면세기관에 가상화폐를 기부했을 경우 ▶가상화폐를 증여받았을 경우 해당한다. 단 증여 후 매매 시에는 신고대상이다. 가상화폐를 증여받을 시에는 소득으로 간주하지 않고 차후에 매도 시 소득으로 인식되므로 가상화폐를 증여받았다고 하더라도 이를 팔기 전까지는 소득으로 인식되지 않는다. 증여받은 가상화폐의 원가는 증여가 이루어진 시점에 증여해준 사람, 즉 이전 주인의 취득 원가를 기준으로 평가한다. 1년 이상 보유한 가상화폐를 기부 시에는 증여 시점의 시장 가격만큼을 인정받을 수 있고 1년 미만의 단기 보유한 가상화폐를 기부 시에는 비용과 시장 가격 중 낮은 금액으로 공제할 수 있다.   ▶문의:(213) 389-0080   엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 가상 화폐 가상화폐 거래 가상화폐 보유 가상화폐 소유

2024-11-10

신차 리스하면 구매보다 수만불 절약

비싼 가격과 오토론 고이자율로 신차 구매가 부담되는 가운데 모델에 따라 구매 대신 리스로 수만 달러를 절약할 수 있는 것으로 나타났다.   금융정보업체 고뱅킹레이츠는 최근 켈리블루북 데이터를 참고해 2023년형과 2024년형 인기 모델들을 대상으로 4년간 소유 비용과 리스 비용을 산출해 비교 분석한 결과를 공개했다.   리스가 구매보다 유리한 모델들을 살펴보면 대부분 리스 비용이 소유 비용의 절반 수준에 불과했다.   우선 2023년형 셰볼레 콜벳(업체권장가격 MSRP 7만2000달러)은 4년간 총 리스 비용이 3만9024달러로 소유비용 7만8048달러보다 3만9024달러나 저렴해 절약 폭이 가장 큰 모델로 선정됐다.   2024년형 포르셰 718 박스터(MSRP 7만400달러)와 718 카이먼(MSRP 6만8300달러)은 구매, 소유 비용이 총 7만6336달러, 7만4044달러였지만 리스하면 3만8160달러, 3만7008달러에 불과해 각각 3만8176달러, 3만7036달러를 절약할 수 있다.   2만 달러 이상 절약할 수 있는 모델들로는 2024년형 도요타 GR수프라(MSRP 4만6440달러)가 총 리스 비용 2만5152달러로 소유 비용 5만376달러보다 2만5224달러 저렴했다.   기타 2024년형 모델로는 도요타 크라운(MSRP 4만350달러)과 포드 머스탱(MSRP 3만9020달러)이 리스 비용 2만1888달러, 2만1168달러로 소유 비용 4만3734달러, 4만2316달러보다 각각 2만1846달러, 2만1148달러씩 절약할 수 있다.   2023년형 모델로는 기아 스팅어(MSRP 3만7865달러)가 리스 비용 2만544달러로 소유 비용 4만1077달러보다 2만533달러 저렴했다. 닛산 맥시마(MSRP 4만4450달러), 복스왜건 알테온(MSRP 4만3010달러)도 소유 대신 리스로 각각 2만4106달러, 2만3290달러를 절약할 수 있다.     마쓰다 MX-5미아타 RF(MSRP 3만7010달러) 역시 소유 비용은 4만138달러이나 리스 비용은 2만64달러로 2만74달러 더 저렴했다.   이번 조사에 사용된 신차 소유 비용은 MSRP의 20% 다운페이액수와 해군연방신용조합의 오토론 계산기를 사용해 이자율 5%를 기준으로 산출된 48개월간 월할부금 총액을 합산한 금액이다.   리스 비용은 인센티브나 트레이드인 없이 에드먼즈 리스 계산기를 사용해 이자율 5%, 잔존가치 62%, 연간 1만2000마일을 기준으로 48개월간 총 리스 비용을 산출했다.   두 경우 모두 지난 2월 26일 데이터를 기준으로 산출됐으며 구매, 리스 비용 비교를 명확히 나타내기 위해 수수료, 세금 및 기타 관리비는 제외됐다. 글·사진=박낙희 기자 [email protected]차량 구매 구매 소유 소유 비용 리스 리스비 소유비 신차 MSRP Auto News 오토론 이자율 할부 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA CA US NAKI KoreaDaily

2024-10-07

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