<답> 영주권 자나 시민권 자도 본국의 경매에 직접 참여하여 부동산을 구입할 수 있습니다. 종전까지 경매는 법원에서 특정의 제한된 참가자 사이에서만 입찰, 또는 수의 계약에 의거 이루어져 왔으나 지금은 그 절차와 방법이 대폭 개선되어 누구나 손쉽게 참여할 수 있습니다.
다만, 경매 관계법 등 법률 상식이 다소 부족한 고객이 전문가의 도움이 없이 직접 경매에 참여하시고자 하는 경우에는 다소간의 법률상식과 예비 지식이 필요합니다.
경매를 통하여 부동산을 구입하시면 가격 면에서는 싯가보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회와 장점이 있으나 대상 부동산 자체가 저당된 물건을 구입하는 관계로 기존의 채권, 채무관계의 완전해제, 세금 체납 및 압류와 임차인 관계 기본적인 절차의 이행과 그 확인이 요망되며 토지, 주택, 아파트, 상가빌딩 등 부동산 내용에 따라 그 절차가 다소 다르며 특수 부동산의 경우 관할 지방법원에 따라서도 그 절차가 다소간 다를 수 있는 점에 유의 하셔야 합니다.
부동산을 경매를 통하여 구입할 시에는 우선 원하고자 하는 지역의 현 부동산 시세와 주변 환경을 일차적으로 조사하여야 합니다.
현지 사정상, 직접 조사하기가 어려울 경우에는 본국의 친지를 통하여 인근 부동산 공인 중계 사에게 의뢰하여 알아보시는 것도 한 방법입니다.
현재 본국의 부동산 경매는 은행, 보험회사 등 금융기관 즉, 채권자의 의뢰에 의거 저당된 부동산을 매각하는 법원경매와 세금 체납으로 인하여 압류된 부동산을 국세청이 한국 자산관리공사에 위임하여 매각하는 공매 방법 등이 있습니다.
어느 경우에나 원칙적으로 입찰 방식에 의거 매각하고 있으며 특히 법원 경매의 경우는 대금 잔액을 낙찰 일로부터 1개월 내지 45일 이내에 현금으로 납부하셔야 합니다.
경매나 공매의 입찰 정보는 본국의 일간지나 경제 신문에 정기적으로 공고되고 있으니 이를 참고하시기 바라며 특정 물건의 예정 경매일자 및 특수성을 사전에 알기 원할 경우에는 관할 법원의 경매과를 직접 방문하셔서 알아보실 수도 있습니다.
외국인의 경우 종전의 최고 매입 용적에 대한 한도가 전부 철폐되었으며 국내외 거주여부, 업무용 토지여부, 용도, 면적 등에 관계없이 원하시는 부동산을 구입하실 수 있습니다.
입찰 방법은 입찰당일 본인이 직접 재외국민 등록증서, 여권, 도장을 지참하여 참석하거나 본국의 경매 컨설팅 회사를 대리인으로 지정하여 입찰하실 수도 있으며 입찰 금액의 1/10에 해당하는 자기앞수표를 반드시 지참하셔야 합니다.
이상의 절차를 보다 알기 쉽게 순서를 알려 드리오니 참고하시기 바랍니다.
1. 입찰 준비
입찰 대상물의 지역 및 물건선정--- 입찰 가격 결정---입찰 주변정보 수집
2. 권리 분석 및 현황조사
(토지의 경우) 임야, 과수원 및 미등기 건물 등에 대한 권리 분석(건물의 경우) 공동 주택시 권리내용 조사---법원의 현황 조사서 열람 및 활용---부동산 소재지 주변 탐문 ---부동산 거주자 면담--- 동사무소의 주민등록 열람 및 확인조사
3. 입찰
입찰 경쟁 대상자 조사---금융 기관 등 채권자의 의견 조회---입찰 법정에서의 조사 ---입찰 대상 물건의 경매 진행여부 확인 ---경락 허가 결정 일까지의 유의 사항 조사
4. 경락 대금 납부 및 소유권 이전
기일 내에 경락 잔금 납부---소유권 이전 등기 의뢰---필요시 명도 소송 ---점유이전 가처분 신청
5. 부동산의 인도 및 명도
강제 집행 또는 입주 자와의 타협 ---명도 완료 후 입주
즉, 부동산 경매의 경우 입찰 준비, 권리 분석 및 현황 조사, 입찰, 경락 대금 납부 및 소유권 이전, 부동산의 인도 및 명도 절차를 거쳐야 비로소 경매에 의한 부동산 취득이 됩니다.
한편 경매나 공매에 있어서 가장 어려운 절차 중에 하나가 명도입니다. 공매의 경우에 동 관리공사 책임 하에 명도 절차를 깨끗이 끝낸 다음 경락 자에게 소유권 등기 이전을 해주고 있으므로 경험이 없으신 분이나 외국에 거주하시는 경우 처음에는 법원의 경매보다는 한국자산 관리공사의 공매에 참여하여 부동산을 매입하시는 것이 좋을 듯 합니다.
또한 법원 경매의 경우 유찰이 될 때마다 관할법원마다 다소의 차이는 있으나 서울의 경우 매 유찰시 마다 20%정도씩 입찰 금액이 하향되고 있으므로 관심 있는 부동산이 현재 몇 번째 입찰 또는 유찰되고 있는지를 사전에 면밀히 파악하시는 것이 필요합니다.
그러나 경매나 공매의 경험이 전혀 없으신 분이나 귀하의 경우와 같이 해외에 거주하시는 분들은 추후 만일에 발생될 수 있는 사고나 실수를 미연에 방지하기 위하여 입찰 대상 금액의 결정, 대상 물건의 특수성, 권리 분석, 잔금에 대한 융자 등 제반 문제를 경험이 많은 본국의 경매 컨설팅 회사나 전문 변호사의 도움을 받아 입찰에 응하시는 것이 좋을 것 같습니다.
(213)383-1310
-박종우(아주부동산 이사)