답) 먼저 멀티플 리스팅(Multiple Listing)과 익스클루시브 리스팅(Exclusive Listing)의 차이점을 말씀드리겠습니다.
멀티플 리스팅이란 여러 사람, 혹은 여러 브로커가 집을 팔 수 있도록 하는 것이고 익스클루시브 리스팅이란 것은 한 브로커만이 집을 팔 수 있도록 하는 경우를 말합니다. 귀하의 계약서는 EL이기 때문에 귀하가 사인한 브로커만이 집을 팔 수 있도록 하는 것입니다.
EL의 장점은 한 사람의 브로커가 열심히 일을 하게 된다는 것이지만 단점은 그 만큼 사는 사람을 많이 확보할 수 없다는 것입니다.
그리고 또 하나 말씀드릴 것은 계약서에 ‘프라이빗 세일즈(Private Sales)’라는 조항이 있느냐 하는 것입니다. 이 프라이빗 세일즈 조항은 집주인이 친척이나 친구에게 집을 팔게 될 경우에는 브로커에게 커미션을 지불할 필요가 없다는 내용입니다.
따라서 귀하가 사인한 계약서에 이 조항이 있을 경우 친구에게 집을 팔기로 결정하게 되면 브로커에게는 커미션을 지불하지 않아도 됩니다. 그러나 그 결정을 즉시 브로커에게 알려서 브로커가 집을 팔기위한 불필요한 노력을 하지 않도록 해야 합니다.
만일 프라이빗 세일즈 조항이 없었고 브로커가 그 동안 집을 팔기 위해 열심히 노력해 왔다면 적당한 선에서 귀하가 브로커와 타협해 커미션을 지불하는 것이 바람직합니다.
문)집을 팔려고 브로커에게 연락하고 집을 내놓았습니다. 그러나 다시 생각을 한 결과 집을 팔지 않기로 마음을 바꾸었습니다. 그런데 브로커가 집을 사겠다는 사람을 데려왔고 저는 집을 보여준 후 팔지 않겠다고 브로커에게 통보했습니다. 이런 경우에 브로커에게 커미션을 주어야 하는지요.
답) 이런 경우를 대비해 브로커와의 계약에는 ‘도피조항 (Escape Claus)’라는 것이 있습니다. 브로커와 계약을 하는 사람이 나중에 마음을 바꾸었을 때는 브로커에게 돈을 지불할 필요가 없다는 것이 그 내용입니다.
따라서 만일 브로커와 계약을 했다면 그 내용중에 이 도피조항이 있는지 한번 확인하고 만일 도피조항이 있다면 보호를 받을 수가 있습니다. 그러나 이 조항이 없다해도 귀하와 같은 경우에는 커미션을 지불할 의무는 없습니다.
집을 구경한 사람들이 당장 내일이라도 돈을 지불하고 집을 살 준비가 돼 있는 사람들이라면 몰라도 그렇지 않다면 브로커가 귀하를 상대로 소송을 걸어서 자신이 왜 커미션을 받아야 하는지의 당위성을 입증하기란 결코 쉬운 일이 아니기 때문입니다.
그러나 브로커의 노력에 대해 법원이나 배심원이 다소의 동정을 할 가능성, 즉 팔리지는 않았지만 브로커가 이 집을 팔기 위해서 노력 했다는 것을 인정할 가능성이 있는 것입니다. 그러므로 가장 원만한 해결은 상식적인 선에서 수고비를 브로커에게 주고 타협을 하는 것이라 생각합니다.