미셸 원/BEE 부동산 부사장
벌써 몇년 째 계속되는 불경기로 인해 직장에서의 해고나, 수입감소등으로 또는 비지니스운영에 어려움을 겪는 분들이 가계수입의 감소로 집 페이먼트를 내지 못해 주택을 소유하는데 어려움을 겪고있기도 하고, 벌써 차압절차가 시작됐다는 의미의 NOD( Notice of Default )를 받거나 몇년 전에 3년 혹은 5년 고정의 페이먼트 플랜으로 집을 샀는데 고정이자율 기간이 끝나 월 페이먼트가 큰 폭으로 올랐으나 집값은 많이 떨어지고 은행의 융자 조건은 많이 까다로와 져서 재융자가 어려운 분들이 많다.
그러나 다행히 정부는 차압위기에 쳐한 주택소유주들을 돕기위한 여러가지 구제책을 내어 놓고 있다. 그러므로 페이먼트가 밀려 걱정을 하는 분들이 어떻게 대처할 수있는지 알아본다.
우선 페이먼트가 어려울때 막연히 문제를 피하지말고 바로 알아보아 대책을 세워야한다. 시간을 끌수록 원상복구가 어려워져 집을 잃게될 수도 있다.
즉 될수록 빨리 은행과 상의할 것을 권한다. 융자조정이나 원금삭감등 점부의 구제책에 해당이 될 수도 있고 우선 멀지 않은 장래에 회복될 수 있는 일시적인 어려움이라면 은행에서는 그런 채무자들을 위해 1년에서 3년정도의 한정된 기간동안 페이먼트를 큰 폭으로 낮추어주는 플랜을 갖고 있기도하다.
그러나 여러 고객들을 만나다 보면 어떤 분들은 융자 조정이 불가능한 상황인데도 무리하게 시도하다 시기를 놓쳐 차압(Foreclosure)의 위기에 까지 쳐하거나, 조정된 액수가 너무 적어 비용만 없애게 된 경우도 본다. 또는 융자 조정이 가능해 보이는 데도 숏세일로 집을 처분하려는 분들도 가끔 계셔서 모두 어려운 시기에 옳바른 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있도록 상담도 해 드리고, 직접 도와 드리기도 한다.
그리고 페이먼트가 연체되기 시작하면 은행에서는 전화로 페이먼트를 독촉하기도 하고 여러가지 우편물을 보내기도 한다. 이때 괴롭더라도 은행에서 온 모든 우편물을 바로 확인하고 대응해야한다. 요즈음은 HAFA 프로그램이 생겨 페이먼트가 연체된 채무자에게 숏세일이 시작되기전 융자조정이 되는 지 알아볼 수 있는 기회가 더욱 많이 주어지는 것 같다.
융자조정도 알아보고 가계의 모든 지출을 줄여 집페이먼트를 하는데 최대한의 노력을 기울이고, 요즈음같이 이자율이 특별히 낮을때 재융자도 알아보고 할수 있는 모든것을 시도해 봤으나 모두 성공하지 못했을 땐 숏세일을 생각해 보길 권한다.
숏세일을 하게되면 크레딧 레포트에 기록이 남기는 하지만 2년이 지나고 그동안 크레딧을 잘 관리했다면 다시 집을 살 수도 있게된다는 것이 패니매(Fannie Mae)의 주택융자 가이드 라인이다.
또는 숏 세일후 은행에 갚지 못한 차액이 소득으로 간주되는 것을 걱정하는 분들이 계신데 2012년 12월까지 숏 세일을 한 경우, 주택이 채무자가 살고있던 집이라면 1차 은행에서 1099-C(세금 양식)를 받아 세금을 내지 않게 된다. 그리고 4월 5일 부터 시작되는 새 HAFA 프로그램에 의해, 숏세일이 승인되어 에스크로가 끝날 때 숏세일 셀러는 3000달러의 이사비용을 보조받을 수 있게도 되었다.
은행에서도 차압보다 숏세일을 하게되면 법정 비용이나 관리비용등을 줄일 수 있으므로 숏 세일에 아주 협조적이다. 그러나 숏세일은 프로세싱에 시간이 걸리는 경우가 많아 오래 기다리게 될 수도 있고, 바이어에게 집을 보여주는 것을 번거롭게 여기는 분들도 계시지만 어떤 경우에도 미리 포기하지 말고 숏 세일 전문 에이전트와 먼저 상담하시길 바란다.
참고로 숏 세일인 경우 일반 매매 과정에 비해 셀러들께는 거의 번거러움이 없고 커미션을 비롯한 대부분의 비용을 은행이 부담하므로 셀러가 내야하는 비용도 없다.
그러나 가장 안타까운 경우는 차압과 숏 세일은 결과적으로 큰 차이가 있는 데도 집이 차압될 때까지 그냥 살다 나가지 하는 분들이다.
페이먼트가 어려운 상황에서 숏 세일보다는 차압으로 은행에 집이 넘어가는 기간이 길므로 차압을 기다린다거나 어차피 집을 잃는 것은 마찬가지라 방치하는 분들, 혹은 이제 은퇴할 때가 되었으니 크레딧이 나빠져도 상관이 없다고 하시는 분, 특별히 더 안타까운 것은 집 페이먼트를 못하는 것이 남에게 알려질까봐 아무 조치도 취하지 않으시고 그냥 은행에 차압될때까지 기다리신다는 등 여러가지 이유가 있지만 어떤 경우에도 숏세일을 시도해서, 피할 수만 있다면 차압을 피해 가는 것이 현명한 방법이다.
▷문의: (213)505-55