[강진원의 세무가이드] 임대자산 보고

강진원/CPA

2009년도에는 혹독한 경기의 악화로 인해 임대자산을 보유한 납세자들이 누구보다도 마음고생을 했었을 것이다. 이유는 임대료 체납 등으로 인해 임대수입의 급격한 감소를 경험했기 때문이다.

또한 설상가상으로 은행 론 이하로 자산가치가 급락해 숏세일 심지어 은행으로부터 차압당해 물질적 심리적 타격이 이만저만이 아니었다. 다음과 같은 항목들이 특히 눈에 띄는데 퇴거를 위한 변호사 비용 및 법원 수수료 융자 재조정을 위한 비용 차압 세미나 및 교육비용.

모두 공제할 수 있다. 그러나 이 중에서 융자 재조정 비용은 다음과 같은 원칙을 따른다. 만일 재조정 비용을 지불하고 결실이 없었다면 모든 금액을 공제할 수 있다. 예를 들면 박씨 부부는 임대 자산에 대한 융자금액을 재조정하기 위해서 대행인에게 3000달러를 지불했는데 이 대행인은 돈을 받자마자 자취를 감추고 말았다.

즉 사기를 당한 것이다. 그 금액 모두를 임대 수입에 대해서 공제할 수 있다. 반대로 이자율의 하락 등 좋은 결과를 만들었다면 융자의 남은 기간에 걸쳐 지불한 비용을 상각해야 한다.

예를 들면 김씨는 20년 남은 융자의 이자율을 현재보다 유리하게 재조정했으며 그것을 위해 3000달러를 대행인에게 지불했다. 따라서 매년 150달러(3000달러/20YR)를 임대수입에 대해 공제할 수 있다.

임대자산을 을 동산이나 부동산을 제3자에게 사용 혹은 점유케 하여 대가로 받은 소득은 임대소득이다.

일반적으로 매월마다 정기적으로 받는 임대료와 기타 받은 금액을 모두 임대소득으로 보고해야 하며 미리 받은 임대료도 그 해의 임대수입에 포함시켜야 한다. 예를 들자면 어떤 재산을 6년 리스해줬다고 가정하고 임대 첫 해에 마지막 해의 임대료까지 받았다면 마지막 해의 임대료도 첫해의 임대소득에 포함시켜야 한다. 그러나 보증금을 받았다면 리스기간이 끝나면 돌려줘야 하는 이유로 소득에서 제외된다. 따라서 리스시작시 미리 받은 일정금액이 마지막 달의 임대료를 선납한 것인지 아니면 보증금인지를 확실하게 명시할 필요가 있다.

또한 임대재산의 주인이 미리 받은 보증금을 미래의 임대료로 사용할 수 있는 권한을 가질 때에는 이 보증금은 미리 받은 임대료로 간주되어 받은 해에 임대소득으로 포함시켜야 한다. 이러한 이유 때문에 임대계약을 체결할 때 "보증금은 마지막 달의 임대료로 사용될 수 없다."라고 계약서에 명시함으로써 완전히 그 해의 소득에서 제외할 수 있다.

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