[류기열의 부동산 스토리] 주택 시장 안정 대책

류기열/빅셀 파트너스

지난 26일 오바마 정부에서는 그동안 실질적인 효과에 대해서 많은 비판을 받아오던 융자 조정 프로그램을 융자 원금을 삭감해주는 새로운 정책을 발표했다.

이번 정책은 그동안 대출 상환이 어려운 주택 소유주들의 융자 조건을 조정해 주던데에서 한걸음 더 나가서 융자 원금을 줄여주겠다는 것으로 주택 시장을 안정시키겠다는 오바마 정부의 강력한 의지를 보여주고 있다.

사실 작년부터 시행되었던 융자 조정 프로그램은 실제로 영구 융자을 받은 가구가 올 2월 현재 원래 정부에서 추정했던 300~400만 달러에 턱도 없이 부족한 16만8708가구에 그침으로써 실패한 프로그램이라는 평가를 받고 있었다.

특히 복잡하고 오랜 기간이 걸리는 은행 프로세스는 융자 조정을 일부러 회피하는게 아니냐는 원성을 들을 정도였다.

더구나 지난 25일 심각한 연체 상황에 있는 모기지가 한 분기동안 14%나 증가했다는 뉴스가 나오면서 또 한번의 차압 매물 대란이 일어나는게 아니냐는 우려가 높아졌던 탓에 이번 정책은 역으로 현 주택 시장이 그만큼 불안하다는 것을 의미한다고 해석할 수도 있을 것 같다.

이미 신문에서 보도한 바와 같이 이번 정책의 특징 중의 하나는 융자액을 감정가의 90% 이하로 낮춰 준다는 것이다.

이렇게 되면 집값이 융자액보다 낮은 경우 쉽게 집을 포기하던 소유주들이 작게나마 지켜야할 에퀴티가 생길 수 있으며 페이번트도 줄어들어 결국 연체율이 줄어들 것이라는 전망이다.

또 실업 수당을 받는 사람들을 대상으로 3개월에서 6개월까지 임시로 페이먼트를 줄여주는 것도 이번 정책의 또 하나 중요한 내용이다.

이 정책이 발표되자 한편에서는 이정도 가지고는 주택 시장을 활성화하기는 어려우며 더 강력한 대책이 필요하다고 주장하고 있고 또 다른 한편에서는 정부자금으로 무분별하게 융자를 한 주택 소유주들을 도와줌으로써 열심히 살면서 성실하게 융자금을 상환해 나가는 많은 사람들에게 오히려 역차별적인 정책이라고 비판하고 있다.

두 주장 모두 어느정도 일리가 있기는 하다. 집을 사려고 숏세일 집을 둘러본 친구는 재융자에 재재융자까지 있는대로 돈을 빼먹고 집을 엉망으로 만든 모습을 보면서 집을 잃은 사람들에 대해 가졌던 안타까운 마음이 싹 가셨다고 하면서 이런 사람들을 돕기위해 세금을 쓰는 것은 낭비라고 목청을 높이기도 했다.

하지만 지난 4/4분기에 늘어난 연체된 모기지의 대부분이 크레딧이 좋은 대출자들을 대상으로한 프라임 론이라는 소식은 무조건 모기지를 갚지 못하면 차압을 하게 할 수 있는 상황이 아니라는 것을 우리에게 일깨워 준다.

지금의 주택 차압 방지 대책은 책임 무책임을 가리는 사회 도덕적인 측면의 정책이 아니라 또 한번 주택 시장이 무너지면 경제가 감당을 할 수 없다는 절실함에서 비롯된 것이기 때문이다.

주택 시장의 침체가 실업률을 늘어나게 하고 실업률의 증가가 주택 가격을 더 떨어뜨리고 하는 이 악순환의 고리를 끊지 않고서는 경제의 안정과 성장이 불가능하다는 지금의 냉엄한 현실이 이 정책이 우리에게 보여주는 미국 경제의 현주소이다.

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