[오문석의 부동산 백과] 월가의 전설들로부터 배우는 부동산 투자

미주한인 부동산중개업협회장

얼마 전 한국의 한 증권회사가 월스트릿의 영웅들의 성공투자 마인드를 분석한 보고서를 발표해 화제를 일으킨 바 있다.

이 보고서는 투자 신화를 가능케 한 귀재들의 투자 성향을 분석함으로써 주식 투자에 관심이 많은 한국인들에게 큰 반향을 일으켰다.

부동산 투자에 있어서도 이들 투자 귀재들의 노하우와 원칙은 시사하는 바가 크다. 이들의 투자 철학을 살펴보고, 부동산 투자에서 배워야 할 점이 무엇인지 공부해 보자.

현존하는 최고의 주식투자자로 불리는 워런 버핏은 가치투자로 유명하다. 그는 강력한 브랜드 보유와 해당 산업 분야에서 독점적 지위를 누리고 있는 기업을 좋은 투자 대상으로 삼는다.

이러한 워런 버핏의 원칙은 부동산 시장에서 희소가치와 독점적 위상의 중요성을 일깨워 준다. 예를 들어, 더 이상 개발이 힘든 주택 지역 가운데 위치한 쇼핑 센터라든지, 뛰어난 자연 풍광을 보유한 별장 등과 같이 다른 부동산에 비해 독점적 지위를 갖춘 매물은 실패할 확률이 지극히 낮다는 것으로 부동산 투자처를 선택할 때 좋은 참고가 될 것이다.

피터 린치는 성장과 펀더멘탈(주요 거시경제 지표)을 중요하게 생각하는 사람이다. 2천만달러의 자본을 13년 만에 660배에 달하는 132억달러로 불린 피터 린치는 예측하기 힘든 시장 흐름 보다는 성장성 높고 본질가치인 펀더멘탈이 뛰어난 기업에 중장기적으로 투자하는 것을 원칙으로 삼았다.

부동산 시장에서도 시장 흐름의 변동에 민감하지 않고 꾸준한 성장성을 가진 안전한 투자처를 찾으라는 조언으로 받아들일 만 하다. 단기적인 대박을 노리기 보다는 교통과 교육, 성장 잠재력, 주변 환경 등 기본이 잘 갖춰진 안전한 투자처가 최상이라는 얘기다.

워런 버핏의 스승이자 정신적 지주로 가치투자 이론을 정립한 투자분야의 선구자인 벤저민 그레이엄은 잃지 않는 게임을 투자의 최우선 덕목으로 꼽는다. 그는 장기적인 안목으로 보았을 때 기업의 내재가치에 비해 충분히 저평가 되어 있는 주식에서 수익을 얻을 수 있다고 확신했다.

부동산 시장에서도 투자자의 노력 여하에 따라서는 저평가 되어 있는 매물을 얼마든지 찾을 수 있다. 급매, 경매, 공매 등의 수단은 저평가 된 부동산을 매입할 절호의 기회이다. 하지만 이런 방식으로 부동산을 매입하기 위해서는 부동산 전반에 대한 지식과 전문가들의 조력이 절대적으로 필요하다. 숨은 보석을 골라낼 수 있는 안목과 역량을 키우는 데 노력할 필요성을 강조하는 투자 철학이다.

대표적인 역발상 투자가로는 데이빗 드레먼을 꼽을 수 있다. 200억 달러의 자산을 운용하는 드레먼 밸류매니지먼트사의 회장인 데이빗 드레먼은 투자자의 심리를 정확히 분석해 이와 반대의 투자를 함으로써 고수익을 올리는 투자 철학을 가지고 있다.

예를 들어 블랙먼데이나 9.11 테러와 같은 사건이 발생했을 때 대부분의 투자자들은 과민반응하며 즉각적인 매도에 나서지만 역발상 투자가에게는 이때가 투자 수익을 높일 수 잇는 좋은 기회라는 것이다.

군중 심리를 적절히 이용하는 투자 방식은 부동산 시장에서도 그대로 적용된다. 부동산 시장이 위축되면 대부분의 투자자들은 서둘러 매각하려고 나서지만 이 때가 오히려 좋은 매물을 싸게 얻을 수 있는 절호의 기회라는 것으로 요즘의 시장 상황에도 그대로 적용되는 원칙이라고 할 것이다.

월스트릿의 영웅들이라고 불리는 이들 투자자들은 확고한 그들만의 투자 마인드로 격변하는 투자환경 속에서도 흔들림 없는 투자가 큰 부를 이뤘고, 이들의 성공 철학은 부동산 투자에도 시사하는 바가 크다.

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