[오문석의 부동산 백과] 변화된 숏세일 시장

미주한인 부동산중개업협회장

현재 소유하고 있는 주택의 시장 가격이 은행에서 융자 받은 금액에 미치지 못하고 매달 지불해야 하는 모기지 페이먼트가 힘들거나 연체되어 있다면 주택 소유주가 선택할 수 있는 옵션은 두가지가 있다.

첫째는 융자조정을 통해 월 페이먼트를 낮추는 방법이고, 둘째는 숏세일을 통해 홀가분하게 빚을 정리하고 떠나는 경우이다.

숏세일과 융자재조정 제도는 부동산 경기와 전체적인 경제가 동반 침체기를 맞으면서 일반화되어 그동안 많은 분들이 이 제도를 통해 빚을 탕감받거나 월 페이먼트를 줄여 심각한 재정난에서 벗어날 수 있었다. 하지만 부동산 경기가 다소 회복되면서 숏세일과 융자재조정의 절차와 심사가 까다로워지고 있어 이 제도를 이용하고자 하는 분들은 각별한 주의가 요망된다.

숏세일은 재정난에 직면해 차압을 당할 위기에 처한 분들에게는 많은 장점을 가진 제도이지만 유의해야 할 점도 많다.

우선 숏세일을 해도 빚을 다 갚지 못하는 경우가 있음을 알아야 한다. 통상 가지고 있는 융자가 1,2차로 나눠져 있을 경우 집을 구입할 당시에 받은 융자는 상관 없으나 구입 후 집을 담보로 받은 에퀴티 융자는 융자금액 잔액의 10% 정도에 대한 책임을 요구하는 경우가 많다. 일차 융자를 탕감시켜 준다해도 이차 융자(에퀴티)의 경우에 따라 해결 방법이 다양하게 나올 수 있다는 말이다.

또 본인 거주 주택이 아닌 투자용 주택을 숏세일하게 되면 융자금액을 다 갚아 정리했다고 하더라도 은행이 손해본 금액만큼 투자자의 이득으로 간주해 국세청에 소득 신고를 해야 하는 경우가 발생하기도 한다.

따라서 이러한 세제 상의 규정에 대해서도 철저히 점검하고 대처해야 숏세일을 원만하게 처리할 수 있다.

지난 겨울까지는 숏세일이 그나마 원만하게 진행되는 경우가 많았으나 요즘은 융자기관들이 까다로운 조건을 내 거는 경우가 많고 탕감해 주는 금액 역시 줄어들고 있어 정상적인 매매 절차를 통해 주택을 매각할 것인지, 아니면 숏세일을 이용할 것인지에 대해 전문가들과 심도 있게 검토하고 분석해야 손해와 피해를 줄일 수 있다.

리스팅 에이전트가 숏세일 경험이 부족하거나 이 분야에 대한 전문지식이 갖춰져 있지 않고 변하고 있는 숏세일 시장의 상황에 둔감한 경우에는 고객에게 잘못된 정보를 제공해 자칫 엉뚱한 문제를 만드는 결과를 가져 올 수 있다.

요즘처럼 숏세일 시장이 변화하고 있을 때에 에이전트를 구할 때는 영어 구사 능력과 인내심, 융자 경험을 중요한 기준으로 삼아야 한다. 숏세일 자체가 셀러와의 거래가 아닌 모기지를 안고 있는 렌더와의 힘든 거래이며 지속적인 서류 작업과 전화 통화를 필요로 하는 복잡한 과정이기 때문이다.

에이전트 뿐 아니라 부동산 회사도 숏세일에서 대단히 중요하다. 통상 숏세일을 성사시키기 위해서는 능력 있는 숏세일 전문 에이전트와 은행과의 협상팀, 법률 및 융자 전문가가 힘을 합쳐야 하기 때문에 이런 맨파워가 잘 갖춰진 부동산 회사에 의뢰하는 것이 성공률을 높이는 방법이다.

다시 한번 강조하지만 숏세일은 채무자의 편의를 위한 것이기도 하지만 은행 입장에서 보면 자신들의 손실을 최대한 줄이기 위한 것이 목적이기 때문에 은행의 자금 유동성이 어느 정도 확보되면 언제든 철회할 수 있음을 명심해야 한다.

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