강화된 모기지융자 심사, 부동산시장 발목 잡는다

높은 다운페이, 소득 증명 등 요구
승인 안돼 거래 깨지는 비율 40%

부동산 에이전트 안모씨는 최근 45만달러짜리 콘도 매매를 중개하면서 모기지 융자 때문에 애를 먹었다. 2명의 바이어가 사전 융자 승인을 받고도 거래가 중간에 깨졌다. 이들은 다운페이먼트를 20%, 25%씩 했지만 은행에서는 소득 증명 서류를 추가로 요구하면서 최종 승인을 거부했다. 과거 같으면 20% 이상 다운하고 사전 모기지 승인서를 받으면 대부분 최종 승인을 받을 수 있었다. 이씨는 세 번째 바이어를 찾아 겨우 거래를 성사시킬 수 있었다.

모기지 융자가 부동산 거래에 걸림돌로 작용하고 있다. 융자 심사가 강화되면서 승인을 받지 못해 거래가 무산되는 경우가 많아지고 있는 것이다.

한인 부동산업계는 융자 문제로 인해 거래가 깨지는 비율을 평균 40%로 추산하고 있다. 금융 위기 이전만 해도 10%에 불과했었다.

뉴저지주 팰리세이즈파크에 있는 센추리21 이재원 사장은 “과거에는 모기지 때문에 거래가 안 되는 경우는 거의 없었는데, 지금 심사가 까다로워져 거래가 깨지는 경우가 비일비재하다”고 말했다. 이 사장은 “결국은 현금이 많은 사람만 부동산을 살 수 있다는 얘기와 같다”며 “부동산 가격은 바닥을 쳤고, 매기는 살아나고 있는데 모기지가 시장 회복의 발목을 잡고 있다”고 어려움을 호소했다.

과거에는 20% 정도만 다운을 하면 됐지만 지금은 35~40%를 요구하는 은행들이 많다는 게 업계의 지적이다. 더구나 한인들의 신용점수는 전에 비해 많이 높아졌지만 자영업자의 경우 소득 증명이 제대로 안 돼 모기지를 받는 데 더욱 애를 먹고 있다.

이 같은 현상은 상업용부동산에서 더욱 두드러진다. 상업용부동산을 구입할 경우에는 보통 40% 이상의 다운페이먼트에다 자본수익률을 나타내는 ‘캡 레이트(Cap Rate)’가 6% 이상 돼야 융자를 받을 수 있다. 이를 증명하기 위해 해당 건물에 입주해 있는 테넌트들의 리스 계약서를 제출해야 한다. 비어 있는 건물은 대부분 융자가 안 나온다. 게다가 필요할 경우 융자 신청자의 추가 자산 증명을 요구하기도 한다.

상업용부동산을 전문으로 취급하는 킹스턴리얼티뉴욕 스티브 김 사장은 “전에는 상용부동산 모기지의 경우 25~30% 다운하면 됐으나 지금은 40% 이상으로 높아졌다”며 “비어 있는 건물은 대부분 융자가 안 나온다고 보면 된다”고 말했다.

국책 모기지기관인 패니메이는 최근 예전에 소득으로 인정했던 이자와 주식배당금 등 금융소득에 대해 지속성 여부를 증명하도록 요구하는 등 모기지 대출 기준을 강화했다. 지난달 버락 오바마 대통령의 서명으로 발효된 금융개혁법은 은행이 모기지 대출 시 신청자의 상환능력을 사전에 검증할 것을 규정하고 있다. 이를 위해 은행은 급여명세서와 소득세신고서 등 융자 신청자의 재정능력을 충분히 입증할 수 있는 서류를 확보해야 한다.

권택준 기자 [email protected]