저스틴 오/CPA
투자자가 갖고 있는 두가지 자원이 있다면 하나는 자본이고 다른 하나는 시간이다. 자본에 대한 수확만을 고집하고 집중하므로써 시간 투자에 대한 개념을 간과해서는 균형있는 투자의 수확을 거둘 수 없다. 투자의 가치를 논하거나 생각할 때 대다수는 금전적 수익만을 고려하고 시간에 대한 가치를 간과하는 경우가 많다.
그러면 수입의 극대화를 도모할 것인가 아니면 부동산에 대한 가치를 창출하는데만 역점을 먼저 두어야 할 것인가? 우리가 받은 교육에 따르면 책임감있는 성인이면 은퇴할 때 까지는 일을 하는 것이 의무라고 배워왔다. 따라서 직장을 갖고 투자는 남는 시간을 이용해서 하는 것으로 생각하고 이에 대한 반론을 제기하지 않는다. 하지만 직장에서의 소득은 그에 대해 세금을 내야 하는 소득이다. 반면 자산의 가치를 높이는 일을 하여 증가된 자산의 가치에 대해 정부는 소득세를 부과할 수 없다(물론 지방 재산세의 증가로 인한 세금의 부담은 더러 생길 수 있다).
예를 들어 납세자가 월급이나 커미션등의 수입을 벌기 위해서가 아닌 가치를 창출한다고 가정해 보자. 다시 말해 소득이 아닌 순자산의 증가를 위해 일을 한다고 하자. 그러면 의식주를 해결하기 위한 소득이 필요한데 소득이 없으면 어떻게 먹고 살겠느냐고 반문할 수 있다. 하지만 필요한 것은 현금이지 사실상 소득은 아니다. 소득이 없이 어떻게 현금이 생기느냐는 반문의 정답은 돈을 빌리는 것이다. 융자시 생기는 현금에 대해서는 세금이 없다. 부동산을 담보로 융자를 하고 이를 세금없이 쓰는 방법이다.
납세자가 자신의 직장을 그만두고 건설업자가 되어 자신의 땅을 개발하여 건물을 짓는 경우 이를 매각하지 않는다면 아무 소득이 발생하지 않는다. 빈 땅에 건물을 지어서 가치는 증가했을 지라도 이에 대해 정부에 보고할 소득은 창출되지 않는다. IRS는 증가된 가치에 대해 손을 댈 수 없지만 이를 개발한 건설업자는 이를 이용할 수 있다. 이를 담보로 융자를 하여 현금을 인출하고 건물을 임대하여 생긴 수입으로 융자한 이자를 지불하고 비용을 쓰고 감가상각을 이용한 공제를 통해 세금상의 소득은 발생되지 않지만 순 현금을 만들게 된다.
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