[류기열의 부동산 스토리] 주택 시장 활성화 대책

류기열/빅셀 파트너스 대표

좀처럼 낮아지지 않는 실업률과 23%에 육박하는 깡통주택(융자액이 집값보다 높은 모기지)은 주택 시장은 물론 전체 경제에도 심각한 부담이 되고 있다.

게다가 뾰족한 대책이 없는 패니매와 프레디맥 등 정부 보증 모기지 기관의 부실화 역시 적지 않은 우려를 가지게 한다. 오죽하면 모기지은행협회(MBA)가 정부를 향해 더 이상의 지원은 무의미하며 만일의 경우 이 두 기관을 정리할 경우 어떤 대책이 있는지를 밝혀 주기를 촉구하는 지경에 까지 이르렀다. 하지만 이 두 기관을 정리할 경우 이들이 가지고 있는 10조달러 이상의 모기지 처리등 엄청난 후폭풍이 일어날 것이고 재무부 장관 가이트너의 말처럼 주택 융자에 대한 대수술이 필요하지만 동시에 정부의 모기지 보장이라는 역할을 유지할 수 밖에 없다는 현실을 감안할 때 이들 대신 서민 대상의 모기지를 감당할 대안이 없다는 점에서 당장 문을 닫는 일은 가능성이 낮을 것이라고 보여진다.

또한 정부에서는 이번에 은행들이 깡통주택 소유주들에게 정부가 보증하는 재융자를 할 수 있도록 하면서 이와 같은 대출을 할 경우 원금의 10% 이상 삭감해 주도록 하는 정책을 시행하겠다고 발표하여 주택시장 안정 및 회복에 안간힘을 쓰는 모습이다.

이와 같은 주택 시장 상황 특히 모기지 시장의 현실을 타파하기 위해서 전문가들 사이에서도 여러가지 대안들이 나오고 있는데 그 중 MIT 부동산 센터의 윌리엄 위튼 교수의 모기지 시장 개선안은 나름 현실적이면서 흥미로운 내용을 담고 있어 소개하고자 한다.

위튼 교수는 먼저 현재 융자액이 주택 가격보다 높은 경우 대출을 두 가지로 분리하자는 제안을 하고 있다. 즉 예를 들어 10만달러 융자를 받은 주택이 시가 6만달러가 돼 버린 경우 즉 융자금의 40%가 손실이 예상되는 경우 6만달러의 모기지와 나중에 6만달러 이상의 가격이 집이 팔렸을 경우에 이익에 대한 50%의 청구권 두 가지로 채권을 나누자는 것이다.

이럴 경우 주택 소유자 즉 채무자는 월 페이먼트가 줄어서 주택을 포기하지 않을 가능성이 높아지며 은행의 경우는 미래의 이익에 대해 청구권을 확보함으로써 주택 시장이 회복되었을 경우 대출 손실을 줄이는 것은 물론 대출액 전액을 회수할 수도 있다는 것이다. 이를 통해 주택 시장의 차압 건수를 줄일 수 있고 결국 주택의 재고를 줄이게 되어 긍국적으로는 주택 시장 회복에 일조하게 된다는 것이 그의 주장이다. 또 은행들은 모기지뿐 아니라 미래 이익에 대한 청구권도 채권화해서 판매할 수 있어 은행의 자금 유동성 측면에서도 긍정적인 효과를 볼 수 있다고 한다.

이러한 제안이 실제로 정부의 정책이 될지 알수는 없지만 충분히 가능성이 있는 주장이고 이렇게 여러 사람의 지혜가 모아진다면 주택 시장의 안정은 그다지 멀지 않을 수도 있겠다는 느낌은 그다지 황당한 것은 아닐지 모르겠다.

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