[류기열의 부동산 스토리] 매크로와 마이크로의 차이

류기열/빅셀 파트너스 대표

벌써 십여 년이 지난 일이다. 한국에 있는 대학 선배에게서 전화가 왔다. 같은 지도교수님 밑에서 친하게 지내던 선배여서 반갑게 전화를 받았는데 그 선배의 말이 걸작이었다.

말인 즉슨 자기가 시카고 출장을 오게 되었는데 시간이 되면 잠깐 얼굴이라도 보자는 것이었다. 어차피 미국이니까 금방 다녀가면 되지 않겠냐면서. LA에서 시카고 까지의 거리는 서울에서 괌까지의 거리와 거의 비슷하다. 이런 사정을 제대로 모르니 그 선배는 LA에서 사는 사람을 시카고에서 만나자는 말을 아무 부담없이 할 수 있었을 것이다.

미국은 이처럼 큰 땅덩어리를 자랑하기에 부동산 투자도 여간 까다로운 것이 아니다. 땅을 넓은 만큼 지역에 따라 그 특성도 너무나 차이가 나기 때문이다.

이런 나라의 부동산을 파악하기 위해서는 거시적인 분석은 물론 지역적 시장의 흐름을 파악하는 것은 필수적이라고 할 수 있다.

거시적 자료들은 경제 전체의 흐름을 통해 거시적인 정책 방향과 미래의 경제 동향 등을 알 수 있도록 도와준다.

이러한 자료들로서는 미국 부동산을 나타내는 대표적인 지수로 주택 시장의 가격 동향을 보여주는 케이스 실러 지수(Case Shiller Index)가 있고 상업용 부동산의 경우는 MIT와 무디스의 커머셜 프로퍼티 가격지수(Commercial Property Price Index.CCPI)가 있다. 이 두 지수는 언론에도 가장 많이 응용되는 것으로 전국 부동산의 흐름을 파악하는데 매우 유용한 자료라고 할 수 있다.

또한 부동산 지수는 아니지만 부동산 시장과 절대적 관련이 있는 실업 지수 주가 지수 등의 흐름도 항상 주목해야 한다.

이에 반해 미시적인 자료들은 우리가 쉽게 접할 수 있는 카운티의 주택 판매 실적과 주 정부와 시 정부에서 발표되는 고용 및 경제 동향 자료들을 들 수 있다.

또 주택 가격과 판매 정보를 알려주는 질로닷컴(zillow.com)과 같은 여러 부동산 사이트들도 훌륭한 시장 분석의 자료를 제공해 주고 있다.

이러한 미시적 자료들이 중요한 이유는 부동산 시장의 국지성 때문이다.

극단적인 경우 도로 하나 사이로 자산의 가치가 확연히 달라지는 부동산 시장의 특성에 맞는 투자를 하려면 투자 대상이 되는 지역의 흐름을 정확히 파악하고 있어야 한다는 것이다. 특히 부동산 외적인 자료 중에서도 몇 년간의 지역 범죄율 등의 자료는 지역 환경이 어떤 방향으로 움직이고 있는지를 파악할 수 있는 좋은 자료라고 할 수 있다.

흔히들 부동산은 우주 과학처럼 전문적인 지식이 필요하지 않다고 하지만 이러한 분석을 통해 축적된 전문성이야 말로 지금과 같이 '비정상적으로 불확실한(Unusually Uncertain)' 시대에 성공을 이루기 위한 절대 요소라는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다.

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