저스틴 오/CPA
부동산 시장의 거품이 빠진 요즘은 시기적으로 낮은 이자율과 적절한 가격으로 부동산 구매에 좋은 시기가 가까와졌다고 볼 수 있다. 기존의 상업용 부동산을 소유하고 있는 경우에는 이를 매각하고 좀 더 수익성이 좋은 매물을 찾아 구입하는 것도 바람직하다.
이때 1031 교환으로 할 것인지 아닌 지를 검토해 볼 필요성이 있다. 1031 교환은 매각시 생긴 양도 소득에 대한 세금을 연기하여 매각시 이를 지불하지 않아도 되는 잇점을 갖고있다. 1031 교환은 중개자의 개입으로 인해 추가적 비용이 요구되며 이는 2000달러를 넘지 않는 경우가 대부분이다. 예를 들어, 장기 양도세가 연방/주 정부를 합하여 대략 20%로 양도 소득이 1만달러(= $2000 / 20%) 이상이 된다면 1031 교환이 경제적으로 적합한 선택인 지를 알아보아야 할 것이다.
김씨가 가주에 있는 임대 건물을 매각하여 10만달러의 양도 소득이 생겼을 경우 1031 교환으로 얼마의 세금을 내지 않아도 되는 지를 살펴보면, 1년 이상 장기보유시 연방정부 15%(감가상각으로 인한 소득은 25%)와 가주 정부 세율을 더해 2만5000달러 이상의 세금을 연기시킬 수 있다.
여기서 혹자는 여기에 이의를 제기할 것이다. 1031 교환은 세금을 연기할 뿐, 이를 없애지 않기 때문에 차라리 매각시 세금을 지불하여 더 이상의 세금 부담을 안고 가지 않는 것이 더 바람직한 선택이 아니겠느냐고 반문한다.
위에서 예를 든 김씨의 경우, 30년 전에 50만달러에 구입한 임대 건물을 1031 교환으로 세금을 내지 않고 더 고가의 건물로 여러번 교환하여 300만 달러 건물이 되었다. 이때 편의상 감가상각을 고려하지 않고 양도 소득을 계산할 경우 250만 달러 차익이므로 적어도 50만 달러 이상의 양도 세금을 내야 한다. 하지만, 김씨는 마지막으로 구입한 건물을 처분하는 대신 상속으로 자식에게 넘겼고 자식이 그 부동산을 상속으로 받은 직후 처분하여 50만 달러의 세금을 절약할 수 있었다.
이와 같이 1031 교환을 잘 활용하면 세금을 연기하는 효과 뿐만 아니라 이를 완전히 피할 수 있다. 하지만 과거에 이월되는 누적 수동적자가 양도 소득을 초과하는 경우나 혹은 이를 자신의 거주 주택으로 변경하여 50만달러의 양도 소득세를 내야 할 경우에는 1031 교환 보다는 이를 매각하는 경우가 더 경제적이므로 전문가와 상의하여 결정하길 권한다.
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